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    广东省深圳市中级人民法院

    民事裁定书

    （2019）粤03民终29075号

    上诉人（原审原告）：王XX，男，汉族，1971年11月3日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，

    委托诉讼代理人：邱XX，广东XX律师。

    委托诉讼代理人：刘XX，广东XX律师。

    被上诉人（原审被告）：甘XX，男，汉族，1978年5月14日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，

    委托诉讼代理人：张嘉宝，广东XX律师。

    上诉人王XX因与被上诉人甘XX房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初3184号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

    王XX上诉请求：1、撤销一审裁定，依法将本案发回重审或依法改判支持王XX一审的全部诉讼请求。2、本案的全部诉讼费用由甘XX承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案双方真实的法律关系为民间借贷。一审法院在认定涉案房产的权属情况方面存在严重的认定事实错误，本案的真实情况是，涉案房产的房产证号原为深房地字第**，房产面积94.8平方米，建设用地规划许可证编号为511，宗地号为Ｇ02212-××8，现地址为深圳市龙岗区龙岗街道XXxxx房屋，建筑面积1600平方，房屋共计六层；而在涉案房屋的隔壁（详见王XX二审中提交的新证据：房屋图片），则是房屋编码为4403xxxx100025，申报编号为604-xxxx-A，申报当事人为案外人黄XX（系王XX妹妹的丈夫），建筑面积为1083平方米的六层房屋。两栋房屋，一栋是涉案1600平米的王XX的房产，一栋是1083平米的案外人黄XX的房产。二、本案双方的法律关实质则为民间借贷。另外，涉案房产确有房产证（详见上述），而根据现行法律规定及其房产证上载明的情况，涉案房产不得买卖。一审法院以违法建筑为由驳回王XX的起诉属于适用法律错误。三、王XX因尚欠银行款项，需要甘XX及其指定的案外人的资金过桥，在银行贷处处款项后，相关担保人卷款逃匿，涉案房产被法院查封，后王XX借款归还了银行贷款，涉案房产才得以解封，如果双方是真实的房屋买卖合同关系，涉案房产被查封后，王XX无需举债为涉案房产解封。因此，本案的诉讼起因并非简单的房屋价格上涨而反悔，而是有其特殊性，请二审法院充分考虑这一因素。四、本案双方的真实关系为民间借贷，借款方还涉及到其他案外人，为查明事实，应追加案外人谭XX、潘XX、谢XX作为本案的第三人参加诉讼。

    甘XX辩称，一、王XX称双方为民间借贷关系，无事实和法律依据，不予认可。即使按王XX的说法双方属于借款关系，那么亦属于以物抵债的关系。以（2017）粤03民终20210号为例，以房抵债签订的《房产买卖合同》并不违反法律规定。二、王XX主张房屋权属认定存在错误与事实不符。王XX主张涉案交易的房产应为以王XX作申报人的申报编号为604-xxxx-A房屋，而并非以黄XX作申报人的申报编号604-xxxx-A房屋，该说法与其原审的陈述及事实相互矛盾。三、原审适用法律无误，王XX的诉求应予以驳回。

    王XX向一审法院起诉请求：1、确认王XX、甘XX签订的《房产买卖(转让)合同》无效；2、甘XX返还涉案房产；3、本案诉讼费用由甘XX承担。

    一审法院认定事实：2012年3月30日，王XX、甘XX签订《房产买卖(转让)合同》，双方约定如下：1、王XX系转让方即卖方，甘XX系受让方即买方。2、王XX将位于深圳市龙岗区龙岗街道XXxxxx房屋一栋物业转让给甘XX，该房产占地205平方米，建筑面积1600平方米，用地规划许可编号为511。目前该房产无法在相关部门办理房产产权证，但村委会可出具房产使用权证明。3、转让总价款为610万元，分四期支付。4、甘XX已完全清楚该房产的现状和历史遗留问题，王XX确保没有将该房产转让他人。遇有政府、企业等单位拆迁、城市更新等情形下，该房产获得的补偿、赔偿全部属于甘XX所有。5、如任何一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交总价40%的违约金赔付对方。6、因本合同发生纠纷应协商解决，协商不成时向深圳市龙岗区人民法院起诉。王XX、甘XX双方均在上述合同落款处签字、捺印，深圳市龙岗区龙岗街道XX长湖围居民小组作为村委见证亦在合同落款处加盖公章。

