与某国有企业房屋租赁合同纠纷案再审成功并改判

    XX省贵阳市中级人民法院

    民事判决书

    （2020）黔01民再146号

    再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：李XX，女，1962年9月12日出生，汉族，住XX省贵阳市云岩区。

    委托诉讼代理人：邓XX，XXXX律师。

    委托诉讼代理人：张冬梅，XXXX实习律师。

    被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：XX某某投资管理有限公司，住所地XX省贵阳市云岩区中华中路111号。

    法定代表人：吴X某，该公司总经理。

    委托诉讼代理人：叶XX，XX辅正律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：李XX，XX辅正律师事务所律师。

    一审被告、二审被上诉人：XX某某工业有限责任公司，住所地XX省贵阳市友谊路25号。

    法定代表人：田某某，该公司总经理。

    委托诉讼代理人：叶XX，XX辅正律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：李XX，XX辅正律师事务所律师。

    再审申请人李XX因与被申请人XX某某投资管理有限公司（以下简称某某公司）及一审被告、二审被上诉人XX某某工业有限责任公司（以下简称工业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）黔01民终4475号民事判决，向XX省高级人民法院申请再审。XX省高级人民法院裁定指令本院再审本案。本院另行组成合议庭开庭审理了本案，再审申请人李XX及其委托诉讼代理人邓XX、张冬梅，被申请人某某公司的委托诉讼代理人叶XX，一审被告、二审被上诉人工业公司的委托诉讼代理人叶XX出庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    李XX再审请求：1、撤销贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终4475号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项；2、依法改判，判令被申请人某某公司赔偿申请人装修损失XXX.49元（包括装修工程款531223.51元、装修资产842721.98元）；3、依法改判、判令被申请人某某公司承担申请人一审鉴定费用42136元；4、依法改判，判令被申请人某某公司自行承担房屋占用损失；5、本案一、二审及再审诉讼费用全部由被申请人承担。事实与理由：1、申请人在书面函告某某公司解除合同之后，就早已于2016年1月份租赁房屋的钥匙交付给某某公司的贾XX，已完成房屋交接手续，原审认定双方未办理房屋交接手续，属于认定事实错误。从涉案房屋原始外观图片可看出，某某公司一开始提供给申请人的房屋系无门锁的房屋，双方除了签订《房屋租赁合同》外，在交房之时未办理任何纸质手续，申请人在承租房屋之后才安装了门锁。所以申请人在通知解除租赁合同之后，将房屋钥匙交给了某某公司之时，便已经完成了房屋返还交付程序。2、申请人之所以通知某某公司解除合同，就是因为承租房屋不能实现合同目的。3、某某公司所谓的房屋占有损失，是涉案房屋被申请人占有，其无法向外出租的租金损失，原审法院不应支持。涉案房屋返还给某某公司后，其能否立刻再出租都是不确定的。4、二审以申请人没有按照先办理装修施工许可证在进行装修的顺序进行，从而导致装修损失，故对装修损失承担50%的过错责任的判定，明显不合理。5、某某公司明知涉案房屋不能商用而出租房屋在先，申请人承租房屋装修产生损失之后。从因果关系上看，某某公司在先的行为才是导致申请人损失的大前提。

    被申请人某某公司辩称：1、李XX所称的在2016年1月向某某公司交还涉案的贵阳市如意巷房屋不是事实。2、本案不存在某某公司不采取措施防止损失扩大的问题。3、某某公司房屋被占用的损失客观存在，李XX予以赔偿。4、某某公司在委托招标时没有对涉案房屋属于办公房有任何隐瞒，并且涉案房屋根据国家政策在办理相关审批手续后是可以商用，不存在不能实现合同目的问题。5、关于未能办理建设施工手续的问题，责任完全在李XX一方，擅自装修的一切损失也应由其承担。请求：驳回申请人的再审请求。

    一审被告、二审被上诉人工业公司辩称与请求与某某公司一致。

    本诉原告李XX向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告保证金140000元，房屋租金195534元及水、电费3673.66元；2.判令二被告赔偿原告经济损失XXX.51元（含装修工程款531223.51元，电梯费用280000元，修建电梯基坑费用54000元，消防工程费用200000元，外墙装潢费用130000元，卫生间玻璃隔墙费用167000元，厕所前面地砖费用47000元及其他费用58740元）；3.判令二被告赔偿原告与XX某某装饰工程有限公司建设工程施工合同纠纷的一审案件受理费855元、二审案件受理费5714元及鉴定费15000元；4.判令二被告赔偿本案鉴定费42136元；5.本案诉讼费由二被告承担。

