房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

    陈XX与彭XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

    上海市松江区人民法院

    民事判决书

    （2017）沪0117民初3719号

    原告：陈XX，女，1986年3月17日生，汉族，户籍所在地江苏省大丰市。

    委托诉讼代理人：薛X，上海XX律师。

    委托诉讼代理人：孙靓娴，上海XX律师。

    被告：彭XX，女，1978年10月16日生，汉族，户籍所在地江苏省海门市。

    委托诉讼代理人：沈X，上海XX律师。

    第三人：刘XX，女，1984年10月26日生，汉族，户籍所在地河南省济源市沁园办事处河合村河苑街济河苑XXX号楼3单XX。

    原告陈XX与被告彭XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，依法适用简易程序。2017年5月25日，本院依法追加刘XX作为本案第三人参加诉讼。2017年4月5日、6月19日，本案二次公开开庭进行了审理。原告陈XX及其委托诉讼代理人薛X，被告彭XX的委托诉讼代理人沈X，第三人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告陈XX向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告欠款人民币(以下币种同)43,487元及利息(自2016年9月20日起至实际支付之日止，按银行同期利率四倍计算)；二、判令被告支付原告转让尾款20,000元及利息(自起诉之日起至实际支付之日止，按银行同期利率计算)。事实和理由：原告系松江区九亭镇沪亭北XXXXX弄XXX号商铺雅缇美容院的经营者，负责该场地租金支付，并受字号登记负责人刘XX委托，办理店铺转让事宜将店铺转让给被告。2016年5月17日，原、被告与房东姚XX共同协商，由被告将原告支付的房屋押金30,000元及2016年5月15日至7月14日的房租28,340元一并支付给原告。2016年9月19日，被告称其垫付物业费，承诺将前述费用扣除物业费后43,487元还款给原告。另外转让尾款20,000元被告承诺于办理卫生许可证之后支付，但经原告多次催促，被告始终未办理。经原告调查，被告受让店铺后早已经营，并于11月6日举办促销活动，应认定转让尾款支付的条件已成就，应当予以支付。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。

    被告彭XX辩称，不同意原告的诉讼请求，因为原告主体不适格，系争纠纷来源于美容院一事，转让协议是被告与刘XX签订，原告仅仅是代表刘XX签订；原告是没有资格以其自己的名义起诉被告的；转让协议涉及刘XX的违约问题，在本案中被告无法提起反诉；欠条和协议从形式上看是分别独立的两个关系，不应在一个案件中审理；欠条涉及的内容和款项由押金、房租、物业管理费等构成，不是原、被告之间的关系，请求依法驳回原告的诉讼请求。

    第三人刘XX述称，合同是原、被告之间所签订的，与第三人无关，被告应当将款项支付给原告，经济上的纠纷与第三人无关。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实，本院认定如下：

    上海市松江区九亭镇雅缇美容院系第三人刘XX于2014年8月25日设立的个体工商户，经营场所为上海市松江区九亭镇沪亭北XXXXX弄XXX号二层，于2016年5月25日注销。

    2016年5月17日，第三人作为转让方(甲方)、被告作为承接方(乙方)，双方签订转让协议一份，该协议约定第三人将松江区九亭镇沪亭北XXXXX弄XXX号二层商铺雅缇美容院转让被告，协议还对其他事项作了相应的约定。上述协议的落款部分转让方(甲方)处有刘XX签字，甲方代表人处有原告的签字和捺印。同日，第三人作为转让方(甲方)、被告作为顶让方(乙方)，双方签订店面转让协议一份，该协议约定甲方将自己位于沪亭北XXXXX弄XXX号的门面转让给乙方使用，建筑面积为115.03平方米。协议对其他事项也作了相应的约定。协议签订后，被告已向原告转账80,000元，但被告认为是原告代第三人所收的款项。

    审理中，原告表示二份转让协议中刘XX的签字和捺印均由其签字和捺印，第三人对于原告以其名义的签字和捺印表示了追认，并陈述雅缇美容院原由第三人和原告合办，工商登记为第三人一人，后第三人退出，由原告一人负责，但未办理工商变更手续，有关权利义务均由原告承担，与第三人无关。

