房屋买卖合同纠纷

    上诉人（原审原告）:李XX

    上诉人（原审原告）:王XX

    上诉人（原审原告）:王XX

    上诉人（原审原告）:王XX

    四上诉人共同委托诉讼代理人：XXX，山西XX律师事务所律师。

    被上诉人（原审被告）：李XX

    被上诉人（原审被告）：张XX

    被上诉人（原审被告）：陈XX

    委托诉讼代理人：马瑞瑞，山西XX律师。

    上诉人李XX、王XX、王XX、王XX因与被上诉人张X、李XX、陈XX确认合同无效纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王XX及上诉人李XX、王XX、王XX、王XX的共同委托诉讼代理人XXX与被上诉人张XX、李XX及被上诉人陈XX的委托诉讼代理人马瑞瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    李XX、王XX、王XX、王XX上诉请求：撤销山西省晋中市榆次区人民法院(2017)晋0702民初XXXX号民事判决；改判王XX1与李XX、李XX与张XX、张XX与陈XX连环农村宅院买卖行为无效或发回重审；判令陈XX返还相应的涉案房院拆迁利益;诉讼费用由张X、李XX、陈XX承担。

    事实和理由：

    一、一审法院判决驳回原审原告诉请的理由是李XX等人主张宅院买卖协议无效没有证据证明,一审法院的判决是错误的。李XX、王XX、王XX、王XX已经举证涉案的宅院宅基地使用证档案,说明李XX、王XX、王XX、王XX对宅院的所有权。李XX、王XX、王XX、王XX起诉宅院已经买卖,李XX在庭审中已经承认了宅院买卖的事实，张XX、陈XX也承认宅院买卖的事实。所以,宅院买卖事实的证据已经充分。

    二、李XX、王XX、王XX、王XX诉讼请求应得的法院的支持。农村宅院不能出售予非本集体经济组织成员以外的人员，这是法律法规的强制性规定，违反法律法规强制性规定的合同无效。所以,本案各方之间的涉案宅院买卖行为均无效。

    三、陈XX应返还涉案宅院所得的拆迁利益。买卖合同无效,合同各方根据过错返还财产。陈XX应返还涉案宅院所得的拆迁利益。

    李XX辩称，本人1948年参加工作，1987年退休了，买下了王XX1的房子，本人1988年用钢筋水泥砖盖了四间房子，一审审理之后本人回去翻了一下当时的票据，都找到了，今天带过来了，现提交法庭。1992年确权的时候就确到本人名下了。

    张XX辩称，房子于2002年卖给陈XX是事实。

    陈XX辩称，第一，本案为确认之诉，而非返还之诉，上诉人一并主张本就是错误的，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定；第二，李XX、王XX、王XX、王XX的上诉请求明显与一审诉请是不同的，违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，剥夺了本人的权利；第三，宅、院、房本就是不同的法律概念，李XX、王XX、王XX、王XX混淆了涉案的基础事实，到底是宅、院、房并不明确，本就是矛盾的；第四，从合同的相对性角度，本人与李XX、王XX、王XX、王XX不存在任何事实与法律行为，二者之间不存在任何法律关系，更不存在效力的问题，任何合同行为都是独立的，不应为他人之间的合同效力而否认其他的合同行为，任何第三人也无权对他人之间的行为提出主张和诉请；第五，李XX、王XX、王XX、王XX断章取义，明显混淆了基本事实，所谓宅基地使用证档案本不具备任何证明意义，不能够证明本案基础事实和关系，不具备任何证明力，且其真实性待定，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的证据要件，不存在李XX、王XX、王XX、王XX所述的所有权证明之说，本人从未承认过李XX、王XX、王XX、王XX所述的买卖事实，这只是李XX、王XX、王XX、王XX的主观推断和自我构思，本人早年从他人处购买过房屋，并且签有书面协议，并且出卖人手中是持有的，但是对于具体的出卖人等信息，本人是不清楚的，这是本人在一审中的陈述，根本不存在李XX、王XX、王XX、王XX所说的承认买卖事实，其陈述属于自我认识行为；第六，返还的前提是从其处取得才会产生返还，没有取得的前提，如何谈返还，李XX、王XX、王XX、王XX与本人从未发生取得行为，更谈不上返还；第七，在一审中陈述各方是口头协议，到了二审称有书面协议，这个基本事实本身就是矛盾的，一审、二审的说辞是矛盾的，不具备任何证明力，同时本人与李XX、王XX、王XX、王XX之间不存在任何法律关系。

