宋X物业纠纷

　　宋X物业纠纷

　　(2020)鄂0106民初2503号

　　武昌区人民法院

　　诉讼主体

　　原XX

　　原XX：宋X，

　　委托诉讼代理人：邹小帅、毛XX，湖北XX律师。

　　被XX【2】

　　被XX：华电XX，

　　被XX：XXX，

　　诉讼程序

　　原XX宋X与被XX华电XX(以下简称XXX司)、被XXXXX(以下简称XXX公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原XX宋X及其委托诉讼代理人邹小帅、毛XX到庭，被XXXXX司的委托诉讼代理人王X、欧X到庭，被XXXXX公司的委托诉讼代理人王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原XX诉请

　　诉讼请求

　　一、判令被XXXXX司、被XXXXX公司承担原XX因维修室内受损部分支付的装修材料费、工人劳务费23838元，原XX的误工费2520元，租房费用3250元，以上共计29608元;

　　二、判令二被XX承担本案的诉讼费用。

　　事实理由

　　原XX系锦绣江南XX29栋3单元的业主，与被XXXXX公司签订有《物业管理服务协议》、并按期交纳物业服务费。被XXXXX司自2018年11月采用供暖系统XX小区集中供暖。2018年11月18日凌晨，原XX所在楼层7楼的公共水井供暖XX水管道破裂，导致XX水渗入原XX家中，致使原XX家中墙面、地面木地板被水浸湿、墙面油漆脱落及客厅、卧室等区域地面木地板多处损坏，无法使用。原XX随即第一时间XX小区物业反映问题，被XXXXX司于12月27日派施工员前往原XX家中核查受损情况并填写情况说明，上面写明“户内客厅、餐厅、次卧、地板拱起，餐厅、进门口墙面有湿印”。

　　事发后，原XX多次要求二被XX对原XX家中受损部位进行维修，但二被XX均置之不理。后原XX无奈遂自行进行维修，为此花费材料费及工人误工费共计23838元，并为此误工10天，并在外租房居住。截至目前，据原XX了解，被XX仍未对7楼的公共水井及管道采取安全保护措施。

　　原XX认为，被XXXXX司供暖系统中的公共管道破裂致使原XX家中墙面及地面受损，构成侵权。依法应承担侵权责任。被XXXXX公司未能尽到对公共设施的管理、维护和及时维修义务，应承担相应的责任。为维护原XX合法权益，故提起诉讼，望判如所请。

　　诉讼请求变更

　　2020年10月9日，原XX宋X当庭变更诉讼请求为：一判令被XXXXX司、被XXXXX公司承担原XX因维修室内受损部分支付的装修材料费和工人劳务费23838元、原XX的误工费2520元(7561元/月×10天)、租房费用3469元、交通费300元，以上共计30127元;二、判令二被XX承担本案的诉讼费用。

　　被XX答辩

　　XXX司辩称

　　一、燃气管道与设施共用部分的产权归属应为业主共有。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》直接将燃气线路明确为共用设施设备，意思是如果需要维护维修，可以动用住房维修基金。建筑红线内至表前阀的燃气管道与设施是居住小区的共用设施。根据《中华人民共和国物权法》第72条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此，红线内燃气管道与设施共用部分的产权归属应为业主共有。维修基金又称“公共维修基金”或“专项维修基金”是指业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备保修期满后的维修、养护和改造而缴纳的资金。根据建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定“共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”在这里，燃气线路被明确为小区内的共用设施设备，并可启用维修基金来维护维修的。

　　二、表前阀至燃器具的燃气管道与设施及燃气计量表属业主私有。根据物权法第64条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。表前阀至燃器具的燃气管道与设施及燃气计量表在业主专有区间内并由业主投资，按照谁投资谁所有的原则，应该完全由业主私有。管道燃气经营者应当按照供气、用气合同的约定，对单位燃气用户的燃气设施承担相应的管理责任。根据合同相对性，合同只对缔约当事人具有法律约束力。而原XX在2018年没有购买燃气没有与XXX司签署供XX合同，因此不能XXXXX司主张享受供气合同的权利。

