租赁合同纠纷

广东省东莞市第二人民法院

民 事 判 决 书

（2015）东二法岭民一初字第491号

原告：东莞市XX公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇鱼苗场新XX。组织机构代码为618XXXX4292-6。

法定代表人：陈XX，该公司的执行董事。

委托代理人：吴婷桦，广东XX律师。

委托代理人：王X，广东XX律师辅助人员。

被告：戴XX，男，1954年2月27日出生，住香港特别行政区。

委托代理人：董X，广东XX律师。

委托代理人：曾XX，广东XX律师。

被告：东莞市XX公司。住所地：广东省东莞市XX。组织机构代码为095XXXX7498-6。

法定代表人：赵X。

原告东莞市XX公司（以下简称“辉煌XX”）诉被告戴XX、东莞市XX公司（以下简称“XX公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，依法由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员李松锦、邹X组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理，后由欧泽林担任审判长，与人民陪审员李松锦、邝XX组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告辉煌XX的委托代理人吴婷桦、被告戴XX的委托代理人董X两次到庭参加诉讼，被告XX公司经本院合法传唤两次无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告辉煌XX诉称：2013年10月16日原告与被告戴XX签订《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》一份，约定被告戴XX向原告承租位于东莞市XX的大岭山商务广场商业裙楼第二层整层及第一层104号商铺的分摊面积，实际承租面积共计2143.23平方米；租赁期限为8年，从2013年10月20日起至2021年10月19日止，免租期为4个月，从2014年2月20日起计收租金；其中第一年至第三年月租金为122162元，其后每三年按前三年的租金递增10%计收；租赁期间，被告戴XX应按实际用水电数额向原告支付水电费及物业管理费，水费按3.5元/吨计收，电费按1.2元/度计收，物业管理费按5972元/月计收；被告戴XX应于每月5日前向原告支付月租金、水电费、物业管理费等费用，如被告戴XX未能按时缴费，需按逾期总额以每日百分之一的标准支付违约金。签订涉案租赁协议书后，原告依约向被告戴XX交付了涉案物业，租赁期间，涉案物业实际由被告戴XX及被告XX公司使用。两被告自2014年4月起开始拖欠租金、水电费、物业管理费等各项费用，并自2015年1月起停止营业，至今仍未恢复。2015年4月11日，原告依据涉案租赁协议书第四十九条的约定向两被告发出《解除租赁合同通知书》，要求解除双方签订的涉案租赁协议书，并要求两被告自收到通知之日起15日内一次性付清拖欠的租金、水电费、物业管理费等各项费用，并腾空及返还涉案物业。两被告一直未予回复，也未付清所欠费用。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原告与被告戴XX于2013年10月16日签订的《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》解除；2.两被告立即向原告腾空并退还租赁物业，并配合原告办理租赁协议书备案登记注销手续及营业执照注册地址变更手续；3.被告戴XX向原告支付2014年10月至2015年6月拖欠的租金XXX元及逾期付款违约金（违约金按日千分之一的标准计算，从拖欠之日起计至款项全部付清之日止，暂计至起诉之日为145624元），并自2015年7月起按122162元/月的标准向原告支付场地占用费至实际腾退之日止；4.被告戴XX向原告支付拖欠的物业管理费65696.4元、水费22716.4元、电费247490.4元、垃圾处理费13800元及逾期付款违约金（违约金按日千分之一的标准计算，从拖欠之日起计至款项全部付清之日止，暂计至起诉之日为73418.86元）；5.被告XX公司对被告戴XX的上述债务承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费及保全费由两被告共同承担。庭审中，原告明确其不能提供涉案租赁物的房地产权证或建设规划许可证或经行政主管部门批准建设，本院向双方当事人释明涉案租赁合同为无效后，原告变更了其上述诉讼请求，放弃第1项诉讼请求；第2项诉讼请求变更为两被告立即向原告腾空并退还租赁物业，并办理营业执照注册地址变更手续；第3项诉讼请求变更为被告戴XX向原告支付2014年10月至2015年6月拖欠的占有使用费XXX元及逾期付款违约金（违约金按日千分之一的标准计算，从拖欠之日起计至款项全部付清之日止，暂计至起诉之日为145624元），并自2015年7月起按122162元/月的标准向原告支付场地占用费至实际腾退之日止。

