滨州市某置业有限公司、滨州市某街道办事处、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

山东省滨州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁16民终633号

上诉人（原审被告）：滨州市XX公司，住所地：山东省滨州市滨城区长江一路渤海九路东。

法定代表人：马XX，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：高XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：李XX，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）：滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会。住所地：山东省滨州市滨城区市西街道办事处高梅XX。

法定代表人：杜XX，系该居委会主任。

委托诉讼代理人：吴XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：王媛，山东XX律师。

上诉人滨州市XX公司（以下简称XX公司）与被上诉人滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会（以下简称高梅居委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初4417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：1、依法撤销(2020)鲁1602民初4417号民事判决第三项，改判驳回被上诉人要求支付补偿款的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审法院在计算商业街西XX占用的18.19亩土地补偿款时适用18.5万元一亩的标准是错误的，该部分土地应当按照2009年3月10日签订的《关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书》约定的9万元一亩标准计算。具体理由如下：一、2009年3月10日双方签订的《关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书》中约定的合作开发土地包含了商业街西XX的土地，应当按照该合同书第四条约定的9万元一亩的标准计算商业街西XX土地的补偿款。1、关于商业街西XX的土地合作开发及补偿款问题，上诉人与被上诉人除了签订的《关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书》之外并未签订任何其他的协议予以约定。2、《关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书》约定将高梅居委会纠纷进行整体布局规划实施联合开发可以证实该合同书中包含了商业街西XX占用的土地。3、被上诉人按照9万元标准实际收取了上诉人支付的商业街西XX占用土地的补偿款。根据庭审查明的事实，上诉人一共支付给被上诉人补偿款XXX元，商业街东侧土地补偿款为XXX元，商业街占用土地款为XXX元，剩余款项为XXX元，是包括别墅区占用的土地在内的商业街西侧土地按照9万元标准计算的补偿款(有部分少量差额)，如果被上诉人不认可别墅区占用的土地款是9万元一亩的话，被上诉人在上诉人按照9万元标准支付上述款项至起诉前并未提出任何异议与常理不符。4、根据一审查明的事实2010年1月25日的规划许可证和2010年4月29日的土地使用权证上均包含了商业街西XX占用的土地，结合该合同书第一条的约定，充分说明被上诉人对商业街西XX由上诉人按照该合同书的约定使用和开发并按照9万元一亩支付补偿费是明确知晓和认可的，否则不会配合上诉人办理该地块的规划手续和土地使用权证。二、2010年4月1日双方签订的《协议》的内容能够充分印证商业街西XX占用的18.19亩土地补偿款按照9万元一亩标准计算是正确的。1、2010年4月1日双方签订的《协议》约定“为顺利推进高梅居委会城中村改造，甲乙双方达成以下补充协议“的内容可以证实该协议实际是对2009年3月10日双方签订的《关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书》的补充协议。2、该补充协议仅将商业街东侧土地的补偿款变更为18.5万元一亩，对其他上诉人占用的土地补偿款并未进行变更，基于该补充协议签订的时间和性质，可以充分证明双方对于商业街西XX占用的18.19亩土地补偿款按照9万元一亩标准计算是充分知晓和认可的。综上所述，一审法院在计算商业街西XX占用的18.19亩土地补偿款时适用2010年4月1日双方签订的《协议》中18.5万元一亩的标准是错误的，不符合双方的真实意思表示，应予纠正，按照9万元标准计算，上诉人应当支付给被上诉人的补偿款总额为XXX元，上诉人已支付XXX元，因此上诉人不欠被上诉人任何补偿款。一审法院判决有误，请贵院在查明事实的基础上依法改判支持上诉人的上诉请求。

