林X、金XX、XX银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷

浙江省舟山市定海区XX

民 事 判 决 书

（2016）浙0902民初739号

原告（反诉被告）：林X，男，1973年10月28日出生，汉族，住舟山市定海区。

委托诉讼代理人：贺姣姣，北京XX律师。

被告（反诉原告）：金XX，男，1973年4月24日出生，汉族，住舟山市普陀区。

委托诉讼代理人：翁XX，浙江XX律师。

第三人：浙江XX公司，住所地舟山市定海区环城东XX，统一社会信用代码9133XXXX8740320U。

委托诉讼代理人：安X，男，公司员工。

委托诉讼代理人：徐X，男，公司员工。

原告（反诉被告）林X与被告（反诉原告）金XX、第三人浙江XX公司（以下简称定海XX）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）林X及其委托诉讼代理人贺姣姣、被告（反诉原告）金XX的委托诉讼代理人翁XX到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院裁定本案转为普通程序审理，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告（反诉被告）林X及其委托诉讼代理人贺姣姣到庭参加诉讼，被告（反诉原告）金XX的委托诉讼代理人翁XX、第三人定海XX的委托诉讼人安X、徐X到庭参加诉讼。第二次开庭之前，被告（反诉原告）金XX向本院提出反诉，本院受理后，将本诉与反诉合并审理。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）林X向本院提出诉讼请求：1.判令金XX向林X支付租金XXX元，并赔偿以该租金为基数按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算的自2015年11月2日起至租金付清之日止利息；2.判令金XX返还已优惠的租金193900元；3.判令金XX支付违约金547456元（XXX元*30%）；4.判令金XX立即搬离位于定海区解放西XX房屋一层东起第五间房屋及二层到五层的全部房屋。事实与理由：2013年1月16日，林X、金XX签订《转租协议》一份，约定：林X将承包自定海XX处的位于舟山市定海区转租给金XX；租赁期间为五年，自2012年12月3日起至2017年12月2日止；第一租赁年度的租金为770000元，分两次支付，上半租赁年度的租金于合同签订时付清，下半租赁年度的租金于2013年5月1日前付清。前两个租赁年度租金不变，后三个租赁年度租金每年递增7%，后4年租金一个租赁年度一付，先付后用等。定海XX对上述转租同意。2014年4月4日，林X、金XX又就租赁事宜达成《补充协议》一份，约定：第二个租赁年度的租金变更为700000元，于2014年4月4日前支付。后三个租赁年度租金亦为700000元，一年一付，付款时间分别为2014年、2015年、2016年的11月2日。上述协议签订后，林X按约向金XX交付了房屋，但金XX未按约支付第四期、第五期的租金。2015年12月，林X曾向金XX送达律师函，金XX收到律师函后至今未按约履行支付租金的义务。为此，林X诉至法院。

被告（反诉原告）金XX辩称，1.金XX承租案涉房屋后，投入XXX余元对进行装饰装修，购置经营宾馆所需的设备设施。装修过程中，金XX即发现案涉房屋向后倾斜20余公分。2014年3月13日，金XX取得营业执照、开始经营后发现：案涉房屋建于上世纪80年代，非常老旧；定海XX将案涉房屋南面进行外包利用过程中，致房该面外墙存在大面积裂缝；东邻房屋经营者拆造东邻房屋打桩至案涉房屋沉降倾斜。上述问题在金XX营业不久即导致案涉房屋出现雨水渗漏现象，由此引起装饰装修板材脱落、墙纸霉变脱落。后续经营过程中，前述现象逐步加重，甚至导致8401号房间完全不能使用。2.基于第1点答辩意见及合同法相关规定，金XX要求减少50%的租金；3.基于第1点答辩意见中可以看出，案涉房屋存在质量瑕疵，根据合同法相关规定，林X对此应瑕疵担保责任，予以维修或者赔偿损失，在林X未予维修或赔偿的情况下，就其主张的租金XX享有先履行抗辩权，不支付租金。

