于XX、姜XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省临沂市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁13民终1929号

上诉人（原审被告、反诉原告）：于XX，男，1973年3月1日出生，汉族，居民，住平邑县。

委托诉讼代理人：牛XX，山东XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜XX，男，1980年8月12日出生，汉族，居民，住平邑县。

委托诉讼代理人：王纪伟，山东XX律师。

原审第三人：张X，女，1979年2月27日出生，汉族，居民，住平邑县。

上诉人于XX因与被上诉人姜XX及原审第三人张X房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省费县人民法院(2019)鲁1325民初5388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

于XX上诉请求：1.依法撤销原审判决第五项，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决驳回上诉人要求支付剩余购房款的诉讼请求，系适用法律错误。首先，案涉房屋买卖合同第三条虽然对交付首付款之后，房屋办理过户、交付剩余购房款、交付房屋钥匙等的先后顺序进行了约定，但对于三者的具体履行期限没有明确约定，也就是说，本案的各项债务均没有约定履行期限，只有履行的先后顺序。本案中，在姜XX诉请于XX先行办理房屋过户登记的前提下，于XX提起要求支付剩余购房款的反诉，就是请求人民法院对案涉房屋过户给姜XX后，姜XX支付给于XX剩余购房款的期限和数额予以明确并同时作出裁判，该项请求并没有违反涉案房屋买卖合同约定的债务履行顺序。原审判决以房屋过户的时间顺序在前、支付剩余购房款的时间顺序在后为由，认定不符合支付购房款的期限条件从而驳回此项诉讼请求，缺乏法律依据，因为本案的各项债务根本就没有具体的履行期限，也就不存在债务履行期限没有届满的情形。另外，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，原审判决实质上是对于XX要求姜XX支付剩余购房款的期限拒绝裁判，这违反了“禁止拒绝裁判”的法律原则，势必造成于XX的再次起诉，这增加了当事人的诉累，也必定浪费司法资源。其次，原审判决以121号、141号平均价格作为认定案涉121号房屋的价格，缺乏事实依据。根据案涉房屋买卖合同的约定，于XX将案涉121号、141号号房屋以总价770000元的价格卖与姜XX，但合同并未约定案涉121号房屋的价格，也并未约定该两套房屋价格的计算方式，也就是说，案涉房屋买卖合同对案涉121号房屋的价格没有明确约定。在山东XX公司于2018年11月9日出具的鲁大宇房字(2018)第2003号《张X、于XX共同财产市场价值评估报告书》鉴定意见中，案涉121号和141号房屋的价格差距悬殊，原审判决在缺乏事实依据的情况下，以121号、141号平均价格作为案涉121号房屋的价格，不仅否定了中介机构的专业判断，也与原审判决书第五页表明的房产价格受多重因素影响的观点相左。最后，房屋价格受到房屋位置、面积、内部装修等多种因素的影响，面积仅是影响房屋价格的一种因素。在案涉141号房屋不能给付，且通过双方合同约定不能确定121号房屋具体价格的情况下，应适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款的规定，按照订立合同时履行地的市场价格履行，否则不能有效保护房屋出卖方的利益。二、原审判决认定姜XX是基于房屋买卖合同关系占有的案涉两套房屋，并作出裁判缺乏事实依据。首先，依据案涉房屋买卖合同第三条的约定看，在姜XX将剩余购房款支付给于XX以后，于XX才将案涉121号、141号房屋钥匙交付给姜XX，也就是说，按照该约定，在姜XX未将剩余购房款付清前，于XX并不交付案涉121号、141号房屋给姜XX，姜XX并没有权利依据房屋买卖合同关系占有案涉该两套房屋。本案中，姜XX并未将剩余购房款付清，姜XX也没有提交于XX依据房屋买卖合同已将案涉121号、141号房屋交付给姜XX的证据，由此可见，姜XX对案涉两套房屋的占有不是基于双方的房屋买卖合同关系。其次，按照庭审中姜XX自认的事实，早在2017年4月30日前姜XX就以每年5万元的价格，租赁了于XX的案涉两套房屋多年，也就是说，2017年5月8日双方签订案涉房屋买卖合同以前，姜XX是基于房屋租赁关系占有的案涉两套房屋。依照《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条的规定，就依据案涉房屋买卖合同占有的案涉两套房屋，姜XX应当提供证据加以证明，否则，应承担举证不能的后果。本案中，虽然姜XX否认在双方签订房屋买卖合同以后还存在租赁合同关系，但并没有提供证据加以证明。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，应当视为双方之间的租赁关系在2017年4月30日租赁合同到期以后，改为不定期租赁。由此可见，原审判决认定姜XX系依据双方买卖合同占有的案涉两套房屋，缺乏事实及法律依据。其次，第三人提交的姜XX妻子蔡X的《证明》可以证明，在签订了案涉房屋买卖合同以后姜XX又支付于XX5万元房租的事实，也能证明双方之间依然存在房屋租赁合同关系。最后，在案涉141号房屋过户登记至第三人张X前，于XX依然是该房屋的所有权人，因此，在此之前于XX依据双方的口头房屋租赁关系，有权向姜XX主张案涉两套房屋的租赁费。在将案涉141号房屋过户登记至第三人张X名下之后，在姜XX没有付清剩余购房款前，姜XX依然是基于租赁合同关系占有的案涉121号房屋，于XX依然有权向姜XX主张案涉121号房屋的租赁费。庭审补充如下理由：一、原审判决第七页认定上诉人对于121室、141室的租赁权不能成立，与被上诉人的意思表示相左，2018年6月20日的收到条虽然没有写明被上诉人姜XX收到了五万元是购房款还是房租费，但是被上诉人的妻子蔡XX与原审第三人出具的证明，能够证明2018年6月20日上诉人收取的五万元即是被上诉人支付的房屋租赁费；二、原审依据合同第三条对剩余购房款是否达到支付条件和是否达到依据买卖合同将房屋交付被上诉人的条件，采用了不同的认定标准，对于上诉人主张的剩余购房款，原审依据合同第三条认定没有达到约定的条件，而对于上诉人是否达到交付房屋的条件，原审判决直接认定非当事人的意思表示，将合同第三条后半句约定的房屋尚未达到交付条件的约定置之不理，从而错误的认定了被上诉人所占有的房屋是依据买卖合同所占有的房屋这一事实。