高梅居委会辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉请求。二、一审法院判决后，我方当事人对一审法院在判决书中没有支持“上诉人在××路××楼房给予被上诉人相应的补偿”作为本案的被上诉人对该判决是持有不同意见的。但是，在一审法院判决后，作为被上诉人为了与上诉人能更好的解决双方矛盾，因此才放弃了对本案的上诉权利。对于渤海九路西XX开发的别墅，在前几次庭审中被上诉人均在庭审中明确表示“该栋建筑物均系违法建筑”，我方并没有放弃对上述违法建筑的处理权。既然，上诉人对双方的矛盾没有真心实意和解的意图，我方将继续对上述违法建筑要求相应部门进行处理。三、上诉人与被上诉人在2009年3月签订的合同书中第四项第4条，所约定的9万元补偿标准是针对的渤海九路两侧联合开发的高梅商业一条街，而非针对的渤海九路两侧进行住宅建设的使用标准。作为上诉人对该条进行片面的使用和解释，不符合实际情况。上诉人在上诉中所列明的上诉理由均与事实不符，本案事实在前几次庭审中均予以查清。一审法院是按照查清事实进行判决。因此上诉人来本院上诉属于浪费司法资源，请求依法驳回上诉请求。

高梅居委会向一审法院提出诉讼请求：1.XX公司向高梅居委会支付土地补偿款、土地赔青款XXX元及利息100000元，共计XXX元；2.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费由XX公司负担。诉讼过程中，高梅居委会增加诉讼请求为第一项：确认高梅居委会与XX公司于2009年3月10日签订的“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”无效；上述第一项诉讼请求为第二项诉讼请求，变更数额为：XX公司向高梅居委会支付土地补偿款、赔青款XXX元及利息100000元，共计XXX元。

