商品房销售合同纠纷

天津市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）津03民终4798号

上诉人（原审被告）：天津XX公司

委托诉讼代理人：赵X，天津XX律师。

被上诉人（原审原告）：柴X

委托诉讼代理人：程X

委托诉讼代理人：王春阁，天津XX律师。

上诉人天津XX公司因与被上诉人柴X商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初29161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

天津XX公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回柴X诉讼请求，一、二审诉讼费由柴X负担。事实与理由：一、一审判决第二项判令上诉人天津XX公司赔偿被上诉人柴X相关租金损失系认定事实错误，适用法律错误。（一）上诉人于2019年1月6日将案涉房屋交付被上诉人后，至2020年6月8日期间产生的租金损失，系由于被上诉人不配合维修并提出解除合同之诉造成的，故该损失应当由被上诉人承担。（二）2020年6月9日被上诉人变更诉请为维修案涉房屋后产生的租金损失，应当是在被上诉人配合上诉人对案涉房屋进行维修的前提下，上诉人才承担相应的损失，如被上诉人不配合维修，则由此产生的损失应当由被上诉人自行承担。二、一审判决第三项判令上诉人天津XX公司承担鉴定费的80%即36000元系事实认定错误，适用法律错误。

柴X辩称，2019年1月6日至2020年6月8日期间产生的租金损失应当全部由上诉人承担。虽然上诉人于2019年1月6日将案涉房屋钥匙交于被上诉人，但当日双方并未对房屋质量进行验收确认，双方实际于2019年3月6日对房屋进行验收，且验收当日发现案涉房屋存在诸多质量问题，房屋质量并未达到被上诉人居住使用的目的。被上诉人要求维修，上诉人消极怠慢，随后被上诉人起诉经法院的庭前调解，上诉人承诺维修，但被上诉人撤诉后，上诉人依然消极怠慢。自发现案涉房屋存在诸多质量问题后，一直是被上诉人主动联系上诉人。被上诉人是普通人，即使是专门从事法律工作人员也做不到在所有的案件起诉时就能一次性的明确诉求。被上诉人居住房屋的合同目的无法实现，所以被上诉人才起诉解除合同。诉讼期间，被上诉人出于对案件认识的修正变更了诉讼请求。被上诉人配合维修的前提条件是上诉人提出的维修方案达到相关国家标准，并在维修完成后向被上诉人出具有相应资质的第三方的房屋维修质量合格书面证明。申请鉴定是为了明确案涉房屋是否存在质量问题，是不可跳过的部分，否则案件事实将无法查清。上诉人称该鉴定报告与被上诉人变更后要求对案涉房屋维修的诉求没有直接关联，属于歪曲事实。鉴定报告指出了按照房屋的诸多质量问题，应当由过错方即导致案涉房屋出现质量问题的上诉人承担。

柴X向一审法院向提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》；2．判令被告返还原告购房款XXX元；3．判令被告赔偿原告经济损失15000元（暂定，待鉴定后根据鉴定结果确定）；4．本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为“1．判令被告赔偿原告因房屋不能按期使用的产生的利息损失79394.64元、违约金27378.69元、租房损失42916.67元，该三项损失共计149690元（自2019年1月1日至2020年6月5日）；2．判令被告向原告支付自2020年6月6日起至实际交房止逾期交房的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；3．判令被告向原告支付自2020年6月6日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以XXX元为基数，按照每日万分之0.5标准计算）；4．判令被告向原告支付自2020年6月6日起至实际交房之日止的租房损失（按照每月2500元的标准）；5．判令被告对原告购买的房屋依据天津市XX公司（以下简称‘天津XX公司’）鉴定报告所载明的房屋问题和鉴定建议进行修复，被告应向原告出具维修方案和修复后房屋质量合格的凭证；6．本案诉讼费、鉴定费由被告承担”。