姜XX辩称，涉案《房屋买卖买合同》第三条约定，本协议签订之日，乙方交付200000元，甲方配合过户，过户完成，乙方办理贷款，将剩余房款570000元交付甲方，虽然没有约定履行期限，但是通过分析该语句，履行的先后顺序一目了然，即被上诉人支付首期款，上诉人协助过户，被上诉人再支付剩余款项。依据《合同法》第六十二条第四款规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。合同签订后，被上诉人多次要求上诉人协助办理过户手续，但是上诉人一直置之不理，可见上诉人为全面忠实的履行合同义务，存在违约。通过合同约定，可以看出，上诉人与被上诉人约定的内容是，被上诉人将涉案的121号、141号房屋按市场总价为770000元支付给上诉人，上诉人交付被上诉人121号、141号房屋，不存在上诉人拆分出售的情况，其上诉意见纯属无稽之谈。一审中的评估适用价格为审理时的市场价格，而上诉人与被上诉人之间签订的合同为2017年5月8日，不符合评估时点原则，应当采用追溯性评估，非现实性评估，一审法院未采信上诉人委托法院进行的评估是符合法律规定的。一审法院不存在拒绝裁判的原则，因上诉人处置了其已经出售但未办理过户的涉案141号房屋，因根据法院出具的(2018)鲁1325民初1740号调解书已办理过户手续，无法直接撤销，应在第三人撤销之诉解决后才能决确定剩余房款的交付对象，而本案剩余房款的交付对象不明确，上诉人无权独自占有剩余房款。一审法院不支持上诉人的该项诉请，符合法律规定。2017年4月30日之前，上诉人与被上诉人之间在存在租赁关系，但是2017年5月8日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示。因此，上诉人与被上诉人之间自2017年5月8日只存在房屋买卖合同关系，不存在租赁关系。租赁时，上诉人委托租赁机构将房屋租赁给被上诉人，被上诉人将租金交付租赁机构，非直接交付上诉人。原审第三人出具的《证明》合法性、真实性和关联性，均存疑。被上诉人的配偶名为蔡XX，证明出具的时间不详，不能证明上诉人的上诉观点。本案纠纷产生的根源在于上诉人的不诚信。上诉人不依合同约定履行合同义务，并将涉案房屋在签订合同后擅自处置，违背《合同法》第六十条规定的严格履行和诚实信用原则，造成该起纠纷涉及多起诉讼，浪费司法资源，给社会和他人造成麻烦，制造社会纠纷。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。