    李XX、王XX、王XX、王XX向一审法院起诉请求：请求确认王XX1与李XX的买卖行为、李XX与张XX的买卖行为、张XX与陈XX的买卖行为无效；判令陈XX返还李XX、王XX、王XX、王XX宅基地或相应的财产权。

    一审法院认定事实：王XX、王XX和王XX分别是王XX1（已故）与李XX的三个子女，王XX1与李XX都是晋中市榆次区XXXXX1村村民，曾经在本村有一处宅基地。该处宅基地的宅基地使用证号为XXXX。庭审中，李XX、王XX、王XX、王XX陈述，王XX1将该房屋卖于城市居民李XX，李XX又将该房屋卖于XX村民张XX（已故），张XX的儿子是张X；张XX又将该房屋卖于不是本村村民的陈XX，该宅基地使用证现在还登记在王XX1名下。前述买卖行为均违反了法律的禁止性规定，该买卖行为无效，为此诉至一审法院，请求确认前述三个买卖行为无效并判令陈XX返还李XX、王XX、王XX、王XX宅基地或相应的财产权。但对于王XX1卖房时房屋院落的状况、将房屋卖给李XX的时间、价格均未能明确陈述。其后李XX卖房和张XX卖房的情况也未能明确陈述，更未能提供相应的证据。而李XX陈述，其在购得房屋后，又修整了院落加盖了房屋。张XX也陈述买到房子后盖了院墙。当事人各执己见，调解不成为本案事实。

    一审法院认为，在诉讼过程中，依据证据规则的“谁主张，谁举证”原则，当事人应提供证据，以证明其诉讼请求。本案中李XX、王XX、王XX、王XX无法提供证据以证明各方之间具体的房屋买卖行为，故李XX、王XX、王XX、王XX提出的要求确认王XX与李XX之间关于XXX1村房屋宅基地的买卖协议无效等诉讼请求缺乏事实依据，应承担举证不能的败诉责任。

    一审法院判决：驳回李XX、王XX、王XX、王XX的诉讼请求。

    二审审理中，李XX提供收据及宅基地转让合同，上述证据证明其从王XX处受让涉案宅基地。李XX等人质证认为上述证据的真实性无异议，但对合同的合法性有异议。张XX质证意见为无异议。陈XX质证认为对上述证据的真实性和合法性无法核实，待证事实与本人无关。其他查明的事实与一审查明的事实基本一致。

    本院认为，涉案房屋的原宅基地使用权人王XX将涉案房屋出售给城市居民李XX，李XX将房屋出售给XX村民张XX，张XX将涉案房屋出售给非XX1村村民陈XX，李XX、王XX、王XX、王XX虽未提供充足证据证明各方之间具体的房屋买卖行为，但各方对上述房屋买卖行为均认可，对此本院予以确认。本案争议焦点一是涉案房屋的买卖行为是否有效；二是陈XX是否应返还李XX、王XX、王XX、王XX宅基地或相应的财产权。

    关于涉案房屋的买卖行为是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”依据上述规定，农村宅基地不得出售予非本集体组织成员。本案中，王XX将其房屋出售给城镇居民李XX，之后该房屋又在非本集体组织成员之间买卖，相关房屋买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故本案中各方之间的房屋买卖行为无效。一审驳回李XX、王XX、王XX、王XX确认买卖行为无效的诉讼请求不妥，依法予以改判。至于陈XX是否应返还李XX、王XX、王XX、王XX宅基地或相应的财产权一节，李XX、王XX、王XX、王XX可另行寻求解决。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

    一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初XXXX号民事判决；

    二、确认王XX与李XX、李XX与张XX、张XX与陈XX之间的房屋买卖行为无效；

    三、驳回上诉人李XX、王XX、王XX、王XX的其他诉讼请求。

    一审案件受理费100元，保全费5000元，由上诉人李XX、王XX、王XX、王XX负担5025元，由被上诉人李XX、张XX、陈XX各负担25元；二审案件受理100元，由被上诉人李XX、王XX、王XX、王XX负担25元；由被上诉人李XX、张XX、陈XX各负担25元。

    本判决为终审判决。