租赁合同纠纷一案

    广东省东莞市XX

    民事判决书

    （2021）粤1971民初23726号

    原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市某实业投资有限公司

    委托诉讼代理人：李道龙，广东XX律师。

    被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市某食管理服务有限公司

    委托诉讼代理人：林XX，广东XX律师。

    原告东莞市XX公司诉被告东莞市XX公司及东莞市XX公司反诉东莞市XX公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李道龙，被告法定代表人曹XX及其委托诉讼代理人林XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    *吿向K院提出诉讼请求：1.被吿向原告贻偿中介费11100元；2%冋原告补足免租期租金11100元;3.被吿向原吿补偿三个月租金33300元；4.被告向原告支付2021年6月份房租11320元；5.被告向原告支付2021年5月份电费1462元、水费170元以及6月份电费742元、水费185元；6.被吿按原租金标准向原告支付自2021年7月1日起至实际搬离之日止的租金（占有使用费）（暂计至2021年7月31日为11320元）；7.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告拒绝向原告支付租金，应向原告履行支付义务。

    被告辩称，原告已构成违约，要求被告承担违约责任，没有法律依据，同时若被告有拖欠原告租金和水电费，原告可在押金或者原告不同意被告搬走的食堂设备中抵扣。

    被告提出反诉请求：1.确认双方的租赁合同于2021年7月1日解除；2.原告返还被告押金33300元及退还入场费150000元；3.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：原告违约，被告解除租赁合同，原告应向被告退还押金和进场费。

    原告辩称,被告于2021年7月1日单方违反合同约定解除合同，应当承担相应违约责任，根据合同约定，无权要求返还押金和进场费，应当按照原告的诉求对原告的损失进行赔偿。

    经审理查明，2018年5月1日原告与被告签订《食堂与便利店租赁合同》，双方约定原告将坐落于东莞市XX一楼、B栋宿舍楼五楼第2页共8页

    503、504两间房屋出租给被告作为食堂、便利店经营使用，租赁期限自2018年5月1日至2028年6月10日止，免租期1个月，从2018年6月1日开始正式计租，租金为每月11100元，被告需向原告支付水、电费，被告向原告交纳入场费150000元，此费用以后将不退还给被告，原告承诺在租赁期间本工业园食堂、便利店由被告一家独家经营，园区范围内不得另开伙，工厂老板及带小孩家属以个人形式自煮伙食除外，另约定被告发现园区内有其他单位以集体形式开伙，被告向原告提出抗议，原告在15天内不予制止的，被告可终止合同，若合同在中途非双方约定终止时，原告不退还被告租赁押金，并赔偿原告已付中介的一个月佣金和免租期租金及补偿三个月租金给原告；若发生不可抗力，致使合同无法履行，允许解除合同，互不追究违约责任。合同签订后，被告向原告支付押金33300元、入场费150000元，2021年6月之后的租金为每月11320元。另查，案涉房屋为原告租赁取得，房地产权证号为粤房地证字第XXX号。被告确认尚欠原告2021年6月份租金11320元、2021年5月份电费1462元、水费170元以及6月份电费742元、水费185

    2021年6月3。日上午9时2分，被告通过微信向原告发送联络函，以在园区内有单位自行开伙，侵犯了被告合法权益及疫情危困、园区企业员工不多等原因，希望给予减租优惠方案，申请租金降至5000元/月。2021年7月1日零点

    34分，被吿向原告发出解除租赁合同通知书，以疫情防控造成其难以继续经营，已经达到双方租赁合同所约定的不可机加致使租赁合同目的无法实现，另案涉园区范围内多家开伙，多次抗议原告没有制止，减租申请也未回复，决定自2°21年6月30日起按合同约定解除租赁合同。原告于2021年7月1日向被告发出联络函，称考虑到经营现状，基本同意降租请求，但需当面协商处理，请被告于2021年7月2日到原告处商议。后原告通过微信告知被告，因被告未与原告协商处理，表明不履行双方租赁合同，视为被告违约，双方租赁合同于2021年7月1日解除。