    反诉原告某某公司反诉请求：1.判令反诉被告将贵阳市云岩区如意巷房屋完好、完整地返还反诉原告；2.判令反诉被告支付租金及房屋使用费782136元（暂计至2016年12月1日，请求判令反诉被告支付至向反诉原告交还房屋时止）；3.判令反诉被告支付违约金234640.8元（暂计至起诉之日，请求判令反诉被告支付至向反诉原告交还房屋时止）；4.反诉费用由反诉被告承担。

    一审法院认定：XX省贵阳市云岩区如意巷房屋系被告工业公司所有，被告（反诉原告）某某公司系工业公司全资子公司。2014年工业公司将该房屋交予某某公司，并授权其进行经营管理。2015年4月23日，某某公司对外就案涉房屋进行招标，在招标公告中明确房屋基本情况为无房产证，要求租赁房屋不得用于经营餐饮、对环境产生噪音、污染等造成影响的经营项目以及存在行业道德风险的经营项目。同年5月11日，原告（反诉被告）李XX投标并取得中标。同年7月16日，某某公司（甲方）与李XX（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋（合同载明该房屋的坐落为“贵阳市如意巷）租赁给乙方作为酒店经营使用；房屋租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日；房屋租金按季度支付，先付款后使用，自2015年9月1日至2017年8月31日，每月租金65178元，从第三年起，房屋租金在上一年的基础上按5%递增；乙方同意在合同签订之日，向甲方支付140000元，作为合同的履约保证金，租赁期满或合同解除后，经甲方核实乙方无相关欠缴或其他未履行事项后，履约保证金返还乙方；甲方负责提供出租房屋相关资料（复印件）或证明给乙方办理生产经营所需国家规定的相关手续；合同约定其他事项。合同签订后，某某公司将案涉房屋交予李XX使用。在接收房屋后，李XX将房屋室内部分的装修工程交案外人XX世纪风装饰工程有限公司进行施工，其余电梯、电梯基坑、钢井架、消防、房屋隔断、外墙装饰等装修工程交由他人进行施工。同年12月4日，李XX以某某公司拖延提供房屋所有权证，之后提供的所有权证的房屋用途为办公，不能用于酒店经营为由，向某某公司送达解除房屋租赁合同函件，明确不再履行合同。截止原告起诉时，双方均未就房屋交接办理相应手续。另查明，李XX在使用涉案房屋过程中，因与装修公司在履行装修合同过程中发生争议，被后者向XX省贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，工业公司及某某公司作为第三人参加诉讼。李XX对云岩区人民法院作出的（2015）云民一（二）初字第594号民事判决书不服，上诉至XX省贵阳市中级人民法院。2017年6月26日，贵阳市中级人民法院作出（2017）黔01民终823号民事判决书，载明以下事实：李XX支付XX公司工程款400000元；案涉房屋的房屋登记使用性质为“办公”而不能作为商用，致使施工许可证未能顺利办理，导致施工合同不能继续履行；一审法院委托XX皓天价格评估有限责任公司对XX公司实际施工部分进行鉴定，案涉房屋的装修工程、材料定金、设计费总价为664029.39元；李XX承担80%工程价款责任，即531223.51元，扣减已支付的400000元，李XX向XX公司支付131223.51元。该判决书除判决李XX、案外人孙XX共同承担上述支付义务外，还确定李XX、孙XX承担鉴定费15000元、一审案件受理费855元，李XX负担二审案件受理费5714元。再查明，2015年7月20日，李XX向某某公司支付履约保证金140000元，同年8月28日其向某某公司支付三个月的房屋租金195534元，并于9月21日支付8月份水、电费673.66元。本案在恢复审理后，李XX申请对除XX公司装修外的装修部分进行司法鉴定。一审法院依法委托中XX公司就电梯、电梯基坑、钢井架、消防、房屋隔断、外墙腻子油漆等施工工程及资产价值进行评估。2017年12月4日，上述公司作出相关评估，评估装修工程及资产价值为842721.98元。李XX支付评估费42136元。上述事实，有案件当事人的陈述、房屋所有权证复印件、招标文书复印件、房屋租赁合同、民事判决书、评估报告、评估费发票、身份信息等证据予以证实，予以采信。

