房屋租赁合同纠纷

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0105民初4687号

原告（反诉被告）：北京XX公司

委托诉讼代理人：杨XX，北京市XX律师。

委托诉讼代理人：张凤云，北京市XX律师。

被告（反诉原告）：北京XX公司

委托诉讼代理人：吴XX，北京市XX律师。

委托诉讼代理人：刘XX，北京市XX律师。

被告：科艺联盟国际传媒文化（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：李XX，总经理。

委托诉讼代理人：吴XX，北京市XX律师。

委托诉讼代理人：刘XX，北京市XX律师。

原告（反诉被告）北京XX公司(以下称XX公司)与被告（反诉原告）北京XX公司（以下称XX公司）、被告科艺联盟国际传媒文化（北京）有限公司（以下称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。XX公司委托诉讼代理人杨XX、张凤云，XX公司法定代表人张X，XX公司、XX公司共同委托诉讼代理人刘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

XX公司向本院提出诉讼请求：1、确认XX公司与XX公司2017年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月25日解除；2、XX公司、XX公司退还XX公司已支付、未实际发生的2019年3月26日至2019年9月3日期间房租、物业费预付款443272.98元；3、XX公司向XX公司支付逾期退还利息，以443272.98元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月26日计算至2019年8月19日；以443272.98元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际退还之日止；4、XX公司退还押XX226840元并支付利息（以226840元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月26日计算至2019年8月19日；以226840元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际退还之日止）；5、XX公司赔偿因违约给XX公司造成的经济损失716744.78元；6、XX公司向XX公司开具已支付费用XXX元的发票。事实和理由：2017年10月19日，XX公司与XX公司签订《房屋租赁合同》，约定XX公司将位于北京市某区某乡某村某号某大厦A5003号房屋出租给XX公司，租期为2017年12月15日至2022年12月15日。合同签订后，XX公司按约定于2017年11月7日向XX公司支付第一年度租XX919962元，于2017年11月8日向XX公司支付第一年度物业服务费85578元、房屋押XX226840元，后按照XX公司法定代表人张X的指示将768000元房租预付款支付至XX公司账户，故XX公司就涉案租赁房屋共计支付费用XXX元。2019年3月，因XX公司与案外人北京某商务管理有限公司（下称某公司）的纠纷，导致租赁房屋从2019年3月26日起被断电且进入房屋的大门被强制锁门、恶意堵门，XX公司员工根本无法进入房屋内办公，造成巨大经济损失。2019年3月28日，XX公司向XX公司交付《关于尽快恢复A5003供电的催告函》，表示若XX公司在2019年3月29日中午12:00之前不能协调好相关事宜并恢复供电，XX公司将寻找新的办公场所并有权解除《房屋租赁合同》。之后，张X一直向XX公司及其他租户承诺积极协商解决问题，但问题并未解决。因停工损失巨大，XX公司不得不寻找新的办公场所，在与某公司及物业多次沟通后，XX公司才被允许进入租赁房屋内将相关物品搬离，并于2019年4月12日将租赁房屋交还XX公司，与XX公司员工崔某某进行交接。目前，扣除租赁房屋使用期间产生的各项费用后，XX公司应退还XX公司已支付、未实际发生的房租预付款443272.98元及逾期利息。同时，根据《房屋租赁合同》第7.2条的约定，租赁期满后，双方应共同清点室内设施设备，在设施设备良好且乙方已结清房屋使用期间所产生的各项费用后15日内，且在不拖欠租XX及任何费用、退还押XX凭条的情况下，甲方应将押XX无息退还给乙方，故XX公司应当在2019年4月12日之日起15日内向XX公司退还房屋押XX226840元。因XX公司一直未退还，还应支付相应的逾期利息。另，XX公司存在严重违约行为，给XX公司造成经济损失，其中2017年12月15日至2019年3月25日期间有一间15平方米的租赁房屋因漏雨无法使用造成租XX损失32923.5元；2019年3月26日至2019年4月12日期间因租赁房屋被停水停电、恶意锁门堵门，导致员工无法进入租赁房屋办公，产生经营损失30万元、搬家损失5500元、临时租用办公场地损失440元；因XX公司不履行开具增值税专用发票义务，致使XX公司已付款项未能进行进项税抵扣，造成损失377881.28元；上述损失共计716744.78元。截止XX公司起诉之日，XX公司始终未向XX公司开具已支付XXX元的发票，导致XX公司无法进行财务核算做账，故XX公司应当向XX公司开具XXX元的发票。因XX公司按照张X的指示将房租预付款768000元支付至XX公司账户，故XX公司应当就XX公司应退还的房租预付款承担共同返还责任。综上，XX公司诉至法院望判如所请。