被告（反诉原告）金XX向本院提出反诉请求：1.判令林X赔偿金XX改造案涉房屋费用250000元；2.判令林X赔偿因案涉房屋漏水给金XX造成的装饰装修损失100000元，经营损失XXX元。事实与理由：2012年11月8日，林X与定海XX签订《房屋租赁合同》一份，约定：林X向定海XX承租位于舟山市定海区后的三处房屋，三处房屋总建筑面积约1916.01平方米；租赁期限五年，自2012年12月3日至2017年12月2日，年租金XXX元，第三个租赁年度其按中标价递增7%，先付后用，每半个租赁年度支付一次。2012年11月，金XX与林X签订《转租协议》，约定：林X将承租自定海XX处的位于舟山市定海区转租给金XX，用途为宾馆、办公、网吧等；租赁期间为五年，自2012年12月3日起至2017年12月2日止；第一个租赁年度的租金为770000元，前两个租赁年度租金不变，后三个租赁年度租金每年递增7%；如林X取得案涉房屋下一轮承包权，金XX需要续签合同的，应提前30日以书面形式向林X提出。续签合同期间的租金计算双方一并进行了约定。2013年1月6日，定海XX在上述协商签名同意转租。2014年2月27日，林X与定海XX签订《补充协议》，约定：由于近期市场经济下滑，实体店面临经营困境，故林X要求减租；经定海XX人办公会议研究通过，从2014年3月1日起开始年租金调整为XXX元，自2014年12月3日开始按照调整后的年租金递增7%。据此，2014年4月4日，金XX、林X又就租赁事宜达成《补充协议》一份，约定：由于市场不景气，第二个租赁年度的租金变更为700000元，于2014年4月4日前支付。后三个租赁年度租金亦为700000元，一年一付，付款时间分别为2014年、2015年、2016年的11月2日。金XX与林X签订前述协议后，投入XXX余元按照经营宾馆相应要求，对承租房屋进行装修，购置经营设备设施。其中，五层的简易棚不符合消防安全要求，金XX出资250000元进行了拆建改造。装修期间，金XX即发现承租的整幢楼房向后倾斜20余公分。2014年3月13日，金XX取得“舟山市定海区宝中XX家商务宾XX”个体工商户营业执照及特种行业许可证等经营证照，经营范围为住宿（五层，一层1间为大堂，二层至四层为客房，共39间客房、65张床位）。因案涉房屋建于上世纪80年代，至今已30余年，非常老旧。定海XX将案涉房屋南面进行外包过程中致房屋外墙存在大面积裂缝。XX房屋经营者拆造XX房屋打桩至案涉房屋沉降倾斜。上述问题在金XX营业不久即导致案涉房屋出现雨水渗漏现象，由此引起装饰装修板材脱落、墙纸霉变脱落。后续经营过程中，前述现象逐步加重。虽经定海XX及金XX多次维修，但渗漏问题至今未解决。现已有28个房间存在不同程度的装饰装修损坏问题，其中8401号房间完全不能使用，占客房总数的72%。前述问题导致金XX经营的宾馆入住率持续下滑、经营损失严重。金XX认为，合同法第二百一十六条的规定，出租人应该按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。金XX承租的房屋，二层至四层房屋存在墙体渗水等质量问题，无法按约定用途使用，林X构成违约。根据合同法第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，林X应当对租赁物进行维修，采取补救措施。根据合同法第一百零七条之规定，对五层房屋拆建改造费用、二层至四层房屋因墙体渗水所造成的装饰装修损失及经营损失进行赔偿。据此，金XX提起诉讼。

原告（反诉被告）林X辩称，1.林X不存在金XX主张的违约行为。首先，合同约定租赁房屋的用途为宾馆、办公、网吧等，其中二层至四层完全符合宾馆用途，五层完全符合办公用途。金XX因其他用途需要对五层进行拆建改造，不能认为五层不符合约定用途。其次，就二层到四层的房屋墙体渗水问题。鉴定报告虽然认定房屋墙体渗水问题存在，但该鉴定报告只能证明鉴定时的现状，但不能以此推定林X向金XX交付房屋时即存在渗水问题。况且，根据鉴定报告，导致渗水有多个原因，其中三分之二的原因系金XX自身造成，其余三分之一的原因也不能完全排除与金XX日常维护、使用不当无关。因此，不能得出二层到四层房屋不合约定用途的结论。再次，即使金XX在租赁期间发现承租房屋渗水需要林X进行维修，其也应先根据合同法第二百二十一条的规定，即使通知、要求林X进行维修。否则，在不知情的情况下，林X无法及时履行维修义务，由此导致的后果亦应由金XX自行承担，与林X无关。鉴定报告中列明的租赁房屋二层至四层的所谓质量问题，林X从未接到过金XX要求维修的通知。另，根据鉴定报告，定海XX接到金XX的通知，多次要求定海XX组织人员进行防水维修主要是针对金XX拆建改造的五层，而非其他部分；2.金XX不能证明其主张的损失存在。金XX主张损失为装饰装修损失100000元、经营损失XXX元。根据鉴定报告，装饰装修损失仅为45445元。经营损失仅为金XX自行制作的收入报表，即使该报表真实，也只能反映宾馆的收入情况，而不能证实其利润损失，而利润损失应由财务部门进行审计后确定；3.金XX不能证明其损失与林X的违约行为存在因果关系。首先，根据鉴定报告，租赁房屋渗水主要是由金XX自身原因造成，与林X无关，故其不能援引合同第一百零七条的规定要求林X承担赔偿损失的责任。其次，林X认为，金XX未通知林X进行维修，也是导致损失扩大的原因。即使林X未履行维修义务，其也仅是根据合同法第二百二十一条之规定，承担由金XX自行维修产生的维修费，及因维修租赁物而影响金XX使用时相应减少租金或者予以延长租期等责任，而无须承担其他违约责任，如赔偿装饰装修损失、经营损失。

