XXXX公司与XXXX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

    原告（反诉被告）XX某便利店有限公司（以下简称某公司）与被告（反诉原告）XXXX公司（以下简称新地某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某公司委托诉讼代理人朱XX、吴XX，被告（反诉原告）新地某公司公司委托诉讼代理人张XX、丁XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告某公司向本院提出的诉讼请求：一、请求确认双方之间的房屋租赁合同已经于2020年4月10日解除；二、判令被告赔偿原告开店投入的各项费用共117440.69元,返还原告已经支付的房租共33000元,返还原告已经支付的保证金5000元；三、判令被告向原告支付10000元违约金；四、判令原告实际支付的5000元律师费用由被告承担；五、本案诉讼费用由被告承担。

    事实与理由:原被告双方于2019年8月25日签署房屋租赁合同,约定被告将位于合肥市包河区某号楼计租面积为55平方米的房屋/商铺租赁给原告用于开设便利店。合同第12.3规定,甲方应切实履行本合同规定的各项义务,若发生下列情形之一,经乙方书面催告后六十日内仍未改正的,乙方有权终止本租赁合同,甲方应当赔偿乙方由此带来的直接经济损失;其中(3)规定:甲方交付的租赁场地不具有合法的出租权并且影响到乙方实际经营的;合同签订后,原告按约支付了6个月共38000元的房屋租金,并对门店进行装修后于2019年9月15日开始营业,后因原告无法提供产权证明,导致原告无法及时办理烟草专卖零售许可证等证件,致使原告无法销售香烟等商品。2019年10月29日,原告书面致函被告,要求被告抓紧解决产权证问题,但被告一直没有向原告提供产权证明。2019年12月12日,合肥市包河区城市管理行政执法局向被告出具行政执法责令改正通知书,认定被告出租给原告的商铺区域侵占了物业共用部位、公用设备设施,要求被告于2019年12月30日前停止违法行为并恢复原状。2019年12月13日,因租赁房屋侵占物业共用部位、公用设备设施,合肥市包河区烟草专卖局决定不予向原告发放烟草专卖零售许可证。基于以上原因,2019年12月19日原告再次致函被告,明确告知被告,因房屋租赁合同的根本目的已经无法实现,解除双方的租赁合同,同时明确提出要求被告于2019年12月31日前，书面回复或派人前来协商合同解除后的损失赔偿问题,之后原告又多次催促被告就相关事宜协商处置,但被告经办人员均以需要上会、汇报等原因予以拖延。

    鉴于此,为避免损失进一步加大,经和被告新地某物业服务中心负责人充分沟通后,在被告人员协助下,原告已经关闭了该便利店,并已经将场地移交还给被告。现双方对合同是否已经解除及损失如何赔偿问题无法达成一致意见,为此原告特向贵院提起诉讼,望贵院能判如所请!

    被告新地某公司公司辩称：一、原被告签订的《租赁合同》合法有效，且原告已将案涉房屋作为住所地，在市场监督管理部门注册登记并取得营业执照，其已实现签订《租赁合同》、取得案涉房屋进行经营的目的。1、某公司签订案涉《租赁合同》的目的已实现。案涉《租赁合同》是双方真实的意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应合法有效。某公司承租房屋目的为经营便利店，现某公司已将案涉房屋作为住所地，领取营业执照，且已经进行正常经营活动。某公司诉称的办理烟草专卖零售许可证的事宜并非双方约定，也未载入《租赁合同》，故某公司以无法办理烟草专卖许可证为由解除合同显然没有依据。2、某公司未能办理烟草专卖零售许可证的原因在其不符合办理烟草专卖零售许可证合理化布局要求，而非涉案房屋的原因，故某公司未能办理许可证是其自身原因，而不是案涉房屋的状况。二、某公司未按《租赁合同》的约定支付租赁费用，且单方搬离案涉房屋，故案涉《租赁合同》解除的原因在于某公司的违约行为，其在本案中提出的由新地某公司公司赔偿损失、退还租赁费等请求无事实及法律依据。在2020年4月份，某公司仍在正常营业，按照案涉《租赁合同》的约定，其应当在4月份缴纳下一期的租赁费用，然而某公司却未能缴纳，并单方面搬离案涉房屋，故此某公司以其行为表明拒绝履行案涉《租赁合同》，合同解除的原因在于某公司，其要求被告赔偿损失、退还租赁费用无事实法律依据。

    反诉原告新地某公司公司反诉请求：一、依法确认反诉被告违法解除双方2019年8月25日签订的《租赁合同》;二、依法判令反诉被告向反诉原告补缴2019年9月15日至2019年10月14日免租期间租金5000元;三、依法判令反诉被告向反诉原告支付物业闲置损失35000元;四、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金10000元;五、依法判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。

