一房两卖坑买家，退一赔一获支持

    湖北省荆州市荆州区XX

    民事判决书

    (2020)鄂1003民初48号

    原告：殷XX，男，19××年××月××日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。

    委托诉讼代理人：杨XX、余X，北京XX律师。

    被告：罗X，女，19××年××月××日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。

    被告：邹X，男，19××年××月××日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。

    被告：蔡XX，女，19××年××月××日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。

    三被告委托诉讼代理人：蔡XX，湖北××律师事务所律师。

    原告殷XX与被告罗X、邹X、蔡XX房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月2日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷XX及委托诉讼代理人杨XX，被告邹X、蔡XX及三被告委托诉讼代理人蔡XX到庭参加诉讼。在案件审理过程中，本院扣除了2020年1月25日至2020年3月25日新冠××疫情防控期间，本案现已审理终结。

    原告殷XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《还迁房买卖合同》；2、三被告连带向原告返还已支付房款32.5万元，并以32.5万元为本金自2018年7月12日起至偿还完毕之日止按4.35％的利率支付相应利息；3、三被告连带向原告支付违约金32.5万元；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由:2015年11月3日，被告罗X（合同乙方）与荆州××区管理委员会（合同甲方）签订了序号为174的《房屋搬迁补偿安置协议》，协议约定甲方因项目建设需要，对被告罗X位于××村四组的房屋进行搬迁补偿，由甲方向被告罗X提供两套建筑面积共计为260㎡的产权置换房，具体楼层和房号的确定按管委会、村制定的具体办法实施。

    2017年3月12日，被告罗X与案外人张XX签订了《回迁房房屋买卖合同书》与《补充协议》，约定被告罗X分得的第一套房必须优先给张XX。被告邹X以法定继承人身份在合同上签字。

    2018年7月12日，被告方将前述174号《房屋搬迁补偿安置协议》和其与案外人张XX签订的《回迁房房屋买卖合同书》出示给原告殷XX，并告知殷XX被告罗X尚有另外一套130㎡的房屋可供出售。原告殷XX出于对被告及其所出示文件的信任，遂与被告罗X签订了《还迁房买卖合同》，约定被告罗X将其位于××城一套建筑面积约为130㎡的安置还迁房以32.5万元的价格卖给原告殷XX。被告邹X和蔡XX均在合同上签字。原告殷XX依约在合同签订的当日用其母亲王××的银行卡转账32.5万元给被告邹X，被告罗X向原告殷XX出具了32.5万元的《收条》。该合同第五条对违约责任作如下约定:乙方向甲方支付房屋全款后，甲乙双方不得违约，若甲方（即被告方）违约应当赔偿乙方（即原告）房屋全款的两倍，乙方违约房款不予返还。

    2018年12月2日和2018年12月18日，被告罗X分别签署了两张《××小区选房结果确认单》，其分别选得了××小区××号楼××单元××楼××04室（建筑面积为139.32㎡）和××号楼××楼××03室（建筑面积为119㎡）两套房屋。该房屋并非位于原被告双方合同约定的××小区，且原告殷XX去现场核实发现，该两套房屋均已有他人入住，且住户均表示已与被告签订合同并支付了房款。原告多次与被告方联系并通过律师向三被告发送《律师函》，要求依约交付房屋或按合同约定进行赔付，被告均置之不理。原告无奈于2019年8月23日向荆州市公安局××区分局控告，该局于2019年10月10日作出××公不立字[2019]20号《不予立案通知书》。鉴于被告方存在的以上违约事实，原告殷XX作为守约方其购房目的已无法实现。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。

    三被告辩称，一、原告殷XX解除与答辩人签订的《还迁房买卖合同》没有法律依据；二、原告要求三答辩人返还房屋价款32.5万元及以此为基础支付利息的请求不能成立；三、原告殷XX起诉蔡XX没有法律依据；四、原告要求答辩人支付违约金32.5万元的请求不能成立。