一审法院认定事实：被告系天津市滨海新区塘沽华庭路以西名士华XX的开发建设单位，2011年6月24日，被告取得名士华庭18号楼的《天津市商品房销售许可证》。2013年8月12日，被告取得名士华庭18号楼的《天津市建设工程竣工验收备案书》。2013年9月1日，被告取得名士华庭18号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2018年10月1日，原告（作为乙方、买受人）与被告（作为甲方、出卖人）签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告将自己开发建设的坐落于天津市滨海新区××路××号房屋出售给原告，该房屋建筑面积117.56平方米。约定每平方米单价为10782元，房屋总价款XXX元。约定商品房竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。约定甲方于2018年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。约定除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追求已付款利息的同时，合同继续履行乙方还有权追究甲方违约责任，违约责任为“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的千分之0.5向乙方支付违约金”。约定甲方交付的商品房质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修责任。约定商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。合同约定初始登记完毕后，原告应在180日内协助乙方办理房屋权属转移登记。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，甲方应按商品房价款的百分之0.05向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约于2019年1月6日前向被告支付了全部购房款。2019年5月6日，原告取得案涉房屋的所有权证书，原告登记为房屋所有权人。2019年1月6日，原告在被告出具的签收单上签字摁手印，该签收单载明“本人认购的南益．名士华庭18-1-3204现已具备交付条件，《交付通知书》本人已收到”。庭审中，原、被告共同确认，原告于2019年1月6日取得案涉房屋钥匙，当日未对房屋进行验收确认。原告提供的“验房确认书”载明，双方实际于2019年3月6日进行验收房屋，确认书载明的问题有“入户门有划痕、密封缝不严，主卧窗户漏水，墙面返碱严重、有裂缝空鼓，房顶裂痕严重、漏水，餐厅承重墙裂、餐厅梁裂，厕所地面有问题、楼顶防水有缺陷，可视对讲没有”，该确认书并未约定整改期限等内容。2019年5月21日，原告曾向一审法院提起诉讼，一审法院受理案号为（2019）津0116民初26978号，原告要求“1、判令被告将原告购买的坐落于天津市滨海新区××路××号房屋质量缺陷进行维修，达到国家质量标准；2、判令被告赔偿原告经济损失15000元；3、本案诉讼费由被告承担”，该案审理中经庭下分别为双方做调解工作（该事实双方在本案审理中均予以确认），被告同意进行维修，双方达成口头和解协议后，原告自行于2019年6月28日撤回起诉。原告撤回该次起诉后，被告并未向原告出具书面的维修方案，亦并未与原告通过其他形式达成如何修缮的一致意见。原告再次向一审法院提起本案诉讼，本案原告立案时的主要诉讼请求为要求解除合同及退还购房款，其主张理由认为该房屋主体结构质量不合格且存在质量问题严重影响居住使用。由于双方对该问题互有争议，经原告申请，一审法院依法委托天津XX公司对案涉房屋是否存在上述问题进行鉴定，原告垫付鉴定费用45000元。天津XX公司于2020年1月13日出具鉴定报告，报告载明“1、该工程所测32层钢筋混凝土顶板底面存在明显裂缝缺陷及渗水痕迹。32层顶板1（18∽20、Ｂ∽Ｊ）底面局部存在注胶修补痕迹。32层顶板Ⅲ（1／21∽23、Ｇ∽Ｍ）底面混凝土局部存在孔洞、夹渣及露筋等外观质量缺陷，且外露钢筋已经锈蚀。依据ＧＢ50204-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》，32层顶板Ⅲ（1／21∽23、Ｇ∽Ｍ）存在外观质量严重缺陷。2、所测该工程板构件底面存在多种形态的裂缝。主要包括：延短跨方向的横向裂缝、延长跨方向的纵向裂缝以及延对角线方向或不同方向的斜裂缝。裂缝整体呈两端细中间宽形状，部分裂缝呈一端窄一端宽形状。顶板Ⅲ（1／21∽23、Ｇ∽Ｍ）、Ⅳ（21∽23、Ｍ∽Ｓ）部分裂缝顶端已延伸至墙体与顶板交接处。顶板Ⅲ（1／21∽23、Ｇ∽Ｍ）纵向裂缝间隔分布均匀。3、所测该工程板构件底面裂缝较宽处测点裂缝宽度为0.43ｍｍ∽0.74ｍｍ，裂缝深度为46ｍｍ∽78ｍｍ。裂缝宽度超过ＧＢ50010-2010《混凝土结构设计规范》（2015年版）规定的最大裂缝宽度限值（0.3ｍ）。4、所测板构件纵向受力钢筋保护层厚度实测值范围为17ｍｍ~25ｍｍ（设计钢筋保护层厚度为15ｍｍ）。32层顶板Ｉ∽ＴＶ纵向受力钢筋保护层厚度满足ＧＢ5020-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》钢筋保护层厚度允许偏差要求；32层顶板Ｖ（18∽19、Ｊ∽Ｐ）纵向受力钢筋保护层厚度不满足ＧＢ50204-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》钢筋保护层厚度允许偏差要求，不合格点的最大偏差不大于规范规定允许偏差的1.5倍。5、所测32层顶板Ⅲ（1／21∽23、Ｇ∽Ｍ）纵向等间距裂缝处存在钢筋，裂缝走势基本与钢筋位置一致。