被告戴XX辩称：1.原告与被告戴XX之间的租赁协议书事实上在2015年3月实际已经解除，当时被告戴XX已经停业，未继续经营；2.根据涉案租赁协议书第四十九条的约定，原告有权单方终止协议，并重新处置该物业；3.被告戴XX仅愿承担截至2015年3月底的租金以及相应的费用，对2015年3月以后的租金等费用因被告戴XX未使用涉案租赁物，所以不应由被告戴XX承担，对于原告未按照涉案租赁协议书处置物业，导致物业闲置产生的租金及违约金相应的损失应由原告自行承担；4.被告戴XX与被告XX公司并不是同一主体，涉案租赁物是由被告戴XX独立承租经营的，与被告XX公司无关；5.被告戴XX认为涉案租赁合同无效，因为涉案物业至今未取得建设工程规划许可证，亦没有完成竣工验收，导致被告戴XX的相关手续，如消防手续无法办理，影响到餐厅的正常经营。

被告XX公司提交一份书面答辩状，但并未提供质证意见，亦没有提供证据。被告XX公司辩称：被告XX公司并不是本案的适格被告，请法院依法驳回原告对被告XX公司的起诉。《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》是原告与被告戴XX签订的，被告XX公司既不是合同的当事人，也从未参与餐厅的实际运营，从原告提供的证据可以看出，每月的租金、水电费等都是被告戴XX本人缴交的，与被告XX公司无关。对于被告戴XX在宣传中打着格芬饮食的旗号被告XX公司并不知情，被告XX公司也未如原告陈述的共同使用涉案物业。

本院经审理查明：2013年10月16日，原告作为甲方，被告戴XX作为乙方，双方签订一份《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》，约定甲方将位于东莞市XX的大岭山商务广场商业裙楼第二层整层及第一层104号商铺分摊面积出租给乙方，其中，第一层104号商铺分摊计租面积为100平方米，第二层计租面积为2413.23平方米。上述协议书第五条约定“本协议约定租赁期限为8年，从2013年10月20日起至2021年10月19日止”；第六条约定“甲方同意给予乙方免租期4个月，免租期从2013年10月20日起至2014年2月19日止。在免租期间内，乙方需支付免租期内所产生的装修垃圾清理费、水电费及物业管理费等相关费用。双方约定从2014年2月20日开始计算租金”；第九条约定第一年至第三年每月租金总额为122162元，第四年至第六年每月租金总额为134378元，第七年至第八年每月租金147815元，并约定乙方在签订租赁协议时应向甲方支付租赁保证金244324元；第十一条约定“租赁期内，乙方按其所使用的水电数额每月向甲方支付水电费和物业管理费（按甲方聘请物业公司收费为准，下称“物业管理公司”），水费3.5元/吨，电费1.2元/度（不含税）。二楼物业管理费按月2.6元/平方计算，1-104号商铺分摊物业管理费按月4元/平方计算，乙方每月应支付的物业管理费合计为5972元（不含税）”；第十四条约定“乙方应于每月五日前（含五日），以现金或转账方式向甲方支付月租金、物业管理费及水电费等，如当月5日为公众假日，则支付租金、物业管理费及水电费等费用，期限顺延至公众假期届后的第一天。乙方逾期支付租金、物业管理费及水电费等费用，除仍应如数补交外，还需按逾期总额以每日1%标准计算向甲方支付违约金”；第四十九条约定“乙方逾期支付租金及其违约金或者管理费及其违约金超过15天，或者逾期支付水电费、物业管理费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下单方解除本协议书，乙方无条件同意甲方重新处置该物业。甲方有权自行清点该商铺内的一切物品进行变卖，所得款优先抵扣乙方所欠缴之费用，并保留追索用变卖物品所得抵扣后乙方尚欠的相关费用的权利。甲方及物业管理公司不予返还乙方所支付的租赁保证金”。签订涉案《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》后，被告戴XX在涉案物业里经营餐饮至2015年3月，自2015年4月开始没有在经营。上述期间，被告戴XX支付了部分房屋占有使用费、管理费、电费、水费（含污水处理费及垃圾处理费）、垃圾处理费。其中，被告戴XX支付了2014年9月及之前的全部房屋占有使用费，支付了2014年10月房屋占有使用费5676元，自2014年11月起未再支付房屋占有使用费；被告戴XX支付了2014年6月及之前的全部管理费，自2014年7月其没有再支付管理费；关于电费、水费（含污水处理费及垃圾处理费）、垃圾处理费每月的金额及被告戴XX支付情况如下表：