    2012年4月5日，王XX、甘XX签订《房产买卖(转让)合同补充协议》，对涉案《房产买卖(转让)合同》中约定的事项再次进行确认。王XX、甘XX双方均在上述合同落款处签字、捺印。

    2013年10月23日，深圳市龙岗区龙岗街道XX长湖围居民小组出具两份《同乐长湖围村委证明》，证明深圳市龙岗区龙岗街道XXxxx房屋一栋（建筑面积约1600平方米，用地规划许可编号：511，房屋编号：4403xxxx100025）为王XX所有，王XX于2012年3月30日将该房屋转让给甘XX，现该房屋归甘XX所有。

    甘XX于签订涉案《房产买卖(转让)合同》及《房产买卖(转让)合同补充协议》前后分五次向王XX交付涉案房产的购房款共计610万元，王XX将涉案房产交由甘XX占有使用至今。

    另查，王XX提交《建设用地规划许可证》（编号：511）、《房地产证》（编编号：深房地字第**及《不动产信息查询结果单》以证明上述合同中所涉交易房产的相关情况。其中，《建设用地规划许可证》载明用地单位为王XX，用地项目名称为私宅，用地位置为同乐规划地，用地面积为120平方米。该证签发于1991年6月6日，但因王XX未能提交原件，且复印件中盖章及签发人签字处模糊不清，故无法确认签发该证的具体单位。《房地产证》载明权利人为王XX个人，份额为全部，宗地号为Ｇ02212-××8，土地位置为龙岗XX，所有权性质为国有，使用权来源为协议，名称及栋号、房号为私宅一层，竣工日期为1993年，建筑面积为94.8平方米。另，《房地产证》还载明“本证所记载的房地产，不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理”的内容。《不动产信息查询结果单》载明房地产名称为王XX私宅，不动产证号为XXX，面积为94.8平方米，房屋用途住宅，份额为100%。

    王XX、甘XX还确认如下情况：一、双方交易的房产具体位置为深圳市龙岗区龙岗街道XXxxx房屋；二、双方交易的房产为六层楼房，建筑面积为1600平方米；三、案外人**群于2012年1月20日出具《声明书》，确认双方交易的前述位置的1600平方米的房产系由王XX之妹**群出资兴建，为解决王XX资金周转困难而将该房产交由王XX处置，**群对王XX、甘XX的交易无异议。

    再查，该院向深圳市龙岗区宝龙街道查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室（以下简称龙岗区查违办）核实涉案房产的相关情况，该办公室函复该院相关查询结果：一、查有王XX名下房屋申报信息，申报编号为604-xxxx-A，申报地址为同乐社区长湖围A区；二、未发现建设用地规划许可证编号511相关申报信息；三、未发现地址xxx房屋相关申报信息；四、编号为4403xxxx100025的房产，申报编号为604-xxxx-A，申报地址为同乐社区长湖围，申报当事人为案外人黄XX。

    上述第四项的具体情况为：2009年11月30日，案外人黄XX就编号为4403xxxx100025的房产向龙岗区查违办提交了普查申报编号为604-xxxx-A的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》（住宅类）及身份复印件。根据申报表上载明的上述房产的相关信息，该房产位于龙岗区龙岗街道XX长湖围，建筑层数为六层，用地面积150平方米，建筑面积1083平方米，未经办理用地或建筑许可文件，未获得土地或房屋权利证书，未经工程检测或房屋鉴定，亦未经过消防验收。另外，案外人黄XX在申报表中明确其妻子为**群，即王XX之妹。当日，龙岗区查违办向案外人黄XX出具《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》（编号：NO.03xxxx7）。

    一审法院认为，王XX、甘XX在涉案《房产买卖(转让)合同》及《房产买卖(转让)合同补充协议》上签名捺印，约定王XX将涉案房产出售给甘XX，且双方已实际履行完毕。王XX以《房地产证》（编号编号：深房地字第**明的关于该证所记载的房地产不得买卖的内容为由，主张涉案《房产买卖(转让)合同》无效并要求甘XX返还房产。