对32层顶板Ⅲ（1／21∽23、Ｇ∽Ｍ）纵向等间距裂缝处局部进行剔砸验证，发现顶板开裂处存在钢筋，且钢筋有锈迹。6、工程资料审查：委托方及被申请方未提供工程资料。7、建议：1）请原设计单位或有资质的设计单位对该工程进行设计复核，并出具维修方案。2）请有资质的单位进行修复处理。3）对开裂的构件进行修补后，宜进行定期观测，如仍存在裂缝或其他缺陷，应采取相应措施处理。4）应保证建筑物正常状态使用，不得随意变更、改变结构及受力状态，不得超载使用”。该鉴定报告送达双方后，原告向一审法院申请变更诉讼请求。庭审中，针对原告变更后的诉讼请求，被告同意对房屋进行维修，并同意自原告变更诉讼请求之日起（2020年6月9日）向原告赔偿房屋租金损失，被告认可按照每月2500元标准计算租金损失，但被告不同意原告的其他诉讼请求。针对原告其他诉讼请求，双方经协商未果，故成诉。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及各合同附件均系双方真实意思表示的体现，不违反法律行政法规的强制性规定，对于双方具有法律约束力。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对房屋是否已经交付及何时交付的问题，双方互有争议。一审法院认为对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。庭审中双方共同确认原告于2019年1月6日取得房屋钥匙，可见截止至2019年1月6日案涉房屋在事实上的占有状态已转移至原告处，故可以认定案涉房屋已于2019年1月6日交付原告。因此原告主张的逾期交房利息损失和违约金均缺乏事实依据，一审法院难予支持。针对交付的案涉房屋存在的质量问题一事，被告现没有异议，且同意原告要求维修的诉讼请求，系被告真实意思表示，且不违反法律规定，一审法院予以照准。关于维修标准如何确定的问题，一审法院认为被告应当按照双方合同约定的房屋质量交付标准和相关国家标准进行维修。在被告实际维修过程中，如有必要原告应当予以协助配合。针对案涉房屋存在质量问题且至今没有维修而给原告造成的损失如何认定及承担的问题，一审法院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现被告认可自2020年6月9日起按每月2500元标准赔偿原告房屋租金损失，属于双方对于违约损害赔偿范围和计算方式达成的一致意见，不违反有关法律规定，一审法院予以照准。针对自2019年1月6日起至2020年6月8日期间产生的租金损失如何承担，双方互有争议。一审法院认为从一审法院已经查明的事实可以体现，自原告领取钥匙至双方共同验收房屋时隔两个月，在验房共同发现房屋质量问题后，针对已经明确的房屋质量问题，被告并未明确维修期限，也并未积极进行维修整改。原告于2019年5月21日向一审法院提起诉讼要求维修，审理中被告同意进行维修，原告于2019年6月28日撤回起诉。但此后被告并未向原告出具书面的维修方案，亦并未与原告积极协商维修事宜。在上述过程中原告并未扩大损失，故自2019年1月6日起至2019年7月9日期间，被告应当按照每月2500元标准赔偿原告房屋租金损失。2019年7月10日，原告提起本案诉讼，变更前的主要诉请为解除合同并在审理过程中对房屋质量问题申请司法鉴定。一审法院认为原告诉讼解除合同与直接诉讼履行维修义务相比客观上确实延长了纠纷解决时间和增加了相应的成本，一定程度上造成了损失的扩大，原告应当对该期间的损失自行承担一定的责任。但本案查明的事实可以体现，原告作为普通购房人，购房的目的是用于居住使用，验房发现质量问题后其一直主动联系甚至通过诉讼的方式要求被告维修解决，但被告始终并未采取实际行动，未能积极妥善履行自己的合同义务，故应由被告对于以上期间产生的损失承担主要责任。故自2019年7月10日起至2020年6月8日期间，原告自行承担损失的20%，由被告承担损失的80%，经计算该期间段被告应承担的数额为每月2000元。鉴定费45000元，由原告自行承担20%，由被告承担80%，经计算被告应承担的鉴定费数额为36000元。针对原告在本案中提出的其他诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。判决：一、被告天津XX公司于判决生效之日起三十日内对天津市滨海新区××路××号房屋存在的质量问题进行维修，维修标准为符合合同约定及相应国家质量标准；二、被告天津XX公司于判决生效之日起三十日内赔偿原告柴X房屋租金损失（自2019年1月6日起至2019年7月9日期间，按照每月2500元计算；自2019年7月10日起至2020年6月8日期间，按照每月2000元计算；自2020年6月9日起至实际维修完毕之日止，按照每月2500元计算）；三、被告天津XX公司于判决生效之日起三十日内赔偿原告柴X鉴定费损失36000元；四、驳回原告柴X的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1647元，由原告负担834元，被告负担813元（原告已交纳，被告于判决生效后三十日内直接给付原告）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2020年10月23日向被上诉人出具的案涉房屋室内维修方案，证明一审判决后上诉人向被上诉人出具维修方案，但是被上诉人不配合导致无法维修。被上诉人对该证据真实性认可，证明目的不认可。该维修方案属于敷衍了事，并不能达到相关国家标准，且该维修方案公司落款并非上诉人而为天津XX公司。本院认为，关于维修方案的确定与本案并无直接关联，对该证据不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及各合同附件均系真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

