借款合同纠纷一案执行裁定书

异议人(利害关系人):李XX，男，1973年11月28日出生，汉族，住西安市鄠邑区御苑新城。

申请执行人:于XX，男，1954年1月10日出生，汉族，住咸阳市泾阳县三渠XX。

委托诉讼代理人:唐瑞，陕西XX律师。

委托诉讼代理人:张X，陕西XX律师

被执行人:陕西XX公司，住所地西安市鄠邑区沣京XX。

负责人:周XX。

被执行人:陕西XX公司，住所地西安市鄠邑区人民路北段化东XX。

法定代表人:李XX，该公司董事长。

在本院执行于XX与陕西XX公司(以下简称XX公司)、陕西XX公司(以下简称XX公司)借款合同纠纷一案中，利害关系人李XX对执行西安市XX与吕公路十字东北XX的“南院门”项目1-16层房产(以下简称案涉房产)的评估报告及拍卖裁定提起执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。

异议人李XX称，一、李XX是被执行人XX公司的实际投资经营人，查封的案涉房产项目是其投资形成的财产，与本案有法律上的利害关系。该项目已于2020年8月21日取得商品房预售许可证，但2020年7月陕西恒达土地房产评估咨询有限公司出具的评估报告未考虑取得预售证这一情况。现在案涉项目五证齐全，商业楼即将竣工，住宅楼主体已经封顶。根据鄠邑区区域市场行情，案涉项目的住宅价格约为20194.23每平方米，同区域均价12300元每平方米，市值2.57亿元。商业2.5万平方米，市值5.15亿元。二、2020陕01执恢468号拍卖裁定以未取得预售证时的评估价格进行拍卖，有失公平，与实际严重不符，损害了实际投资人的合法权益。拍卖裁定将对案涉项目产生负面影响，对已购房的100多住户及商业楼已招商的50多家商户造成影响，请求撤销拍卖裁定，对五证齐全的案涉项目重新评估。三、2019年在当地政府部门协调下，异议人与XX公司负责人杨XX签订了《权利义务概括转让协议书》，独立垫资负责项目建设，已投资3000多万元。异议人作为案涉项目工程承包人对项目享有优先受偿权，优先于本案债务受偿。为支持其异议请求，异议人李XX向本院提交了权利义务概括转让协议书、授权委托书、承诺书、案涉项目五证复印件、价位表、现状照片、评估报告、西安市鄠邑区人民法院民事判决书、执行裁定书、传票、民事起诉状、投资款汇总表、银行电子回单、收款收据等材料。

申请执行人于XX，一、异议人不具有提起执行异议的主体资格，与本案不具有法律上的利害关系。李XX是案涉项目施工单位陕西XX公司的法定代表人，其虽提交了与被执行人XX公司法定代表人杨XX签订的权利义务概括转让协议和委托书，但该委托书是被执行人XX公司的内部授权，不具有对外效力，且委托书早已失效。2020年12月7日，被执行人XX公司的负责人已由杨XX变更为周XX。另外，即使案涉项目系李XX自筹资金进行建设，也仅是陕西XX公司的建设费用，李XX不能以开发者的身份主张权利，不具有提起执行异议的身份。二、李XX是否是案

涉项目的投资人没有经过诉讼或仲裁等司法程序确认，其与被执行人之间没有形成明确的实体权利。二者之间即使存在纠纷，也是合作纠纷，基于此形成的债权不能对抗申请执行人。三、评估报告真实合法有效，已考虑到案涉项目取得预售证后的商业价值，且异议人针对评估报告所提异议已超过法定期限。四、异议人李XX在明知案涉房产查封的情况下，恶意出售被查封房产，在拍卖阶段又提出执行异议，意在阻碍司法拍卖，转移财产。之前有案外人对96套房产提出执行异议，在异议申请中明确平均销售单价为5815元每平方米，远低于市场价，异议人的行为已涉嫌犯罪并由执行法院移送公安部门处理。在法院即将对案涉房产进行司法拍卖之际异议人提出执行异议，意图拖延时间，非法处置查封财产，严重损害申请执行人权益，请求驳回其异议申请。

