房屋拆迁房屋买卖合同纠纷

    杨XX、昆明XX公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

    审理法院：　昆明市盘龙区人民法院

    案　　号：　（2021）云0103民初5428号

    案　　由：　房屋买卖合同纠纷

    裁判日期：　2021年09月24日

    昆明市盘龙区人民法院

    民事判决书

    （2021）云0103民初5428号

    原告：杨XX，男，汉族，1973年9月19日生，住云南省昆明市盘龙区。

    委托诉讼代理人：黄X，系云南XX律师，特别授权代理。

    被告：昆明XX公司，住所地为云南省昆明市五华区。

    法定代表人：张XX，系该公司总经理。

    委托诉讼代理人：林X，系云南XX律师，特别授权代理。

    委托诉讼代理人：席绍春，系云南XX实习律师，一般授权代理。

    被告：云南XX公司，住所地为云南省昆明市盘龙区。

    法定代表人：王XX，系该公司总经理。

    委托诉讼代理人：胡X，女，系该公司工作人员，特别授权代理。

    委托诉讼代理人：杨XX，男，系该公司工作人员，特别授权代理。

    原告杨XX诉被告昆明XX公司（以下简称“城业XX”）、云南XX公司（以下简称“凤凰XX公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年6月29日公开开庭进行了审理。原告杨XX及其委托诉讼代理人黄X，被告城业XX的委托诉讼代理人林X、席绍春，被告凤凰XX公司的委托诉讼代理人胡X、杨XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告杨XX向本院提出如下诉讼请求：一、确认滨江XX26栋2309号房屋（价值150万）之所有权归原告所有；二、判令两被告继续履行合同义务，立即向产权登记机关递交房屋的不动产登记所需材料，并协助办理将该房屋产权登记至原告名下的相关手续；三、案件诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2012年，原告得知被告凤凰XX公司对外出售一批滨江XX的房屋，遂找到凤凰XX公司及其委托的拆迁公司城业XX要求买房。经协商一致，2012年3月28日，原告按要求与城业XX签订了《房屋买卖协议》，并交纳438400元房款，购买了滨江XX26栋2309号房屋（建筑面积109.60平方米）。随后，原告又按对方要求向滨江XX的物业公司——云南XX公司交纳了所购买房屋的维修基金和当期物业费及杂费。之后，凤凰XX公司即向原告交付了该房屋。原告接房后就一直逐年交纳物业费、水电费等费用，占有、使用该房屋至今。两被告在售房时均向原告作出办理该房屋权属登记的承诺，但经多年来数次催促，原告所购房屋至今未予以登记于原告名下。原告认为，被告凤凰XX公司委托被告城业XX与原告之间签订的《房屋买卖协议》，经由被告凤凰XX公司认可，是各方当事人之间真实意思表示。协议依法成立生效并已经在实际履行之中，各方当事人均应严格遵守协议，继续全面履行自己的约定和法定义务。但城业XX及凤凰XX公司至今未履行出卖人的附随义务，协助办理该房屋相关权属登记，已经严重侵害原告的合法权益，故诉至法院。

    被告城业XX答辩称：我们承认原告诉状里列举的事实，但是需要澄清一下，原告说是第二被告委托我们公司，事实上不是第二被告委托我方，是我们在拆迁工作的时候遇到了有几家需要拆迁的住户难以拆迁下去，所以我们找到第二被告要求他们出卖这个房屋，我们并不是办证的主体，但是我们愿意配合协助。

    被告凤凰XX公司答辩称：认可原告的诉讼请求，但是在原告的事实及理由部分有一点需要说明一下，并不是我公司委托第一被告出售的房屋，第一被告在拆迁过程中，因为遇到了钉子户，那么当时就提出了要对外出售房屋的方案，我公司愿意积极配合原告办理相关产权登记手续。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋买卖协议、收据、房屋维修基金收据、物业费发票、情况说明及附表，被告凤凰XX公司提交的张官营城中村改造项目关于拆迁公司回迁房转让的情况说明及35套转让回迁房明细、业主资料卡、身份证复印件、滨江XX物业服务协议，本院认为上述证据符合证据的形式要件，且与本案有关联性，本院予以采信。

    根据上述经审查认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：

    本案所涉房屋系盘龙区张官营城中村改造项目，在该项目拆迁过程中，因部分村民选择了货币补偿方式，将其应得回迁安置房的相应面积转让给了被告，由被告对该部分村民进行了货币补偿，后由被告将该部分拆迁安置房向原告销售，使拆迁得以进行。房屋落成后，本案原拆迁房屋即昆明市盘龙区房屋的所有权人为被告凤凰XX公司。2012年3月28日，原告与被告凤凰XX公司的委托代理人即被告城业XX签订《房屋买卖协议》，约定原告向被告购买案涉房屋，建筑面积为109.60平方米，并约定原告购买房屋后由被告配合办理房屋产权相关事宜。同日，原告向被告支付了购房款438400元。原告向案涉房屋的物业服务公司云南XX公司交纳了维修基金、物业费等费用，被告凤凰XX公司向原告交付房屋后，原告入住案涉房屋至今。

    本院认为：关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于前述司法解释规定的民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。

    关于原告要求两被告继续履行合同义务、向产权登记机关递交房屋的不动产登记所需材料、协助办理将该房屋产权登记至原告名下的相关手续的诉请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告与被告凤凰XX公司的委托代理人即被告城业XX签订《房屋买卖协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，原告与被告凤凰XX公司之间形成了合法的房屋买卖合同关系，双方均应依照约定履行各自的法律义务。原告依约履行了支付购房款的义务，故被告凤凰XX公司应按合同约定协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续。其次，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，虽然两被告不认可双方之间系委托关系，但庭审中被告城业XX、凤凰XX公司均认可，案涉城中村改造项目系由被告凤凰XX公司取得并作为建设方进行建设，城业XX仅是负责项目的拆迁工作，且案涉房屋系登记于被告凤凰XX公司名下，该房屋亦由被告凤凰XX公司向原告进行交付，因此，被告凤凰XX公司才是具备出售案涉房屋的主体，其与被告城业XX之间应系委托关系。另，原告在诉状中亦明确“2011年，原告得知被告凤凰XX公司对外出售一批滨江XX的房屋，遂找到凤凰XX公司及其委托的拆迁公司城业XX要求买房”，表明原告在签订《房屋买卖协议》时明知两被告间的委托与被委托关系，故原告与被告城业XX签订的《房屋买卖协议》所约定的权利、义务应由原告与被告凤凰XX公司享有、承担，故对原告要求被告城业XX继续履行合同义务、向产权登记机关递交房屋的不动产登记所需材料、协助办理将该房屋产权登记至原告名下的相关手续的诉请，不符合有关法律规定，对其该项诉请本院不予支持。

    关于原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉请。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉房屋现登记于被告凤凰XX公司名下，原被告间存在的是房屋买卖合同关系，案涉房屋的不动产物权尚未进行变更登记，而不动产物权的变更自记载于不动产登记簿时才发生效力，因此，对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确认请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理过户登记手续，故对原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉请，本院不予支持。

    据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

    一、被告云南XX公司于本判决生效之日起十日内协助原告杨XX办理位于昆明市盘龙区房屋的产权登记手续；

    二、驳回原告杨XX的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费18300元，由被告云南XX公司承担。

    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

    双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。

    审判员　龙　燕

    二〇二一年九月二十四日

    书记员　孙XX