定海XX陈述，1.对定海XX与林X间的租赁合同关系认可，对林X将房屋转租给金XX的事实知情且同意；2.同意林X针对金XX提出的反诉的答辩意见；3.定海XX向林X出租的案涉房不存在质量问题，不影响正常使用。

林X、金XX、定海XX对以下事实无争议：

2012年11月8日，定海XX与林X签订《房屋租赁合同》一份，约定：定海XX将其位于定海区的后面的房屋（共计1916.01平方米）出租给林X，租赁期限为五年，自2012年12月3日至2017年12月3日，其中并就租金金额、支付方式、违约责任等进行了约定。2014年2月27日，双方就上述房屋租赁事宜签订《补充协议》，协议载明：因市场经济下滑、实体店经营面临困境，林X要求减租。定海XX根据林X提供的资料，经内部办公室会议研究通过，同意林X的减租请求，自2014年3月1日起调低租金、支付方式亦相应调整。

林X与定海XX签订《房屋租赁协议后》后，与金XX签订《转租协议》一份，约定：林X将承包自定海XX处的位于舟山市定海区转租给金XX；租赁房屋的用途为宾馆、办公、网吧等；租赁期间为五年，自2012年12月3日起至2017年12月2日止；第一租赁年度的租金为770000元，分两次支付，上半租赁年度的租金于合同签订时付清，下半租赁年度的租金于2013年5月1日前付清。前两个租赁年度租金不变，后三个租赁年度租金每年递增7%，后4年租金一个租赁年度一付，先付后用；租赁期间，金XX应对房屋的设备、设施进行正常使用及维护；金XX拖欠租金未超过一个月的，每逾期一日按照一个租赁年度租金的1%向林X支付违约金。定海XX对上述转租同意。2014年4月4日，林X、金XX又就租赁事宜达成《补充协议》一份，约定：因市场不景气，第二个租赁年度的租金调整为700000元，于2014年4月4日前支付。后三个租赁年度租金亦为700000元，一年一付，付款时间分别为2014年、2015年、2016年的11月2日；若金XX未按前述约定支付租金，则上述租金优惠取消，林X有权追讨优惠部分的款项。《转租协议》签订后，林X按约向金XX交付了房屋。前述两份协议履行过程中，金XX按约支付2014年11月2日前应支付的租金，但2015年11月2日、2016年11月2日前应支付的租金其至今未付。2015年12月，林X曾致函金XX，要求其支付2015年11月2日前应付的租金。金XX收到律师函后至今未按约履行支付租金的义务。

金XX向林X转租的案涉房屋后，对承租房屋一层至四层进行重新装饰装修，原五层板房拆除后予以新建金属板屋面房。装饰装修完成后，金XX将除五层外的租赁房屋用于经营宾馆，于2014年3月13日取得名称为“定海区宝中如家商务宾馆”的给提工商户营业执照。承租房屋一层1间用作宾馆大堂，二层至四层为客房，客房数39间，床位65张。