    事实与理由:2019年8月25日,反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》(下称“合同”),约定反诉原告将位于合肥市包河区新XX某楼大厅西南角面积为58㎡的租赁场所出租给反诉被告使用,用途为经营便利店,租金按6个月为一个支付期,先支付后使用。合同签订后,反诉原告依X向反诉被告移交租赁场所,反诉被告实际使用该租赁场所。反诉被告进场后,正常进行营业。根据合同约定反诉被告应当于2020年4月1日支付下一付款周期的租金3万元,但反诉被告一直未能向反诉原告支付,且至今未能向反诉原告移交租赁场所。反诉被告的行为严重违反双方合同约定,给反诉原告造成严重损失,该租赁区域空置至今。综上所述,由于被告拒不履行合同的行为,损害了原告的合法利益,特向贵院提起诉讼,请贵院依法判如诉请。

    反诉被告某公司辩称：一、某公司已经多次向新地书面致函，要求反诉原告及时整改，但因为新地没有及时整改，导致某公司无法继续经营，无法实现合同根本目的，因此某公司解除合同是以双方签订的合同及合同法第九十四条规定进行解除的；二、2019年12月12日，合肥市包河区城市管理行政执法局下令了行政执法责令整改书，通知书中已经明确是房屋侵占物业共用设备设施要求停止违法行为，恢复原状，某公司正是根据该通知书进行整改，且已经于2020年4月10日将涉案房屋腾空，并移交给新地，并不存在违约，因此，反诉的诉请不应该得到支持。

    经审理查明：2019年8月25日，原告某公司（承租方、乙方）与被告新地某公司公司（出租方、甲方）签订一份《租赁合同》，该租赁合同约定：甲方同意将位于合肥市包河区新XX某楼房屋/铺位（下称租赁场所）出租给乙方按照本合同约定使用，甲乙双方确认租赁场所面积58平方米；租赁场所用途为商业，经营品牌为便利店。《租赁合同》第三条约定：租赁期限为60月，从2019年10月15日至2024年10月14日止；甲方于2019年9月15日前将租赁场所交付乙方，双方填写《交房验收确认书》作为交付租赁场所的依据，且乙方已勘察和认可租赁场所的现状及周边情况，并确认无异议等。《租赁合同》第四条约定：租赁期内乙方应交付的租金以签约面积计算，租金从2019年10月15日开始，前两年租金不变，从第三年开始租金递增率为5%。（一）自2019年10月15日至2021年10月14日止，月租金为5000元，其中2019年9月15日至10月14日为装修免租期。（二）自2021年10月15日至2022年10月14日止，月租金为5250元。……另外乙方每月提供500元新地某便利店购物券；租金按6个月为一个支付期，现支付后使用。首期租金支付时间为本合同签订之日起15个工作日内全额支付，金额为人民币30000元，以后乙方必须在每一支付期起始日二十日前全额付清该支付期租金。租赁场地综合服务费收费标准按签约面积计算，按5元/平米/月计收，综合服务费于甲方交付租赁场地之日起计算，按季度支付，无论租赁场地是否空置（免租期仅限免除租金，综合服务费不给予减免）等。《租赁合同》第五条约定：乙方须向甲方缴纳5000元作为履行合同各项条款保证金，并于签订本合同的同时向甲方一次性支付；合同终止后，乙方应按照约定交清全部租金、水电、综合服务等费用，并在合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地的所有执照、批准或许可证以及电信网路、燃气等注销、迁出或变更手续。甲方在乙方提供上述手续材料及付款凭证，并核实乙方无其他违约情形后六十日内，将保证金无息返还乙方。《租赁合同》第十一条约定：一方不履行或无正当理由拒绝履行本合同视为该方违约，违约方应赔偿因此给对方造成的损失，并承担违约责任；任何一方非依合同约定提前解除本合同或因违约行为导致合同解除的，双方应根据实际使用天数交纳租金、综合服务费等，违约方应当按约定向对方承担违约责任。甲方提供给乙方所享有的经营免租期、装修免租期、费用减免优惠基于乙方履行本合同中没有违约前提下优惠，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除合同，则乙方应按照免租期和费用减免期所属租赁年度的租金标准补缴免租期租金和减免的费用；本合同凡是约定承担违约责任的，没有特殊约定，违约金按违约行为发生所在租赁年度月租金的2倍计算；任何一方违约给对方造成的损失（包括但不限于律师费、交通费、差旅费等）由违约方承担。《租赁合同》第十二条约定：甲方未能履行场地及场地设施、设备的修复义务，造成乙方无法经营；甲方交付的租赁场地不具有合法的出租权并影响到乙方实际经营的，经乙方书面催告后六十日内仍未改正的，乙方有权终止本合同，甲方应赔偿乙方由此带来的直接经济损失。乙方不按时支付或不足额支付租金、水电费、综合服务费等费用超过十五日视为乙方违约，甲方有权暂定租赁场所内水电等设施和物业管理服务、有权没收保证金、有权以书面通知的形式解除合同并依据11.3条追究乙方违约责任。原被告双方在《租赁合同》中对其他事项还进行了约定。