XX公司辩称，双方租赁合同于2019年4月12日解除。截止2019年4月12日，XX公司尚欠XX公司租XX、物业费、采暖费、制冷费、装修费、电话网络使用费、电费、工商注册费、新增封盘机主能源费共计632362.54元，以及截止2020年11月1日的逾期利息29879.63元，故XX公司不欠XX公司费用，也不存在退还XX公司预付款及押XX的义务。而且双方合同中约定押XX抵扣XX公司应承担的费用后无息退还，故不存在逾期利息的问题。综上，不同意XX公司第二、三、四项诉讼请求。关于第五项诉讼请求，双方于2019年4月12日协商解除合同，XX公司自行搬离涉案房屋，搬家费用应由XX公司自行承担，其他经济损失均不存在。关于第六项诉讼请求，XX公司收到XX公司支付的物业费及租XX共计XXX元、押XX226840元，其中物业费及租XX同意给XX公司开具发票，但因为XX公司涉及其他诉讼，账户被冻结，目前无法开具发票；押XX无法开具发票；其他款项的发票不同意开具。

XX公司辩称，根据合同相对性原则，XX公司不是本案适格被告。XX公司确实收到XX公司支付的768000元，但该款项并非本案预付的租XX，当时XX公司、XX公司、蒲某某准备成立一家新公司，该款项是XX公司为成立新公司支付的费用，但该新公司最终没有成立。

XX公司向本院提出反诉请求：1、判令XX公司与XX公司2017年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除；2、XX公司向XX公司支付承租房屋期间未结清的各项费用共计632362.54元，包括欠付2018年12月15日至2019年4月12日期间的房租297412.51元、物业费27666.28元，2017年10月19日至2019年4月14日期间的制冷费25204.45元、采暖费56270.4元、电费3000元、电话网络使用费4127.9元，工商注册费12000元、新增风盘机组能源费26681元、装修费18万元；3、XX公司支付上述拖欠费用截止2020年11月1日的逾期利息29879.63元。事实和理由：2017年10月19日，XX公司与XX公司签订《房屋租赁合同》，约定XX公司承租位于北京市某区某乡某村某号大厦A5003号房屋，租期为2017年12月15日至2020年12月15日。合同签订后，XX公司于2017年11月7日支付第一年度租XX919962元，于2017年11月8日支付第一年度物业费85578元、房屋押XX226840元。但自2018年12月15日起，XX公司未再按照合同约定支付房屋租XX、物业费，且始终没有支付制冷费、采暖费、电费、电话网络使用费、装修费，XX公司的严重违约行为给XX公司造成了经济损失。综上，XX公司提出反诉，望判如所请。

XX公司针对XX公司的反诉辩称，XX公司的反诉没有事实及法律依据。XX公司已经预付768000元，用于支付房屋租XX、物业费、采暖费。工商注册费、新增封盘机组能源费、装修费、电费、电话网络使用费、制冷费没有事实及法律依据，XX公司没有委托XX公司办理工商注册，也未让XX公司安装新增封盘机组，故XX公司无权要求XX公司承担上述费用。双方签订的《房屋租赁合同》第1.4条中约定，甲方将房屋装修后交付乙方，故该费用应当由XX公司自行承担。电费是预付制，不存在拖欠的情况。电话网络使用费，系XX公司自行与中国XX公司沟通安装网络并支付费用，XX公司并未拖欠该项费用，XX公司主张的该费用与XX公司无关。逾期利息，XX公司不同意支付。综上，请求法院依法驳回XX公司的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2017年6月19日，某公司（甲方、出租方）与XX公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市某区某乡某村388号五层整层房屋出租给乙方作为办公及出租使用。甲方保证拥有对该房屋的使用权和收益权，应于2017年7月1日前将该房屋交付乙方。租赁期限自2017年7月1日至2032年6月30日，甲方给予乙方免租期共计4个月，即2017年7月1日至2017年10月31日。乙方有权按本合同约定对该房屋以办公、出租（乙方转租、转借使用人办理工商注册的，乙方须事前经甲方书面同意）用途进行使用。2017年11月23日，某公司和XX公司签订《<房屋租赁合同>补充协议》，双方对免租期、租XX标准等进行了调整。