　　三、原XX应当XX楼上用户主张权利。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”楼上住户因装修导致楼下住户财产受损，楼上住户作为直接侵权人。应承担赔偿责任。本案中、原XX的房屋漏水是从楼上住户渗水到自家住房，《侵权责任法》第2条规定享有的房屋所有权和其他财产权益(有水漏进楼下房屋即侵犯房屋所有权，如果因漏水把楼下的墙面或其他物品浸湿、弄脏或损坏就构成侵犯财产权益)，应当按照《侵权责任法》第15条规定赔偿损失，即对因漏水给楼下造成的不能恢复原状的损失给予经济补偿。

　　四、本案被XX的主体不适格，XXX司不属于该财产损失的直接侵权人。原XX的财产受损是因702住户私自开阀所致，702住户属直接侵权主体，故请求原XX变更被XX主体，并保护XXX司的合法权利，驳回原XX全部诉讼请求。

　　被XXXXX公司辩称

　　一、XXX公司并非供XX设施的管理、维护和维修义务的责任主体，原XX诉称本案供XX事故致损要求XXX公司承担责任于法于约无据。原XX的诉讼请求是基于供暖XX水管道破裂，对原XX家中的财产造成损害，原XX认为该供暖XX水管道属于公共设施，物业公司需要对该供暖XX水管道尽到管理、维护和及时维修义务，此处原XX对供暖XX水管道的定性错误导致对供暖XX水管道的管理、维护、维修义务主体认识错误。根据2016年10月1日生效的《湖北省物业管理服务和管理条例》第65条第一款规定，“住宅物业区域内供水、供电、供气、供XX、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用”。与此同时，根据2019年1月1日施行的《武汉市物业管理条例》第六十一条第一款规定“物业管理区域内供水、供电、供气、供XX、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当服务到最终用户，并承担分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。”同时根据我方提交的证据一中武汉XX公司开发商(甲方)和武汉XX公司供XX公司(乙方)签订的《XX力供应及建设合同》第九条第2款明确约定"甲方建筑规划红线内(1米处之前)的供XX设施由乙方负责其设施的设计、建设、维护、维修使其满足供XX规范。计量仪表(含)后的设施在质量保质期满后可由业主委托乙方或其他专业公司进行维护维修。"可以确定的是，建筑规划红线内(1米处之前)的供XX设施由供XX公司负责其设施的设计、建设、维护、维修;计量仪表(含)后的设施在质量保质期满后可由业主委托乙方或其他专业公司进行维护维修，XXX公司并非供XX设施的维护维修责任主体。供暖XX水管道并不是《锦绣江南四期前期物业管理服务协议》中所称的普通公共设施，而是专业经营单位的责任范围，由于供暖XX水管道并非该小区内全体业主都会使用的设施设备，其经营原则是"谁经营谁负责，谁使用谁付费"，此处供暖XX水管道的经营方是供XX专业经营单位，XXX公司并没有参与供XX经营。而且供XX属于专业性比较强领域，物业公司并没有对这种专业设备进行经营和维修的能力，不是供XX设施设备的维修和养护主体。综上，关于供XX设施设备的维修、养护、更新，XXX公司既无相应合同义务，也无相关法定义务，更不具备对此专业设备的经营维修能力。二、XXX公司承担了对供XX专业经营单位的配合义务。根据《武汉市物业管理条例》第六十一条第二款规定“专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、

　　养护、更新时，业主、物业使用人、物业服务企业应当配合"，可以确定的是，XXX公司对该供暖XX水管道的维修是起到基础配合供XX公司的义务，如我方提交的证据四，供XX单位发至我方的工作联系函第3点及第4点所述，我司在供XX公司进行供XX设备冷态调试过程中，只需进行“对相关工作人员和车辆放行"、"借用单元门禁"等配合义务。我方在接到此联系函后便积极履行此函件中所述配合事项。三、XXX公司积极履行前期物业服务协议中所约定的突发事件采取紧急措施等义务。根据原XX提交的证据三中的微信聊天记录显示，2018年11月18日凌晨1点13分业主在"锦绣江南四期业主"微信群发消息称"29栋3单元的XX水管破了”，XXX公司的工作人员吴XX于1点18分发消息称“已经在现场了"，可以证明我方工作人员在第一时间接到事故通知时便第一时间赶到现场进行查看和处理。同时我方提交的证据五微信群聊天记录可以证明，事故发生后工程部、秩序部等工作人员均第一时间赶到事故现场采取措施应急处理。根据我方提交的证据六主送至锦绣江南第一届业主委员会《关于XX力管道爆管导致电梯故障的工作联系函》，足以证明在事故发生后，XXX公司积极与供XX公司取得联系，要求供XX公司来进行维护，并为保障广大业主出行便利，先行垫支维修此处事故致损电梯，并且配合业主提供相关的证据，配合原XX进行维权。在该供暖XX水管道发生事故后，XXX公司积极履行应急处理义务，并没有违反法律规定的义务，也没有违反《锦绣江南四期前期物业管理服务协议》的约定因此原XX要求XXX公司承担赔偿责任的诉讼请求不合法，请审判员依法驳回原XX关于要求XXX公司承担赔偿责任的的诉讼请求。