本院查明，于XX与XX公司、XX公司借款合同纠纷一案，本院经审理于2019年5月23日作出(2019)陕01民初13号民事判决，判决:一、原告于XX与被告XX公司签订的《项目合作协议》予以解除;二、被告XX公司、XX公司于本判决生效后十日内共同归还原告于XX借款本金343XXXX6976元、利息199XXXX4249元(利息计算至2018年4月30日),并以343XXXX6976元为基数，按年息24%自2018年5月1日计算至实际给付之日;三、被告XX公司、XX公司于本判决生效后十日内共同返还原告于XX出资款1500万元并支付利息187XXXX6474元(利息计算至2018年12月1日，并以1500万元为基数，按年息24%自2018年12月2日计算至实际给付之日);四、驳回原告其余诉讼请求。XX公司不服一审判决，提起上诉，陕西省高级人民法院于2019年10月29日作出的(2019)陕民终784号民事判决，判决:一、维持西安市中级人民法院(2019)陕01民初13号民事判决第一项、第二项;二、变更西安市中级人民法院(2019)陕01民初13号民事判决第三项为:XX公司、XX公司于本判决生效后十日内共同返还于XX1500万元，并按照年利率6%支付自2019年1月2日起至实际给付之日的利息。因XX公司、XX公司未履行生效法律文书确定的义务，于XX向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院于2019年12月2日作出(2019)陕01执2728号执行裁定，裁定:冻结、扣划被执行人XX公司、XX公司在金融机构的存款、债券、股票、股权、基金份额等人民币7000万元;或扣留、提取其同等数额的收入;或查封、扣押其同等价值的财产。2020年3月11日，本院作出(2019)陕01执2728号之一执行裁定，裁定:查封被执行人XX公司名下位于西安市XX与吕公路十字东北XX户国用(2016)第18号、户国用(2016)第19号、户国用(2016)第20号的土地三宗，查封期限为三年。2020年5月28日，本院作出(2019)陕01执2728号委托书，委托陕西恒达土地房产评估咨询有限公司对案涉土地及地上附着物进行评估，委托书载明:需评估的财产为西安市XX与吕公路十字东北XX的土地三宗及地上附着物(地上建筑物的部分房产已具备办理预售许可证条件，目前正在办理预售许可过程中)。2020年7月13日，陕西恒达土地房产评估咨询有限公司作出陕恒[2020](估)字第217号评估报告，载明:根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则、理论和方法，在充分分析估价对象及其地价影响因素的基础上，结合掌握的土地市场交易资料，按照土地估价程序，选择适当的估价方法，评估得出估价对象在本次地价定义条件下的国有建设用地使用权价格及宗地内建筑物价格结果如下:不动产总价26786.5998万元，其中土地总面积12991.7平方米，总地价7913.9579万元，总建筑物面积46437.93平方米，建筑物价格18872.6419万元。2020年8月25日，本院作出(2019)陕01执2728号之二执行裁定，裁定:查封被执行人XX公司名下位于西安市XX与吕公路十字东北XX的住宅1-16层共计96套房产(具体房号及面积详见查封房产附表)，查封期限为三年。该裁定及协执于2020年8月2日在西安市鄂邑区房地产管理所办理查封登记2020年8月25日，本院又作出(2019)陕01执2728号公告,载明:于XX与XX公司、XX公司合同纠纷一案，本院曾保全查封了被执行人XX公司名下位于西安市XX与吕公路十字东北XX的土地及地上附着物，因在建住宅项目已具备预售条件，现本院依法查封上述在建住宅1-16层共计96套房产，并将有关事项公告如下:一、查封房产为上述地址“南院门”项目住宅1-16层的全部房产共计96套，查封期限为三年,自2020年8月26日起至2023年8月25日止。二、查封期间应保持房产现状，未经本院同意，任何单位及个人不得处分上述房产，或对被查封的房产有转移、设定权利负担或其他妨碍执行的行为;擅自处分的行为无效，并涉嫌构成刑事犯罪:本院将依法追究其法律责任。2020年11月27日，本院作出(2020)陕01执恢468号执行裁定，对案涉房产依法予以拍卖、变卖。2020年11月30日，本院在淘宝网司法拍卖平台发布公告，将于2021年1月9日对案涉房产进行公开拍卖。因案外人提出执行异议，本院中止了对案涉房产的执行。