一审法院认定事实，2009年3月10日，高梅居委会（甲方）与XX公司法定代表人马XX（乙方）签订“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”，约定：经甲乙双方商定现将高梅居委会旧村进行整体布局规划实施联合开发。一、全部整体规划、图纸设计和有关手续均由乙方负责办理，费用由乙方负责，甲方派专人以居委会名义协助办理。手续办理完毕后由甲方负责保存管理。二、居民楼的建造全部由乙方负责。甲方出土地，居民楼土地不计土地费，乙方负责建设。首期工程以实交报名费户数为准，在规定计划以外的多余房子由乙方自行处理。建设的标准和价格以居委会下发给居民的实施意见通知书为准（小区内的硬化路面厚度要达到15公分以上）。三、居民楼的房款全部由甲方收取和支付。甲方收取的报名费要一次性支付给乙方，以后的付款方式按居民收缴的办法和双方的协议执行。四、甲乙双方在××路××街，使用的面积除去现有的道路外以实际丈量为准。乙方以每亩80000元、地上附着物补偿以每亩10000元的联合方式付给甲方，年限为50年（从2009年3月10日-2059年3月1日）。商业一条街由乙方投资，自主建设，自主销售。在售房中凡是高梅XX居民可给予优惠。但商业街必须与居民楼同时开工。五、双方签订合同后，乙方将部分补偿款付给甲方（银行现金100000元）作为押金，甲方必须在收到押金款的15天之内将地上附着物清理完毕，待甲方将净地交给乙方三天内，乙方将补偿款全部付给甲方。实际丈量土地款在2010年春节前一次性付清，如乙方不按规定时间付清，甲方有权处理乙方的房屋和收回土地。2009年12月15日，高梅居委会（甲方）与XX公司（乙方）签订“关于建设高梅住宅小区的补充协议”，约定根据前期甲乙双方在签订的共同建造高梅XX的基础上，现将居民楼建设的原告事宜补充如下：一、建造标准……。二合作方式：1.根据前期合同规定整个居民楼还是由乙方全部负责建造。四加一以安置居民为主，满足不了需求时可在三加一中补齐，三加一由乙方自主投资对外销售，反之，四加一安置剩余部分也由乙方自主销售，对外销售的安置楼乙方应按建筑面积每平方米给予甲方士地补偿款200元，车库每平方米100元。2.居民安置楼甲方以每平方米1180元，车库每平方米600元的价格（阁楼不予计算）包括各项配套设施一次性全部承包给乙方，甲方只负责建房的质量监督，其他一律不予干涉。3.乙方必须负责办理符合条件的居民银行贷款按揭手续，居民楼车库封顶后居民必须交纳总房款的30%，否则无法办理贷款手续。不能办理贷款的安置户在与贷款户交纳30%的同时，在主体封顶分两次缴纳总房款的90%，剩余部分等交钥匙时补齐。三、其他：1.……。2.在不影响正常施工的前提下，居民安置楼必须在2010年11月底前全部交付使用。3.乙方对甲方的居民安置楼土地补偿款必须在2010年9月15日前全部付清。4.整个高梅XX建设期间的所有手续费用均由乙方办理（除房产证以外）。5.不尽事宜，可协商解决。2010年4月1日，高梅居委会（甲方）与XX公司（乙方）签订“协议”，约定为顺利推进高梅居委会城中村改造，甲乙双方达成以下补充协议：一、乙方租赁甲方渤海九路以东、中XX以南土地（以实际测量数为准），租赁期70年，按每亩185000元支付租金；二、付款方式：本协议签订后3日内，乙方支付给甲方总租金的50%，剩余50%在2010年6月30日前付清；三、本协议签订后并在乙方交纳50%租金后，乙方自主开发建设和销售，甲方不得干预；四、乙方租金在规定时间内没有交清时，甲方有权收回土地，并扣留该地块上的楼房作为补偿；五、乙方自主开发形成的债权、债务和与建筑商、购房户签订的一切协议纠纷，与甲方无关；六、建成小区的物业管理，由甲方负责；七、未尽事宜，双方再行签订补充协议；八、本村居民购房自住，乙方给予适当优惠。庭审中，高梅居委会提交了山东XX公司制作的统计表，证明XX公司开发的6＃-11＃楼的建筑总面积为12615.44㎡，该6栋楼已被XX公司自行对外出售完毕；XX公司认可6＃-11＃楼的车库总面积为1248㎡。但XX公司对于该证据的真实性以及与本案的关联性不予确认。滨州市人民政府于2010年4月29日颁发的滨国用（2010）第8260号《国有土地使用权证》载明，高梅居委会作为土地使用权人的土地坐落于滨州市××路××路××两侧，用途为商业、住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为34650㎡。滨州市规划局于2010年1月25日颁发的地字第37（2010）XXX号《建设用地规划许可证》载明，高梅居委会用地项目名称为“高梅城中村改造居民安置小区”，用地位置位于秦台河以南、渤海九路两侧，用地性质为商业服务用地（生活保障）兼容居住（居住保障），用地总面积为41043.8787㎡（51.509亩），其中城市道路用地面积6704.511㎡（10.057亩），Ａ地块用地面积4846.7146㎡（7.27亩），Ｂ地块用地面积29492.9531㎡（44.239亩）。2019年9月12日，本院在审理（2019）鲁1602民初1187号民事案件过程中，组织当事人对XX公司占用的土地进行了现场勘验及测绘。根据测绘结果，渤海九路南首两侧商业街占地面积共计10370㎡（15.55亩），商业街东侧安置房的占地面积为10875㎡（16.31亩），商业街西XX的占地面积为12127㎡（18.19亩），商业街西XX北边由简易房构成的小院的占地面积为4840㎡（7.26亩），商业街西XX南边的空地面积为3734㎡（5.6亩）。别墅区内北侧建有污水处理池一座，占地1亩。XX公司开发高梅旧村改造项目一直未办理建筑工程施工许可证。以上案件事实，与本院审理的（2019）鲁1602民初1187号民事案件认定的案件事实一致。本案重审中另查明，涉案土地使用权性质为国有划拨土地使用权，一直未办理出让手续。2009年12月15日双方签订的“关于建设高梅住宅小区的补充协议”所涉及的居民楼，实际并未由XX公司进行施工建设。XX公司共计向高梅居委会支付补偿款XXX元。