    一审法院认为，合同当事人在签订合同过程中均应当尽到审慎的注意义务，该注意义务不仅体现在合同签订时，也体现在履行合同过程中。出租人应向承租人提供房屋的相关信息，承租人应在签订合同时审慎审查房屋的来源、性质是否符合其租赁目的。首先，本案李XX与某某公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。其次，从某某公司提供的招标公告中案涉房屋无产权证的记载上看，某某公司作为房屋出租人，在明知房屋不具备商业用途的情况下，隐瞒事实，与李XX签订租赁合同，导致房屋装修许可证无法办理，无法从事酒店经营，双方合同目的客观上不能实现，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，李XX以合同目的不达为由解除双方房屋租赁合同，并无不当。而李XX在签订合同时未能核实房屋性质，在履行合同过程中盲目对房屋投入资金进行装修施工，也应承担一定过错。庭审中，某某公司提出未办理房屋用途变更审批是造成本案损失的原因的抗辩，按照《贵阳市城镇房屋变更用途管理规定》第十二条规定?房屋所有权人持相关行政主管部门同意变更房屋用途和土地用途的证明材料及依法应提交的其他材料，向有管理权限的住房和城乡建设行政主管部门申请办理房屋用途变更登记，而本案的合同当事人均非房屋所有权人，无权对房屋的使用性质申请变更，故对某某公司的抗辩意见，不予采信。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，双方因合同取得的财产应当返还。关于李XX要求某某公司返还保证金140000元的本诉诉请及某某公司要求李XX返还涉案房屋的反诉请求，均予支持。关于某某公司要求李XX支付房屋租金及房屋使用费782136元的反诉诉请，在李XX已明确表示不再履行合同的情况下，某某公司应采取适当措施减少损失的扩大，但某某公司并未采取相应措施，致使房屋长期空置，故其应自行承担扩大的租金损失，对该反诉诉请不予支持。关于某某公司要求李XX支付违约金234640.8元的反诉诉请，某某公司在合同的履行过程中已构成违约，对该诉请不予支持。如前述，案涉合同当事人均在签订、履行合同过程中存在过错。在责任划分上，某某公司作为房屋出租人，在房屋不具备商业使用性质的情况下进行对外出租，是造成本案中损失的主要原因，酌情确定由某某公司承担80%的责任，而李XX在未审查房屋性质的情况下进行装修施工，具有一定过错，确定其对本案中的合理损失承担20%的责任。对于李XX其他损失的本诉诉请，作以下评判：1.关于要求某某公司返还已支付房屋租金195534元的诉请，虽房屋交付李XX，但因房屋性质致使房屋使用不能，考虑合同双方过错程度，酌情某某公司退还房屋租金156427.2元。2.关于要求某某公司返还水、电费3673.66元，庭审中李XX仅提供673.66元的相应票据佐证，但该费用系产生于李XX使用房屋期间，理应由李XX自行承担，对该诉请不予支持。3.关于要求某某公司赔偿电梯费用280000元，修建电梯基坑费用54000元，消防工程费用200000元，外墙装潢费用130000元，卫生间玻璃隔墙费用167000元，厕所前面地砖费用47000元的诉请，其中电梯、电梯基坑、消防工程、外墙装潢工程、卫生间玻璃隔墙、厕所前地砖等费用，经司法鉴定，上述装修工程及资产价值为842721.98元，予以确认，根据合同双方过错程度，某某公司应向李XX赔偿674177.58元；其他费用58740元，无相应证据证实，不予支持。4.关于要求某某公司承担本案鉴定费42136元的诉请，根据过错程度，某某公司应向李XX赔偿33709元。5.关于要求某某公司赔偿李XX与装修公司建设工程施工合同纠纷的一审案件受理费855元、二审案件受理费5714元及鉴定费15000元的诉请，上诉损失系李XX与XX公司因诉讼而产生，是相关法院对诉讼费用的负担的确定，非本案租赁合同中所能预见，故对该诉请不予支持。此外，关于李XX主张某某公司承担装修工程款531223.51元的本诉诉请，该损失被相关法院的民事判决书认定，已对李XX的过错进行确认，在本案中不宜再重复评价，且该损失系某某公司隐瞒房屋使用性质而导致，故应由某某公司承担，对该部分诉请予以确认。被告工业公司并非本案合同相对人，根据合同相对性原则，李XX关于工业公司承担赔偿责任的诉请，无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告XX某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李XX保证金140000元、房屋租金156427.2元；二、被告XX某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李XX经济损失XXX.09元、鉴定费33709元；三、反诉被告李XX于本判决生效之日起五日内将贵阳市云岩区XX8幢2-6层房屋返还反诉原告XX某某投资管理有限公司；四、驳回原告李XX的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告XX某某投资管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费23116元，减半收取计11558元，由原告李XX负担2248元，被告XX某某投资管理有限公司负担9310元（本诉案件受理费已由原告李XX预交，被告在履行判决时一并支付原告）；反诉案件受理费13952元，减半收取计6976元，由反诉原告XX某某投资管理有限公司负担。

