代理某公司诉刘X房屋租赁合同纠纷案件二审，我方系上诉人，最终二审法院撤销了一审判决。

    江苏省苏州市中级人民法院

    民事判决书

    (2022)苏05民终323号

    上诉人（原审原告）：苏州XX公司。

    委托诉讼代理人：毕XX，上海市XX律师。

    委托诉讼代理人：沈慧，上海市XX实习律师。

    被上诉人（原审被告）：刘XX。

    上诉人苏州XX公司（以下简称开XX）因与被上诉人刘XX房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2021）苏0591民初6774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    开XX的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持开XX一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由刘XX承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.开XX未作出所有店铺租赁合同的模板都是案涉租赁合同的意思表示。2.一审法院认定刘XX与开XX未经协商签署案涉租赁合同属于认定事实错误。刘XX接受租赁合同第十条第四款的情况下，开XX才会与其签订其他条件相对优厚的租赁合同。3.双方微信聊天记录并非仅为如何解除合同的协商过程，而是双方就解除合同已达成一致。二、一审适用民法典第四百九十六条规定属于适用法律错误。

    刘XX二审辩称，开XX在承租期间一直正常经营，根据民法典第七百二十二条规定，出租人履行合同义务，承租人已支付租金，刘XX不应退还租金、保证金等费用。

    开XX向一审法院起诉请求：1.判令刘XX向开XX退还2021年5月1日至2021年12月20日的房租159531元、押金10000元，合计169531元；并自2021年5月1日起以169531为基数按银行同期市场报价利率1.95倍计算资金占用损失；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，

    开XX增加一项诉讼请求，要求刘XX退还装修补贴2万元。

    一审法院认定事实：2019年11月26日，开XX（乙方）与刘XX（甲方）签订商铺租赁合同，约定甲方将位于苏州工业园区唯亭镇金陵西XX（原婚庆花店）门面租赁给乙方。租赁房屋面积为一楼套内使用面积92平方，租期五年，自2019年12月21日起至2024年12月20日止，合同每年租金为25万元，前三年不变，后二年每年递增5000元，支付方式一年一付，提前一个月支付。租房押金1万元。该租赁合同手写备注：“乙方支付甲方装修补贴费2万元”。乙方在签订合同三个工作日内将第一次租金25万元及押金1万元支付给甲方。合同第十条第四款约定，租赁期间因不可抗力或经营不善等情况，乙方可以书面告知甲方提前终止合同，不视为乙方违约。合同第十条第七款补充条款第五项约定，因该门面西边有2.4米宽度、10米深度的花店面积和后墙有宽度3.9米、1.6米深度的走廊面积属于私自搭建。如政府要求违建拆除，乙方损失由甲方赔偿承担。

    诉讼过程中，开XX、刘XX共同确认开XX已支付2020年12月21日至2021年12月20日租金25万元及装修补贴费2万元、押金1万元。

    开XX提交工作人员张XX与刘XX的微信聊天记录。2021年4月14日上午7时19分，张XX表示：“好的，下午我要来和你见面，谢谢。”上午10:03，刘XX回复：“好的”。下午15:51，刘XX表示：“张XX，今天你给我谈的XXX退租的问题，必须要到今年在合同履行完毕以后，还要给我一个月的时间再续租，否则你不能退房的，作为房东绝对是不同意的”。2021年4月15日下午14:59，张XX表示：“刘XX您好，上报公司领导说同意4月30日之前搬走。”刘XX于下午15时04分回复：“好的，张XX你放心好了，我会按照履行的。”下午15:10，张XX表示：“那么刘XX要不要跟你写一个补充说明，不要我们30号搬掉了，但是你30号钱不打过来，找都找不到你”。刘XX表示：“张XX，用不着的，大家只要相信就可以了。要什么说明？你只要4月30日搬掉，我钱肯定是一手交钱一手交货的。放心好了，只要你不失约就可以了”。4月19日，张XX表示：“房东您好，关于XXX退租书面告知函，现微信再发您一份，请查收”。4月20日，刘XX回复：“关于你发的告知函已经违反了我们俩的合同内容，作为房东你也知道现在房子的本来经济不景气，房子非常难租，所以押金1万元不退，还需给我扣除一个月的房租。因我在这个时间里不一定能租出去，我的损失也是很大的。其余我退给你”。5月15日，刘XX表示：“张XX，现在房子都租不出去，跟我谈的价格都要只能租15万，还嫌贵。你们还有三年的合同还没到期，应该你们赔我钱才对，对不对？前面的事情你是不是做了个圈套说有人