　　举证质证

　　原XX宋X举证

　　原XX身份证、被XX企业公示信息、原XX不动产权证、物业服务合同、物业费通知单、微信聊天记录、原XX家中受损照片、被XXXXX司施工单、多乐士油漆销货清单、南国家装商品买卖合同及收据、原XX的劳动合同、收入证明、房屋租赁协议、租金收据、出租人不动产产权证书、原XX2012年装修材料清单及销售合同、被XXXXX司今年供暖宣传照片。

　　被XXXXX司举证

　　武汉市公安局武昌区分局政府信息公开申请答复书、管井照片、锦绣江南漏水事件取证笔录、2018年未缴费用户清单、XXX司《函》。

　　被XXXXX公司XX举证

　　《武汉市XX力供应及建设合同》、工作联系函、被XXXXX司微信公众号推文、2018年9月11日工作联系函、锦绣江南工作群微信聊天记录、2018年12月12日发至锦绣江南第一届业主委员会《关于XX力管道爆管导致电梯故障的工作联系函》。

　　对于以上双方无争议的证据，本院依法予以确认。对于双方有争议的证据，本院经核对原件，并根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第64条、第66条、第70条、第72条的规定，结合本案事实进行综合分析认定。

　　本院认定

　　根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如坐落于武昌区水果湖街中北XX统建锦绣江南四期29栋3单元6层2室房屋登记所有权人为宋X。

　　《锦绣江南二期(2组团)前期物业管理服务协议》约定：“第二条、物业服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和其他共用部位。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋和其他共用设施设备。第三条、物业服务质量：……房屋及设施设备的维修、养护，及时;第九条、违约责任：甲方(XXX公司)违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

　　2017年9月5日，XXX司XXXXX公司发出《工作联系函》，载明：XXX司2016年11月24日于武汉XX公司签订了资产转让合同，转让范围武汉长江以南地区至工业四路的XX力管网，武昌区域供XX业务由我司承担。

　　2018年9月11日，XXX司XXXXX公司发出《工作联系函》，载明：2018年供XX即将开始，为做好今冬供XX工作，我司即日起对锦绣江南XX2016年、2017年采暖季已办理开通的用户开展冷态调试工作等。

　　2018年11月18日凌晨1点13分，宋X在名称为“锦绣江南四期”的微信群聊中发布消息称：“29栋3单元的XX水管破了”、当日凌晨，XXX公司在名称为“锦绣江南工作群”的微信群聊中发布“德威暖气管爆，电梯、水井房、楼梯、走道被淹，还有业主家进水”、“配合保安，已将楼道积水清理干净”等消息，并发布了淹水照片。

　　宋X提交的照片显示，淹水后其房屋内木地板浸湿翘起、墙面剥脱。

　　2018年12月12日，XXX公司XX锦绣江南第一届业主委员会发出《关于XX力管道爆管导致电梯故障的工作联系函》，内容为：自11月中旬进入供暖季以来，9栋1单元、29栋3单元连续发生两起XX力管道爆管时间，导致电梯大量进水，造成两部电梯严重损坏。

　　2018年12月27日，XXX司《施工单》载明：房号：29-3-602供XX维修内容：报户内散XX面沿途墙面有水印子，客厅、餐厅、次卧木地板拱起。施工具体情况描述：经查此用户三年内从未开通供暖。管井供回水管封口挂黄牌。户内客厅、餐厅及次卧、地板拱起多处，客厅进门口墙面有湿印，已经拍照。