另查，王XX等96个案外人对上述案涉房产分别提起执行异议，主张案涉房产系其购买所得，请求排除执行。本院在审查后驳回了案外人的异议请求，案外人并未提起异议之诉。

再查，2018年11月1日，于XX向本院申请诉前财产保全，本院于2018年11月2日作出(2018)陕01财保36号民事裁定，查封XX公司名下价值735XXXX6072元之土地。2018年11月6日,本院作出(2018)陕01执保310号协助执行通知书，载明:一、查封XX公司名下位于户县XX与钓台路十字东北XX价值735XXXX9360.72元为限的土地所有权(地字第【2015】36号);二、查封期限为三年;三、上述财产查封后，不得办理查封财产的转移过户或设立他项权利等手续。2020年4月1日，西安市鄂邑区不动产登记服务中心向本院出具《情况说明》，载明:经查询，XX公司因规划条件变更于2016年5月17日向户县国土局申请土地证换发2016年5月30日为该公司将原户国用(2015)第35号土地证换发为户国用(2016)第18号，将户国用(2015)第36号土地证换发为户国用(2016)第19号，将户国用(2015)第37号土地证换发为户国用(2016)第20号。户县不动产登记服务中心出具的西安市不动产登记簿载明，坐落于甘亭镇钓鱼路与吕公路十字东北XX，所有人为XX公司，不动产权证号为户国用(2016)第20号、户国用(2016)第19号、户国用(2016)第18号;查封状况一栏查封文号为陕西省西安市中级人民法院协助执行通知书(2018)陕01执保310号,查封期限为2018年11月7日至2021年11月6日。

西安市鄠邑区住房和城乡建设局于2020年4月23日向本院来函称:鄂邑区南XX项目由陕西XX公司开发建设，该项目2013年5月开始施工建设，2016年6月因资金困难导致停工形成烂尾楼。后经区政府多方协调，吸引资金，2019年5月使该项目烂尾工程重新开工。该项目已经取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，目前正在我局申请办理《商品房预售许可证》。因XX公司与于XX经济纠纷案件一事，西安市中级人民法院作出的(2019)陕01执2728号之一执行裁定书，对该项目土地进行了查封。为了顺利推进我区烂尾楼项目处置工作，为十四运营造良好环境，同时也为了推进该项目顺利实施。避免形成二次烂尾，更好的保障原告的合法权益，我局建议贵院同意办理该项目商品房预售许可证，待项目《商品房预售许可证》办理后，对批准销售的有关房产进行查封。本院于2020年5月27日作出回函，在不解除该项目土地查封的情况下同意依法办理案涉项目的商品房预售许可证，且已查封该项目土地的效力及于地上附着物，待办理完预售许可后再对批准预售的房产进行查封。

2020年8月21日，被执行人XX公司取得商品房预售许可证。

2020年5月6日，被执行人XX公司向本院递交《承诺书》，承诺其无违规销售房产，待办理房屋预售许可证后，所有房款均打入冻结账户，用于优先偿还案款。2020年8月31日，本院执行人员在与被执行人XX公司委托代理人李XX的谈话笔录载明:本院曾保全查封了被执行人XX公司名下位于西安市XX与吕公路十字东北XX的土地及地上附着物，因在建住宅项目已具备预售条件，现本院依法查封上述在建住宅1-16层共计96套房产，并张贴了查封公告。本院再次重申查封期间应保持房产现状，非经本院同意，任何单位及个人不得处分上述房产，或对被查封的房产有转移、设定权利负担或其他妨碍执行的行为;擅自处分的行为无效，并涉嫌构成刑事犯罪，本院将依法追究其法律责任。张贴在售楼部的公告不允许撕毁，否则本院将查封售楼部。对此，李XX回答:法院查封的房产绝对不会出现私下销售情形，法律责任清楚。我公司拟定了还款计划，对法院查封房产以外的房产进行销售，只要有销售款项，一定优先偿还该案案款。

又查，案涉项目《建筑工程施工许可证》载明:建设单位XX公司，工程名称南XX(商业楼及住宅楼)项目，建设地址鄠邑区吕公路与钓台路十字东北XX，施工单位为陕西XX公司。甲方XX公司与乙方陕西XX公司于2019年7月30日签订《陕西省建设工程施工合同》载明:工程名称陕西户县南XX住宅及商业，工程地点西安市户县XX与钓台路十字东北XX，工程承包范围为施工图纸所设计的全部工程内容，承包方式为包工包料，合同总价约8500万元，其中住宅合同总价约5000万元，商业合同总价约3500万元。

