黄X与鞠XX租赁合同纠纷一审民事判决书

    黄X与鞠XX租赁合同纠纷一审民事判决书

    审理法院：泰兴市人民法院

    案　　号：（2020）苏1283民初4021号

    案　　由：租赁合同纠纷

    裁判日期：2020年08月27日

    泰兴市人民法院

    民事判决书

    （2020）苏1283民初4021号

    原告：黄X，男，1990年6月10日生，汉族，户籍地江西省南昌市安义县，住泰兴市。

    委托诉讼代理人（特别授权）：陈宇雯、胡XX，XXXX律师。

    被告：鞠XX，男，1970年7月28日生，汉族，住泰兴市。

    委托诉讼代理人（特别授权）：卜XX，XX有方律师事务所律师。

    原告黄X诉被告鞠XX租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理。依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告黄X及其委托诉讼代理人陈宇雯、被告鞠XX的委托诉讼代理人卜XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告黄X提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的《租赁协议书》；2.判令被告向原告退还租金8.5万元，并支付违约金4.4万元，支付相应利息（以8.5万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年4月5日起计算至实际给付之日止）；3.判令被告向原告支付合同约定的设备搬迁费5万元；4.判令被告向原告赔偿未能正常经营的损失10万元并支付原告为维权产生的律师费4000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年4月5日，原、被告约定：被告将位于泰兴市建筑面积2400平方米的现有厂房，即7间两层办公楼、2间库房、1间平房，以及电动单梁起重机3台5吨、办公用品若干，还有厂房所在范围内的场地租赁给原告开办企业使用。原告当日即支付租金27.5万元，双方于5月5日签订协议书，并约定了租赁期间、租金数额、缴纳方式及违约责任等相关事宜，但因被告的原因，原告一直未能进入涉案厂房，且被告未按约向甲方提供并安装变压器，已构成违约，并给原告造成了重大损失。被告已退还租金19万元，截止起诉之日，尚欠原告租金8.5万元、合同约定的搬迁费用5万元、违约金4.4万元，及经营损失赔偿款未能按约支付。原告多次沟通未果，为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

    审理中，原告变更部分诉讼请求：即撤销诉讼请求第一项，其他诉讼请求不变。事实与理由：2020年4月19日被告通过微信，主动提出将房租退还给原告，让原告慢慢找地方，并于当日退还部分租金19万元，据此，因被告违约行为致使案涉合同目的不能实现，且被告已经以实际行动主动解除案涉租赁合同，故本案房屋租赁合同已于2020年4月19日解除。另，补充说明事实：原告于2020年4月5日即支付租金22万元及变压器相关费用5.5万元，合计27.5万元给被告；双方于当日即2020年4月5日签订租赁协议书，因需要给被告安装变压器预留一个月时间，且不计入租期，故签署合同的落款时间为2020年5月5日，租赁期间亦是从5月5日起算。

    被告鞠XX辩称：1.双方合同签订时间是4月5日，但约定的合同生效期是从2020年5月5日开始，双方合同并没有生效，并且在2020年4月19日原、被告已经达成协议，被告退还原告19万元，解除双方之间的租赁协议。2.剩余的8.5万元租金，根据当时的口头约定，是补偿被告的损失，一部分是安装变压器的损失以及厂房被原告破坏的损失。3.原告在诉状中一直陈述未能进入厂房，现在又要求补偿5万元搬迁费，自相矛盾，也没有法律和事实依据。4.原告主张的违约金4.4万元、8.5万元租金的利息、营业损失4万元、律师费4000元等均没有任何事实根据和法律依据，应予驳回。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

    由原、被告陈述、举证和质证，本院经审查认证，查明并认定以下事实：2020年4月5日，原、被告签订租赁协议书一份，载明（摘录）“1.甲方（鞠XX）在泰兴市现有厂房建筑面积2400平方米（办公楼、库房、平房、起重机、办公用品等），甲方将以上厂房设备及场地租赁给乙方（黄X）开办企业使用。2.租赁期间自2020年5月5日至2025年5月5日止，期限5年。3.租金缴纳及方式：乙方向甲方缴纳租金为年租金，缴纳方式年租金22万元，5年房租为110万元，分4年平均支付，在这5年期间内，甲方不得涨乙方房租。4.在租赁期间如因政府拆迁，拆迁的固定资产的拆迁补偿费用归甲方所有；经营损失等属于实际经营人，乙方的权益归乙方所有。5.租赁期满后，乙方可以续租，乙方经营期间，水电费用由乙方负担。6.乙方可根据需要进行改造。7.甲方保证给乙方安装好315KV变压器一台（如到时甲方无法提供变压器，租金无条件退还给乙方，还需承担支付乙方5万元搬迁费用）。本协议经甲乙双方签字或盖章生效。备注：1.如乙方房租已付，乙方不想租，甲方租金不退。2.如乙方在5年租期内不想租，乙方须支付甲方租金的20%，反之一样。甲方签名鞠XX，乙方签名黄X，2020年5月5日（原文如此，庭审中，原告称系为了给被告预留一个月时间以便安装变压器，故与上述租赁期间的约定相一致）”。上述协议签订当日，原告给付被告人民币27.5万元，被告出具收条一份，载明“今收到黄X房租贰拾柒万伍仟元整。收款人鞠XX，2020年4月5日”。