张X述称，一审认定事实清楚，适用法律正确。

姜XX向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，即协助原告将平邑县汉阙南路东，金花东路南，商贸城建材装饰城22号楼121室、141室办理过户到原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。后增加诉讼请求：判令第三人返还原告涉案房屋141室并协助原告办理过户登记。

于XX向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告在商贸城建材装饰城XX转移登记至原告名下之日起10日内，支付反诉原告该套房屋的购房款470000元（具体以该套房屋价格鉴定后变更的数额为准）及利息（自商贸城建材装饰城XX转移登记至原告名下之日10起至实际清偿之日止，按照年息6%计算）；2.判令反诉被告支付原告自2017年5月1日起支付每年5万的房屋租赁费，至姜XX付清房款之日止，或将房屋交还给于XX之日止（包括姜XX于2018年6月20日支付的5万元在内）；3.诉讼费由反诉被告承担

一审法院认定事实：被告于XX与第三人张X原系夫妻，于2013年8月8日登记结婚。被告于XX与第三人张X离婚诉讼，经一审法院2018年4月13日立案并于2018年12月19日调解并出具（2018）鲁1325民初1740号民事调解书确认离婚。涉案房产买卖合同。被告于XX与第三人张X婚姻存续期间，原告（乙方）与被告（甲方）于2017年5月8日签订房屋买卖合同，合同约定被告将位于平邑县以770000元人民币的价格卖给原告，合同主要内容约定：“三、本协议签订之日，乙方交付200000元，甲方配合过户，过户完成，乙方办理贷款，将剩余房款570000元交付甲方，甲方将房屋钥匙及其一切相关证件交付给乙方。四、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。”XX、在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应予全力协助。如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方负赔偿责任”。上述合同签订后，购房人即原告未对涉案房屋办理预告登记。房产过户未遂。被告于XX与第三人张X婚姻存续期间，为办理涉案合同约定的房产过户，原告与被告于2017年5月24日到平邑县房产登记机关办理房产登记转移，由于涉案合同约定的房产被查封的原因未能办理。为了办理此次过户，被告于XX向平邑县房产登记机关出具《婚姻状况声明书》，内容为：本人于2012年12月20日丧偶，至今未婚，2017年5月17日。涉案合同约定的房产在离婚诉讼中的处分。在被告于XX与第三人张X的离婚诉讼中，一审法院于2018年12月19日出具（2018）鲁1325民初1740号调解书，确认：“……三、位于平邑县产（房产证号：平房权证2013字第××号）归被告张X所有，原告于XX于本调解书生效后30日内协助被告张X办理该房产的变更登记过户手续，并同时支付给被告张X房屋差价30000元。位于平邑县产（房产证号：平房权证2013字第××号）归原告于XX所有。”涉案合同约定的房产中141号的转移登记。根据被告于XX与第三人张X的离婚调解书，涉案合同中的141号房产于2019年3月13日由被告于XX名下（房产证号：平房权证2013字第××号）转移登记至第三人张X名下（房产证号：鲁2019平邑县不动产权第XXX号）。2018年6月20日被告向原告出具收到条一张，内容为：“今收到姜XX现金伍万元整。”庭审中对此付款的性质发生争议，原告主张为支付的购房款，被告主张为支付的此前一年的租赁费。经查，涉案房屋在涉案合同签订前、被告与第三人婚姻关系存续期间，出租给原告，合同约定租赁期间至2017年4月30日。涉案房产现仍由原告使用。