2017年10月19日，XX公司（甲方、出租方）与XX公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市某区某乡某村388号五层A5003房屋（下称涉案房屋）出租给乙方作为办公使用，房屋建筑面积586.15平方米，甲方将该房屋装修后交付乙方（含：隔断、地面、水电、网络、电话、消防等），乙方二次装修经甲方同意的按照新方案标准。租赁期限自2017年12月15日至2022年12月15日，甲方给予乙方免租期2个月，自2017年10月19日至2017年12月15日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；乙方应在租赁期届满日或本合同提前终止之日的17:00时之前向甲方交还该房屋，乙方需保持房屋及装修、附属物品、设备设施完好并交还甲方。经甲方同意也可依乙方二次装修标准作为返还标准，且甲方无须向乙方支付任何补偿。该房屋租XX（净租XX）按建筑面积计算为4.3元/平方米/日（本价格为含税后价格），年租XX为91.9962万元，租XX第一年度按年支付，于合同生效后三个工作日内支付甲方，第二年度及以后按季度支付，分别于每季度到期日支付。押XX为226840元，本合同签订之日起三个工作日内支付给甲方。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押XX除抵扣应由乙方承担的费用、租XX，设施设备损坏赔偿以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应当按本合同约定时间无息返还给乙方。租赁期间，乙方按照国家、北京市有关收费标准以及物业管理规定自行交纳燃气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、制冷费、采暖费、物业服务费。其中物业服务费以建筑面积计算，0.4元/平方米/日，年度物业费为85578元，支付方式同房租支付方式。采暖费按建筑面积计算，乙方应于每个采暖季供暖开始日7日前向甲方一次性交纳当年供暖费。中央空调制冷费按建筑面积计算，乙方应自制冷期开始日7日前向甲方一次性交纳当年中央空调制冷费。甲方应按本合同约定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的房屋，因甲方原因造成乙方无法持续经营的，甲方按约定承担违约责任。乙方应按时缴纳租赁期间内该房屋租XX及该房屋所产生的各项费用。租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设施设备，在设施设备良好，且乙方已经结清房屋使用期间所产生的各项费用（包括但不限于燃气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、制冷费、采暖费、物业服务费用等）后15日内，且在不拖欠租XX及任何费用、退还押XX凭条的情况下，甲方应将押XX无息退还给乙方。乙方承租后，自办营业执照，自负盈亏。

合同签订后，XX公司于2017年11月7日向XX公司支付2017年12月15日至2018年12月14日期间的租XX919962元，于2017年11月8日向XX公司支付押XX226840元、2017年12月15日至2018年12月14日期间的物业管理费85578元。另XX公司于2017年11月17日向XX公司转账768000元，摘要显示为预付款。XX公司称该笔款项系预付的房租、物业费、采暖费，XX公司称未收到该笔款项，XX公司则称该笔款项系XX公司和XX公司合作设立新公司的款项。

2019年3月1日，某公司向XX公司发送《解除合同及收回租赁房屋通知书》，载明因XX公司逾期未支付租XX及物业管理服务费、逾期付款滞纳XX，解除XX公司与某公司签订的《租赁合同》，即日起收回租赁房屋，XX公司最迟应于2019年3月4日下午17:00前将租赁房屋返还给某公司；若XX公司未能在上述时间返还房屋，某公司将依法采取截断租赁标的之电力、空调、水、燃气及其他设施的服务或供应等方式收回房屋。

2019年4月5日，XX公司向某大厦五层全体租赁客户发出《告某大厦五层全体租赁客户书》，载明70%的房屋面积持续十三次严重漏雨、某公司强迫XX公司与第三方签署租赁合同、违背合同随意涨价等行为致使XX公司遭受诸多经营损失，XX公司多次与某公司交涉维修和赔偿事宜未果后暂停支付租XX，然某公司不仅不积极解决问题，还于2019年3月1日起对某五层区域强行停电、锁门，致使多家企业无法正常办公造成巨大损失，请各位租户团结一致共同抵制某公司的不法行为，XX公司将联合租赁客户共同通过维权方式获得赔偿。

