房屋买卖合同纠纷

天津市西青区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）津0111民初13361号

原告：叶XX

委托诉讼代理人：狄X，天津XX律师。

委托诉讼代理人：毛铂阳，天津XX律师。

被告：XX公司

委托诉讼代理人：董X，北京XX律师。

原告叶XX与被告XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶XX及其委托诉讼代理人狄X、毛铂阳，被告XX公司的委托诉讼代理人董X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

叶XX向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告交付房屋，并履行涉案房屋维修义务直至符合质量标准，以保证原告房屋正常使用；2．判令被告向原告支付自2016年12月31日起至实际交付房屋之日（暂计算至2019年11月30日）止的迟延交付房屋损失和违约金共计XXX元整；3．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更并增加诉讼请求为：1．判令被告立即向原告交付房屋，并履行涉案房屋维修义务直至符合质量标准，以保证原告房屋正常使用；2．依法撤销原、被告双方于2019年9月30日签订的《声明》；3．判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金680379元（暂计算至2019年11月30日）；4．判令被告支付由于其未能及时修复房屋而导致原告未能按期入住所造成的损失817699元（暂计算至2019年11月30日）；5．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月14日，原、被告签订编号为201XXXX7382号《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的天津市西青区中北镇××路××花园××号楼××别墅，建筑面积198.04平米，总价款XXX元。合同签订后，原告依X向被告支付全部购房款。双方在验房过程中共同发现，涉案房屋存在严重的下沉、漏水等质量问题，不具备交付条件。原告多次与被告协商尽快交付房屋，被告却因一直在维修无法交付。2019年10月30日原告再次找到被告要求交付房屋，被告再次维修后，却要求原告与其签订免责条款才可交付房屋。2019年9月30日原告与被告签订了《声明》，但声明内容存在欺诈、显失公平和重大误解等情况。现原告为维护自身合法权益将纠纷起诉至法院，望判如所请。

XX公司辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。1．被告已经按照合同约定完成房屋交付义务，按照双方合同补充条款第7条第6款、第11条第7款，质量问题不可以作为乙方拒绝接受房屋并要求甲方逾期交房的理由；2．原告已实际接收房屋，房屋不存在严重影响其正常居住的情况，原告的诉请无事实及法律依据；3．超出保修期是原告怠于行使自身权利义务造成的，故扩大损失应由其自身承担；4．双方签订的《声明》合法有效，对双方具有约束力。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

2016年5月14日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订编号为201XXXX7382号《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发坐落于天津市西青区中北镇××路××花园××号楼××别墅，建筑面积198.04平米，总价款XXX元。第三条约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。”第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照附件六补充协议约定追究甲方违约责任。”合同附件六补充协议第四条约定：“1、……；2、甲方如未按本合同约定日期交付商品房，甲方承担的违约责任应按照下列内容确定，逾期交房在30日以内的，甲方按照乙方已付房款的贷款利息支付违约金，逾期超过30日的，自逾期第30日的第二天起至交房通知确定的交房日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、甲方逾期交房超过270日的，乙方才有权解除合同，但应在甲方通知确定的交房日前以书面形式提出，在此情况下甲方仅应按乙方已付房款的3%向乙方支付一次性违约金。……”合同第八条关于商品房质量及保修责任的约定：“甲方交付的商品房的质量和设备应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。”补充协议第七条约定：“……；6、商品房达到本合同约定的交付期限与条件的情况下，乙方应按照甲方交房通知载明的交房日期办理房屋交接手续。乙方在办理商品房交接手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求甲方承担保修责任，但维修事项不能作为乙方拒绝接收商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由。”补充协议第十一条约定：“……；7、乙方若认为交付的商品房存在质量问题，应于办理房屋交接时在房屋交接单中载明，并由甲方核实后进行维修，维修期间不视为逾期交付。”

被告于2016年12月19日取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告于2016年12月20日通过XXX向原告在商品房买卖合同中留存的地址天津市南开区五金城1-5-118号邮寄《锦曦花苑49-04交付通知书》，被告未提交邮寄签收回执以及证明交付通知书内容的证据。原告表示其是在接到被告人员电话通知后于2016年12月31日前去现场验房，验房时发现房屋室内一层还有小院存在地基下沉、地下车库严重漏水漏雨、顶楼漏雨等质量问题，所以没有签订收房确认书，也未领取钥匙。被告未提交证明原告已办理收房手续以及领取钥匙的证据。

本院根据原告调证申请依法调取了天津市住房和城乡建设综合行政执法总队2018年10月10日下发的《关于正荣润璟湾别墅质量问题的告知书》，载明：“正荣润璟湾别墅区全体业主：2018年7月27日，总队接待了西青区中北镇正荣XX的来访群众，受理了71户业主集中反映的屋顶漏水、地库漏水及小院地面下沉等房屋质量问题，……现针对2018年以来总队受理的正荣润璟湾别墅区房屋质量问题，统一向全体业主告知如下：7月27日下午至8月1日我们对业主反映集中的房屋质量问题进行了大面积走访和现场勘验，期间共走访110余户，通过勘察，现场主要存在屋顶天沟漏水、三层露台漏水、烟道漏水、外窗漏水、地下车库漏水、采光井漏水、局部外墙渗漏以及个别小院地面下沉问题。对此，我们向相关责任主体单位下达了质量整改通知书，并对建设单位负责人进行了约谈。……目前建设单位已安排管理人员及维修人员按照自北向南的顺序大面开展维修，并已完成大部分维修工作，其余维修工作将依次进行，预计12月中旬维修完成。……”执法总队提供的当时反映质量问题业主的签名名单中显示，49-4房屋由原告妻子周XX签字。