原告主张被告戴XX自2015年4月起不再经营后被告戴XX尚未腾空涉案租赁物并将涉案租赁物返还给其，故房屋占有使用费应计算至被告戴XX实际返还涉案租赁物之日止。被告戴XX主张因其尚欠原告占有使用费，故原告不允许其清退涉案房屋，且即使尚有物品没有清退，原告亦可按照租赁合同的约定自行处置，原告没有按约定自行处置，导致物业闲置产生的房屋占有使用费、违约金等相关的损失应由原告承担。被告戴XX没有提供证据证明原告不允许其清退涉案租赁物。原告与被告戴XX均确认在涉案租赁物内还有不能移动的物品如空调、消防、地板铺线、厨房设备等。原告要求被告戴XX将上述设备拆线，被告戴XX不同意并主张由原告拆卸。原告主张《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》第十一条约定了物业管理费事宜，且物业管理费是原告用于物业管理，包括清洁及安保。被告戴XX确认原告主张的2015年3月及之前的物业管理费，并确认原告聘请保安进行物业管理，但被告戴XX以其没有继续经营为由不确认2015年4月及以后的物业管理费，并主张《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》约定的物业管理费是5972元，原告主张5972.4元没有依据。原告主张被告戴XX自2015年4月起不在涉案租赁物经营，但在2015年4月及同年5月期间被告戴XX占用涉案租赁物期间仍产生电费、水费（含污水处理费及垃圾处理费）、垃圾处理费等费用如下表：

原告将涉案租赁物交付给被告戴XX时涉案租赁物是毛坯房，租赁物内的水电表都是在被告戴XX承租后安装的。原告主张被告戴XX已按其每月抄表制得的缴费通知单支付了部分月份的水电费等费用的行为足以证明被告戴XX是认可其提供的缴费通知单，被告戴XX尚欠的水电费应按其提交的2015年5月缴费通知单记载水电度数乘以单价再减去被告戴XX已经支付的水电费计得。原告主张其诉请的水费中已包含水务公司收取的污水处理费及垃圾处理费，其单独诉请的垃圾处理费是城管部门收取的。原告为了证明被告戴XX尚欠的水电费等提供了水电费发票、缴费通知单。原告提供的水电费发票是包括涉案租赁物在内的整栋建筑物的水电费的发票；缴费通知单没有被告戴XX或其工作人员的签名确认。原告并未提供证据证明2015年5月的电表及水表度数情况，原告亦未提供证据证明城管部门有收取垃圾处理费。被告戴XX同意原告主张的2015年3月及之前的水费、电费、垃圾处理费由其承担，但不确认原告提供的缴费通知单，并主张其自2015年4月起没有继续经营，故其不应承担2015年4月及同年5月的水电费等费用。原告主张被告戴XX拖欠其房屋占有使用费、水费、电费、垃圾处理费等费用，应按合同约定计付违约金。被告主张涉案租赁合同无效，其不应该支付违约金。