    一审宣判后，李XX及某某公司不服向本院提起上诉。李XX上诉请求：一、撤销贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初84号民事判决的第一项、第二项；二、改判支持上诉人李XX一审全部诉讼请求；三、本案诉讼费、鉴定费由被上诉人某某公司、工业公司负担。

    某某公司上诉请求：一、撤销贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初84号民事判决的第一项、第二项、第五项判决；二、改判驳回李XX的全部诉讼请求；三、改判李XX向某某公司支付租金及房屋使用费782136元、违约金234640.8元（房屋使用费暂计算至2016年12月1日，此后继续产生的房屋占用费按实际占用天数计算至交还房屋为止）；四、本案一审、二审诉讼费由李XX负担。

    二审中，各方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。

    二审认为，李XX与某某公司签订的《房屋租赁合同》明确约定涉案房屋的租赁用途为“酒店经营”，但是涉案房屋的产权登记为办公用房，在未办理涉案房屋途变更登记前，出租的房屋不符合合同约定的使用条件。某某公司作为出租方，在明知其房屋不符合酒店经营的使用用途，要求承租人承租房屋后作酒店经营，且在出租后也未按照相关规定办理用途变更手续，致使合同目的不能实现。某某公司未履行《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”规定的保持租赁物符合约定的用途义务，构成违约，李XX要求解除合同符合法定解除条件。解除通知到达某某公司时发生合同解除的效力，一审认定某某公司违约导致合同解除正确。合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李XX要求返还因合同履行支付的保证金符合法律规定，一审支持正确，二审予以维持。关于李XX要求返还房屋的租金，因李XX支付租金后，不能正常使用承租房屋，支付的租金属于损失，其要求返还也符合法律规定，二审予以支持。关于李XX主张的装修损失、鉴定费的问题，因李XX承租房屋作为酒店经营，按照房屋的使用用途进行装修是合理的，现因出租人某某公司的原因使得涉案房屋不符合合同用途而导致合同解除，上诉人李XX请求赔偿装修损失符合法律规定，因李XX是在装修过程中才发现涉案房屋不能作为商用（酒店用房），不能办理施工许可证，说明其在签订租赁合同时未尽到审慎审查和注意义务。还有，如果李XX在装修前先行办理装修施工许可证，则显然会早知道上述事实而避免装修损失，而李XX没有按照先办理装修施工许可证再进行装修的程序也是导致造成装修损失的重要原因，故也应自行承担相应责任。关于某某公司提出李XX在装修时没有按照相关合同约定报某某公司同意，就擅自装修，应承担全部责任的上诉理由，虽然《房屋租赁合同》第八条第13项约定：“在经营过程中，乙方不得改变房屋主体结构，如需进行装修，必须向甲方申报装修方案，征得甲方同意方可进行，所承受的一切费用由乙方承担”，该约定的主要目的是上诉人某某公司对装修是否改变房屋的主体结构进行监督，上诉人某某公司是否同意并不是导致装修施工许可证能否办理和合同目的能否实现的原因，现上诉人某某公司并未举证证明李XX对涉案房屋的装修改变了主体结构而违约，而李XX不能办理装修施工许可证的原因主要还是涉案房屋不符合商业用途，故上诉人某某公司主张由李XX承担装修全部损失的理由不成立，二审不予采纳。二审结合双方的过错程度，由某某公司赔偿李XX50%的装修损失为宜。根据李XX提供的证据，认定其装修损失为XXX.49元（842721.98元+531223.51元=XXX.49元），某某公司赔偿李XX的装修损失金额为：686972.75元（XXX.49元×50%=686972.75元）。关于李XX要求某某公司返还水、电费3673.66元的主张，因该费用系产生于李XX装修使用房屋期间，且该费用并非某某公司收取，一审法院不予支持并无不当，二审予以维持。关于李XX要求某某公司赔偿李XX与XX公司建设工程施工合同纠纷的一审案件受理费855元、二审案件受理费5714元及鉴定费15000元的诉请，因该损失系李XX与XX公司因诉讼而产生，与本案某某公司行为没有直接因果关系，一审法院不予支持并无不当，二审予以维持。关于李XX要求工业公司承担连带责任的主张，因工业公司并非本案合同相对人，李XX的主张无依据，二审不予支持。