2019年4月12日，XX公司和XX公司就涉案房屋办理交接，XX公司将涉案房屋交付XX公司，双方确认涉案房屋内其他设施完好。

另，XX公司提交照片、XX公司向某传媒某（五楼）客户发送的《通知》，拟证明因房屋漏水造成的损失；提交发票拟证明因涉案房屋被停水、停电、恶意锁门堵门，XX公司临时租用办公场所支出的费用；提交《企业所得税汇算清缴审核报告2018年度》拟证明因XX公司未开具已交纳费用的增值税发票给XX公司造成的税款损失。

XX公司提交微信聊天记录、二装手续收费情况明细表、空调整改报价单、消防报价单、玻璃隔断清单、新增风盘机组能源费缴费通知书、发票、银行付款回单凭证等，拟证明XX公司为XX公司垫付的装修费、电费、电话网络使用费、制冷费、采暖费、工商注册费、新增风盘机组能源费等各项费用。

另查，2019年，北京某商务会展有限公司（以下称某某公司）以房屋租赁合同纠纷将XX公司诉至本院，要求判令解除双方于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》，XX公司退还2019年3月26日至2019年6月30日期间的房屋租XX117500元、押XX50000元，XX公司赔偿装修损失50400元、搬家损失2000元。本院经审理作出（2019）京0105民初XXXXX号民事判决书，查明北京市某区某乡某村388号未取得建设工程规划许可证等相关手续，认定某某公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》无效，判决XX公司自判决生效之日起七日内向某某公司退还押XX5万元及2019年3月26日至2019年6月30日期间的租XX117500元，赔偿某某公司装修损失45000元。XX公司不服该判决提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理作出（2020）京03民终XXXXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

经本院释明，双方均表示本案《房屋租赁合同》效力由法院依法认定，如果法院认定合同无效，要求在本案中一并处理合同无效的法律后果。XX公司称因其实际使用房屋的时间为2017年12月30日至2019年3月25日，故如果法院认定《房屋租赁合同》无效，要求XX公司返还2017年12月15日至2017年12月29日期间的房屋租XX、物业费共计38568.67元；XX公司则称如果法院认定《房屋租赁合同》无效，则将第二项反诉请求中的租XX变更为房屋占有使用费，而且要求XX公司支付免租期内的房屋占有使用费143665.37元。

以上事实，有双方当事人陈述及《房屋租赁合同》、银行付款回单、《解除合同及收回租赁房屋通知书》、（2019）京0105民初XXXXX号民事判决书、（2020）京03民终XXXXX号民事判决书等在案佐证。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租XX标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，XX公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。因XX公司在明知无建设规划许可手续的情况下将涉案房屋出租给XX公司，故XX公司对于合同无效的后果应承担主要责任，XX公司承担次要责任。

关于XX公司的各项诉讼请求，本院逐一论述。1、因涉案《房屋租赁合同》无效，故XX公司要求确认《房屋租赁合同》于2019年3月25日解除的诉讼请求，本院不予支持。2、虽然XX公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》无效，但不影响XX公司向XX公司支付房屋占有使用费、物业费。关于XX公司要求XX公司、XX公司退还毕已支付、未实际发生的2019年3月26日至2019年9月3日期间的房租、物业费预付款443272.98元。本院认为，现有证据不足以证明XX公司2017年11月17日向XX公司所转款项768000元系预付本案《房屋租赁合同》项下的房屋租XX和物业费，故本院认定XX公司已向XX公司支付2017年12月15日至2018年12月14日期间的房屋租XX919962元、物业管理费85578元，对于XX公司要求XX公司退还房租、物业费预付款443272.98元的诉讼请求不予支持。XX公司并非《房屋租赁合同》的相对方，XX公司向XX公司所转款项768000元，XX公司可依据与XX公司之间的法律关系另行主张权利。3、关于XX公司要求XX公司支付房租、物业费的逾期退还利息，无事实和法律依据，本院不予支持。4、《房屋租赁合同》无效后，XX公司应当向XX公司退还租赁押XX226840元。关于利息请求，无事实和法律依据，本院不予支持。5、关于经济损失。其中因漏水造成的租XX损失，虽然XX公司发出的《告某大厦五层全体租赁客户书》中记载了某大厦五层70%的房屋面积有漏水的情况，但不足以证明XX公司所租赁的涉案房屋存在漏水，而且XX公司未举证证明漏水造成房屋无法使用并产生租XX损失，故本院对租XX损失不予支持。关于XX公司主张2019年3月26日至2019年4月12日期间因租赁房屋被停水停电、恶意锁门堵门产生经营损失30万元、搬家损失5500元、临时租用办公场地损失440元，本院认为XX公司向XX公司支付租XX、物业管理费至2018年12月14日，故对于之后产生的损失XX公司无权向XX公司主张。关于进项税抵扣损失，现有证据不足以证明该损失已经实际发生，本院亦不予支持。6、关于发票。XX公司向XX公司支付租XX919962元、物业管理费85578元，XX公司应向XX公司开具相应发票，押XXXX公司应返还给XX公司，故不需开具发票。7、关于XX公司要求XX公司返还2017年12月15日至2017年12月29日期间的房屋租XX、物业费共计38568.67元，XX公司未提交证据证明其自2017年12月30日开始使用房屋，故本院对该请求不予支持。