被告XX公司于2014年3月21日成立，法定代表人为赵X，注册地址为为东莞市XX二楼。原告以被告XX公司的注册地址在涉案租赁物且被告XX公司经营饮食业为由主张被告XX公司是涉案餐厅的实际经营者及涉案租赁物的实际占有者，被告XX公司应对涉案债务承担连带清偿责任。原告又主张两被告立即向原告腾空并退还涉案租赁物，并变更被告XX公司的经营地址。两被告均否认被告XX公司是涉案餐厅的实际经营者，并陈述涉案餐厅由被告戴XX本人经营。被告戴XX陈述其使用被告XX公司的品牌为涉案餐厅进行宣传，其允许被告XX公司使用涉案租赁物的地址进行公司登记，被告XX公司与涉案租赁合同没有关系。

另查明，涉案租赁物在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明。

再查明，本院依原告申请，裁定对两被告采取财产保全措施，并予以实施。

以上事实，有原告提供的《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》、照片、收款收据、缴费通知单、发票、解除租赁协议通知书、报建证明、建筑工程行政许可证规划建设审批表，被告戴XX提供的联络函、电子银行回单及当事人的陈述附卷为据。

本院认为：本案为租赁合同纠纷。被告XX公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，原告将涉案租赁物出租给被告戴XX使用，故涉案《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》无效。本案争议的焦点是：一、原告主张要求两被告变更营业执照注册地址是否合法有据；二、原告主张的占用使用费以及逾期付款违约金是否合法有据；三、原告主张的物业管理费、水电费及垃圾处理费是否实际发生，被告戴XX应否向原告返还及原告主张的物业管理费、水电费及垃圾处理费违约金是否合法有据；四、被告XX公司应否对被告戴XX的债务承担连带责任。

关于本案争议焦点一。涉案《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》无效且没有关于承租人或经营者办理营业执照地址变更的约定，被告戴XX与被告XX公司是两个独立的民事主体，原告主张被告戴XX变更被告XX公司的经营地址没有法律依据，原告主张被告XX公司变更营业执照地址亦没有法律依据，故本院对原告关于判令两被告变更被告XX公司营业执照地址的请求不予支持。

关于本案争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉案《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》无效，被告戴XX应向原告返还涉案租赁物并折价补偿涉案租赁物占用期间的占有使用费。被告戴XX主张其2015年3月已停业，未继续经营，并主张按照涉案《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》第四十九条的约定原告有权单方终止协议并处置涉案租赁物，故涉案租赁物的房屋占有使用费只同意支付至2015年3月。本院认为，上述协议条款的约定属于原告的权利并非义务，且上述协议无效，故涉案房屋占有使用费应计算至被告戴XX实际腾房之日止。涉案租赁物占有使用费应参照《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》中约定的租金标准确定。原告与被告戴XX在《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》第九条约定“第一年至第三年每月租金总额为122162元，第四年至第六年每月租金总额为134378元，第七年至第八年每月租金147815元”，原告主张自2015年7月起房屋占有使用费以122162元/月为标准属原告对自身权利的合法处分，本院予以准许。被告戴XX支付了2014年10月份的房屋占有使用费5676元，尚欠2014年10月房屋占有使用费116486元。被告戴XX未腾空并返回涉案租赁物，故被告戴XX应向原告支付涉案租赁物的房屋占有使用费至其实际返还涉案租赁物给原告之日止，计算至2015年6月的房屋占有使用费共计XXX元，故本院对原告关于主张判令被告戴XX支付2014年10月至2015年6月的房屋占有使用费XXX元及从2015年7月起按每月122162元的标准计算房屋占有使用费至被告戴XX返还涉案租赁物之日止的请求予以支持。原告主张被告戴XX按涉案租赁协议的约定支付房屋占有使用费的逾期付款违约金，但涉案《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》已被认定无效，原告根据无效合同的约定主张房屋占有使用费的逾期付款违约金没有法律依据，本院不予支持。

