租赁合同引起的纠纷，协商解除租赁合同，为当事人减少9万损失

    江苏省昆山市人民法院

民事判决书

    (2022)苏0583民初1828号

    原告:谢XX，女，汉族，1986年4月13日出生，居民身份证号码XXX,住江苏省容XX。

    委托诉讼代理人:任X，江苏XX律师

    被告:潘XX，女，汉族，1978年3月5日出生，居民身份证号码XXX，住江苏省宝应县广洋XX。

    委托诉讼代理人:陈宇星，北京XX律师。

    原告谢XX与被告潘XX租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月24日立案后，适用简易程序审理，于2022年4月20日、2022年6月6日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，于2022年7月5日公开开庭进行了审理。原告谢XX的委托诉讼代理人任X、被告潘XX的委托诉讼代理人陈宇星到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

    原告谢XX向本院提出诉讼请求:1、判令被告继续履行合同义务，向原告支付租金99000元;2、由被告承担本案诉讼费。案件审理中，原告变更诉讼请求为:1、判令被告向原告支付租金49500元、物业费6095.88元(2020年7月1日-2021年12月31日)、水费7321.44元(2015年6月26日-2021年1月12日):2、判令被告构成违约向原告支付违约金49500元。事实与理由:原、被告于2020年3月1日续订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落在奥园景泾XX商铺租赁给被告使用租赁建筑面积共16933平方米，租期为参年，自2020年3月1日起至2023年3月1日止。租金为2020年3月1日起至2021年3月1日9万元整2021年3月1日起至2022年3月1日99000元整;2022年3月1日起至2023年3月1日108900元整。被告应在每年租期到期前壹个月内支付下一年租金。合同续订后，被告仅支付了第一年的租金，截止目前，经原告多次催讨，被告仍未支付第二年租金。

    被告潘XX辩称:2015年下半年，被告通过转让的方式承租了原告的房屋，从2016年二月份重新签订合同。且每年年初，被告将来年的全部年租金以银行转账或者微信转账或者支付宝转账的方式支付给原告或者原告的账户。而且每年物业催收的水电物业费也均是被告或者被告的客户所缴。被告承租的房屋除了被告自用一部分，还有其他的，是转租给其他人的。2020年11月份，被告跟原告协商，来年的房屋不再续租，不再租了。要解除合同。原告予以同意。因双方一直的友好合作基础，原告还请被告帮忙找租客。被告在跟原告解除合同之后，帮原告介绍过租客，但是最终没有成功。故原告的诉讼请求没有事实依据。关于49500元租金，被告不应当支付，在2021年2月双方租赁合同已经解除，原告主张的2020年7月1日-2021年12月31日期间物业费与原告主张的租金期限有矛盾，可印证被告不需要支付2021年3月1日至2022年3月1日期间的租金。被告承租期间的物业费被告愿意支付。对于原告主张的水费予以认可。被告尚有5000元押金可以抵扣。被告不存在违约，被告不应当承担违约金，并且原告主张的标准过高，请法院依法驳回原告的其他诉讼请求。

    本院经审理认定事实如下:被告潘XX于2015年开始承租原告位于奥园景泾XX商铺，租赁建筑面积共169.33平方米。2020年双方再次签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2020年3月1日起至2023年3月1日止，租金为2020年3月1日起至2021年3月1日9万元整;2021年3月1日起至2022年3月1日99000元整;2022年3月1日起至2023年3月1日108900元整，被告须在每年租期到期前壹个月内支付下一年租金，逾期未交付租金，原告有权收回商铺，被告须按本合同承担相关违约责任，租赁期间使用的水、电、卫生费由被告自行承担，物业管理费由被告自行承担，如被告未及时上交物业费，原告有权终止合同，被告承担一切损失，双方在租赁期内不得任意终止合同，应提前通知对方，经双方协商一致同意后，结清租金、水、电、物业管理等相关费用后，方可终止合同。被告租金交至2021年3月1日，并且交纳了保证金5000元。

    原告提供其丈夫与被告的微信聊天记录中，2020年10月20日，被告因涉案房屋需要交纳水费问题向原告发送语音要求原告给开发商打电话，原告告知其可自行到物业公司处了解。2020年12月15日，被告发送微信表示房子租到3月1号不打算继续租赁，让原告自行找中介把房子挂出去，对于水费是愿意结清的。原告并未回复。2021年2月23日原告发送微信给被告:“明天上午我过来”。2021年2月24日原告到被告处，被告告知有一个干洗店的老板娘叫她带过去看一下，合适的话她再找原告聊，被告要先去拿楼上开美容店的钥匙。当天原告将需要补交的水费清单发送被告被告表示从去年指定要谈钱(补交水费)的时候就让商铺停水了，并且明确系2020年12月13日停水，被告表示租的六年问原告这个水费看怎么弄。被告当日还向原告发送一张转租他人干洗店的房屋租赁合同租赁期限条款，约定的期限是自2017年11月1日至2019年11月1日，告知原告是11月1日到期并非4月1日到期。此后双方没有其他聊天记录当天原被告双方会面时，被告曾带一租客齐XX看涉案房屋，但并未达成租赁合同。原告曾给被告发送微信:前段时间听我老公说今年的合同到期你就不续租了......就麻烦你帮我们贴张转租。被告于2021年2月26日截图保存

    2021年8月21日，原告自行缴纳需要补交的2015年6月4日-2021年1月12日水费7321.44元，2021年12月6日，原告自行缴纳2020年7月1日-2021年12月31日期间物业费6095.88元

    以上事实，由房屋租赁合同、微信聊天记录、证人证言以及当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。

    本院认为，原被告之间订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。双方当事人均应当依照合同约定履行义务。承租人在租期届满与原告协商解除租赁合同，在双方的聊天记录中原告从未催促过交纳下一期租金并且要求被告张贴转租，可见原告实际知晓被告搬离房屋并且没有再沟通督促要求承租人继续履行合同，视为双方租赁合同于2021年3月1日解除。因此，对于原告主张的2021年3月1日之后的租金，本院不予支持。但是被告提前解除租赁合同，原告有权主张被告承担违约损失，虽然涉案房屋一直空置，但考虑到被告提前告知原告解除租赁合同，故对于原告主张的违约损失49500元，本院酌情支持16500元。被告对于原告主张的水费7321.44元予以认可，本院予以确认;原告主张的物业费6095.88元(2020年7月1日-2021年12月31日)，本院支持被告承租期间产生的2709.28元(2020年7月1日至2021年3月1日);因被告尚有5000元保证金在原告处，可予以抵扣，故被告尚需支付原告水费、物业费合计5030.72元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第七百零三条的规定，判决如下:

    一、被告潘XX于本判决生效之日起十日内支付原告谢XX水费、物业费5030.72元。

    二、被告潘XX于本判决生效之日起十日内支付原告谢XX违约损失16500元。

    三、驳回原告谢XX的其他诉讼请求

    如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息.如果义务方未按照本判决指定的期间履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条之规定，于本判决规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行的时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

    案件受理费2548元，由原告谢XX负担2060元，被告潘XX负担488元。被告于本判决生效之日起十日内将其应负担的案件受理费缴纳至本院账户(户名:昆山市人民法院诉讼费专户;帐号:32250198XXXX000811231281;开户行中国XX)。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。