关于上诉人主张2019年1月6日至2020年6月8日的租金损失系由于被上诉人不配合维修并提出解除合同之诉造成的，该损失应当由被上诉人承担的问题。本案查明的事实可以体现，自被上诉人领取钥匙至双方共同验收房屋时隔两个月，在验房共同发现房屋质量问题后，针对已经明确的房屋质量问题，上诉人并未明确维修期限，也并未积极进行维修整改。被上诉人于2019年5月21日向一审法院提起诉讼要求维修，审理中上诉人同意进行维修，被上诉人于2019年6月28日撤回起诉，但此后上诉人并未向被上诉人出具书面的维修方案，亦未与被上诉人积极协商维修事宜。一审法院认定在上述过程中被上诉人并未扩大损失，故自2019年1月6日起至2019年7月9日期间，上诉人应当按照每月2500元标准赔偿原告房屋租金损失，并无不当，本院予以维持。2019年7月10日，被上诉人提起本案诉讼，变更前的主要诉请为解除合同并在审理过程中对房屋质量问题申请司法鉴定。一审法院认定被上诉人诉讼解除合同与直接诉讼履行维修义务相比客观上确实延长了纠纷解决时间和增加了相应的成本，一定程度上造成了损失的扩大，被上诉人应当对该期间的损失自行承担一定的责任，并无不当，本院予以维持。被上诉人作为普通购房人，购房的目的是用于居住使用，验房发现质量问题后其一直主动联系甚至通过诉讼的方式要求上诉人维修解决，但上诉人始终并未采取实际行动，未能积极妥善履行自己的合同义务，一审法院认定上诉人对于以上期间产生的损失承担主要责任，上诉人在2019年7月10日至2020年6月8日按照每月2000元标准赔偿房屋租金损失，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人主张2019年1月6日至2020年6月8日的租金损失由被上诉人承担的主张依据不足，本院不予支持。

2020年6月9日之后，双方在实际维修过程中，应相互协助配合，尽快完成各自义务，如产生争议可另行解决。关于上诉人主张一审法院认定其承担鉴定费36000元错误的问题，《诉讼费用交纳办法》规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，故一审法院认定上诉人承担鉴定费36000元正确，本院予以确认。

综上所述，天津XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1687.5元，由上诉人天津XX公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　欣

审判员　阎　涛

审判员　姜腾飞

二〇二〇年十二月二十四日