一审法院认为，本案系请求履行房屋过户义务引发的纠纷，案由应为房屋买卖合同纠纷。对本案争议的焦点认定如下：

一、涉案《房屋买卖合同》有效。原告与被告签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同约定的内容不违反法律规定，为有效合同。被告辩称的涉案房屋交易价值过低的意见缺乏充分证据证实。虽然被告对涉案房产中的121号房产进行了价值评估，但是该评估价值系2019年5月22日的价值，并非合同签订时2017年5月8日的价值，不能证明合同签订时的价值过低或者显失公平。在房产市场中，即使存在着基准价值，由于交易过程的中多重因素，有的房产会交易的价格高一些，有的房产会交易的价格低一些，均属于正常市场行情，不影响合同的有效性。

二、对原告关于涉案141号房产的诉讼请求不予以支持。本案中，涉案141号房产已经被告在离婚纠纷中分割给第三人并给第三人办理了物权登记，第三人的权利属于物权；原告虽然依据合同购买此房屋，但是没有办理预告登记或者物权登记，属于债权；当此两种情形冲突时，在第三人没有提起撤销之诉的情形下，生效的法律文书确认的物权权利是合法的权利。对此，原告具有以下救济权利：提起第三人撤销之诉或者主张违约之诉。本案中，原告请求判令第三人返还原告涉案房屋141室并协助原告办理过户登记，不符合合同法上的相对性原则，因此第三人不具有该项义务。如原告认为第三人取得物权的行为侵害了其合法权益，应当提起第三人撤销之诉。在上述情形下，如原告认可第三人取得物权不提起第三人撤销之诉，可向合同相对人即被告主张违约之诉，即虽然合同有效，但是由于合同目的即获得房产的物权目的已经不能实现，可以请求违约赔偿。但是经一审法院释X，原告没有变更对于涉案141号房产的诉讼请求。因此，一审法院对原告关于涉案141号房产的诉讼请求不予以支持。原告可以依法另行主张权利。

三、被告应当履行涉案合同约定的对于涉案121号房产的过户义务。对于办理物权登记，涉案合同约定，“三、本协议签订之日，乙方交付200000元，甲方配合过户，过户完成，乙方办理贷款，将剩余房款570000元（伍拾柒万元）交付甲方，甲方将房屋钥匙及其一切相关证件交付给乙方。”根据该约定，以及原告已经支付200000的事实，应当认定涉案房屋已经符合办理过户的约定，甲方即被告应当履行配合过户义务。