案涉租赁期间内，经林X申请，定海XX对案涉二层到四层北立面外墙进行了防水粉刷。

2016年6月1日，本院主持对案涉房屋进行现场勘查，林X及其委托诉讼代理贺姣姣、金XX的委托诉讼代理人翁XX及林X指定人员陈正颂到场，经勘查，宝中如家商务宾馆案涉房屋墙体存在不同程度受潮霉变、墙纸起皮、外窗窗台板拱起等现象。为此，本院依法委托浙江XX公司对引起前述现象的原因进行鉴定。浙江XX公司接受本院委托后，对现场依法进行进一步勘测，勘测结果如下：承租房屋五层室内未发现明显渗漏水痕迹及其他异常情况，承租房屋一层未发现由明显的渗漏水痕迹及其他异常情况，房屋外墙墙体存在局部空鼓或开裂，客房除8409房间、8411房间、8307房间、8309房间、8311房间基本完好外其余均存在不同程度的受潮霉变、墙纸起皮、外窗窗台板拱起等现象，走廊等外窗周围亦不同程度存在前述问题。其检测结论认为租赁房屋存在质量问题为部分客房存在不同程度的渗漏水。具体原因如下：1.房屋外墙存在局部空鼓或开裂，对房屋各立面外墙墙体的渗漏水有影响；2.原铝合金外窗更换为塑钢外窗时，防水处理措施不到位及部分外窗窗框排水孔堵塞或排水不畅，对房屋各立面外墙墙体渗漏水有影响；3.房屋南立面二层商铺门头广告位处排水不畅、局部积水较严重，对房屋二层南侧客房墙体渗漏水有影响；4.五层东侧平台防水处理不到位，以其日常使用维护管理不当（存在严重积水），对该平台下涉及相邻区域的渗漏水有直接影响；5.五层西北侧平台防水层存在老化、破损，以其日常使用维护管理不善，对该平台下不及相邻区域的渗漏水有影响，对西面墙体、西边后半部分东面墙体渗漏水有影响；6.房屋金属面板未设雨水排水系统，对房屋南、北立面墙体的渗漏水有影响。

林X、金XX、定海XX对金XX主张的损失尚有争议。林X、定海XX对金XX主张的损失不认可，金XX主张其损失包括三部分组成，其中五层房屋拆建费用250000元、装饰装修损失100000元、经营损失100000元。

1.就房屋拆建费用，本院认定如下：首先，金XX无证据证实其支出的房屋拆建费用为250000元；其次，根据鉴定报告，五层室内不存在明显的渗漏水痕迹及异常情况，即五层房屋可以正常使用，其损失并不存在。

2.就装饰装修损失，本院依法委托浙江XX公司进行评估。根据评估报告，装饰装修损失为45445元。金XX认为，评估报告中装饰装修损失金额偏低，应调高至100000元。林X及定海XX对鉴定无异议。因金XX未就装饰装修损失应调高至100000元提供足够证据，故本院对其主张不予认可。在缺乏相反证据推翻的情况下，本院采信评估报告，确定装饰装修损失为45445元。

3.就经营损失。金XX主张其经营损失为XXX元，并提交舟山市定海区宝中XX家商务宾XX收入统计作为证据。林X及金XX对上述证据不予认可。经审查，金XX提交的收入统计，因该收入统计系金XX个人制作，且无其他证据佐证，证明力较低，故不作为认定经营损失的依据。就经营损失，本院认为：首先，金XX以案涉房屋经营舟山市定海区宝中XX家商务宾XX，且案涉房屋渗漏水对案涉房屋使用造成影响属实，根据常理本院认定金XX应存在经营损失。其次，经营损失的确定。确定经营损失首先应确定渗漏水出现的时间、持续时间。金XX主张渗漏水自租赁期限开始日即存在，林X、定海XX主张渗漏水出现的时间为本院现场勘查之日，即2016年6月1日。现各方当事人均未提交漏水出现时间的具体证据，故漏水出现时间本院只能依据其他相关事实及常理进行推断。林X、金XX签订《转租协议》后，金XX接收案涉房屋，并按约支付2014年11月2日前应付的租金。期间，无证据证实，金XX向林X提出租赁房屋存在渗漏水问题。按照常理，承租人在承租房屋前，尤其是签订租赁合同前，一般会对承租房屋进行简单的查看、了解。像本案中较为严重的渗漏水问题，承租人应能发现。若当时存在渗漏水，金XX肯定不会承租案涉房屋。即使承租人在签订租赁合同前未查看、了解租赁房屋，其接收案涉房屋后，若发现渗漏水问题，一般会立即向出租人提出。本案中，金XX在前述时间均未发现或提出房屋存在渗漏水问题。同时，结合其支付租金的情况及拒付租金的理由（房屋渗漏水），本院确定，租赁期限开始时，案涉房屋不存在渗漏水问题。根据金XX支付租金的情况及拒付租金的理由（房屋渗漏水），本院认为至少在2014年11月2日前，案涉房屋亦不存在渗漏水问题。金XX虽在2014年11月2日支付了第三个租赁年度的租金，但不能直接推定该租金对应的租赁期限，即2014年12月3日至2015年12月2日期间，渗漏水现象未出现。本院在2016年6月1日，现场勘查时渗漏水现象已经存在，说明渗漏水问题出现应不晚于该时间。据上，渗漏水出现应在2014年11月2日至2016年6月1日之间。考虑到渗漏水的方式、原因及因漏水造成的租赁房屋墙体受潮霉变、墙纸起皮、外窗窗台板拱起的程度、本地气象特点等，本院确定渗漏水出现的时间为2015年7月份，系持续性渗漏水。因此，金XX的经营损失应该自2015年7月计算至租赁期限届满之日，即2017年12月2日。在金XX缺乏证据证实其经营损失的数额的情况下，本院酌情确定经营损失为600000元。