XX公司《授权委托书》载明:XX公司责任人杨XX与陕西XX公司法人李XX于2019年9月2日签订了《权利义务概况转让协议书》，从协议生效之日起，XX公司全权委托李XX自筹资金，独立运作“户县南院门项目”，负责与该项目相关的一切事宜。从委托之日起，所发生的一切债权债务及法律责任均由李XX承担。委托时间从2019年9月6日至分公司负责人变更之日。XX公司的《承诺书》载明:XX公司责任人杨XX与陕西XX公司法人李XX于2019年9月2日签订了《权利义务概况转让协议书》，从协议生效之日起，我方严格履行协议全力配合李XX办理南院门项目开发相关事宜。协议外的所有债务及税费法律责任与李XX无关。2020年8月30日，XX公司嘉恒实业发(2020)06号文件载明:因杨XX身体原因，不能正常履行职责，又管理不善，违规经营，给分公司和总公司造成巨大债务。经全体股东开会研究，决定免去杨XXXX公司负责人(经理)职务，同时终止我公司及法定代表人对杨XX的所有委托。决定任命周XX为XX公司负责人(经理)，即日起履行职责。2020年9月25日，XX公司嘉恒实发[2020]04号文件载明:XX公司(甲方)与陕西XX公司李XX(乙方)签订的权利和义务协议书，因乙方未能按约履行，依照协议规定，协议已作废。特告知贵局，甲方对贵局委托李XX的委托书作废，以后与贵局发生的任何业务，由甲方另行委托或甲方负责人亲自办理。2020年12月7日，XX公司的工商登记信息中负责人由杨XX变更为周XX异议人李XX为陕西XX公司的法定代表人和股东，陕西XX公司作为施工人也向本院提出执行异议，异议理由和请求同李XX。

以上事实有民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、公告、不动产登记簿、情况说明、函、承诺书、谈话笔录等证据在卷佐证。

本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定:被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。本案中，被执行人XX公司未履行生效判决所确定的义务，申请执行人于XX向本院申请查封、评估、拍卖登记在被执行人XX公司名下位于西安市XX与吕公路十字东北XX的土地三宗及地上附着物符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定:被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本院在执行中先后查封了案涉项目所在国有土地使用权和已建设的案涉房产，在不动产登记机关办理了查封登记，并在案涉项目所在地张贴公告。因此，被执行人及其他第三人未经准许在查封标的物上进行施工建设的行为不能对抗申请执行人的执行。本案执行中，异议人李XX以实际投资人身份主张权利，但其与被执行人XX公司之间的债权债务关系并未得到生效法律文书确认，异议人也未申请人民法院对案涉房产进行查封，其作为普通债权人并不能对抗本案申请执行人的执行。异议人李XX一方面主张其作为案涉项目实际投资人与本案存在利害关系，一方面又主张其作为实际施工人享有工程款优先受偿权，但从另案异议人陕西XX公司所同时也主张工程款优先受偿权及结合李XX作为该公司法定代表人身份来看，其主张存在矛盾之处，且不能证明其享有法定的工程款优先受偿权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定:有下列情形之一的，当事人以外的自然人、法人和非法人组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议:(一)认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的;(二)认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的;(三)认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的;(四)认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的;(五)认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。本案异议人李XX并不符合上述司法解释规定的利害关系人范围，其主张本院不予支持。即使异议人李XX基于投资等法律关系对被执行人XX公司享有债权，但本院的评估、拍卖等执行行为并无不当，并未损害其合法权益。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定:当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议:(一)财产基本信息错误;(二)超出财产范围或者遗漏财产;(三)评估机构或者评估人员不具备相应评估资质;(四)评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。本院在执行中依法于2020年5月28日作出(2019)陕01执2728号委托书，委托陕西恒达土地房产评估咨询有限公司对案涉土地及地上附着物进行评估，委托书明确载明了需评估的财产为西安市XX与吕公路十字东北XX的土地三宗及地上附着物，地上建筑物的部分房产已具备办理预售许可证条件，目前正在办理预售许可过程中。2020年7月13日，陕西恒达土地房产评估咨询有限公司作出评估报告，确定案涉不动产总价为26786.5998万元，其中总地价7913.9579万元，建筑物价格18872.6419万元。从接受评估到作出评估报告，陕西恒达土地房产评估咨询有限公司的评估程序并不存在上述司法解释所列举的情形，评估报告出具后，没有法定理由，不应重新进行评估。对拟拍卖财产进行评估，只是为执行法院确定拍卖财产的保留价提供参考，评估价格并不是最终拍卖成交价格，标的物的最终价值还需经市场检验以公开拍卖方式确定。虽然案涉房产于2020年8月21日取得预售许可证，但该时间是在本案评估报告出具之后，不能以此否定评估报告的合法性。另外，对案涉房产取得预售许可证这一情况，在拍卖时可通过在拍卖公告中注明案涉房产取得预售许可证等方式进行处理，并不损害被执行人及异议人权益。综上，异议人李XX请求对案涉房产重新评估、撤销拍卖、确认优先受偿权等异议请求不符合相关法律及司法解释的规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项之规定，裁定如下:

驳回异议人李XX的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向陕西省高级人民法院申请复议。

审判长高甲星

审判员黄XX

审判员苟卫民

二0二一年六月十六月

书记员季X