    租房，对不对？这个事现在怎么一个人没来谈呢。”

    关于微信聊天记录的形成经过，刘XX表示张XX说他们

    开XX还想要再开店的，正好我还有个房子是租给水果店的，水果店的租期到了，我就在4月14日打电话问张XX，那边租期到了，问他们要不要租？然后张XX说正好要过来找我见个面，差不多在4月14日下午14:00我们两个见面，张XX跟我谈，说现在这个房子他要退租，因为赚不到钱，我跟他说退房是不行的，我认为他经营的蛮好的，也同意他转租。张XX说要跟公司汇报。他离开之后我给张XX发了个微信，告诉他如果他要退房必须把今年合同期要履行完，另外再给我一个月的时间对外招租。4月15日当天张XX带了一个人过来说要租开XX的房子，所以4月15日微信谈的都是租房子的事情，因为他说这个人要来租这个房子。我就问张XX他们到底要继续租还是搬？因为他们带了个人说是要租房子的，可是到了4月30日的时候，药房就自己搬走了。租房子的那个人一会说房租要便宜两个月，一会又说要装修几个月，就谈不下去。所以在4月20日我给他发了个微信，告诉他告知函是违反合同内容的，房子很难租。押金1万元是不退，还要扣一个月的房租。因为当时他带来的客户说有一个月的免租时间，我就跟张XX说，如果新租客要一个月免租期，药房这边就要扣一个月，只要我这边不损失就可以了。到了5月15日我再发微信给张XX，他就不再回了，我找他要赔偿损失他也没回。

    开XX张XX表示，刘XX当时贴着招租广告，我们联系他，当时这个店面是经营鲜花店的。鲜花店搬走了，我们就租下来。我们跟刘XX签的合同是我们提供的。他看过也确认的。关于装修补贴，原来租这个房子之前，房东自己在开鲜XX，他提出要求让我们补贴给他2万元的装修费，所以我们同意补贴他2万元。对于双方微信聊天内容是认可的。刘XX说他女婿的房子到期要出租，问我要不要租，我说到时候

    再说。因为公司经营不善，我们就提出了要退租。我跟他谈

    退租的时候，我说我们在租赁期内可以先贴着招租，等到有

    下一家我们把租客推荐过来，你们直接对接，到时候你退我

    租金。他当时怎么说我记不住了，但是刘XX说自己找到租客

    了。所以我们最后没有贴招租的。他找到客户之后，他说你

    们4月30日搬走，剩余的房租和押金退给我。后来那个客户他没谈成功，客户不租了他就反悔了。我在4月19日给刘XX发告知函之后就没有再跟刘XX联系了。我方在4月30日搬走的，钥匙是直接交给了刘XX老婆，因为刘XX老婆就在

    药房隔壁经营鲜花店，他们知道我们搬走的事情。

    开XX提交2021年4月30日张XX与刘XX的通话录音。张XX问：“刘XX，钥匙给你老婆”？刘XX回复：“你给我老婆好了。”张XX说：“我现在钥匙给你要跟你做交接，不是说好5月1日要退房租的吗”？刘XX表示：“你先给她再说”。张XX说：“你剩余房租和押金退还给我们，钥匙给你”。刘XX说：“什么叫5月1日了？”张XX表示：“之前不是讲好的，你有客户要租，我们汇报上去了。领导同意的，4月30日交房，5月1日把剩余房租和押金退还给我们”。刘XX说：“怎么可能这样做的？”张XX表示：“你怎么又反悔了？都有聊天记录的，我给你看啊刘XX。”刘XX说：“我也有聊天记录的，怎么可能这样做的？”张XX说：“我问你要不要写个补充协议？你说放心，我说话算数的，到那天会打钱的”。刘XX说：“你这个事情怎么这样搞的，都有规矩的，不是我说了算你说了算的。你先给她钥匙再说”，张XX说：“那会儿说得很好的，你们有客户要租，说的急的呢？”刘XX说：“说说而已”，张XX回复：“报上去，领导答应的”。