四、反诉原告的反诉请求不予以支持。（一）关于判令反诉被告在商贸城建材装饰城XX转移登记至原告名下之日起10日内，支付反诉原告该套房屋的购房款470000元（具体以该套房屋价格鉴定后变更的数额为准）及利息（自商贸城建材装饰城XX转移登记至原告名下之日10起至实际清偿之日止，按照年息6%计算）的请求。反诉被告拒绝同意上述请求。一审法院不支持此项请求的理由为：1.不符合合同约定的支付剩余房款的条件。对于办理支付剩余房款的条件，涉案合同约定，“三、本协议签订之日，乙方交付200000元，甲方配合过户，过户完成，乙方办理贷款，将剩余房款570000元（伍拾柒万元）交付甲方，甲方将房屋钥匙及其一切相关证件交付给乙方。”，根据该规定，剩余房款的支付应当自“甲方配合过户，过户完成，乙方办理贷款”后，现在案件的状况不符合上述约定。2.反诉原告请求以该套房屋价格鉴定后变更的数额为准作为反诉被告的支付价款的义务不符合合同约定。涉案合同约定的两套房屋的总价款为77万元，141室的产权面积为71.8平方米，121室的产权面积为80.01平方米，合计151.9平方米，平均平方米的价格为5069.12元，121室的购买价格应为405580.29元。原告请求以重新鉴定后的价格904113元支付不符合合同的约定。3.反诉原告对于反诉被告存在着违约赔偿的基础。在为什么不予以支持原告对于141室的请求中，一审法院已经指出，原告可以选择请求另行提出违约赔偿之诉，在反诉原告存在着需要赔偿反诉被告的情形下，一审法院先行基于同一合同判令反诉被告支付剩余房款有违合同公平性原则；在存在着原告具有提起撤销之诉的情形下，两套房产的价款的退付或者折抵均存在着不确定性。4.有违诚实信用原则。反诉原告在涉案合同签订后，于合同签订的当月与反诉被告一起到房地产登记机关办理物权转移登记，虽然由于查封的原因没有办理成功，但是表明，反诉原告与反诉被告对于涉案房产的交易价格是没有异议的，反诉原告现在请求按照诉讼时的房产价格要求反诉被告支付房款是有违诚实信用原则的。（二）关于请求判令反诉被告支付原告自2017年5月1日起每年5万的房屋租赁费，至姜XX付清房款之日止，或将房屋交还给于XX之日止（包括姜XX于2018年6月20日支付的5万元在内）的请求。反诉被告拒绝同意上述请求。一审法院不支持此项请求的理由为：1.反诉原告不具备请求涉案141室的请求权。由于该141室的登记人为第三人，因此第三人享有对此的请求权。2.反诉原告对于涉案121室的租赁权不能成立，理由为：除了不能查明存在租赁的事实外，根据查明的事实，涉案房屋租赁期满的次月，原告与被告即签订了涉案合同，此行为表明当事人在意思表示上不具有自合同签订之日的租赁意思表示，结合合同当事人当月办理物权登记转移的行为，进一步明确当事人对于原告占有涉案房屋是不收取费用的，更不存在租赁的行为表示；生活实践中，存在着买房人先行使用房屋随后办理物权转移登记的行为，在买房人等待办理办理物权转移登记的期间内，除了有明确的约定外，卖房人是不收取买房人的使用费的，本案当事人的关系即于此同；同时，涉案合同约定，“四、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失”，此约定清楚表明，对于因为产权纠葛所产生的损失，由甲方即反诉原告负责并赔偿乙方损失。以上理由的法律依据为:《中华人民共和国合同法》:“第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”“第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”“第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”“第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”“第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”“第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。”综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、被告于XX协助原告姜XX将涉案121号房（房产证号：平房权证2013字第××号）办理过户到原告姜XX名下。限于判决生效后三十日完成。二、驳回原告姜XX对被告于XX关于涉案141号房（房产证号：鲁2019平邑县不动产权第XXX号）的诉讼请求。三、驳回原告姜XX对于第三人张X的诉讼请求。四、驳回原告姜XX的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告于XX的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11500元减半收取5750元，由被告于XX负担2875元，由原告姜XX负担2875元。反诉案件受理费9000元，减半收取4500元，评估费8000元，由反诉原告于XX负担。

本院二审期间，当事人均没有提交新证据。

本院二审查明的事实与一审相一致。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定：人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。本案涉及多个诉讼请求，但多个诉讼请求并非法律规定必须一并判决的事项。一审在查明部分事实后先行判决，就未能查明部分复杂事实向当事人释X另行起诉，于法有据，亦符合诉讼程序应当兼顾效力与公平的原则。且一审判决已告知上诉人可另行诉讼。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”本案中，上诉人的其他上诉请求均未提交充足的证据予以证明，上诉人对此应承担不利后果，本院依法不予支持。

综上所述，上诉人于XX的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9000元，由上诉人于XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李国栋

审判员　　王海涛

审判员　　李大军

二〇二〇年六月十七日

书记员　　庞XX