在签订《房屋买卖交易服务合同》后多次违约，可以解除合同吗？

    福建省福州市鼓楼区XX

    民事判决书

    （2018）闽0102民初6943号

    原告（反诉被告）：李XX，女，汉族，住福建省福州市鼓楼区。

    委托诉讼代理人：柯XX、陈巧贞，福建XX律师。

    被告（反诉原告）：林XX，女，汉族，住福建省建瓯市。

    委托诉讼代理人：李XX、陈XX，福建XX律师。

    第三人：福州市XX公司，住所地福建省福州市鼓楼区XX国际1#楼1#层02商务办公。

    法定代表人：李XX，职务总经理。

    原告（反诉被告）李XX诉被告（反诉原告）林XX、第三人福州市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李XX的委托诉讼代理人陈巧贞，被告林XX（反诉原告）及其委托诉讼代理人李XX，第三人福州市XX公司的法定代表人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    李XX向本院提出诉讼请求：1.解除李XX与林XX及福州市XX公司于2018年5月13日所签订的《房屋买卖交易服务合同》、《补充合同》；2.林XX立即向李XX支付违约金150000元；3.林XX赔偿李XX损失61000元；4.林XX赔偿李XX律师费损失12000元；5.本案诉讼费由林XX承担。事实和理由：2018年5月13日，李XX与林XX签订了《房屋买卖交易服务合同》、《补充协议》、《房产居间服务合同》，李XX将位于福州市晋安区的房产出售给林XX，总价款XXX元。根据《房屋买卖交易服务合同》第六条第1款约定：“签订本合同时，林XX支付履约保证金壹万元整；剩余履约保证金计玖万元整应于2018年5月15日之前支付，上述履约保证金双方同意交给福州市XX公司无息监管。”第十条第1款约定：“自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。”第3款约定：“因一方迟延履行本合同的约定义务，致使守约方按本条第1款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金壹拾伍万元整；同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方交易过程中所产生的税费及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。”同日，李XX与林XX又签订《补充协议》约定：“林XX于2018年5月21日备齐部分购房款肆拾贰万元整到福州市XX公司指定银行办理资金冻结手续后，当日李XX同意在林XX全额购房款未备齐的情况下双方至房地产相关部门先行办理上述房产的交易过户手续，林XX同意于相关部门通知可办理缴税领证当日将冻结的部分购房款肆拾贰万元整支付给李XX，福州市XX公司将代收林XX的其中部分定金捌万元整支付给李XX。”上述合同签订后，林XX并没有按照合同约定支付履约保证金，也没有按照合同备齐420000元购房款办理冻结手续，李XX及福州市XX公司多次督促，但林XX仍未履行，已构成严重违约。此外，李XX及丈夫柯11购买邱XX位于晋安区岳峰镇连江北XX和源居6#楼404单元房产，并以柯11名义与邱XX签订房屋买卖合同，但因为林XX违约行为导致李XX家庭名下仍然存续着两套房产，按照福州购房政策不能购买第三套住房、不能申请银行贷款，并造成李XX对邱XX构成违约赔偿61000元，此损失应由林XX承担。

    林XX辩称，本案合同不能履行是由于福州市人民政府限购的政策导致的，根据合同第十一条第二款因不可抗力和政策性原因导致的，双方免责，林XX的户籍地及居住地均是异地，非福州市五城区居民家庭，也未在福州市五城区缴纳社会保障，是福州市人民政府的限购对象，无法实施交易。合同是在5月13日签定的，签订后第二天林XX了解情况后就告知中介无法履行，故没有在三天内缴纳100000元的定金，即告知李XX与林XX及福州市XX公司合同无法履行，李XX应另行处置房产，所以不存在因本事由导致的损失。

    福州市XX公司述称，林XX缴纳定金第二天有说其非本地户口，不能履行合同，但是合同第六条款，前期定金10000元，剩余履约保证金90000元于2018年5月15日前支付，中介方和被告沟通的时候并未说无法购买的事宜，在签字前，买方提供身份证后，我方有问询被告是否有本地户口，被告说其是外地户口，但是准备用其小孩的户口，被告经常来往于福州，是了解福州本地的政策的，并非其所述不知情。主合同第六条第四页A款第二小点，甲方同意由乙方指定该房产的买受人，即被告可以指定子女作为购房人。录音是第二次协商的过程中截取的一小段，希望能提供完整版的录音，中介方是有提前告知的。