    2016年5月17日，被告与案外人姚XX签订上海市房屋租赁合同，约定被告向案外人姚XX租赁上海市松江区九亭镇沪亭北XXXXX弄XXX号2层的房屋，租赁期自2014年9月15日至2019年2月28日止。合同对其他事项也作了相应的约定。2016年5月23日，被告支付物业管理费14,593.90元。2016年11月8日，案外人姚XX出具情况说明，该情况说明载明：“本人(姓名，身份证号姚XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX)系上海市松江区九亭镇沪亭北XXXXX弄XXX号房屋产权人。本人于2014年8月将房屋出租给陈XX用于经营XXX，租期自2014年8月至2019年2月，陈XX支付房屋押金30000元整，房租支付至2016年7月14日。2016年5月17日，陈XX联系彭XX承租该房屋，本人及陈XX、彭XX共同协商一致约定：本应由本人退还陈XX的30000元房屋押金转为彭XX的租房押金，由彭XX支付给陈XX，彭XX不再向本人支付房租押金。另，彭XX向本人支付的房租起算日为2016年7月15日，2016年5月15日至2016年7月14日期间的房租陈XX已经支付，彭XX实际使用，应由彭XX支付给陈XX。”

    另查明，被告签订上述协议和合同后，于2016年6月22日在上海市松江区九亭镇沪亭北XXXXX弄XXX号2层设立了上海市松江区九亭镇煌轩美容院。

    2016年9月19日，被告向原告出具书面欠条一份，该欠条载明：“今欠陈XX人民币肆万叁仟肆佰捌拾柒元整，欠款人：彭XX，最迟还款日2016年9月20日”。此外，原、被告还曾签订书面协议一份，该协议载明：“雅缇美容院转让余款贰万元整，陈XX协助彭XX办理完卫生许可证之后一周内，彭XX支付余款贰万元给陈XX。”

    现因原告向被告催讨未果，遂引起诉讼。

    以上事实，由档案机读材料、转让协议、店面转让协议、上海市房屋租赁合同、情况说明、收款收据、欠条、协议及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。

    本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

    本案的争议焦点：一、原告是否本案的适格主体，欠条载明的欠款系何性质，原告是否有权向被告进行主张。二、转让尾款20,000元与本案是否系同一法律关系,原告可否在本案中一并进行主张。

    针对争议焦点一，原告是否本案的适格主体，欠条载明的欠款系何性质，原告是否有权向被告进行主张。根据案外人姚XX所出具的情况说明，本院确认案外人姚XX系上海市松江区九亭镇沪亭北XXXXX弄XXX号的房屋权利人,其原将该房屋出租给原告用于经营XXX，后原告退出系争房屋原有的租赁关系，由被告取得了承租权，三方协商一致约定案外人应退还原告的30,000元押金转为被告的押金，由被告支付给原告，被告不再向案外人支付押金，被告支付的房租起算日为2016年7月15日，2016年5月15日至2016年7月14日期间的房租陈XX已经支付，被告实际进行了使用，应由被告支付给原告，结合被告向原告出具了书面欠条，本院确认欠条上所载明的43,487元系因被告租赁房屋而应向原告支付的押金及扣除物业管理费后的房屋租金，上述债权债务关系明确，被告应当按照约定及时向原告支付欠款，并应当承担逾期支付利息。被告在欠条中未约定利率，现原告主张的利率过高，本院酌情予以调整。

    针对争议焦点二，转让尾款20,000元与本案是否系同一法律关系,原告可否在本案中一并主张。综前所述，欠条所载明的欠款系基于租赁关系而产生的债务，而转让尾款系基于转让关系所产生的债务，二者属不同的法律关系，故对于该笔款项，原告应当另案诉讼解决。

    据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

    一、被告彭XX于本判决生效之日起十日内支付原告陈XX43,487元；

    二、被告彭XX于本判决生效之日起十日内支付原告陈XX逾期付款利息(支付方式：以43,487元为本金，自2016年9月21日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算)；

    三、驳回原告陈XX的其余诉讼请求。

    案件受理费1,387元、减半收取计693.50元，由原告陈XX负担218.50元(已付)，被告彭XX负担475元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

    审判员谢铭

    二〇一七年八月二十二日

    书记员张X

    附：相关法律条文

    一、《中华人民共和国合同法》

    第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

    二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

    第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

    没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。