    首先，王XX提交的《建设用地规划许可证》（编号：511）及《房地产证》（编号：编号：深房地字第**该两证所涉房产的具体位置，且该两证所涉房产的建筑面积分别为120平方米、94.8平方米，与王XX、甘XX交易的房产建筑面积1600平方米的情况相差甚远，王XX亦无法进行合理的解释。另，《建设用地规划许可证》的发证机关无法辨识，王XX亦未能提交该证的原件以供核验。故，该院对该两份证据不予采信，进而不能确认上述两证所涉房产即为王XX、甘XX交易的房产。

    其次，根据《同乐长湖围村委证明》载明的内容，深圳市龙岗区龙岗街道XXxxx房屋一栋的建筑面积约1600平方米，房屋编号为4403xxxx100025。该地址即为王XX、甘XX交易的房产地址。根据龙岗区查违办函复该院的相关情况，编号为4403xxxx100025的房产已进行历史遗留违法建筑申报，申报人为案外人黄XX，申报时间为2009年11月30日，该日期早于王XX、甘XX交易的时间，而案外人黄XX的妻子即为王XX、甘XX交易房产的出资兴建人**群。案外人黄XX申报时提交的建筑物信息载明建筑层数为六层，面积为1083平方米，上述情况与王XX、甘XX确认的交易房产为六层楼房，面积1600平方米的情况较为相近，虽然面积仍有出入，但是案外人黄XX申报的信息及王XX、甘XX确认的交易面积均为有关自然人自行确认，存在粗略、不准确的可能性，相关数据未经有关行政职权部门的精准丈量、测绘计算。此外，虽然龙岗区查违办函复该院称其未发现地址xxx房屋相关申报信息的情况，但是，案外人黄XX进行前述申报时提交的建筑物信息载明建筑物位置为龙岗区龙岗街道XX长湖围，该位置即涵盖了王XX、甘XX交易房产的位置，且由于申报信息为申报人自行提供，亦存在提供位置粗略不精准的情况。综合上述情况，根据高度盖然性的证明标准，该院认定王XX、甘XX交易的房产即为案外人黄XX前述申报的房产。

    因此，涉案房产自始未经办理用地或建筑许可文件，未获得土地或房屋权利证书，未经工程检测或房屋鉴定，亦未经过消防验收。案外人黄XX在王XX转让涉案房产前曾向行政主管部门申请对该房产的违法建设行为作出处理，行政主管部门至今尚未作出相应的处理。涉案房产尚属历史遗留违法建筑，其合法性须经行政主管部门审查确定。在行政主管部门对涉案房产作出相应处理之前，涉案房产争议不属于人民法院民事诉讼受理范围，该院依法驳回王XX的起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：驳回王XX的起诉。本案案件受理费54500元（王XX已预缴），该院予以退回。

    本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。

    本院认为，王XX上诉称本案双方的法律关系形式上是房屋买卖合同，实质为民间借贷关系，债权人为了实现债权的担保而要求债务人与之签订非真实意思表示的房屋买卖合同。对此，本院认为，首先，从双方签订的买卖合同及补充协议内容，双方系以610万元价格转让涉案房产。其次，2013年10月23日，同乐长湖围村委还为双方转让涉案房产出具了证明。2012年1月20日，王XX的妹妹作为出资兴建方还出具声明书，表示对于王XX和甘XX就涉案房产的交易无异议。再次，在房屋买卖合同签订后，王XX已经将涉案房产交付给甘XX。综合以上情况，本院认定买卖涉案房产是双方的真实意思表示。

    王XX在二审中确认涉案房产存在1000多平方米加建，该加建没有办理合法手续，因此涉案房产属于违法建筑物，其合法性应经行政主管部门先行处理。在行政主管部门对涉案房产合法性作出认定后，双方可再行诉讼。至于王XX提出的涉案房产的编号问题，也可在行政处理中一并解决。

    综上，王XX的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：

    驳回上诉，维持原裁定。

    本裁定为终审裁定。

    审判长　陈XX

    审判员　许XX

    审判员　张XX

    二〇一九年十二月十七日

    书记员　张XX（兼）