对于某某公司的上诉主张，一、某某公司请求李XX支付房屋租金及占用费的主张。根据查明的事实，李XX于2015年12月4日向某某公司发出解除合同的通知，合同至此解除，故某某公司主张租金无依据，二审不予支持。某某公司请求李XX支付违约金的234640.8元的主张，其理由是李XX未按照合同约定支付租金，因某某公司出租房屋不符合合同约定用途而违约在先，李XX未支付租金存在正当的抗辩事由，并不构成违约，某某公司该主张不成立，二审不予支持。对于合同解除后未返回房屋导致的占用损失问题，二审认为，对于承租人李XX而言，在通知解除合同后，应当按照法律规定及时返还涉租房屋，虽然李XX称其已于2016年1月份向某某公司交钥匙返还房屋，但未提供证据加以证明，至本案起诉时双方也未办理房屋返还交接手续，李XX主张已完成返还房屋没有事实依据，其应对因合同解除后继续占用涉租房屋产生的损失承担赔偿责任。对于某某公司，明知李XX已行使合同解除权后，未在法定期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同无效，也没有证据证明要求李XX交付房屋李XX拒绝交付的情况下，未积极采取防止损失扩大的措施，放任涉租房屋占用损失扩大，其自身也在过错。根据某某公司过错程度，二审酌定由李XX赔偿50%的占用损失，占用损失应以租赁合同租金为基数，从解除合同第二日即2015年12月5日计算至该房屋返还之日止。综上所述，上诉人李XX的上诉理由部分成立，二审部分支持。上诉人某某公司的上诉理由部分成立，二审部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初84号民事判决的第三项即：“反诉被告李XX于本判决生效之日起五日内将贵阳市云岩区XX8幢2-6层房屋返还反诉原告XX某某投资管理有限公司”；二、撤销贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初84号民事判决的第四项、第五项；三、变更贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初84号民事判决的第一项为：XX某某投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还李XX保证金140000元、房屋租金195534元；四、变更贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初84号民事判决的第二项为：XX某某投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告李XX经济损失686972.75元、鉴定费21068元；五、李XX于本判决生效之日起10日内，赔偿XX某某投资管理有限公司50%的房屋占用损失（房屋占用损失计算为：按照合同约定租金标准即每月65178元从2015年12月5日计算至本判决第一项房屋返还之日止）；六、驳回李XX本诉的其余诉讼请求；七、驳回XX某某投资管理有限公司反诉的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费23116元，减半收取计11558元，由李XX负担5268元，XX某某投资管理有限公司负担6290元。一审反诉案件受理费13952元，减半收取计6976元，由XX某某投资管理有限公司负担3488元，李XX负担3488元；二审案件受理费37068元，由李XX负担18534元，由XX某某投资管理有限公司负,18534。

    原二审判决发生法律效力后，李XX向XX省高级人民法院申请再审，该院裁定指令本院再审本案。

    再审中，李XX申请证人吴X1出庭作证，拟证明2016年元月23日，吴X1曾与李XX到过涉案房屋中。遇见了贾XX，贾XX亦告知关于涉案房屋有些手续现在无法办理，并且证人吴X1见到李XX将涉案房屋的钥匙交给了贾XX。李XX已向富贵公司工作人员交还了钥匙。某某公司质证意见：不认可该证据。时间描述上是3月，经他人提醒后改称元月。我们的招租都是需要招投标，我公司工作人员不可能说这种话。李XX与某某公司发生诉讼，因此我公司是不会接收钥匙的，并且贾XX当时工作职位已经发生变动。李XX申请证人吴X2出庭作证，拟证明李XX已将涉案房屋的钥匙交还给了某某公司工作人员贾XX。某某公司工作人员质证意见：不予认可，该证人并未在证词中提到交还钥匙一事。