    开XX提交2021年4月30日张XX与刘XX妻子的谈话录音。张XX说：“我跟他说他有客户的，今天交房，剩余房租和押金退给我。所以我报上去，领导说好的，他有客户让他去租掉，他现在不答应了，我难交差了。他让我把钥匙

    先给你，我先给你再说”。刘XX妻子回复：“你钥匙就先给

    我，再商量”。张XX说：“我们都帮你们弄好了，也不拆掉

    的，都在那里”。刘XX妻子回复：“你拆掉也没有用处”。

    以上事实，由开XX提交的房屋租赁合同、双方微信聊天记录、通话录音及双方当事人庭审陈述予以证实。

    开XX针对其诉请主张，还向一审法院提交该店铺开业至今收支明细，证明药店亏损情况。

    刘XX对开XX主张不予认可。刘XX表示，因开XX单方解除合同，导致其近三十万的损失，具体包括垃圾清运75000元、维修柱子墙面3万、赔偿给原来承租户的转让费8万、店面空置三个月损失62499元、装修期损失按695元每天计算20天，合计13900元，还有水电费损失。上述损失我方作为本案抗辩，我方保留向刘XX主张的权利。

    本案争议焦点为：开XX是否可依据合同第十条第四款约定单方解除合同；若该条款不成立，双方是否为协商一致解除合同。

    一审法院认为，刘XX与开XX签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《民法典》第四百九十六条条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说

    明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的

    条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。根据庭审

    调查，涉案商铺租赁合同模板系开XX提供，开XX也明确表示其所有店铺的合同模式都是这样的。该商铺租赁合同第十条第四款赋予开XX单方解除合同并免除其违约责任的权利，且是否符合单方解除权的解释权均在开XX，该条款的适用与刘XX有重大利害关系，开XX应当就该条款履行《民法典》规定的提示、说明义务，本案开XX未就此提供相应的证据，故开XX以该条款主张行使单方解除权的主张，一审法院依法不予支持。关于租赁合同是否已经解除，开XX主张双方租赁合同已实际解除，刘XX认为租赁合同并没有解除，开XX的交接是其强硬交付的，我方损失很大。一审法院认为，根据庭审调查，开XX已于2021年4月30日搬离承租房屋，根据开XX提交的与刘XX及其妻子的谈话录音，刘XX已接收涉案房屋，而根据开XX与其妻子的谈话内容可反映刘XX认可以房屋交付时的现状收房。一审法院认为，涉案商铺租赁合同实际已于2021年4月30日解除。至于系双方协商解除还是开XX单方违约解除，一审法院认为，即使双方微信聊天记录当中刘XX曾经表达过同意开XX4月30日交付房屋，但双方未就此形成书面确认，且刘XX随即表态不认可开XX单方解约，该微信聊天记录仅为双方就如何解除的协商过程，并不能视为开XX、刘XX双方已协商一致解除合同。开XX作为承租方，其在合同未到期前单方解除租赁合同，构成违约，开XX主张退还押金1万元、装修补贴2万元的诉请主张，无相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。至于是否应当退还租金，一审法院考虑开XX单方违约解除的事实，酌情扣除3个月租金后退还开XX，即刘XX退还开XX剩余租金96774元。基于开XX违约解除，一审法院结合其违约情节，对其主张的逾期利息不予支持。关于刘XX抗辩的其余损失，基于其明确表示本案不提反诉，若其有其余损失，其可另案主张，本案不予处理。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零三条、第四百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘XX于判决生效之日起十五日内退还苏州XX公司剩余租金96774元；二、驳回苏州XX公司的其余诉讼请求。案件受理费3690元，保全费1370元，合计5060元，由苏州XX公司负担1854元，由刘XX负担3206元。