关于XX公司的各项反诉请求，本院逐一论述。1、因涉案《房屋租赁合同》无效，故XX公司要求确认《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除的反诉请求，本院不予支持。2、因XX公司支付租XX至2018年12月14日，而XX公司向某大厦五层全体租赁客户发出的《告某大厦五层全体租赁客户书》中明确记载某公司于2019年3月1日起对某五层区域强行停电、锁门，故此后XX公司无法正常使用房屋，XX公司应当向XX公司支付2018年12月15日至2019年3月1日期间的房屋使用费191553.82元、物业管理费17818.96元。《房屋租赁合同》中明确约定租赁期间XX公司自行承担制冷费、采暖费、电费、电话网络使用费，其中采暖费于每个供暖季开始日7日前向XX公司一次性交纳，制冷费自制冷期开始日7日前向XX公司一次性交纳当年费用，现XX公司未举证证明已交纳该两项费用，故对供暖费、制冷费的反诉请求本院予以支持。电费、电话网络使用费未约定XX公司向XX公司交纳，XX公司亦未举证证明其系该费用的收费主体或代收主体，故本院对XX公司该反诉请求不予支持。关于新增风盘机组能源费，现有证据不足以证明该费用系由XX公司所承租房屋产生且应由XX公司承担，故本院不予采信。关于工商注册费，《房屋租赁合同》中没有约定且现有证据不足以证明XX公司为XX公司垫付了该费用，故本院对该反诉请求不予支持。关于装修费，《房屋租赁合同》中约定甲方将房屋装修后交付乙方（含隔断、地面、水电、网络、电话、消防等），乙方二次装修经甲方同意的按照新方案标准，故XX公司系房屋一次装修的义务人，而XX公司现证据不足以证明XX公司对房屋进行了二次装修，且该装修为XX公司施工，故本院对该反诉请求亦不予支持。3、关于逾期利息，无事实和法律依据，本院不予支持。4、关于免租期内的房屋占有使用费，本院认为《房屋租赁合同》虽因涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续被认定无效，但并不能就此否认双方关于免租期及租XX标准的合意，而且XX公司对于合同无效的后果应承担主要责任，故本院对该项反诉请求亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）北京XX公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京XX公司租赁押XX226840元；

二、被告（反诉原告）北京XX公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京XX公司开具XX额为XXX元的发票；

三、原告（反诉被告）北京XX公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京XX公司房屋使用费191553.82元、物业管理费17818.96、制冷费25204.45元、采暖费56270.4元；

四、驳回原告（反诉被告）北京XX公司之其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）北京XX公司之其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付XX钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费17282元，由原告（反诉被告）北京XX公司负担14455元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京XX公司负担2827元（于本判决生效后七日内交纳）。

案件反诉受理费5062元，由原告（反诉被告）北京XX公司负担2328元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京XX公司负担2734元（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　胡莉芬

人民陪审员　　张培华

人民陪审员　　陈秀珍

二〇二一年三月十八日

书　记　员　　贾XX