合同纠纷

    湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院

    民事判决书

    （2020）鄂0192民初2381号

    原告：黎XX，男，汉族，1993年1月12日出生，住武汉市江汉区，

    委托诉讼代理人：杨华蕊，湖北XX律师。

    被告：武汉XX公司，住所地：武汉东湖新技术开发区软件园东XX4.1期B1栋1-18层第18层17A01室（自贸区武汉片区）。

    法定代表人：朱XX，执行董事。

    委托诉讼代理人：沈XX，湖北XX律师。

    委托诉讼代理人：马X，湖北XX律师。

    原告黎XX（以下简称原告）诉被告武汉XX公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨华蕊与被告委托诉讼代理人沈XX、马X到庭参加诉讼，现已审理终结。

    原告向本院提出诉讼请求：1、原被告解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告双倍定金29196.4元、返还租金37346.2元、赔偿违约金7749.66元；3、本案诉讼费用由被告承担。

    开庭审理前，原告将第2项诉讼请求变更为：被告支付原告双倍定金51944.4元、返还租金25972.2元、赔偿违约金7749.66元。

    事实与理由：原告与被告于2020年1月17日签订《房屋租赁合同》2份，合同约定被告将位于武汉东湖新技术开发区光谷大道58号关南XX及610室租赁给原告，原告依约向被告支付了定金与房租。合同第三条3.1款约定，被告应于2020年1月17日向原告交付该房屋，合同第三条3.2款约定，甲方(被告)应按本合同约定的时间将租赁房屋交给乙方(原告)，并由甲乙双方签署房屋交接确认书，若甲方因特殊情形无法按合同约定时间交房给乙方，甲乙双方另行约定交房日期，起租日则以实际交房日起算。因被告未配备租赁合同中约定的办公桌椅，该租赁房屋未达到交付条件，故当日原被告并未进行房屋交接，被告承诺尽快准备桌椅，待房屋达到交付条件时双方再交接房屋钥匙、记录水电，并签署房屋交接确认书以完成房屋交接程序。后因武汉爆发新冠××疫情，被告一直未交付该房屋，原告一直表示理解，认为生命安全高于一切，因此并未进行催办。后武汉疫情得到控制，企业可以申请复工复产，原告方积极联系被告，询问办公桌椅是否配齐，能否完成交房手续，但原被告因合同起租日的起算发生争议，经多次协商未果，特此起诉，望判如所请。

    被告辩称：第一，被告已依约交付涉案租赁物，并不存在违约行为，原告无权向被告主张双倍返还定金并支付违约金。2020年1月17日，原告在两名房屋中介的陪同下，到涉案租赁物现场查看并签订两份《房屋租赁合同》。合同签订后，被告提出当天将涉案租赁物交付原告，但原告称临时有事先行离开，两名中介查看完毕涉案租赁物后，电话通知原告房屋的钥匙放在门口的消防柜内，要原告自行领取，原告未提出任何异议，自此被告的交房义务已履行完毕。根据两份《房屋租赁合同》第四条第4.2条、第4.3款之约定，原告于合同签订当日支付房屋定金；房屋租金的支付方式为押一付三，首次租金的支付时间为交房日当天。原告于两份《房屋租赁合同》签订当日，分别支付房屋定金11374元及14598元，又于2020年2月1日按合同约定押一付三的方式分别支付房屋租金11374元及14598元。可见，原告已认可了交房事实，并支付房屋租金。第二，武汉封城期间的租金可根据有关法律规定按公平原则变更，武汉解封后，被告已告知原告涉案租赁物恢复正常使用，原告应按合同约定支付租金。两份《房屋租赁合同》均约定每期租金到期日前二十天支付下期租金，经被告在合同约定的付款日前两次分别发出《缴费通知单》及《告知函》，通知原告缴纳租金，并支付滞纳金，原告均未予履行相应义务。

    2020年5月6日，被告再次发出《限期腾退房屋并结清费用的告知函》，通知原告限期腾退房屋，并结清费用。

    根据《房屋租赁合同》之约定，因原告租赁期限未满一年，其所缴纳的房屋押金不予退还，且原告拒不与被告办理房屋交接手续，被告直至2020年5月23日才将涉案租赁房屋对外出租，在此期间原告应按原日租金的2倍支付占有使用费。假设武汉封城期间的房屋租金根据公平原则变更后，原告存在超额支付的租金，该超额支付的租金应予冲抵前述占有使用费。

    经审理查明：2020年1月17日，原告与被告签订两份《房屋租赁合同》（除出租的房号、定金、租金不同外，其他合同条款基本一致），约定被告将位于武汉东湖新技术开发区光谷大道58号关南XX和610室租赁给原告。