本院认为，林X与金XX签订的《转租协议》及《补充协议》经审查，不存在影响其效力的情形，故协议有效。林X向金XX交付租赁房屋后，在租赁期限内一直使用租赁房屋，却未支付后两个租赁年度的租金，构成违约金，故其应承担向林X支付租金违约责任。至于租金的计算，林X主张应该按照《转租协议》计算，因金XX未按《补充协议》约定支付租金。金XX主张应按照《补充协议》计算。《补充协议》中虽然约定若金XX未按约支付优惠后的租金，林X有权按照《转租协议》主张租金，但考虑到房屋渗漏水持续存在部分漏水原因，如墙体存在局部空鼓或开裂、五层东侧平台防水处理不到位、五层西北侧防水层存在老化等因素，确实影响房屋使用，至少不能全部将其归结为金XX的原因，本院结合本案实际，依照公平性原则确定后两个租赁年度的租金仍按照《补充协议》约定700000元/年计算，共计XXX元，且林X已经优惠的租金其不能再行向金XX追讨。金XX拒付租金的理由，即房屋渗漏水问题虽确实存在，但导致房屋渗漏水的原因，根据鉴定报告，主要系金XX原因，如更换塑钢外窗过程中防水处理措施不到位、外窗框排水孔堵塞或排水不畅、日常使用、维护、管理不善、五层房屋金属板屋面未设雨水排水系等，即金XX对此应承担主要责任，林X应承担次要责任。因此，本院确定，金XX仍应就逾期支付租金支付违约金，违约金的具体数额，本院逾期时间、租金金额、导致逾期的原因等酌情确定为60000元，逾期支付租金的利息包含在前述违约金中，本院不再单独考虑。同时，在租赁期限已届满的情况下，金XX应该搬离租赁房屋，故本院对林X要求金XX搬离租赁房屋的诉请予以支持。至于搬离期限，本院根据本案实际酌定为15日。

因林X向金XX提交的房屋存在渗漏水问题，直接导致金XX的装饰装修损失45445元。因渗漏水及装饰装修损坏导致金XX经营损失650000元。上述损失共计695445元，应根据本院依据导致漏水原因确定的林X、金XX的责任比例（具体理由及结论同上）分担。就此，本院确定林X应对前述损失承担25%的赔偿责任，即林X应向金XX赔偿装饰装修损失、经营损失173861元。金XX同时要求被告林X赔偿其拆建五层金属面板房支出的费用250000元，就此，本院认为其诉讼缺乏事实及法律依据，本院不予支持，具体理由如下：1.金XX无证据证实其支出的房屋拆建费用250000元；2.即使其支持该部分费用属实，根据《转租协议》的约定，该部分亦应由其个人承担；3.根据鉴定报告，五层室内不存在明显的渗漏水痕迹及异常情况，可正常使用，且金XX实际亦在使用，并无损失。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《最高关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）金XX于本判决生效之日起十五内向原告（反诉被告）林X支付租金XXX元；

二、被告（反诉原告）金XX于本判决生效之日起十五内向原告（反诉被告）林X支付违约金60000元；

三、被告（反诉原告）金XX于本判决生效之日起十五内搬离位于舟山市定海区的房屋；

四、原告（反诉被告）林X于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）赔偿各项损失173861元；

五、驳回原告（反诉被告）林X的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）金XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费27330元，保全费5000元，共计32330元，由原告（反诉被告）林X负担13395元，被告（反诉原告）金XX负担18935元。反诉案件受理费16950元，鉴定费56000元，共计72950元，由被告（反诉原告）负担60000元，原告（反诉被告）林X12950元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于舟山市中级人民法院。

审　判　长　　周XX

人民陪审员　　林XX

人民陪审员　　雷方圆

二〇一八年六月十二日

书　记　员　　郑XX