胡XX房产买卖合同一案，一审，二审均胜诉

湖北省孝感市中级人民法院

民事判决书

（2021）鄂09民终2255号

上诉人（原审被告）：汉川市XX公司，住所地湖北省汉川市祥和XX。

法定代表人：李XX，该公司总经理。

委托诉讼代理人：汪XX，湖北XX律师。

委托诉讼代理人：曹X，湖北XX律师

被上诉人（原审原告）：胡X，女，1978年3月8日出生，汉族，住湖北省汉川市。

委托诉讼代理人：赵XX，湖北XX律师。

委托诉讼代理人：梁玉蓉，湖北XX律师。

上诉人汉川市XX公司（以下简称汉川XX公司）因与被上诉人胡X商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2021）鄂0984民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金10000元的诉讼请求。2.本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不存在逾期办证违约。由于案涉房屋买卖合同第十五条第三项特殊约定的履行期限不明，这是双方共同约定造成的，因履行期限不明，只能根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定处理。二、被上诉人的起诉超过了诉讼时效。被上诉人的请求权超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，不是以侵害行为终止为起算点的，购房人要求支付逾期办证违约金的诉讼时效，应当按照普通诉讼时效统一计算，适用民法通则和民法总则所规定的诉讼时效。

被上诉人辩称，上诉人构成违约，根据涉案《商品房买卖合同》第十四条规定，上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人办理涉案房屋权属证书，应当对被上诉人承担违约责任。被上诉人请求逾期办证违约金未超过诉讼时效，上诉人未按照涉案《商品房买卖合同》约定办理权属证书，被上诉人权利一直受到侵害，该侵害并未中止，被上诉人请求逾期办证违约金合法有据，请求驳回上诉人全部上诉请求。

被上诉人向一审法院起诉请求：1.判令汉川XX公司立即为其办理房屋权属证书；2.判令汉川XX公司向其支付逾期办证违约金10000元；3.判令汉川XX公司承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：2014年12月22日，双方签订了《商品房买卖合同》，胡X购买汉川XX公司开发的“文化世纪城”第T3幢三单元23层01号房，总价390000元。合同约定汉川XX公司应在2014年12月30日前交付房屋，并在交房后180天内办理房屋权属证书。胡X已依约付清了房屋总价款，但汉川XX公司未在约定期限内交房，至今仍未办理房屋权属证书。按照双方合同的约定以及相关法律规定，截止2019年9月20日，汉川XX公司应承担的逾期交房和逾期办证违约金共计88263.41元。现因胡X多次催促办证未果而成诉。一审法院另查明，2010年2月10日，汉川XX公司取得案涉房屋的土地使用权总证，案涉房产办理了规划、施工及预售等相应手续。2016年9月21日，汉川市不动产登记中心认定“文化世纪城”T3幢符合落宗落户条件。

一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。胡X支付了购房款取得房屋后，汉川XX公司应自案涉房屋交付之日起180日内（即截至2015年6月30日）为胡X办理房屋权属证书。汉川XX公司未能在前述规定期限内为胡X办理，依法应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。根据案涉房屋总证尚未办理的现状，一审法院确定由汉川XX公司于一审判决生效之日起90日内，向胡X履行上述办证义务。关于逾期办证违约金的承担及计算问题，双方在合同中未约定违约金的具体数额和计算方式，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，本案违约金可以已付房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从逾期办理权属证书之日即2015年7月1日起算至实际办理权属证书之日止，此方式计算得出的违约金数额高于胡X主张的违约金1万元。现胡X仅主张违约金1万元，系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。汉川XX公司未为胡X办理房屋权属证的违约事实持续至今，对汉川XX公司认为胡X诉求逾期办证违约金超过诉讼时效的主张，一审法院不予认可。判决：一、汉川XX公司于一审判决生效之日起90日内，协助胡X办理汉川市“文化世纪城”第T3幢三单元2301号房屋的不动产权属证书；二、汉川XX公司于一审判决生效之日起10日内，向胡X支付逾期办证违约金10000元。案件受理费150元减半计75元，由汉川XX公司负担。

二审中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，根据本案双方当事人的诉辩意见以及已经查明的事实，归纳本案二审争议焦点为，上诉人应否支付逾期办证违约金及逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。双方当事人签订的涉案《商品房买卖合同》约定，上诉人应为被上诉人办理案涉房屋权属证书，现因上诉人的原因未能在涉案《商品房买卖合同》约定期限内或法律规定的期限内为被上诉人办理涉案房屋权属证书，依法应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金的处理意见正确。关于本案诉讼时效的问题。因上诉人违约逾期办证处于持续状态，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被上诉人提起诉讼之日往前三年所产生的违约金未超过法律规定的诉讼时效，该违约金数额高于被上诉人向人民法院主张的数额，一审法院根据被上诉人的一审诉讼请求，对被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求予以支持并无不当。上诉人上诉称不应支付逾期办证违约金以及案涉违约金已超过诉讼时效的主张无事实根据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人汉川市XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由上诉人汉川市XX公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　黄　伟

审判员　　鲍　龙

审判员　　刘　彬

二〇二一年十一月八日

法官助理　　肖XX

书记员　　胡XX