房屋买卖合同纠纷

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0115民初2845号

原告：张XX

委托诉讼代理人：余婷婷，北京市XX律师。

被告：XX

法定代理人：华X

委托诉讼代理人：黄XX，北京市XX律师。

第三人：北京XX公司

委托诉讼代理人：赵XX

委托诉讼代理人：赵XX

原告张XX与被告XX、第三人北京XX公司（以下简称：XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告张XX的委托诉讼代理人余婷婷、被告XX的委托诉讼代理人华X、黄XX，第三人XX公司的委托诉讼代理人赵XX、赵XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张XX向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》于2020年9月25日解除；2.XX与XX公司连带退还张XX定金50000元；3.XX支付张XX违约金278000元；4.XX承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告经第三人介绍相识，原告委托其母郭XX于2020年1月5日就北京市大兴区XX809号房（以下简称“涉案房屋”）与被告XX的代理人华X（XX的姐姐）签订了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，双方约定涉案房屋的总价款为139万元，签订合同时，原告向被告支付定金5万元，购房定金及购房款均由第三人监管，于过户后24小时内交付被告的代理人华X；并约定原、被告双方在签订合同后50日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，因被告原因，原告未能在约定时间内取得不动产权证书的，原告有权解除合同，且被告应按涉案房屋总价款的20％向原告支付违约金。合同签订当日，原告依约支付了定金5万元，第三人向原告出具了收款收据。然而被告以各种理由搪塞拖延，拒不履行合同义务，拒不配合办理不动产转移登记手续，原告多次催促，被告却置之不理。致使涉案房屋买卖过户流程一直未能往下进行，原告未能在约定时间内取得不动产权证书，未能实现合同目的。被告的行为已构成根本违约，且给原告造成巨大损失，应当承担违约责任。原告于2020年9月25日正式通知被告解除合同。

XX辩称，同意双方签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》于2020年9月25日解除；XX没有收到定金，不同意返还，定金在XX公司存管，定金利息也由XX公司收取，应由其公司返还。不同意支付违约金XX没有违约行为，华X因为疫情影响未能回国，合同的主体XX还在医院，受疫情影响无法将其接出与张XX办理过户手续；且张XX违约在先，没有按照补充协议的第二条第3款第1项约定于过户前交付购房款XXX元；合同及补充协议乙方为郭XX签字，据了解，郭XX是张XX的母亲，定金50000元付款人也是郭XX，诉讼主体应为郭XX，不应是张XX。合同甲方处没有XX的签字，只是代理人华X的签名，所以房屋买卖合同没有成立。张XX主张违约金没有法律依据，根据合同约定的条款第九条第2.1款，违约金应为已经支付房款的20%。合同上没有XX的收款帐户，合同存在履行的不可能性，21世纪不动产在工商登记上不存在，中介机构存在欺诈。张XX明确表示不履行合同，也是其违约行为之一。因为张XX需在原来应支付税金的基础上另交10万元左右的税金，其不同意，所以找其他原因不履行合同。XX公司执照核准日期为2020年5月，签订的居间合同日期为2020年1月5日，XX公司属于无照经营，居间合同无效，XX公司无权收取定金50000元。受疫情影响，属于不可抗力，请法院按照特殊情况处理，当时不回国也是因为疫情影响响应国家号召。

XX公司述称，定金是由XX公司存管，同意退还。涉案房屋满足过户条件期间因为疫情原因，且被告代理人华X在国外无法回国，并且将上述情况也告诉了原告。补充协议及居间服务合同上的居间方21世纪不动产-北京分部即为第三人公司。