    本院经审理认定事实如下：

    被告罗X系被告邹X之母，邹X与蔡XX于2015年12月22日登记结婚，2020年1月7日登记离婚。

    2015年11月3日，甲方××区管理委员会与乙方罗X签订一份《房屋搬迁补偿安置协议》。该协议约定：甲方因项目建设需要，对乙方的房屋进行搬迁补偿，提供产权置换房屋二套，建筑面积260平方米。

    2018年7月12日，甲方罗X与乙方殷XX签订一份《还迁房买卖合同》，该合同约定：甲方是××村民，享有××城住宅项目壹套安置还迁房。该房屋建筑面积约130平方米，尚在建阶段、朝向、户型结构、交房标准及交房时间均以政府最终安置确定为准。成交价为32.5万元，签订本合同当天，乙方向甲方一次性支付购房全款。乙方向甲方支付房屋全款后，甲乙双方不得违约，若甲方违约应当赔偿乙方房屋全款的两倍，乙方违约房款不予返还。被告邹X与蔡XX在该合同落款时间旁签字。

    2018年7月12日，原告殷XX母亲王××银行账号62×××74交易显示当天向被告邹X银行账号62×××68转账50万元。同天，罗X出具收条，载明收到原告殷XX32.5万元。

    2018年12月2日、12月18日，××村村民委员会先后出具两份××小区选房结果确认单。载明罗X分别于两次选房当天在××小区现场按协议签订时间先后顺序依次进行选房，选定房屋为××号楼××单元××楼××04室139.32平方米住宅一套以及××号楼××楼××03室119平方米住宅一套。

    殷XX于2019年8月23日向××区分局提出控告其被合同诈骗，经该局审查认为不符合立案条件，故于2019年10月10日作出不予立案通知书。该局调查材料显示：2017年3月，罗X将一期还迁房卖给案外人张XX（后确定为面积约139.32平方米的××小区××号楼××单元××楼1804室），张XX现已居住在内；2019年4月9日，罗X又将二期还迁房现房××号楼××楼××03室119平方米住宅一套卖给案外人张XX，张XX又转卖他人罗X×，罗X×现已居住在内。

    殷XX在前述公安机关对其进行调查时表示：2018年7月12日，本人分别与罗X签订了××城××小区130平方米的还迁房买卖合同，与邹X签订了同一小区68.27平方米还迁房的买卖合同（尚未分配），一共转账50万元房款给邹X。其与罗X签订合同后，至2019年5月中旬，其询问村干部才得知邹X将二期还迁房已经卖与他人，2019年8月份，其与邹X、罗X协商解决未果，遂向当地公安机关提出控告。

    罗X在前述公安机关对其进行调查时表示：因儿子邹X想做生意，其没有什么可以支持的，便将其名下两套××小区还迁房指标交给邹X处理。邹X要将二期还迁房卖给殷XX，其表示不同意，想着人老了留一个住处。其不清楚就前述二期还迁房先后与殷XX和张XX签订《还迁房买卖合同》的事，邹X让其签字，其就签了字，还迁房的事都由邹X做主。

    邹X在前述公安机关对其进行调查时表示：母亲罗X名下的还迁房指标，是其做主处理。2018年7月，其因生意周转缺乏资金，便谎告其母罗X，将二期还迁房抵押给殷XX，要求罗X与殷XX签订一份还迁房买卖合同。罗X签字后，至2018年10月，迫于罗X的追问，其邹X承认将二期还迁房卖与殷XX而非抵押给他，罗X表示要退款终止合同。2018年10月，邹与××联系后，表示退钱或加价，但殷XX不同意。同年11月份之后，殷便不接电话不回微信。2019年3月份罗X又同意卖房，邹X便在未告知殷XX的情况下将二期119平方米的还迁现房以40余万元的价格卖与张XX。2019年5月，殷XX电话询问邹X，房屋是否卖掉，邹X表示，是想退钱或等他另外在××小区买别人的还迁房交付给他，殷XX未答复。