一审法院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是双方所签订的“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”是否有效，以及XX公司是否仍应向高梅居委会支付土地补偿款的问题。高梅居委会自愿与XX公司签订“关于××村××小区的补充协议”、“协议”等，约定对高梅居委会所使用的土地进行合作开发、建设，但上述合同、补充协议、协议所涉及的土地性质均为国有划拨土地使用权，根据法律、行政法规规定，用于合作开发的土地应当在交纳土地出让金后依法取得国有出让土地使用权，否则不得用于出让、出租、抵押及合作开发，上述合同、补充协议、协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，高梅居委会关于确认“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”无效的诉讼请求，本院予以支持。民事法律行为被确认无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，根据查明的案件事实，位于商业街西XX北边由简易房构成的小院所占用面积为4840㎡（7.26亩）的土地及商业街西XX南边面积为3734㎡（5.6亩）的空地因尚未使用，应当由XX公司返还给高梅居委会。但是对于XX公司已经建成房屋所占用的土地，即渤海九路南首两侧商业街面积为10370㎡（15.55亩）的土地、商业街东侧安置房占用的面积为10875㎡（16.31亩）的土地，商业街西XX占用的面积为12127㎡（18.19亩）的土地，不能予以返还，可以折价进行补偿。其中渤海九路南首两侧商业街面积为10370㎡（15.55亩）的土地，应当参照双方签订的“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”所约定的补偿标准即按每亩90000元（土地补偿款80000元＋地上附着物补偿款10000元）计算，XX公司应付高梅居委会补偿款XXX元（15.55亩＊90000元）；商业街东侧安置房占用的面积为10875㎡（16.31亩）的土地应参照双方签订的“协议”所约定的租金标准，即按每亩185000元计算，XX公司应付高梅居委会补偿款XXX元（16.31亩＊185000元）；商业街西XX占用的面积为12127㎡（18.19亩）的土地，因该宗土地的用途与上述第二项土地相同，补偿标准亦应按照每亩185000元进行补偿，应付补偿款为XXX元。上述应付补偿款共计XXX元，XX公司已经支付XXX元，XX公司尚应向高梅居委会再行支付补偿款XXX元。根据查明的案件事实，双方签订的“关于建设高梅住宅小区的补充协议”所约定的居民安置楼系由高梅居委会另行建设的，也即该补充协议，双方并未实际履行，高梅居委会主张对XX公司开发的占地16.31亩的楼房按照该补充协议约定再行支付相应补偿款不当，本院不予支持。对于所返还的土地两宗，高梅居委会亦主张支付补偿款，无事实依据，本院亦不予支持。双方所签订的合同、补充协议、协议无效，XX公司应向高梅居委会支付相应的补偿款，但该居委会主张由XX公司支付利息100000元及诉讼保全保险费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、第五十五条第二款、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第二十八条，参照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十二条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，判决：一、确认原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会与被告滨州市XX公司签订的“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”无效；二、被告滨州市XX公司返还原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会位于商业街西XX北边由简易房构成的小院所占用面积为4840㎡（7.26亩）的土地及商业街西XX南边面积为3734㎡（5.6亩）空地的土地；三、被告滨州市XX公司向原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会支付补偿款XXX元；四、驳回原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会的其他诉讼请求。以上第二、三项，于本判决生效之日起十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72147元，由原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会负担62601元，被告滨州市XX公司负担9546元；诉讼保全费10000元，由被告滨州市XX公司负担。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案争议焦点为案涉商业街西XX占用的18.19亩土地补偿标准。上诉人主张商业街西XX占用土地应根据2009年3月10日签订的《关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书》中约定的9万元每亩作为补偿标准。根据查明的事实，9万元每亩的补偿标准适用范围为渤海九路两侧联合开发高梅商业街，并不适用于案涉商业街西XX。根据2010年4月1日，双方当事人签订的“协议”，渤海九路以东、中XX以南土地（以实际测量数为准），按每亩185000元支付补偿费用。该项约定是上诉人与被上诉人真实意思表示，商业街东侧安置房占用的土地补偿标准为每亩185000元，商业街西XX占用的18.19亩土地与东侧土地性质相同，也应按照每亩185000元的标准进行补偿。故，上诉人主张对案涉商业街西XX占用的土地按照9万元每亩标准补偿，无事实依据。案涉商业街西XX占用的18.19亩土地补偿标准，应按照每亩185000元的标准进行补偿。一审法院事实认定清楚，判决并无不当，应予维持。

综上所述，上诉人滨州市XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15066元，由上诉人滨州市XX公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　方月伦

审 判 员　刘连义

审 判 员　戚立明

二〇二一年三月二十二日

法官助理　王连民

书 记 员　路XX