本院经审理认定事实如下：2020年1月5日，XX（出卖人，甲方）与郭XX（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定买受人购买出卖人位于大兴区XX809号房屋（即涉诉房屋），成交总价为XXX元；乙方于2020年1月5日将第一笔定金50000元以银行托管方式支付甲方，于过户前将第一笔购房款XXX元以银行托管方式支付甲方；在50日内双方应共同办理不动产转移登记手续；甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；甲方以及甲方委托人华X同意乙方用张XX购买此房屋，华X作为甲方售房委托人，委托人需要配合乙方开具上述证明以及交税过户，售房委托人和甲方的法律责任一致，甲方的售房委托人华X于过户前与XX签署所有房款由华X收取支配，乙方的购房定金50000元整由二十一不动产监管，于过户后24小时内交给售房委托人华X账户，乙方的购房款XXX元由二十一不动产监管，于过户后24小时内交给售房委托人华X账户。2020年1月5日，郭XX支付定金50000元。

庭审中，张XX、XX与XX公司均认可张XX未支付剩余购房款XXX元以及涉案房屋尚未进行网签的事实。张XX提交:1.委托书及证明，证明郭XX是张XX的母亲，是其委托代理人。XX对委托书真实性证明目的均不认可，对于亲子关系证明真实性认可，证明目的不认可。XX公司对证据3真实性和证明目的均认可。2.与郝XX、华X微信聊天记录截图、微信名片截图、律师函（通过微信发给了XX和XX公司，且给XX邮寄了律师函原件），证明签订买卖合同至通知XX解除合同之日，张XX一直催促办理不动产转移登记手续和网签手续，但是XX以各种理由推托，其行为构成根本违约，张XX有权解除合同，并要求XX承担违约责任；张XX已通过律师发函要求与XX解除合同，XX已经明确收到。涉案房屋截止发函解除之日没有办理转移登记手续是因为XX的原因。XX对证据4中与微信聊天记录的真实性认可，对于律师函真实性认可，收到了律师函，证明目的均不认可，XX不存在违约行为。XX公司对证据4真实性认可，郝XX是涉案房屋居间方的工作人员。对于律师函不发表意见。5.郭XX与郝XX通话录音及笔录，证明张XX一直通过XX公司不断催促履行合同义务，但是XX拒不履行。XX对证据5真实性认可，证明目的不认可，XX的姐姐华X因为疫情原因无法回国。XX公司对证据5真实性认可，证明目的不清楚。6.XX官网截图打印件，证明涉案房屋所在小区的价格，XX拒绝办理过户手续是因为价格上涨，不是所谓的不可抗力，涉案房屋的合同履行不适用不可抗力，涉案房屋升值至少30万元，XX违约行为给张XX造成重大损失。XX对证据6真实性证明目的均不认可，称其一直配合办理，是因为张XX主观原因。XX公司对证据6无法核实。

XX提交以下证据：北京市存量房买卖合同及补充协议（XX的补充协议第二条第3款第1项没有对钩）、与房产中介郝XX微信聊天记录，证明，张XX从未与XX协商过什么时间支付购房款的问题及支付方式。合同和补充协议是中介填写的。张XX对证据1中微信聊天记录真实性认可，对关联性证明目的均不认可，对证据1中的北京市存量房买卖合同及补充协议补充协议第二条第3款第1项是否有对钩是中介填写的，以张XX提交的为准。XX公司对证据1无法核实。

本院认为，郭XX系张XX的委托代理人，华X系XX的监护人即法定代理人，故郭XX与华X签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系张XX和XX的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现张XX要求确认上述合同及补充协议于2020年9月25日解除，XX亦表示同意，本院不持异议。合同解除后，XX公司应返还张XX已付定金50000元，其公司亦表示在本案中退还，本院不持异议一并处理。关于违约金一节，本院综合考虑合同履行情况、当事人实际损失及当事人的过错程度等因素予以酌定。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、确认张XX与XX于2020年1月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年9月25日解除；

二、北京XX公司于本判决生效之日起十日内返还张XX定金50000元；

三、XX于本判决生效之日起十日内支付张XX违约金20000元；

四、驳回张XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6220元，由张XX负担4670元，由XX负担1550元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员　　李卉

二〇二一年六月二十四日

书记员　　王X