开发商延期交房拒不履行违约金义务，该如何维权？

    XX北省武汉市江岸区人民法院

    民事判决书

    （2017）鄂0102民初136号

    原告：郑XX委托代理人：陈玲（特别授权代理），XX北今天律师事务所律师。

    委托代理人：沙XX（特别授权代理），XX北今天律师事务所律师。

    被告：武汉XX公司法定代表人：欧*，该公司董事长。

    委托代理人：秦X（一般授权代理），XX北森生律师事务所律师。

    委托代理人：陶**（一般授权代理）

    本院于2017年1月4日立案受理原告郑XX诉被告武汉XX公司（以下简称越秀XX）房屋买卖合同纠纷一案，依法组成由审判员李XX担任审判长，人民陪审员宋XX、周XX参加的合议庭，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告郑XX的委托代理人陈玲，被告越秀XX的委托代理人秦X、陶**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告郑XX诉称，我于2014年6月14日与被告签订购买塔子XX组团J地块*****号房屋的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2015年10月30日之前，将完成竣工交付使用相关手续之后的商品房交付给我使用，约定供电经相关行业单位认可达到正常使用条件，并且交付时一户安装一块电表、通电。合同签订后，我按照合同约定的方式付清了房款，但是被告到2016年1月份都未达到合同第九条约定的交房条件，根据相关法律规定和合同约定，被告已经构成违约，为维护我的合法权益，现诉至法院请求判令：1、被告向我支付逾期交房违约金22,676元；2、本案的诉讼费全部由被告承担。审理中，原告进一步明确其违约金的计算方式为：购房全款×0.5‰×42天（从2015年10月31计算至2015年12月11日）。

    被告越秀XX辩称，我方认为原告诉讼请求不成立，请求法院驳回原告全部诉讼请求。我方交付的商品房已符合交付条件，不需要承担违约责任。我方所交付的房屋于2015年10月30日交房前已通电，因正式分户供电需从隔壁小区牵电线受到阻扰，后我方额外向隔壁小区开发商支付了1,800,000元补偿金，于2015年12月11日正式分户供电。正式分户供电延迟的原因非我方主观原因，我方没有根本违约行为。在工程施工中途还遇极端天气停工情形，即使法院最终认定我方交付的房屋电力供应不符合合同约定的交房条件，也应扣除不可抗力天数。另，2015年10-12月期间电费均由我方承担，原告无任何损失。原告诉请的违约金计算标准过高。请求法院驳回原告的诉讼请求。

    经审理查明：2014年6月14日，郑XX与越秀XX签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：市13*******），双方约定：郑XX购买越秀XX投资建设的位于本市江岸区塔子XX“塔子XX组团J地块”项目中的第10幢某(建筑面积91.26平方米)商品房一套；商品房单价为每平方米11,831.99元，总金额为1,079,787元；出卖人应当在2015年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续/；5、供电：交付时一户安装一块电表、通电；6、给水：交付时一户安装一块水表、通水；7、燃气：天然气管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司规定办理；8、/；9、/；10、/。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。

    合同签订后，郑XX按约定付清全部房款。2015年10月28日越秀XX在武汉晚报A24版刊登《交房公告》，载明：我公司开发建设的江岸区塔子XX组团J地块一期1号、2号、3号、9号、10号、11号楼已通过验收，请各位业主按我司通知的先后时间顺序，于2015年10月30日之前办理收房手续，逾期则视为自动收房。郑XX至今未办理涉案房屋的收房手续。

    另查明，越秀XX分别于2015年9月28日取得《XX北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》；于2015年10月19日取得《XX北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；于2015年10月10日取得《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，涉案工程消防复验合格；于2015年10月28日通过1、2、3、9、10、11#楼燃气配套工程验收；于2015年9月22日取得武汉市XX，1、2、3、9、10、11#楼及小学、幼儿园供用水工程已竣工，并于2015年8月底送水。

    审理中，郑XX与越秀XX确认越秀XX“塔子XX组团J地块”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日正式送电。

    上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》、《整改通知书》、《XX北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《XX北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《证明》、交楼公告等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。

    本院认为：郑XX与越秀XX签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。郑XX依约向越秀XX交付房屋总价款后，越秀XX应按双方合同约定将符合交付条件的商品房交付郑XX使用。本案中，越秀XX虽提交证据证明其规划、基础设施工程、人防工程、燃气、供水等符合交房条件，但根据本院的调查核实，涉案“塔子XX组团J地块”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日才正式通电。双方合同对供电的约定为“供电按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”、“交付时一户安装一块电表、通电”，结合双方签订商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，双方对供电的条件应理解为合法、正常的用电。虽然越秀XX在合同约定的交房期限内已将上述1、2、3、9、10、11#楼通电，但该供电属于“非正式供电”，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的正常使用条件。故越秀XX未按合同约定于2015年10月30日前正式通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。被告越秀XX辩称在工程施工中途遇极端天气停工，应扣除不可抗力天数，审理中被告越秀XX提出的证据不能证明该极端天气属于法律规定的不可抗力情形，对该辩称意见本院不予采信。对于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5”，庭审中越秀XX对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到虽然越秀XX没有在交房时正式通电，但买受人并不是处于无电使用的状态下，未对其生活造成实质性的影响，审理中郑XX也未提交证据证明其实际遭受的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”的规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为日万分之二，即越秀XX应向郑XX支付逾期交房违约金为8,854.25元[1,079,787元×0.2‰×41天（2015年10月31日—2015年12月10日）]。郑XX要求越秀XX支付逾期交房违约金22,676元的诉请，本院予以部分支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

    一、被告武汉XX公司于本判决生效之日起三日内向原告郑XX支付逾期交房违约金8,854.25元;

    二、驳回原告郑XX的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费367元、邮寄费20元，合计387元由被告武汉XX公司负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX北省武汉市中级人民法院。

    审　判　长　　李XX

    人民陪审员　　宋XX

    人民陪审员　　周XX

    二〇一七年六月二十日

    书　记　员　　杨XX