　　2019年2月15日，陈XX(甲方、出租方)与宋X(乙方、承租方)签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将位于江汉区XX建盛世江城11栋1单元34031号房的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年2月16日至2019年4月30日，计2.5个月，本房屋月租金为1300元。同日，陈XX开具收据，载明收到租户宋X押金1500元。2019年3月1日，陈XX开具收据，载明收到租户宋X半月租金650元。2019年3月31日，陈XX开具收据，载明收到租户宋X租金1300元、水费25元、电费83元，共计1408元。2019年4月30日，陈XX开具收据，载明收到租户宋X租金1300元、水费32元、电费79元，共计1411元，抵押金1500元，找90元。

　　2019年2月22日，宋X与九颗松地板签订《南国大家装商品买卖合同》，购买橡木地板(单价350元/m²，数量58m²)、脚线、收边条(地板范围内送)及安装费(40元/m²，数量58m²)等。同日，编号为XXX的《收据》载明：收到锦绣江南29-3-602宋小姐地板订金2000元;2019年3月5日，编号为XXX的《收据》载明：收到锦绣江南29-3-602宋小姐地板尾款20620元以上共计22620元。

　　2019年3月18日，编号为003955的《多乐士油漆、泰坦墙纸销货清单》，内容为：多乐士2桶，金额1172元;镜筒1把38元，羊毛刷1把8元。合计金额1218元。

　　2019年10月21日，XXX司在“武昌XX电”公众号发布供暖缴费公XX，收费小区包含锦绣江南。

　　本院认为

　　行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

　　根据《物业管理条例》第51条：“供水、供电、供气、供XX、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。”的规定，XXX司作为锦绣江南四期小区的供XX单位，对相关供XX管线和设施设备负有维修、养护的责任。本案中，XXX司未XX本院举证证明其尽到了维修养护的责任，在供XX管道爆裂漏水后亦未进行维修，存在过错，并由此造成了案涉房屋的损失，其过错与损失间存在直接因果关系，应当就此承担侵权责任。

　　XXX司辩称宋X在2018年没有购买燃气，没有与XXX司签署供XX合同，因此不能XXXXX司主张享受供气合同的权利。

　　本案为侵权之诉，并不以双方间存在合同关系为前提，故对其该项抗辩本院不予支持。

　　XXX司辩称系因楼上住户装修、私自开阀而导致楼下住户财产受损

　　但其所提交的证据不能达到所主张的证明目的，对其该项抗辩本院亦不予支持。

　　对于XXX公司，宋X未XX本院举证证明其对供XX管道具有维修养护义务，亦无证据表明XXX公司存在过错而导致本案损失的发生，故XXX公司并非本案侵权责任主体。对于宋X请求判令XXX公司承担其房屋维修费用、误工费、交通费、租金等的诉请，本院均不予支持。

　　关于宋X所受到的损失金额。

　　施工单、照片均显示案涉房屋淹水后木地板浸湿翘起、墙面剥脱，宋X为此进行维修，购买了橡木地板(包含安装计22620元)、多乐士油漆(包含工具计1218元)等，在房屋维修期间因无法入住而在外租房(其所提交的收据显示实际支付租金3468元，本院以实付金额为准)，均属于客观合理的支出，本院对以上财产损失共计27306元予以确认。

　　宋X还XX本院主张了误工费、交通费，

　　依照《中华人民共和国侵权责任法》第16条之规定，因误工减少的收入及交通费等系属人身损害赔偿范围，本案为财产损害赔偿纠纷，故不适用该种责任方式，对其该项诉请本院不予支持。

　　XXX司应当XX宋X赔偿损失共计27088元。对于宋X请求判令XXX司承担其因维修室内受损部分支付的装修材料费、工人劳务费23838元、误工费2520元、租房费用3250元，以上共计29608元的诉讼请求，本院予以部分支持。

　　法院判决

　　综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第6条、第16条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第1条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、第142条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，决如下：

　　一、被XX华电XX于本判决生效之日起三旧内XX原XX宋X支付因维修房屋支付的装修材料费及工人劳务费23838元、租房费用3468元，共计27306元;

　　二、驳回原XX宋X的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费540元，减半收取270元，由被XX华电XX负担(此款已由原XX垫付，由被XX连同上述款一并给付原XX)。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，XX本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

　　审判员金勇

　　法官助理王亚男

　　书记员王亚字

　　二零二一年六月十八日