    林XX向本院提出反诉请求：1.解除李XX与林XX及福州市XX公司于2018年5月13日所签订的《房屋买卖交易服务合同》、《补充合同》；2.李XX向林XX返还林XX汇入李XX指定福州市XX公司帐户的监管资金10000元；3.本案全部诉讼费用由李XX承担。事实和理由：林XX的户籍和居住地均在福建省建瓯市，相关社会保险亦在福建省建瓯市缴纳。林XX仅是有意向在福州市购买一套房屋。在向福州市XX公司了解购房信息时，福州市XX公司极力推荐林XX购买李XX位于福州市晋安区的房产，并在洽商当日即2018年5月13日夜晚促成三方签订了《房屋买卖交易服务合同》及其《补充协议》，林XX基于对福州市XX公司专业服务的信任，同时于当日夜晚依约转款壹万元履约保证金给予福州市XX公司监管。之后，林XX经了解得知，林XX非福州市五城区户籍居民家庭，未在福州市五城区缴纳个人所得税以及社会保险证明，系福州市人民政府限购对象，无法实施交易，无法将李XX的房产过户至林XX名下。林XX知悉该限购情形之后，多次同福州市XX公司及李XX协商，要求解除《房屋买卖交易服务合同》、《补充协议》，同时将林XX汇给福州市XX公司监管的履约保证金返还给林XX。但福州市XX公司及李XX以各种理由拒绝返还，仍不顾福州市人民政府的限购政策，要求林XX继续支付履约保证金90000元，双方无法达成一致意见。第三人作为长期从事二手房买卖的服务中介，自始至终均未告知林XX系政策限购对象，且在林XX自己知悉之后，第三人仍然向林XX作出虚假承诺，认为可以交易，可以规避“限购”政策，其行为已经违背其作为房产中介的行业经营规范准则。林XX多次与李XX及福州市XX公司进行协商，均未予以理会。

    李XX对林XX的反诉请求及事实理由辩称，一、双方签订的《房屋买卖交易服务合同》合法有效，林XX未按照合同约定支付履约保证金以及购房款，其行为构成违约。根据双方签订的《房屋买卖交易服务合同》第六条第1款约定及《补充协议》第1条约定，林XX仅仅于2018年5月14日支付了10000元的履行保证金，其行为已构成违约。二、根据合同约定，林XX违约，李XX有权解除合同，并有权要求林XX承担违约责任。1.根据双方的签订的合同第十条第3款约定：“因一方迟延履行本合同的约定义务，致使守约方按本条第1款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金人民币壹拾伍万元整；同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。”2.本案中，林XX的行为已经构成违约，在福州市XX公司和李XX的多次催促下，仍未履行合同义务，根据合同约定，李XX有权解除合同，并要求林XX承担包括但不限于交易双方交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。3.根据合同约定，林XX应承担的违约金远大于林XX支付的1万元履约保证金，因此林XX汇入福州市XX公司账户的这1万元履约保证金应支付给李XX冲抵林XX应承担的违约金，而不应返还给林XX。三、本案中，福州市住房限购政策出台时间明显早于涉案房屋买卖合同签订时间，林XX作为购买方，有义务对自身是否符合相关限购政策进行审查，林XX在应知或者明知不符合购房条件的情况下，仍然签订合同，合同无法继续履行系林XX单方面原因所致，不能免除林XX的违约责任。1.合同无法履行的责任在于林XX，不是因为不可抗力或者政策的改变等原因。房屋限购政策于2016年即开始实施，而双方签订合同的日期是2018年5月13日，于限购政策实施两年后。限购政策在前，合同签订在后，合同无法履行的责任在于林XX，不是因为不可抗力或者政策的改变。2.林XX作为涉案房屋的购买方，有义务对自身购房是否符合相关限购政策作认真、谨慎、全面的核查，且福州市XX2016年起对非本市户籍居民家庭实施限购政策以来多次出台限购政策文件，各大媒体亦对此进行宣传报道，林XX作为购买方抗辩其在福州市限购区域内购买一套价值近200万元的房产时表示对限购政策不知情，与常理不符。3.从林XX提交的材料也可以证明，林XX对限购政策是明知的，林XX作为一个完全民事行为能力人在明知其属于限购对象的前提下，仍同意签署房屋买卖合同，应当知道其行为的法律后果，因此林XX应对最终买卖不成的后果承担相应的责任。4.退一步而言，双方的合同第六条第（2）项中约定“李XX同意由林XX指定该房产的买受人”，也就是说合同约定，林XX可以指定其他人作为该房产的买受人，因此限购政策不是阻碍其履行合同的依据。