    二审经审理查明，张XX一审中作为开XX员工接受法院调查。张XX陈述其是开XX公司员工，案涉房屋是张XX负责与刘XX洽谈承租的，当时刘XX贴着招租广告，张XX联系刘XX，店面当时是经营鲜花店，鲜花店搬走了，开XX承租下来。我们的合同格式都是这样的，合同模式都是这样的，合同是我们提供的，刘XX看过，也确认过。张XX认可刘XX提交的与其的微信聊天记录，张XX陈述因为经营不善，我们提出要退租。

    二审另查明，案外人侯X与开XX签订商铺租赁合同、案外人郭XX与开XX签订商铺租赁合同、案外人贾XX与开XX签订商铺租赁合同中第十条第四款约定与本案商铺租赁合同约定一致，“租赁期间因不可抗力或经营不善等情况，乙方可以书面告知甲方提前终止合同，不视为乙方违约。”

    二审对一审查明其他事实予以确认。

    二审中，开XX向本院提交两份租赁合同，分别为侯X与开XX签订、昆山XX公司与开XX签订，证明：开XX与其他出租人签订的租赁合同并非案涉租赁商铺合同格式。刘XX未发表质证意见。

    刘XX向本院提交照片两张，证明开XX被评为2020年至2021年全国连锁百强企业称号，租赁期间开XX无任何经营损失。开XX质证认为百强企业与利润无关，开XX就本案店铺来说是亏损的。

    本院认为，刘XX与开XX签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，开XX主张根据合同第十条第四款约定，开XX有权单方解除商铺租赁合同。但案涉商铺租赁合同系开XX提供，且开XX明确所有公司租赁合同模板都是这样的，商铺租赁合同第十条第四款系免除或者减轻开XX责任且与刘XX有重大利害关系的条款，属于格式条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九规定：“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”

    《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”本案中，开XX未提供证据证明就该条款约定尽到了提示、说明义务，因此案涉商铺租赁合同第十条第四款不成为合同的内容。开XX以该条款为依据主张具有单方解除权并不承担违约责任，本院不予支持。开XX主张其与刘XX协商一致解除商铺租赁合同，本院认为，本院认为，根据刘XX与开XX员工张XX微信聊天内容可知，双方虽对退租事宜进行沟通，但并未就合同解除时间、违约责任达成一致，因此开XX主张协商一致解除租赁合同缺乏事实依据，本院不予支持。

    因开XX已于2021年4月30日搬离案涉房屋，刘XX实际接收房屋，案涉租赁合同客观上无法继续履行，因此本院依法认定租赁合同于2021年4月30日终止。合同终止后，刘XX应当返还2021年5月1日至2021年12月20日的房租159531元，但开XX作为承租人，在合同期限内提出提前解除租赁合同，构成违约，考虑到开XX的过错程度、违约行为以及出租人损失，一审酌情扣减三个月租金后返还租金属于合理裁量范围，但一审判决押金1万元不予退还不当，本院予以纠正，经核算，刘XX应退还开XX租金共计106774元。关于2万元的装修补贴，本院认为，开XX提前解除商铺租赁合同，作为违约方其无权要求刘XX返还装修补贴。

    综上所述，开XX的上诉请求部分成立，应予支付。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

    一、撤销苏州工业园区人民法院（2021）苏0591民初6774号民事判决；

    二、刘XX于本判决生效之日起十五日内退还苏州XX公司剩余租金106774元；

    三、驳回苏州XX公司其他诉讼请求。

    当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。

    一审案件受理费3690元，保全费1370元，合计5060元，由苏州XX公司负担1720元，由刘XX负担3340元。二审案件受理费3690元，由苏州XX公司负担3472元，由刘XX负担218元。

    本判决为终审判决。

    审判长　王稚群

    审判员　郑XX

    审判员　黄XX

    二〇二二年二月十日

    法官助理　柳　璐

    书记员　陈XX