被告提供2019年9月30日原告签字的《声明》一份以及后附《收款人账户声明书》，《声明》载明：“XX公司：本人叶XX已购买贵司开发建设的锦曦花苑49-4号房屋，并已实际入住。现由于该房屋在2017年出现渗漏一事，经多次协商后，同意按照以下方案处理：1、针对因以上问题给本人带来的影响，同意由贵司一次性给付本人因渗漏问题所造成的一切损失（但室内家具、家电等装修受损不计入此次损失）进行补偿，补偿金共计人民币5,000元。本人同意该房屋室内所有因以上原因造成的一切损失，贵司不再负责承担其他任何形式的补偿。2、该房屋渗漏问题，同意由贵司继续维修，具体维修方案需由双方共同确认。3、如有因该房屋渗漏而造成本人室内家具、家电受损的，本人同意与贵司进行现场确认，并认可双方另行沟通解决。4、本人认可上述贵司给付的补偿金5,000元为贵司就渗漏问题给予的全部补偿款项（但室内家具、家电等装修受损不计入此次补偿款项），均不再增加、调整。本人于此郑X确认并认可上述解决方案，并承诺本人不会再以任何理由就以上问题向甲方主张任何责任或赔偿。同时本人愿对此事负有保密责任并承担由此产生的法律责任，如本人原因导致该事项被其他第三方知晓的，以上补偿费用全部退还贵司且免除贵司对房屋上述问题的一切责任。”原告认可《声明》真实性，但表示当时签字时，被告人员告知其该补偿全体业主都有，当时自己有急事没看内容就签字了，现认为该声明内容存在欺诈、显失公平和重大误解事由，应予以撤销。被告表示，该《声明》是原告真实意思表示，能够证明原告已收房且双方对赔偿事宜达成一致意见，5,000元赔偿款至今未支付是因为原告将本案纠纷诉至法院，希望通过诉讼一并解决，并主张原告撤销《声明》的法律事由不成立。

原告于2019年10月23日向被告发送《律师函》，载明：“贵公司虽然在2016年12月20日前通知叶XX先生收房，但是在贵公司与叶XX先生验收交接房屋时共同发现房屋存在墙面漏水等质量问题，无法办理入住。叶XX先生曾多次与贵公司协商，但至今贵公司也无法交付房屋……，希望贵公司立即交付房屋，并就贵公司违约行为对叶XX先生进行赔偿。”被告于2019年11月28日向原告发送《关于房屋交付事宜律师函的回函》，载明：“……1、自2016年12月30日起，该商品房已交付至阁下，正荣置业的交付义务已履行完毕。2、自2016年12月30日起，该商品房所产生的费用（包括但不限于物业管理费、暖气费等）均由阁下承担，请阁下收到该函后立即向相关部门交纳。”

本院2020年7月16日下午在原、被告人员陪同下前往案涉房屋处进行勘验，现场经勘察发现：地下车库、地下室、室内一楼地面、室外入口台阶和二楼、三楼墙体均有明显维修痕迹。被告对于维修原因表示基本都是因为漏水，一楼地面维修是因为室内不平，并非地基问题。对此，被告提供其公司电脑系统中打印的49-4房屋的报修维修记录，显示的报修内容有四次，分别是采光井漏水，受理时间2018年10月24日；地下室漏水、天沟漏水、窗户漏水，受理时间2018年10月24日；地下室采光井漏水，受理时间2018年10月18日；大厅东侧上下口漏水、二层北侧窗漏水、三层南侧天窗漏水、三层北侧天窗漏水，受理时间2018年7月26日。关于报修方式，被告表示是原告致电客服中心，最后维修完毕时间是在2018年12月18日。原告不予认可，主张其从未报修过，因为其没有钥匙，是物业公司主动打电话说要去维修并询问我方是否到场。