    福州市XX公司对林XX的反诉请求及事实理由述称，在沟通过程中，林XX有说其愿意继续履行合同，后期无法继续履行是因为李XX又与他人签订了买房的合同，因为林XX违约导致李XX的买房合同无法履行。中介认为10000元履约保证金应作为补偿给李XX。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院对当事人无异议的事实确认如下：

    2018年5月13日，李XX与林XX、福州市XX公司签订《房屋买卖交易服务合同》及《补充协议》，合同第六条第1款约定：“签订本合同时，林XX支付履约保证金壹万元整；剩余履约保证金计玖万元整应于2018年5月15日之前支付，上述履约保证金双方同意交给福州市XX公司无息监管。”第十条第1款约定：“自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。”第十条第3款约定：“因一方迟延履行本合同的约定义务，致使守约方按本条第1款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金壹拾伍万元整；同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方交易过程中所产生的税费及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。”合同第是一条第2款约定：“因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，甲乙双方免责。交易过程中已产生的费用由甲乙双方各自承担。根据本条款免责，双方应签订具结报告。”

    2018年5月13日，林XX向福州市XX公司缴纳购买本案诉争房屋的履约保证金10000元，福州市XX公司向其出具收据。

    2018年5月18日，福州市XX公司向林XX发出《告知函》，要求其支付履约保证金；2018年5月28日，福州市XX公司向林XX发出《催促函》，催促其支付履约保证金；2018年6月1日，李XX向林XX发出《催促函》，催促其支付履约保证金。

    2018年6月1日，林XX向福州市XX公司发出《回函》，要求退回履约保证金10000元。

    2018年6月27日，李XX与福建XX签订《委托代理合同》，李XX委托福建XX作为其委托诉讼代理人，并交纳律师代理人12000元。

    本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。李XX、林XX、福州市XX公司签订的《房屋买卖交易服务合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现李XX及林XX均提出解除李XX、林XX、福州市XX公司签订的《房屋买卖交易服务合同》及《补充协议》，本院予以照准。现就双方争议焦点问题即本案是否存在违约情形分析如下：李XX认为林XX没有在合同约定时间内支付履约保证金，已经构成违约；林XX认为其在签订合同后发现其属于房屋限购对象，不能履行合同，不构成违约。本院认为，福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知发布于2016年10月7日，其时间早于林XX签订合同一年半以上时间，不属于合同签订后政策改变的情形，不适用合同第十一条第2款关于因不可抗力或政策改变等原因导致本合同无法履行，双方免责的约定；另，林XX抗辩其在签订合同次日知晓限购政策，不符合常理，故林XX未能按照合同约定履行义务系其自身原因导致，其未能按期缴纳履约保证金已经构成违约。综上，李XX要求林XX按照合同第十条第3款约定向其支付违约金150000元及律师代理费12000元的诉讼请求，本院予以支持。李XX要求林XX向其支付损失61000元，本院认为，依据李XX提供的李XX配偶柯11与案外人邱XX签订的《房屋买卖合同》显示，该合同签订时间为2018年4月29日，其时间早于本案的《房屋买卖交易服务合同》签订时间，故李XX及其配偶在2018年4月29日签订合同时应当预见自己可能违约的情形，不应以签订时间在后的本案合同未能履行作为签订在前的合同不能履行的违约依据，故李XX该项诉讼请求本院不予支持。林XX要求李XX返还其汇入福州市XX公司的履约保证金10000元，现因双方合同解除，故林XX该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：

    一、解除李XX、林XX、福州市XX公司于2018年5月13日签订的《房屋买卖交易服务合同》及《补充协议》；

    二、林XX于本判决生效之日起十日内向李XX支付违约金150000元；

    三、林XX于本判决生效之日起十日内向李XX支付律师代理费12000元；

    四、福州市XX公司于本判决生效之日起十日内向林XX返还履约保证金10000元；

    五、驳回李XX的其他诉讼请求。

    如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案诉讼费4645元，适用简易程序减半收取2322.5元，由李XX负担622.5元，由林XX负担1700元；反诉费50元，减半收取25元，由林XX负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

    审判员　沈　谞

    二〇一八年九月十一日

    书记员　陈XX