    合同签订后，被告新地某公司公司将案涉房屋交付原告某公司租赁使用，并办理交房验收确认书。原告某公司进行部分装修。原告某公司随后向被告新地某公司公司缴纳2019年10月15日至2020年4月14日租金33000元（含购物券3000元），保证金5000元。2019年11月15日，并由加盟某公司的他人在案涉房屋办理了个体工商户营业执照。

    2019年10月29日，原告某公司向被告新地某公司公司发出《关于要求提供办理商铺经营证件的函》，该函称：“由于贵公司没能提供有效房产证明，导致我司不能办理相关证件，不能正常开展经营活动。根据《租赁合同》第十二条中约定，甲方（贵物业公司）交付的租赁场地不具有合法的出租权且影响到乙方的实际经营的，乙方（我司）有权终止本租赁合同，甲方（贵物业公司）应赔偿乙方（我司）由此带来的直接损失。该商铺于2019年9月30日正式开业，开业至今，亏损严重，望贵物业公司能在7个工作日内给予支持，解决问题。”

    2019年12月12日，合肥市包河区城市管理行政执法局向被告新地某公司公司发出《合肥市城市管理行政执法责令改正通知书》，通知书称：你单位在新地城物业管理区域内侵占物业的共用部位、共用设施设备的行为在2019年12月30日17时30分前作如下整改：停止违法行为，恢复原状、配合中队管理。

    2019年12月13日，合肥市包河区烟草专卖局对原告某公司申请烟草专卖许可证，以不符合办理烟草专卖许可证合理化布局要求不予办理。

    2019年12月19日，原告某公司向被告新地某公司公司发出《告知函》，该告知函记载“我司于2019年9月30日完成门店的试运营，试运营期间因产权属性等客观原因不断收到各方投诉我司多次与贵司交涉，均未得到合理答复。我司已于2019年10月29日向贵司送达《关于要求提供办理商铺经营证件的函》，截止目前仍未收到贵司书面回函。2019年12月12日，我司收到《合肥市城市管理行政执法责令改正通知书》认为租赁房屋占用了物业共用部位和公用设施设备，要求立即恢复原状。包河区烟草专卖局据此认为该店铺不符合发放烟草专卖许可证条件，不予行政许可。鉴于以上原因，导致我司签订《租赁合同》的根本目的无法实现，根据《租赁合同》第十二条约定：甲方交付的租赁场地不具有合法的出租权且影响到乙方实际经营的，乙方有权终止合同，甲方应赔偿乙方由此带来的直接损失，我司决定自2019年12月31日起解除双方租赁合同并赔偿我司损失。损失如下：建店投入117440.69元；租金缴纳款38000元；开业后因无法正常经营导致直接损失10000元/月，共计25000元；租赁合同双倍履约保证金10000元。

    2020年5月8日，被告新地某公司公司向原告某公司送达《催款函》，要求原告某公司应于2020年4月1日前支付半年房租30000元。

    原告某公司于2020年5月14日向被告新地某公司公司送达《关于贵司催费函的意见回复》，该回复称：“双方签署房屋租赁合同规定，若发生下列情形之一，经乙方书面催告后六十日内仍未改正的，乙方有权终止本租赁合同，甲方应当赔偿乙方由此带来的直接经济损失，其中（3）规定甲方交付的租赁场地不具有合法的出租权并且影响到乙方实际经营的。我司书面致函贵公司，因贵公司没有提供产权证明，导致我司无法办理营业执照，合肥市包河区城市管理行政执法局向贵司出具通知书认定出租给我司开办便利店的区域侵占物业公共部位、共用设施设备，要求贵司2019年12月30日前停止违法行为，并恢复原状。因侵占共用部位，合肥市包河区烟草专卖局决定不予发放烟草专卖零售许可证。基于以上原因，2019年12月19日我司再次致函贵司”。

    此后，原告某公司与被告新地某公司公司多次协商未果。2020年4月10日，原告某公司在案涉房屋停止经营，从涉案房屋搬出，被告新地某公司公司予以认可原告某公司于该日搬出的事实。