    其中第一份合同（609室）3.1条约定：“被告应于2020年1月17日（交房日）前向原告交付该房屋，房屋租赁期限自2020年2月1日（起租日）起至2021年1月31日止，共计一年，但双方同意若被告在起租日前交房，则自交房日为起租日，付款日、房屋租赁也自该日起计算。起租日前未缴清全款则视为自动毁约，定金不予退还。”3.2条约定：“被告应按本合同约定的时间将租赁房屋交给原告，并由双方签署房屋交接确认书，若被告因特殊情形无法按合同约定时间交房给原告，双方另行约定交房日期，起租日则以实际交房日起算。”4.1条约定：“至2020年2月1日止，月度租金保持不变，为每月5687元，租赁单价为47元/平方米/月（含物业费，不包税票）”4.2条约定：“在签订本合同当日，原告需支付被告房屋租赁定金11374元，租赁期间定金转为原告承租期间房屋押金，该押金不作为原告应支付的房屋租金予以扣除。租赁期未满一年，押金不退还。租赁期满，若原告无未支付款项（包括但不限于合同约定原告应付款项、因违约而应当向被告支付的违约金、被告垫付之费用），由被告应于15日内无利息返还给原告，扣除款项被告应为原告提供税务发票。”4.3条：“房屋租金方式为押一付三，每次应支付租金为17061元，每期租金于租金到期日前20天支付，首次租金的支付时间为交房日当天。”

    第二份合同（610室）涉及的租金为7229.1元/月，定金14598.2元，每次应付租金为21897.3元。

    被告2020年1月17日带原告看房且签订合同后，因其中一个房屋还缺一个前台柜没有配齐，双方议定将钥匙放到门口消防柜里，以方便被告配置前台柜，也方便原告搬入办公物品。

    2020年1月17日下午，原告向被告支付了609室的定金11374元和610室的定金14598.2元。

    后，原告并未搬入办公物品使用房屋。

    2020年1月23日，因新冠××疫情，武汉市封城。原告于2020年1月29日通过微信询问被告“这次武汉疫情事件，年后开工不知道要到什么时候去了，咱们这边的房子起算日期可不可以往后延一延？全国很多地方房租都有类型政策，你们有跟原房东商量这事吗”被告回复“我们正在沟通中，现在都不确定什么时间能上班，具体情况我们再通知好吧。”

    2020年2月1日，原告向被告支付了609室的租金11374元和610室的租金14598.2元。

    2020年4月，原告准备复工，要求被告提供钥匙和水电止码，被告则要求缴纳2020年5-7月的房租。原告表示异议，认为被告年前并未交付房屋，双方也未签订交房确认书，房租起算日应当自年后实际交房日计算。双方对此协商未果，原告最终并未到房屋办公，也未支付后续房租。

    2020年4月27日，被告向原告发函要求支付房租和滞纳金并要求暂停使用房屋，原告表示异议。2020年5月6日，被告向原告发送《限期腾退房屋并结算费用的告知函》，要求原告在2020年5月10日前将相关物品全部搬离并腾退房屋并结清所有费用，原告仍然表示异议并于2020年6月提起本案诉讼。

    以上事实，有房屋租赁合同、支付凭证、微信聊天记录、限期腾退房屋并结算费用的告知函和当事人陈述等在卷予以证明。

    本院认为，原告和被告在签订合同前查看了房屋，并签订了合同，且租赁合同中明确约定了交房日是2020年1月17日，起租日为2020年2月1日，被告也在1月17日将钥匙放在消防柜中，原告已经取得了此房屋的控制权，其可以对房屋进行使用，视为被告已经履行了交房义务，租金起算时间应当以合同约定的2020年2月1日为准。被告抗辩相关办公家具未配置齐全，但根据查明事实，被告已经将主要办公家具配置齐全，虽有有少量未到位，但不影响原告的使用且原告对此状态是持容忍态度，否则其不会签订合同确认起租日为2020年2月1日。虽然双方未签署交房确认书，但根据合同约定，签署交房确认书仅为一种附随义务，是对合同约定的2020年1月17日交房日的再确认，而不是确定交房日的依据。只有被告在特殊情形下无法按照合同约定日期交房时，双方才另行约定交房日期。原告在签订合同后按期支付了定金和首期租金，疫情期间还请求被告将起租日往后顺延，都可以说明双方租赁合同的起租日应当为2020年2月1日。

    原告承租房屋后确实未使用房屋，之后因疫情又不能使用房屋，因疫情属于双方都无法预见且无法排除的不可抗力，此期间（2020年2月1日至4月8日）的损失29276.2元【(5687元+7229.1元)×2+(5687元+7229.1元)/30×8】应当由双方共同承担，期间租金减半收取，被告应向原告退还租金14638.1元（29276.2元/2）。原告已经预付了2020年2-4月的租金（已付定金为两个月租金，其中一个月租金转为押金，另一个月租金不变），虽然未支付下一季度的租金，但系因双方对起租日有争议且对疫情期间的租金如何处理未协商一致，原告对此有抗辩权，虽有逾期付款的事实，但不应承担违约责任，虽然被告以原告逾期付款为由解除了合同，但原告缴纳的押金12916.1元（5687元+7229.1元）应当予以退还。

    综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

    被告武汉XX公司于本判决生效之日起十日内向原告黎XX退还租金14638.1元；

    被告武汉XX公司于本判决生效之日起十日内向原告黎XX退还押金12916.1元；

    三、驳回原告黎XX的其他诉讼请求。

    如果被告武汉XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案案件受理费1941元，适用简易程序减半收取970元，由原告黎XX负担582元，被告武汉XX公司负担388元。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

    审判员　　李XX

    二〇二〇年九月三十日

    书记员　　张XX