陶XX、吕XX等返还原物纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁06民终2420号

上诉人（原审原告）：陶XX，女，1942年1月29日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。

上诉人（原审原告）：吕XX，女，1963年1月28日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。

上诉人（原审原告）：吕XX，男，1965年1月5日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。

上诉人（原审原告）：吕XX，女，1969年3月16日出生，汉族，住烟台市芝罘区。

上述四上诉人共同委托诉讼代理人：陈XX，山东XX律师。

上述四上诉人共同委托诉讼代理人：史XX，山东XX律师。

被上诉人（原审被告）：乔XX，女，1958年1月13日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。

委托诉讼代理人：张昕，山东XX律师。

上诉人陶XX、吕XX、吕XX、吕XX因与被上诉人乔XX返还原物纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2021）鲁0611民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人陶XX、吕XX、吕XX、吕XX上诉请求：1、撤销山东省烟台市福山区人民法院于2021年11月16日作出的（2021）鲁0611民初2265号民事判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。吕X将涉案房屋出卖给被上诉人的行为并不符合“表见代理”的构成要件，一审法院无视双方主张，强行适用表见代理制度裁判本案。《中华人民共和国民法典》第172条规定了表见代理制度，表见代理是指行为人本无代理权，但由于存在代理权的外观，善意第三人有理由相信行为人有代理权，行为人的代理行为有效，直接约束善意第三人和被代理人。《最高人民法院印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第13条进一步细化了表见代理的司法认定标准，该条规定表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。从上述法律规定及指导意见来看，表见代理的成立需要同时具备以下条件：1.须是无权代理，即代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为。2.须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由：（1）存在外表授权，即代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事实；（2）相对人对行为人有代理权形成了合理信赖。3.须相对人与无权代理人实施了民事法律行为。4.须是相对人善意且无过失。从上述表见代理的构成要件可以看出：首先，表见代理也属于代理范畴，需要符合代理的基本法律特征，因此需要行为人以被代理人的名义实施法律行为。本案中，根据被上诉人在庭审中提供的证据以及答辩意见可以得知，被上诉人主张涉案房屋已由吕XX出卖给吕X，吕X将涉案房屋作为自己名下的财产，以本人的名义出卖给被上诉人，而并非以吕XX的名义，但本案事实情况是吕XX并未将涉案房屋出卖给吕X，也从未委托吕X出卖涉案房屋，因此无论是通过上诉人的主张还是被上诉人的答辩均可以明晰本案并不具有代理权授予的外观事实，也不符合代理的基本特征。一审法院忽略吕X与吕XX并不存在代理关系的事实，超过被上诉人的答辩请求强行适用表见代理制度认定《房屋买卖契约》合法有效，明显属于法律适用错误，严重侵害了上诉人的合法权益。其次，被上诉人在明知吕X不具有代理权的情况下购买涉案房屋，主观上并非善意，因此不符合表见代理的构成要件。如果被上诉人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在合同等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权，但被上诉人在一审过程中并未提交相关证据予以证实。二、一审法院认定事实错误。（一）因乔XX并非东XX村民，因此案外人吕X与被上诉人之间的《房屋买卖契约》应属无效。首先，根据《民法典》第261条第1款的规定，农村宅基地属本集体成员集体所有，是一类特殊的所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，需经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋，乔XX非东XX本村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。其次，根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办［2011］442号）第15条第2款以及《第八次全国法院民事商事审判工作（民事部分）会议纪要》第19条第2款的规定，买卖农村私房所有权及其宅基地使用权的，如买受人为出卖人所在集体组织以外的人，则应认定买卖行为无效。