房地产合同纠纷

    王XX、胡XX等合资、合作开发房地产合同纠纷民事二审民事判决书

    审理法院：　山东省潍坊市中级人民法院

    案　　号：　（2021）鲁07民终8878号

    案　　由：　合资、合作开发房地产合同纠纷

    裁判日期：　2022年02月10日

    山东省潍坊市中级人民法院

    民事判决书

    （2021）鲁07民终8878号

    上诉人（原审原告）：王XX，男，1967年8月8日出生，汉族，农民，住潍坊市坊子区。

    委托诉讼代理人：张X，北京市XX律师。

    委托诉讼代理人：张XX，北京市XX实习律师。

    被上诉人（原审被告）：胡XX，男，1962年12月30日出生，汉族，住潍坊市坊子区。

    被上诉人（原审被告）：范XX，女，1964年7月29日出生，汉族，住潍坊市坊子区。

    上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：付X明，潍坊坊子奉天法律服务所法律工作者。

    上诉人王XX因与被上诉人胡XX、范XX合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2021）鲁0704民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    王XX上诉请求：撤销（2021）鲁0704民初2381号民事判决，发回重审或依法改判被上诉人支付上诉人欠款450000元；本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.根据双方2018年10月11日所签《协议合同》及经坊子公证处公证的二零一九年六月十二日所签《合资建房及分配协议书》，双方之间并没有合作开发房地产后出售分配利润的合意，仅是上诉人提供资金并负责建设，被上诉人提供国有土地，房屋建成后，双方各自享有所约定房屋面积的所有权，也就是上诉人用为被上诉人建设房屋的资金受让了上诉人所享有房产的土地使用权；2.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同；3.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。综上，上诉人认为双方所签《合资建房及分配协议书》，实为国有土地使用权转让合同。一审法院认定上诉人与被上诉人之间所签《合资建房及分配协议书》的性质为合作开发房地产合同，从而适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，认定合同无效，属于认定事实错误，适用法律错误。上诉人所主张的450000元费用，系因增加工程所产生的支出，且涉案房屋已建设完成且被上诉人已实际享有，即使认定双方为合作开发房地产合同无效，被上诉人亦应予以支付该费用。根据公证的《合资建房及分配协议书》第九条：因双方2018年10月11日约定楼房设计为三层，但在实际建设中，加高到了五层，故甲方应向乙方支付人民币45万元的费用，该费用的性质为上诉人为被上诉人投资建设超出被上诉人享有约定房屋的面积的费用，是上诉人对被上诉人享有的债权，并且该债权经过双方确认并公正。根据《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。上诉人向被上诉人主张的450000元的费用，系上诉人为被上诉人增加的两层房屋的实际支出费用。同时，被上诉人因为上诉人的出资及建设已享有约定面积的房屋及增加的二层房屋，且双方已通过公证的方式，确认被上诉人应向上诉人支付450000元的费用，基于《民法典》第一百五十七条之规定及公平原则，上诉人所主张450000元，应当予以支持。

    被上诉人胡XX、范XX答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

    原告王XX向一审法院起诉请求：依法判令被告返还欠款450000元及利息；诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告(两被告是夫妻)合资建房，房屋建设期间，双方订立了合资建房及分配协议书，并经过山东省潍坊市坊子公证处公证，协议第九条规定，被告应向原告支付450000元费用。后经多次追索被告未付，为了保护原告的合法权益，依法向法院起诉，请求法院依法判令被告返还欠款450000元及利息。诉讼费由被告承担。

    被告胡XX、范XX共同辩称：原、被告合资建房属实，因原告严重违反合同约定，没有在合同约定的期限内施工完毕，并且违反合同约定多占用被告方土地，根据合同约定，应支付被告违约金1200万元。根据《民法典》关于先履行抗辩权的规定，原告没有支付被告违约金，所以被告有权拒付工程欠款45万元，并且合同并没有约定该45万元的支付时间。

    一审法院认定：2018年10月22日，原告王XX（乙方）与被告胡XX（甲方）签订《协议合同》，约定：双方合作开发房产，被告胡XX提供国有土地，原告王XX出资建造三层门头房，共18间，建成后甲方得6间，乙方得12间，施工日期为2018年10月30日到2019年10月30日。

