借名买房出事端，亲生儿子坑房又坑爹，律师助其夺回应得房产

人亦如斯，老是人生的必然状态。

“养儿防老”这句话相信大家都不陌生，在理想的状态下是可行的。

但随着社会压力增长，很多年轻人自己都顾不上，更别说有余力和时间来照顾老人。更糟心的是养儿不仅不防老，搞不好还会变成啃老，甚至是坑老。

最近李XX和张XX走进诵盈，想要寻求帮助，这到底是怎么回事儿呢？

案情简介

李XX今年85岁高龄，本应颐养天年，却在寒冬腊月，和老伴一起被亲生儿子即将赶出家门，并要求支付过往10余年的天价“房租”。

说到这套老人唯一的房子，李XX的情绪有些激动。事情要从2000年说起。

那一年，两位老人以贷款的方式买下一套房子，但因为年龄问题，无法办理购房按揭，听了售楼处的建议，就想以二XX的名义申请按揭贷款，同时也在在房产证上写了二XX的名字,但是房款都由李XX夫妇承担。

然而，今年发生的一件事,让李XX老两口原本平静的日子，被搅得一团糟。

李XX所住小区为解决噪音问题，要求小区业主办理房屋产权置换。二XX听说后，竟提出让父母尽快搬出这套房子，自己好签约拿到补助款。

二XX的举动，让两位老人悲伤不已。

而更让他们遭受锥心之痛的是，因为李XX没有按照儿子说的做，儿子竟以房产证上有自己的名字为由，要求收回房屋并支付所欠租金，将两位80多岁的老人诉至法院。

正是老人当初的借儿名买房的决定，成了今天被霸占房产的理由。

法庭上，李XX说道：“我们当初为了这套房真的付出了很多，为了凑够买房钱，我们卖过衣服、开过小吃店、还去农村养过鸡，不够的钱，我们再去挨家挨户去借。我们这么努力也不过是想老了有个住的地方，给孩子们留下个房子。我的大儿子是个残疾人，，我们担心他将来的生活，所以就算拼了命，我也得拿回我的房子。”

办案经过

对于是否要腾退房屋成为本案的焦点。

诵盈律师表示：结合现在所了解的购房款交纳情况、房屋使用情况、装修情况、相关票据持有情况等证据，该房屋系李XX夫妻共同出资购买，其儿子只是名义上的购买人，他们之间并未签订借名买房的书面协议,,但双方存在借名买房的合同关系，因此李XX不应腾退此房屋。

随后，经过双方律师激烈的辩论、举证，这场“闹剧”落下帷幕。

判决结果

法官认为：作为成年子女对自己的父母有赡养义务，赡养义务不只是支付赡养费用，还要对老人的生活进行照顾，同时还需要保证老人的居住。而李XX手中有几份证据也表明：房子的首付款是由李XX分批次支付的，二XX无法证明李XX是以支付贷款的方式向其支付房租。

最后法院判决，李XX不需要腾退房屋，仍可以继续居住。李XX夫妇大获全胜。

李XX的事情告一段落，但因“借名买房”产生的纠纷却一直不断，那么“借名买房”要注意哪些呢？

“借名买房”，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。

借名买房的原因有很多，比如说为了规避房屋限购令、为了规避限贷令以及其他贷款障碍等等，那么该如何规避风险呢？

第一、首先借名人与挂名人往往是关系比较近的人，之间也往往没有协议。实际出资人应与挂名者签订《借名购房合同》，合同中应详细约定借名合同的过户时间，并且这个时间应长于调控政策不允许买卖的时间。其次，在《借名购房合同》中也必须限制挂名者随意出售房屋的条件，因为我国不动产实行登记主义，房产证上署名是谁原则上就是谁的房屋，挂名者将其出售，对于第三人而言是善意的，一般是符合善意取得条件的。那时，借名者起诉要求房屋所有权是无法得到法院的支持。

第二、借名人应保留所有的购房发票、买卖合同、税费单据以及缴纳房款的转账记录。

第三、借名人应通过合法的方式来限制挂名者随意出售房屋。比如抵押权。

第四、借名人应与挂名人协议好在挂名期间的费用问题。以及在挂名人购房时出现的首付款和贷款比例提高如何来处理的问题。

第五、房屋在日常管理和居住出现的纠纷和问题必然会直接找到挂名人，而非借名人。因此需要约定好日常管理和居住出现的纠纷问题，包括不限于水电、燃气、物业费等相关问题。

第六、约定好借名人或者挂名人一旦死亡如何处理的情况，包括配偶、父母、子女是否需要知情与同意以及协助办理。

第七、如果需要按揭，按揭如何还款，如果出现逾期如何处理，如果影响到征信，责任如何约定。

如今，“借名买房”现象因限购令等政策的出台在当前社会成为较常出现的一种现象，原则上，我们应当避免这种买房模式的出现，直接与具有资质的开发商、中介公司签署买房合同，减少争议发生，更利于维护自身的合法权益。

但若必须通过借别人名买房时，一定要保留好能证明确实存在借名登记行为的证据，双方可以签署协议、保留转款证据等方式，在办理房屋产权之后，尽快过户至借名人名下，以维护自己合法权益。

借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产作为不动产，以物权登记为准。

在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女，即"名义产权人"，而实际出资人则是"实际产权人"。

如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，且买家是以正常价格购买的，则实际产权人则无法要求取消交易。所以，应当尽早规避此类风险。

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