    庭审中，原、被告双方确认被告物品在原告处至2021年10月16日搬走，原告主张被告一直未搬走，被告主张与原告协商以设备抵扣租金，原告不允许被告搬走。被告主张于2021年5月10日、11日发现在工业园B栋二层、三层四个房间存在30至40人的集体开伙，被告于2021年5月10日、11日通过微信向原告负责人刘礼红及经理吴生反映，要求制止集体开伙，5月12日刘礼红回复称已经反映给公司，公司已经在处理了，被告主张于6月29日巡查发现上述房间仍存在集体开伙的行为，并将拍摄的视频于6月30日发送给吴生，被告主张上述集体开伙一直持续进行，同时被告主张提供的视频中未有显示多人共同用餐，但是从案涉房间的物品摆设、餐具，冰箱及货架上摆放的食材，能够确定是集体用餐。

    以上事实，有原告提供的《食堂与便利店租赁合同》，交款通知,微信聊天记录.联络函、照片•房地产权证，厂房租赁合同及附件，被告提供的《食堂与便利店租赁合同》'收款收据，转账记录、微信聊天记录、联络函、视频、解除租赁合同通知书以及本院庭审笔录等附卷为证。

    本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物已取得房地产权证，原、被告双方于2018年5月1日签订的《食堂与便利店租赁合同》的内容是各方真实意思表示，合法有效，依法应受到法律保护。被告确认尚欠原告2021年6月份租金及2021年5月和6月水、电费，故对原告要求被告支付2021年6月份租金11320元、2021年5月份电费1462元、水费170元以及6月份电费742元、水费185元，本院依法予以支持。

    关于被告提出解除合同是否违约。被告于2021年7月1日向原吿发送解除租赁合同通知书，原告同意双方合同解除，本院依法确认原、被吿双方签订的《食堂与便利店租赁合同》于2021年7月1日已解除。被告主张因疫情防控造成其难以继续经营，已经达到双方租赁合同所约定的不可抗力，本院认为，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，原'被告双方签订的《食堂与便利店租赁合同》约定被告应履行的义务为支付租金，被告并未提供证据证明因不可抗力无法支付租金，故被告以不可抗力要求解除合同已构成违约。被告主张原告存在15天内不予制止集体开伙的行为，被告于2021年5月10日和11日向原告提出制止集体开伙的行为，原告回复已经在处理’后在15天内被告并未就此向原告提出，同时6月300向原告又提出有集体开伙的行为，但被告并未给予原告合理时间查证制止，被告主张集体开伙的行为一直在持续进行，被告对此并未提供证据证明，故被告主张原告在15天内未制止集体开伙的行为，本院不予采纳。被告解除双方签订的租赁合同没有合同约定和法律规定，应向原告承担违约责任，对原告要求被告赔偿中介费11100元、免租期租金1110。元、补偿三个月租金33300元，本院依法予以支持。因被告违约，被告要求返还押金33300元及入场费150000元没有法律依据，本院依法不予支持。

    因被告在合同解除后并未将厨房设备搬离租赁物，影响原告租赁物的使用，被告主张与原告协商以设备抵扣租金，被告对此未能提供证据证明，本院不予采纳，被告应向原告支付2021年7月1日至2021年10月16日期间的占有使用费39802.6元（1132。元*3+11320元守31天xi6天）

    综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第_百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第—百四十」条的规定，判决如下：、

    ■'确认原告东莞市XX公司与被吿东莞市XX公司于2018年5月1日签订的《食堂与便利店租赁合同》于2021年7月1日已解除；

    二、被告东莞市XX公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市XX公司支付2021年6月份租金11320元、2021年5月份电费1462元、水费170元以及6月份电费742元、水费185元；

    三、被告东莞市XX公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市XX公司赔偿中介费11100元、免租期租金11100元、补偿三个月租金33300元;

    四、被告东莞市XX公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市XX公司支付2021年7月1日至2021年10月16日期间的占有使用费39802.6元；

    五、驳回被告东莞市XX公司的其他反诉诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利。本案本诉受理费909元，由被告东莞市XX公司负担。上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起三日内迳付原告。本案反诉受理费1983元（被吿已预交），由被告东莞市XX公司负担。如不服本判决，可在本判决送达至日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。