    某某公司提交如下证据，第一组证据：（贾XX）工作记录，拟证明李XX2017年1月6日到某某公司协商有关事宜，提出如某某公司给与其赔偿可以将房屋交还某某公司，说明其申请再审时所称在2016年1月已将房屋钥匙交给某某公司贾XX不是事实。李XX质证意见：工作记录时间无法确认，没有我方签字真实性不认可。第二组证据：李XX致某某公司《要求XX某某投资管理有限公司退还和支付相关费用的函》，拟证明李XX2017年1月6日到某某公司协商后，于2017年1月11日向某某公司致函提出具体的要求赔付的金额，说明其申请再审时称在2016年1月已将房屋钥匙交给某某公司贾XX不是事实。李XX质证意见：该证据之前一直没有见到过，因为单据是我到法院后再提供的。2017年在法院，解除合约很久之后，某某公司找到我并告知我会赔偿我的损失。2015年12月4日，某某公司告知我已经收到解除合约。该函是诉讼后才提交的。第三组证据：铁路法院执行工作视频，拟证明2019年5月，铁路法院执行局在执行时主持房屋的移交工作，当时是由李XX近亲属将房门打开，说明其申请再审时所称在2016年1月已将交给某某公司贾XX不是事实。李XX质证意见：视频是执行的时候，法院要求申请人到场，因房屋钥匙早已交给某某公司，申请人亲属只能配合法院开门，且从视频中可以看出门是直接推开的，并没有用钥匙开门，不能达到其证明目的。

    再审查明的事实与原审查明的事实一致，再审予以确认。另查明，案涉房屋所有权证载明的房屋所有权人为贵阳XX厂，设计用途为办公。

    本院再审认为，本案再审争议焦点为：一、某某公司交付的房屋是否符合合同约定，案涉租赁合同的合同目的是否实现；二、违约责任的承担及损失的认定问题。

    关于焦点一，就房屋租赁合同而言,出租人的主要义务是向承租人交付房屋,而且应当保证房屋的适租性，即保证承租人能够按照合同约定的用途使用房屋从而实现合同目的。本案中双方合同约定李XX租赁案涉房屋的用途为经营酒店,某某公司在明知案涉房屋的登记用途系办公用房，且不得改变办公用房的用途用于从事商业及其非办公活动的情况下，仍与李XX就案涉房屋签订用途为经营酒店的房屋租赁合同。显然，因某某公司交付的房屋不符合合同约定，案涉租赁合同的合同目的最终不能实现。

    关于焦点二，如前所述，因某某公司交付的房屋不符合合同约定的用途，案涉合同的合同目的不能实现，按照合同约定某某公司存在违约行为，其应承担相应的违约责任。李XX欲租赁案涉房屋从事酒店经营，其在合同签订前本应对案涉房屋的性质、用途予以充分考察，在此基础上再决定是否签订合同，而其在未对案涉房屋登记的用途予以充分考察的基础上即签订合同，且在未办理相关装修许可手续的情况下即进行装修施工，其对损失的造成和产生亦存在一定过错。本案中某某公司作为房屋出租人，将不具备商业用途性质的房屋对外出租，是造成李XX受到损失的主要原因，某某公司应承担李XX的合理损失的80%的责任。而李XX在未办理相关装修手续的情况下进行装修施工，具有一定过错，其对其合理损失应自行承担20%的责任。至于李XX的合理损失，原一审已经认定清楚，再审不再赘述。

    对于某某公司反诉主张的房屋占用费问题，因本案中某某公司除与李XX就案涉办公用房签订租赁合同外，某某公司未再与任何第三人就案涉办公用房签订租赁合同，因某某公司在与李XX签订的租赁合同中存在违约行为并应承担主要责任，且李XX已于2015年12月4日向某某公司发出解除合同的通知，故对某某公司主张的房屋占用费不予支持。

    综上所述，再审申请人李XX的再审理由部分成立，对其再审请求予以部分支持。原二审判决认定事实不清，判决结果不当，再审予以纠正。原一审判决认定事实清楚，判决结果恰当，再审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：

    一、撤销本院（2018）黔01民终4475号民事判决；

    二、维持贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初84号民事判决。

    一审本诉案件受理费23116元，减半收取11558元，由李XX负担2248元，XX某某投资管理有限公司负担9310元。一审反诉案件受理费13952元，减半收取6976元，由XX某某投资管理有限公司负担；二审案件受理费37068元，由XX某某投资管理有限公司负担。

    本判决为终审判决。

    审判长　　赵　曜

    审判员　　刘XX

    审判员　　何XX

    二〇二一年八月二十五日

    法官助理　　吴XX

    书记员　　莫XX