    现原告某公司要求被告新地某公司公司赔偿117440.69元，项目为：加盟保证金30000元、选址服务费5000元，装修款41000元，设备款68000元，赔偿加盟商损失25000元。

    上述事实，由原告（反诉被告）提供的《租赁合同》、《关于要求提供办理商铺经营证件的函》，《合肥市城市管理行政执法责令改正通知书》、《合肥市包河区烟草专卖局烟草专卖零售许可证不予行政许可决定书》、《某公司告知函》、《催款函》及《关于贵司催款函的意见回复》，被告新地某公司公司提供的《租赁合同》、《催款函》、《个体营业执照》、照片、现场监控视频及原被告的陈述予以证实。

    本院认为:依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告某公司与被告新地某公司公司签订的《租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定履行自己的义务。

    一、关于违约问题：原告认为根据《租赁合同》第十二条约定：甲方交付的租赁场地不具有合法的出租权并影响到乙方实际经营的，经乙方书面催告后六十日内仍未改正的，乙方有权终止本合同，甲方应赔偿乙方由此带来的直接经济损失。被告未提供合法的房屋产权证明，致使合肥市包河区城市管理局要求在新地某物业管理区域内侵占物业的共用部位、共用设施设备的行为作如下停止违法行为，恢复原状、配合中队管理整改，致使合肥市包河区烟草专卖局决定不予发放烟草专卖零售许可证。故被告存在违约行为，应当赔偿原告的损失。本院认为被告虽然未提供房屋的产权证明，但被告系授权涉案房屋产权物业管理人，具有出租使用权，原告也未提供证据证明其不具有合法出租权，且被告按城市管理部门的要求进行整改，烟草专卖局对原告方申请烟草专卖许可证，以不符合办理烟草专卖许可证合理化布局要求不予办理，不是因为未提供产权证明而不予许可，且原告方已在案涉房屋进行注册登记并实际营业，并未影响到乙方实际经营，现原告自行搬出租赁场地，构成违约，原告认为被告违约事实难以认定，要求被告承担违约责任，赔偿其损失，证据不足，本院不予支持。

    二、关于解除合同问题：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理的期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。且《租赁合同》第十一条约定：任何一方非依合同约定提前解除本合同或因违约行为导致合同解除的，双方应根据实际使用天数交纳租金、综合服务费等，违约方应当按约定向对方承担违约责任。本案中原告租赁案涉房屋的目的是开设便利店经营，其中烟草产品也是其主要经营项目，由于烟草管理部门以不符合办理烟草专卖许可证合理化布局要求不予发放许可证，虽不是被告的原因造成，但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，或不能实现合同的目的，原告要求解除合同，根据公平原则和本案的实际，应当予以解除。鉴于原告已经于2020年4月10日搬离涉案房屋，原告也予以认可，履行合同已无必要，故本院确定双方于2020年4月10日解除合同。因原告已经实际使用租赁案涉房屋，故要求返还33000租金请求，不予支持，但被告还应返还未使用的4天房租666.66元给原告，但根据合同约定在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除合同，则乙方应按照免租期和费用减免期所属租赁年度的租金标准补缴免租期租金和减免的费用；本合同凡是约定承担违约责任的，没有特殊约定，违约金按违约行为发生所在租赁年度月租金的2倍计算。故反诉被告应给予反诉原告2019年9月15日至2019年10月14日免租期租金5000元及违约金10000元。因案涉房屋已经交还反诉原告，故反诉原告要求反诉被告承担物业闲置费35000元不予支持。原告向被告缴纳的保证金5000元，应予返还。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：

    一、确认原告XX某便利店有限公司与被告XX新地某公司物业服务有限公司签订的《租赁合同》于2020年4月10日解除；

    二、被告XX新地某公司物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告XX某便利店有限公司房租666.66元、保证金5000元，合计5666.66元；

    三、反诉被告XX某便利店有限公司于本判决生效后十日内给付反诉原告XX新地某公司物业服务有限公司5000元房屋租金、违约金10000元，合计15000元；

    四、驳回原告XX某便利店有限公司的其他诉讼请求；

    五、驳回反诉原告XX新地某公司物业服务有限公司的其他反诉请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本诉案件受理费2958元，减半收取1479元，反诉案件受理费1050元，减半收取525元，合计2004元，由原告（反诉被告）XX某便利店有限公司负担1588元，被告（反诉原告）XX新地某公司物业服务有限公司负担416元。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX省合肥市中级人民法院。

    审判员　　李XX

    二〇二一年二月三日

    书记员　　贾XX