    2019年6月12日，原告王XX（乙方）与被告胡XX、范XX（甲方）签订补充协议《合资建房及分配协议书》，约定：“一、甲方提供上述国有土地3520平方米中的1660平方米（83m*20m，见附件1），乙方提供资金并负责建设，目前建成楼房一栋(见附件2)，楼房主体已经完工；二、甲方自愿提供上述土地东面的部分共1660平方米(83m*20m)，其中：楼房东西15米，楼房东有空地3米，楼房有公用过道2米。楼房第一层共有18间，总建筑面积约4980平方米，投资约600万元，双方确认，所建楼房符合村镇土地利用总体规划；三、乙方施工建设工程范围为：1、框架主体门窗(每平方160元，铝合金)；2、地面(每页20元)；3、卫生瓷(每页4元，一户一套便盆、脸盆)；4、水、电(灯线1.5平方铜线，插座1.5平方铜线，主线10平方铜线，开关每个4元)；5、楼梯扶手；6、卫生间防水、楼顶防水；7、楼顶保温；8、外墙涂料；9、大理石台阶。工期：2018年10月30日至2019年10月30日；四、双方约定，上述楼房的归属为：甲方，建筑面积约1660平方米；2、上述楼房从南数第7间第18间及相对应以上部分产权归乙方，建筑面积约3320平方米；五、上述楼房西面、楼房所对应的空地(东西长2米，南北83米)归双方共有，但是仅作为过道使用，不得私搭乱建；六、上述楼房在办理不动产权登记时，双方按照本协议第三条的约定进行权属登记，产生的费用由双方各自承担；七、上述房产(含西面过道)如遇拆迁，拆迁谁的，补偿费归谁；八、任何一方的债务不影响另一方对房屋享有的权利；九、因楼房原先设计为三层，但在实际建设中，加高到了五层，故甲方应向乙方支付人民币45万元的费用；十、本协议签订后，双方各自可以部分转让或者全部转让、部分或者全部出租其相应房产，任何一方不得干涉；十一、本协议未尽事宜，双方可以签订补充协议，补充协议与本协议有同等效力；十二、本协议自甲、乙双方共同签字之日起生效；十三、本协议一式七份，甲、乙双方各三份，潍坊市坊子公证处留存一份”。

    一审法院认为，原告王XX与被告胡XX、范XX之间签订的关于建设沿街房合同及补充合同，包括拆除原有建筑物、建造并出售沿街房，利润分配等内容，且对建造的沿街房已经进行了销售。就合同内容和实际履行情况，王XX与胡XX、范XX建造房屋并出售的行为，具有房地产开发性质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条关于“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的规定，王XX与胡XX、范XX均不具备房地产开发经营资质，应当认定合同无效，涉案合同自签订时就没有法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，原告依据该无效合同主张合同权利，没有事实和法律依据，不予支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。依照《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告王XX的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告王XX负担。

    本院查明：二审中，上诉人认为：双方所签的合同以及分配建房协议书实质为土地使用权转让合同，应为合法有效；一审法院以不具备房地产开发资质为由，认定上述合同无效，系认定事实错误，适用法律错误；因为双方没有合作开发房地产，并共同出售以及分配利润的合意，双方也没有共同承担风险的合意，根据协议内容可知双方约定的事实非常明确，即上诉人给被上诉人盖房子，被上诉人给上诉人部分土地使用权，也就是提供土地的当事人不承担风险，只收取固定利益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条之规定，双方合同合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。被上诉人应当支付上诉人45万元的建设费用。上诉人所主张的45万元系因增加工程量所陈述的实际支出，涉案房屋以竣工交付给被上诉人，被上诉人也已经将涉案房屋进行出售，故该45万元已经达到支付条件，即便认定双方合同无效上诉人的实际支出费用被上诉人予以应对支付。

    本院认为，双方当事人争议的焦点问题是上诉人王XX要求被上诉人胡XX、范XX返还欠款45万元的请求是否成立。根据双方签订的《协议合同》、《合资建房及分配协议书》，可以认定上诉人王XX与被上诉人胡XX、范XX之间成立合作开发房地产合同。因上诉人王XX、被上诉人胡XX、范XX不具备不具备房地产开发经营资质，一审法院根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，认定双方签订的合同无效并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：合同无效，被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据2019年6月12日上诉人王XX与被上诉人胡XX、范XX签订的《合资建房及分配协议书》第九条的约定，因楼房设计由原来的三层变更为五层，被上诉人胡XX、范XX应向上诉人王XX支付人民币45万元的费用，该项约定是双方当事人的针对合作开发房地产的费用进行的结算，属于上述法律规定由双方协商确定的解决争议的条款，双方应当按该约定履行。因此，上诉人王XX要求被上诉人胡XX、范XX返还欠款45万元的请求，于法有据，应予支持。

    综上，一审判决认定事实基本清楚，但处理结果欠当，本院予以纠正。上诉人王XX的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，判决如下：

    一、撤销山东省潍坊市坊子区人民法院（2021）鲁0704民初2381号民事判决。

    二、被上诉人胡XX、范XX返还上诉人王XX欠款45万元，于本判决生效后十日内付清。

    三、驳回上诉人王XX的其他诉讼请求。

    一审案件受理费8050元，由被上诉人胡XX、范XX负担。

    二审案件受理费8050元，由被上诉人胡XX、范XX负担。

    本判决为终审判决。

    审判长　孟　义

    审判员　李XX

    审判员　刘　蕾

    二〇二二年二月十日

    书记员　王XX