关于本案争议焦点三。原告与被告戴XX均确认2015年3月及之前每个月发生的物业管理费、水费、电费、垃圾处理费的金额以及被告戴XX支付上述费用的情况，并计得被告戴XX仍应向原告返还2015年3月及之前的物业管理费53751.6元、水费22657元、电费244584元、垃圾处理费12000元。本院对原告及被告戴XX没有争议的部分予以确认，并对原告相应部分的请求予以支持。

原告主张上述费用均应计算至2015年5月止，本院分析如下：关于物业管理费，原告为进行物业管理聘请了安保及清洁人员，被告戴XX并未向原告返还涉案租赁物，并且涉案租赁物中仍存有被告戴XX的财产，在被告戴XX仍占有涉案租赁物的情况下，被告戴XX仍应向原告支付物业管理费至其返还涉案租赁物之日止，物业管理费应参照双方在涉案租赁合同中约定的每月5972元为标准。原告主张物业管理费计算至2015年5月止属其对自身权利的合法处分，本院予以准许，故计得2015年4月及同年5月的物业管理费共计11944元（5972×2个月），故本院对原告关于主张2015年5月及之前的物业管理费65695.6元（53751.6元+11944元）的请求予以支持，对超出上述金额的部分不予支持。关于水费、电费、垃圾处理费，因被告戴XX自2015年4月已没有在涉案租赁物继续经营，按常理不会产生上述费用，原告主张该期间仍产生水费、电费、垃圾处理费，原告应对其该主张承担举证和证明责任。原告提供的缴费通知单没有被告戴XX或其工作人员的签名确认，被告戴XX亦不确认该些缴费通知单，故本院对原告提供的缴费通知单不予采信；原告主张涉案租赁物内的水电表是在被告戴XX承租涉案租赁物后安装的，故可根据水电表的度数计得被告戴XX尚欠的水电费，但原告没有提供证据证明水电表显示的度数情况；原告提供了水电费发票，但该些水电费发票均是包含涉案租赁物在内的整栋建筑物的水电费的发票，不能区分出被告戴XX应承担的数额。综上，原告提供的证据不能证明2015年4月及同年5月涉案租赁物有产生水电费等费用。原告应对其主张承担举证不能的不利后果，故本院对原告的上述期间的费用不予支持。涉案《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》已被认定为无效合同，原告根据无效合同的约定主张物业管理费、水费、电费、垃圾处理费的逾期付款违约金没有法律依据，本院不予支持。

关于本案争议焦点四。原告主张两被告共同使用涉案租赁物，被告XX公司应对被告戴XX的涉案债务承担连带责任。原告与被告戴XX于2013年10月16日《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》，原告将涉案租赁物出租给被告戴XX，故原告与被告戴XX是《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》的合同相对方。虽然《大岭山商务广场（二楼）租赁协议书》为无效合同，但根据合同相对性，原告应向合同的相对方主张无效合同的责任，原告主张被告XX公司对涉案债务承担连带责任没有事实与法律依据，本院不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、限被告戴XX于本判决生效之日起五日内腾空并退回涉案租赁房屋给原告东莞市XX公司；

二、限被告戴XX于本判决生效之日起三日内向原告东莞市XX公司支付房屋占有使用费（2014年10月至2015年6月的房屋占有使用费XXX元，从2015年7月1日起以每月122162元为标准，计算至被告戴XX返还涉案租赁物之日止）；

三、限被告戴XX于本判决生效之日起三日内向原告东莞市XX公司支付物业管理费65695.6元、水费22657元、电费244584元、垃圾处理费12000元；

四、驳回原告东莞市XX公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费19763元，保全费5000元，共计24763元，由原告东莞市XX公司负担2015元，由被告戴XX负担22748元。

如不服本判决，被告戴XX可在判决书送达之日起三十日内，原告东莞市XX公司、被告东莞市XX公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。

审　判　长　　欧泽林

人民陪审员　　李松锦

人民陪审员　　邝XX

二〇一六年一月二十日

书　记　员　　陈桂朱

罗佳慧

附：相关的主要法律条文（节选）

《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。