    另查，2016年10月31日，湖北省人民政府下发“鄂政土批[2016]1140号”《省人民政府关于荆州市荆州区2016年度第7批次城市建设用地的批复》文件，批复同意荆州市荆州区人民政府××镇××村、××村集体农用地26.0197公顷转为建设用地并办理征地手续，另征收集体建设用地3.3202公顷。土地用途为住宅（棚户区改造）和商服。××区2017年7月填发“××字2017第××号”建设用地批准书。该批准书载明：用地单位名称荆州××投资有限公司、土地座落荆州区××镇××村××××村。批准用地机关及文号荆州市××区分局××批（2016）××号。土地用途其他普通商品房住房用地；土地所有权性质为国有；土地取得方式为划拔。批准建设工期自2017年10月至2019年10月；批准书有效期自2017年7月至2018年7月。在案件过程中，本院依原告委托诉讼代理人申请发出律师调查令，调查××小区房产所占土地权属及使用权人，荆州市自然资源和规划局荆州××分局回执说明至今未接到用地者申报，无法提供证明材料。

    本院认为，当事人双方的争议焦点为：1、关于原、被告签订的《还迁房买卖合同》是否解除的问题?2、三被告是否连带返还原告房款32.5万元及相应的利息并连带赔偿违约金32.5万元。

    关于焦点一，本院认为，原、被告签订的《还迁房买卖合同》内容不违反法律、行政法规效力强制性规定。罗X在公安机关表示：其将两套还迁房全权交给其子邹X处理，其虽不同意将案涉房屋出售给原告，但其没有否认在《还迁房买卖合同》上签字并出具房款收据的行为，即使罗X在合同上签字存在可撤销民事法律行为的情形（邹X在公安机关表示其曾向罗X谎称将案涉房抵押给原告，而让罗X在还迁房买卖合同上签字），其在知情后至今也未行使合同撤销权，故该合同有效。现被告罗X已经将案涉房屋转让他人，且已交付居住，《还迁房买卖合同》目的已无法实现。原告主张按照合同法第九十四条解除合同的，本院依法予以支持。由于原告没有在诉前向被告发出解除通知，那么在原告起诉后，被告收到本院送达的原告诉状的时间即2020年1月7日，视为合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

    关于焦点二，三被告虽然在《还迁房买卖合同》上签字。但庭审中，殷XX表示，邹X与蔡XX是作为罗X的家庭成员，同意罗X卖房给原告而在《还迁房买卖合同》上签字。加之罗X前期在公安机关的陈述，可见邹X是作为还迁房出售方罗X的委托代理人在合同上签字。而蔡XX是作为出售方的家庭成员在合同上签字。被告罗X作为合同相对方违反合同约定不能交付房屋的，应当承担返还房款32.5万元的义务。罗X在是否将案涉房屋出卖给殷XX的问题上对邹X的授权不明，代理人邹X应承担连带责任。蔡XX并非合同相对方亦非授权代理人，对本案纠纷亦无过错，其与邹X当时虽为夫妻关系，但邹X经手收取殷XX的购房款并无证据表明属于夫妻共同债务。故原告要求蔡XX承担违约责任，于法无据，本院不予支持。原告主张的利息，《还迁房买卖合同》中并无约定，本院对此不予支持。本案中，被告辩称己方没有违约，不承担违约金。本院分别在庭审中、庭后三次行使释XX，如果法院认定被告违约，被告是否主张减少违约金，均未得到明确减少的回复。故原告殷XX要求被告罗X、邹X连带支付违约金32.5万元的诉讼请求，本院予以支持。

    本案在审理过程中，本院多次组织调解未果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:

    一、确认原告殷XX与被告罗X于2018年7月12日签订的《还迁房买卖合同》于2020年1月7日解除。

    二、被告罗X于本判决生效之日起三十日内向原告殷XX返还购房款32.5万元，支付违约金32.5万元。被告邹X对前述债务承担连带责任。

    三、驳回原告殷XX的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息)。

    本案受理费减半收取5150元，由被告罗X、邹X负担。

    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省荆州市中级人民法院。

    审判员　××

    二〇二〇年五月二十七日

    书记员　××