就本案而言，被上诉人并非东XX村民，因此其不具有该集体成员的身份或资格，其与吕X签订的《房屋买卖契约》应当认定无效。（二）吕X出卖涉案房屋的行为系无权处分，但乔XX取得涉案房屋时并非“善意”，不属于“善意相对人”，因此其无法通过善意取得制度取得涉案房屋。《中华人民共和国民法典》第311条规定了善意取得的构成要件，依据该条规定，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人；受让人支付了合理的价款；转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。现根据本案具体情况阐述如下：首先，被上诉人受让涉案房屋时并非“善意”。根据我国法律对于不动产登记效力的规定，被上诉人作为买受人，在签订房屋买卖合同时，应当查看涉案房屋的权属登记状况。同时被上诉人在一审的庭审过程中陈述“吕X将两个房产证及一个登记在吕X名下的土地证和老房契一并交付给被上诉人”，因此被上诉人已明确知晓涉案房屋系登记在吕XX名下，而非吕X名下，被上诉人理应向吕XX或其家属核实房屋是否出卖的事实，即使涉案房屋已经出卖，被上诉人也应当要求查看吕XX和吕X之间的买卖合同，并在后期的房屋买卖契约中注明房屋的买卖情况，但被上诉人在未经任何查明、核实的情况下即占有涉案房屋，未尽到一个理性人应尽的合理的注意义务，因此被上诉人受让涉案房屋时并非善意。其次，被上诉人在一审过程中提供了2004年1月5日烟台市福山区人民政府清洋街道办事处东留公居民委员会出具的介绍信，用以证实东XX委于2004年为被上诉人出具介绍信协助其办理涉案房屋过户手续。庭审中，主审法官询问被上诉人为何没有办理涉案房屋过户手续，被上诉人回答“吕XX在办理过户之前已经去世，如果要办理，应该是两个证一起办”，之后法官当庭询问被上诉人是否因为其并非东XX本村村民而无法办理涉案房屋过户手续，被上诉人也认可了法官的陈述，但在本案庭审记录（第二次）当中并未记载上述内容，结合上诉人的庭审答辩意见以及上述第二条第一项的上诉理由可以明确，被上诉人虽然持有东XX委的过户介绍信，但由于其并非东XX的集体经济组织成员，因此被上诉人实际根本无法办理涉案房屋的过户手续，对此被上诉人是明知的，所以，因被上诉人与吕X之间签订的《房屋买卖契约》无效，故作为合同相对方的被上诉人，就不是也不可能是法律规定的“善意相对人”。另，根据《物权法司法解释（一）》第16条的规定以及举轻以明重的原则，被上诉人已经明确知道涉案房产未登记在吕X名下，即其在明知道吕X无处分权的情况下而占有居住涉案房屋，应当认定被上诉人对此具有重大过失，并非“善意相对人”。再次，不存在涉案房屋以合理价格转让的事实。作为买受人的被上诉人在一审当中提交的证据无法证明被上诉人已经向吕X交付购房款的事实。被上诉人在一审中提交的2003年2月26日吕X与被上诉人签订的《房屋买卖契约》仅载明：卖价人民币肆万伍仟元整，当交不欠，恐后无凭，特立据为证，但在没有其他相关证据予以佐证的情况下，仅凭上述契约载明的“当交不欠”并不能证明被上诉人已经交付肆万伍仟元购房款的事实。最后，涉案房屋并未变更登记至被上诉人名下。善意取得的构成要件中明确规定不动产交付以登记为标准，即房屋的买卖只有在受让人与转让人办理登记之日起才能适用善意取得，仅仅发生交付，并不能够产生善意取得的效果。根据庭审过程中被上诉人提交的《福山区房屋所有权证》可以明晰，涉案房屋（北屋2间，西厢平台3间）一直登记在吕XX名下，从未进行过变更登记，因此乔XX占有涉案房屋的行为并不产生“善意取得”的效果。综上所述，本案不应适用表见代理制度，且乔XX并非东XX集体经济组织的成员，因此吕X与被上诉人之间的《房屋买卖契约》应属无效，吕X出卖涉案房屋的行为属于无权处分，但乔XX取得涉案房屋时并非“善意”，不属于“善意相对人”，因此也不符合善意取得的构成要件。本案一审法院法律适用及事实认定错误，依据《民事诉讼法》第170条的规定，本案应当依法改判。庭审中，上诉人补充上诉意见称，1、被上诉人与吕XX签订的房屋买卖契约系虚假契约，对此上诉人在一审庭审中已经对该证据进行了质证并提出了自己的质证意见，在该契约中四个证明人的签字上诉人提出的置疑，按照法律规定作为被上诉人应当对该契约的真实性承担举证责任。同时应当对该契约的见证人传唤出庭进行质证证明契约真实性，但上诉人在一审提出质证意见后，一审法院对该契约的真实性没有依法认定，未传唤见证人出庭接受质证就单方认定该契约系合法有效的，因此一审法院对房屋买卖契约的真实性认定没有事实及法律依据，因此二审中上诉人请求二审法院依法责令被上诉人让见证人到庭进行质证房屋买卖契约的真实性，否则被上诉人应承担举证不能的法律后果。2、被上诉人在与福山区清洋街道办事处所签订的房屋拆迁补偿协议中作为上诉人的代理人签订了房屋补偿合同，上诉人在一审中要求一审法院对于被上诉人所取得的上诉人的代理权限的相关手续到清洋街道办事处予以调取，以证明被上诉人提供虚假证明材料的相关事实，但一审法院没有调取，也没有在一审判决中对于该事实进行说明，影响了本案客观事实的正确认定。因此上诉人在二审中请求二审法院依法到福山区清洋街道办事处调取被上诉人在涉案土地补偿合同中如何取得上诉人的授权并作为上诉人代理人的相关事实材料予以调取，以证明被上诉人采取虚假手段伪造事实的方式取得房屋买卖拆迁补偿代理权的事实。< div="">