    再查明，原、被告签订租赁协议后，原告按计划将机械设备、办公用品等由泰兴市XX搬迁至案涉租赁地点，其间，案外人以与鞠XX存在遗留问题未解决为由出面阻拦。2020年4月9日、4月10日，原、被告均曾报警求助，公安机关接处警登记表记载“吴XX（庭审中，原告称系其配偶）报警称，在康XX门口，我和对方因是否允许卸货问题发生纠纷”“吴XX报警称，在康XX门口，其与对方因为租房的事情发生纠纷”“鞠XX报警称，在康XX厂，有老百姓不让他们卸货，事由到场再说”。公安机关经现场处置后，告知对民事纠纷另行通过合法途径解决，纠纷暂时平息。

    还查明，原告因搬迁受阻向被告提出交涉，双方经沟通后，原告另觅厂房和场地并重新与他人签订了租赁合同。2020年4月19日，原、被告再次微信联系，被告于上午8时许连续两次通过微信转款合计4万元给原告，同时提示原告“支付宝有15万元你收一下”“余额等你拖东西走给你放心”。原告共计收到被告返还租金人民币19万元。至2020年5月13日止，原告搬迁完毕并撤出案涉租赁地。后原告因催要返还剩余租金并要求赔偿损失未果，遂具状持前述请求和理由诉至本院。案经调解未果。

    上述事实，由原、被告陈述及经过质证的证据在案证实。

    本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。民事主体依法享有债权，债务应当清偿。

    针对原告的诉讼请求，逐项评析如下：（一）租赁合同为双务、有偿、诺成合同。原、被告签订的租赁合同依法成立且有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原、被告在按约履行中，由于出现意外情形，致使合同目的难以顺利实现，符合法定的合同解除条件，经再次协商一致解除合同，合同解除有效，租赁合同所确立的权利义务关系终止。（二）关于租金返还。合同签订后，原告已按约给付了第一期应付租金和设备使用费，被告亦按约交付了厂房和场地，双方各自履行了部分合同义务，只是因受到案外人的干扰，致使原告搬迁厂房和安装设备等受到一定程度的影响，原、被告经重新协商后，一致同意终止租赁合同履行，原告随即着手另行租地作为生产经营场所，被告亦同意退还全部租金且于2020年4月19日返还原告19万元，自双方达成新的约定，即自被告通过微信返还部分租金并提出关于剩余租金返还的对待给付条件且原告未提出异议时起，租赁合同所确立的权利义务关系即行终止。合同终止后，原、被告仍应按照约定或依照法律规定，根据是否已经履行的实际情况，进行最后的结算。然在原告于2020年5月13日全部搬迁完毕后，被告未按新的约定及时返还剩余租金，被告应依法承担相应的民事责任，对原告关于返还租金和承担利息的诉讼请求，依法予以支持。（三）关于违约金。租赁合同系因受案外人干扰影响继续履行，租赁双方经重新协商一致解除合同，原、被告均无过错，且不存在与租赁合同中关于违约责任承担的约定相符合的事由和情形，对原告关于违约金的诉讼请求，依法不予支持。（四）关于所谓约定的搬迁费、经营损失和律师代理费。（1）因合同中关于承担搬迁费损失的约定，系以被告无法提供满足生产需要的适格变压器为适用条件，被告提交的配电工程施工合同虽系孤证，但可以佐证其已开始履行租赁合同确定的提供配电设施义务，双方提前预留安装配电工程的工作时间为一个月，因在预留期间尚未届满时，租赁合同即已解除，被告提供配电工程设施的义务相应免除，至于被告与承揽人间关于安装配电工程设施的合同履行情形，已非本案双方讼争的焦点事实，故不予理涉，况且按通常惯例，搬迁应属原告单方的自主行为，系其实现合同目的的必要手段，搬迁费理应由原告自行负担。（2）关于经营损失，即使正常经营期间，原告每月接受的来料加工业务订单也具有较多的不确定性，同时，对厂址搬迁期间需要停止生产而可能造成一定的经营收入减少，亦属原告搬迁厂房的自然风险，原告自身应有审慎对待的合理预期。依本案的实际情形，因合同约定的租赁期间尚未开始计算，在双方刚开始履行合同时，即受到案外人意外干扰导致最终解除合同，较短时间内原、被告达成一致及时采取补救措施，且无论是租赁合同亦或是双方达成解除合同的新的协议，均未提及所谓经营损失事宜，原告的该部分诉讼请求，于法无据，不予采信和支持。（3）关于律师费4000元，虽属原告合理开支，但因双方没有预先约定，亦未补充约定，综合考虑诉讼成因等实际情形，酌定由被告承担2000元。

    综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：

    一、原告黄X与被告鞠XX间财产租赁合同的权利义务终止。

    二、被告鞠XX于本判决生效之日起十日内返还原告黄X租金人民币85000元，并给付按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自2020年5月14日起至实际给付之日止的资金占用期间利息。

    三、被告鞠XX于本判决生效之日起十日内给付原告律师费人民币2000元。

    四、驳回原告黄X的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费5545元（按给付之诉的争议金额计算确定），减半收取2773元，原告黄X负担1941元，被告鞠XX负担832元（此款原告黄X已预交垫付，被告鞠XX应于本判决生效之日起十日内一并加付给原告；原告黄X共已预交案件受理费13935元，多预交的11162元，可于本判决生效后十日内向本院申请退回）。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于XX省泰州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。

    审判员　严XX

    二〇二〇年八月二十七日

    书记员　朱XX