以上事实，有当事人提供的书证及当庭陈述佐证。

本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。

关于原告有无权利拒绝办理房屋交付手续的问题。被告以《补充协议》第七条第六款的约定为由，认为案涉商品房已经在交付前取得准许交付使用证，符合合同约定。房屋漏水属于局部质量瑕疵，不能作为拒绝接收房屋并要求被告承担逾期交房责任的理由。本院认为，案涉房屋虽经过了相关部门的验收合格，但验收合格是商品房交付的必要条件而非充分条件，将房屋交付给买受人不应只是具备交付条件，仍应具备使用条件。另补充协议的第七条第六款系被告所提供的格式条款，存在免除自身责任、加重对方责任的情形，且被告未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，亦未能提交证据证明其尽到了解释说明义务，依法应认定此条款无效。案涉房屋经本院现场勘验发现了大量漏水以及其他质量问题导致的维修痕迹，且根据行政执法总队2018年10月10日下发的《关于正荣润璟湾别墅质量问题的告知书》的内容可知原告当时也是因质量问题投诉的业主之一，告知书所反映小区房屋出现的部分质量问题与本院现场勘验的情况基本吻合，相关质量问题足以达到了影响原告正常使用的程度，在此情况下无法认定案涉房屋已经具备了使用条件，在未达到使用条件的情况下，原告在2016年12月31日前经验房后拒绝接收案涉房屋有事实及法律依据，本院予以确认。

关于原告主张撤销《声明》的问题。本院认为，双方于2019年9月30日签订该声明，约定被告一次性就漏水质量问题补偿原告5,000元，且要求原告不再追究被告的任何责任，并要求原告保密。该声明内容对原告利XX显显失公平。根据法律规定，合同撤销权中显失公平是指一方当事人不是出于自己的真实意愿签约，对方当事人因此而获得不当利益而导致利益失衡。具体到本案，案涉房屋合同约定交房时间是2016年12月31日前，原告因质量问题一直未收房，且就质量问题也与小区其他业主一同向相关部门反映主张权利。即使至执法总队的告知书下达日期迟延交房时间也已接近两年之久，但被告就此只一次性补偿5,000元与原告的合同约定的迟延交房可获赔偿利益之间严重失衡，符合法律规定的因显失公平撤销合同的条件。故，本院对原告要求撤销《声明》的诉讼请求依法予以支持。

关于原告要求被告支付迟延交付房屋违约金和损失的诉讼请求。合同附件六补充协议第四条约定，被告如未按照合同约定日期交付商品房，被告应承担违约责任，逾期交房在30日以内的，被告按照原告已付房款的贷款利息支付违约金，逾期超过30日的，自逾期第30日的第二天起至交房通知确定的交房日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。按照合同约定被告应于2016年12月31日前将房屋交付给原告，虽被告向原告发出通知，要求原告于2016年12月31日办理接收房屋手续，但被告交付的房屋不具备使用条件，原告拒绝办理接收手续合理合法，对此，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。但是，关于违约金的截止时间问题，本院认为，案涉房屋质量问题在原告去行政执法总队投诉后，总队约谈了被告负责人，被告也开始派人维修，且根据告知书内容可知预计全部维修完毕时间是2018年12月中旬，该时间与被告提交49-4房屋的报修维修记录所显示的最后一次维修时间2018年12月18日基本一致。原告作为当时的投诉人员，明确知道告知书的内容和相关时间，至2018年12月中旬距离约定的交房时间近两年之久，被告在此之后虽未再通过书面形式通知原告收房，但原告对关系自身日常生活、居住等重大利益的房屋是否维修完毕和符合收房条件亦应根据总队的告知书内容保持关注，随时跟进进度。但原告只是通过微信与被告相关人员进行沟通，未联系被告去室内查验质量问题是否仍影响其接收房屋，诉讼中所提交的证据亦不足以证明房屋现况影响其居住使用。另，根据合同附件六第四条中“甲方逾期交房超过270日，乙方才有权解除合同”之规定，原告也一直未主张解除合同以使得双方房屋交易纠纷及早解决，存在怠于管理自己的权利的情形，不仅影响当事人双方权利义务关系的确定，也扩大了自身利益的受损范围。综上，本院根据现场勘验情况、执法总队告知书以及当事人当庭陈述等证据，基于公平及诚实信用之原则，综合考量合同性质、履行情况以及当事人违约程度和各自过错程度等因素，并本着减少当事人诉累以及一次性确定当事人合同相关权利义务的裁判精神，认定案涉房屋的交付时间为2018年12月31日，违约金计算时间应止于2018年12月31日。综上，被告应赔偿原告逾期交房的违约金468,388元，计算方式如下：2017年1月1日-2017年1月30日的违约金22,761元（6,366,099元×30×4.35%÷365天），2017年1月31日-2018年12月31日的违约金445,627元（6,366,099元×万分之一×700天）。对于原告其他的违约金和未能按期入住的损失的诉讼请求，理据不足，且上述已裁判支持的违约金足以弥补原告的损失，故本院予以驳回。

关于原告要求被告履行涉案房屋维修义务直至符合质量标准，以保证原告房屋正常使用的诉讼请求。本院在前述部分已认定房屋交付时间，故被告所应承担房屋质量保修义务从认定的交房时间开始起算，原告亦应从认定的交房时间起按约定承担房屋交付后的相关义务。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、撤销2019年9月30日原告叶XX签字的《声明》；

二、被告XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶XX违约金468,388元；

三、驳回原告叶XX其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9,142元，由原告叶XX负担6,320元，由被告XX公司负担2,822元（此款于本判决生效后十日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　　张昌辉

二〇二〇年十月二十一日

书记员　　张XX