返还原物纠纷一审民事判决书

　　四川省成都市金牛区人民法院

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　　民事/物权纠纷/物权保护纠纷/返还原物纠纷

　　成都市金牛区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　××××××××××××

　　原告 ：×××，×××××××。

　　委托诉讼代理人：×××，四川羊西律师事务所律师。

　　被告 ：×××，×××××××。

　　委托诉讼代理人：××，××××律师事务所律师。

　　第三人：×××，××××××。

　　委托诉讼代理人：×××，××××律师事务所律师。

　　原告×××诉被告×××、第三人叶XX返还原物纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法使用简易程序。本院于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告×××及委托诉讼代理人×××，被告×××及委托诉讼代理人×××，第三人叶XX委托诉讼代理人×××到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告腾退位于金牛区××路××号××栋××楼××号××市 场××;2、请求法院判令被告支付非法占用使用商铺的房租费××元(暂以×万元每年计算年租金， 从2018年8月24日起至2020年8月24日止的房租费);3、本案全部诉讼费由被告承担。

　　事实和理由：原告于2018年8月21日通过×××司法拍卖网络平台竞拍的位于成都市金牛区××路    ××号××栋××楼××号××房，成交价为×××元人民币，于2018年8月24日通过成都市中级人民法院 ×××号《执行裁定书》拍卖取得该房屋所有权。后经查明该房屋一直由被告非法占用使用，且经产权人多次当面告知和电话告知要求被告签署《商铺租赁合同》支付欠缴房费未果。2019年3月 15日，被告签收原告方律师函，逾期既不与原告签订房屋房租租赁合同也不支付租金，同时拒不腾退房

　　屋，构成严重侵权行为。

　　被告×××辩称，被告认为涉案房屋是第三人享有的合法租赁权，其与被告达成了商铺租赁合同，被 告有权占有使用涉案房屋。

　　第三人叶XX答辩称，本案适用买卖不破租赁的规定，本意在于保护承租人的租赁权利不受租赁物变 动的影响，在本案中第三人与赵XX签订的租赁合同，遭遇金牛法院查封房屋，故第三人的租赁合同在   先，第三人基于与赵XX的租赁合同进行转租，属于合法占有并利用该房屋的行为，现第三人将该房屋租 赁给被告，被告合法占有该房屋，在租赁期限内不应当腾退。

　　经本院审理查明，四川省成都市中级人民法院(以下简称“中院”)依据已发生的法律效力的           ××××××号民事判决书，在执行×××申请执行被执行人×××、×××、赵XX、××××××、××××××借款合同纠纷一案中，中院于 2015年4月24日以×××号民事裁定将被执行人赵XX位于金丰XX×3号(权1×××0)、商业用房予以查封。执行中，中院对前述标的物进行变卖，买受人×××于2018年8月21日  以×××元的价格竞得位于金丰XX×3号商业用房(权1×××0)。同日，×××将竞拍购房款缴入了中 院指定的账户。2018年8月24日，中院出具××××××执行裁定书，×××依据该裁定书在2018年8月24日取得案涉房屋所有权。

　　在竞拍过程中，中院对案涉房屋进行了公告。

　　×××陈述，在竞拍执行过程中，执行法官告知其存在租赁。

　　再查明，2013年1月4日，叶XX向赵XX出借×××元，借款期限自2013年1月4日至2013年7 月3日，借款到期后，赵XX不能清偿债务。赵XX与叶XX经过协商，以赵XX两套商业用房位于成都市金牛区××路××号××栋××层××号××和金丰XX×3号(权2×××9)出租给叶XX用以清偿债务，并书 面予以确认签订《商业用房租赁合同》。

　　《商业用房租赁合同》，主要内容载明：赵XX出租给叶XX位于成都市金牛区××路××号××栋×× 层××号××和金丰XX×3号(权2×××9)商业用房;租期自2013年7月10日至2033年7月9日止，租赁期  20年;以上两套商业铺面租金按照每月租金×××元计算;赵XX同意叶XX以应付的租金冲抵被拖欠   的债务，租赁期满时据实结算，如应支付的租金大于被拖欠债务，其差额由叶XX支付;叶XX在租赁期 间有转租权，可自主将租赁铺面转租给其他人。

　　另查明，2016年3月13日，叶XX作为出租方(甲方)与×××作为承租方(乙方)签订《商铺租   赁合同》，主要内容载明：叶XX将成都市金牛区金丰XX×3号(权2×××9)出租给×××，租期一年。  租赁期届满后，×××续租至今。并分别于2017年3月13日、2018年3月9日、2019年3月4日、2020年4 月8日、续签《商铺租赁合同》，其合同租期均为一年。最后一次案涉房屋租赁到期时间为2021年3月12 日。李XX已将案涉房屋的租金全额支付给了叶XX。

　　2019年3月11日，×××委托×××事务所出具《房屋催缴律师函》，向×××告知案涉房屋产权的变更，以及明确要求自2018年8月24日起向×××支付房屋使用费。

　　上述事实有，原被告身份信息、不动产权登记证书、律师函、执行裁定书、商业用房租赁合同、网络 司法拍卖公告以及成都市中级人民法院公告、《商铺租赁合同》、借款合同、借条、指定付款函、银行流 水、双方当事人陈述在案佐证，本院予以认定。

　　本院认为：根据双方当事人的诉辩意见以及向本院提交的证据，本院对本案的争议焦点确定并评析如 下：

　　(一)本案是否适用“买卖不破租赁”原则?

　　房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房 屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中， 因赵XX无力清偿叶XX到期债权×××元，故赵XX将案涉房屋出租给叶XX，以20年的房租冲抵 赵XX所欠借款。可见，赵XX与叶XX签订了房屋租赁合同，但该租赁合同实际系赵XX为了清偿其对 叶XX的债务，以案涉房屋20年的房屋使用权冲抵×××元的借款。该房屋租赁合同实际上是债务人以 其房屋使用权抵偿欠款的合同之债。不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此赵XX与叶某 某之间签订的实为债权债务合同而非房屋租赁合同。

　　叶XX承租案涉房屋后，按照合同约定将案涉房屋转租给×××。2018年8月24日，×××竞拍取 得案涉房屋所有权。

　　综上所述，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。换言之，叶XX在2018年8月24日之 后，无权将案涉房屋转租给×××。

　　(二)×××与×××是否构成房屋租赁合同关系?

　　根据上述分析，本案不适用“买卖不破租赁”原则。2018年8月24日，×××竞拍取得案涉房屋所   有权。×××自然对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。根据合同的相对性原则，叶XX与赵XX之间签订的名为《商业用房租赁合同》视为债权债务合同仅对签约双方具有法律约束力。不能对抗合 同之外的第三人。故叶XX承租案涉房屋后，按照合同约定将案涉房屋转租给×××。×××以此作为权 力来源，自2018年8月24日后继续占用涉案房屋缺乏事实及法律依据。即是×××与×××不构成房屋租赁合同关系。

　　关于×××主张×××腾退的请求。结合本案案情，虽自2018年8月24日起占有人×××无权占有，但考虑到占有人×××自2016年3月13日至目前处于占有状态，且占有人对案涉房屋占有到期日是 2021年3月12日以及案涉房屋属于商业性质。因此本院综合考量，×××应当在2021年3月12日之前腾退房屋。

　　关于自2018年8月24日的房屋占用费的请求。根据×××向本院提交的证据材料显示，证明×××   知晓案涉房屋将进行拍卖。×××在竞拍取得案涉房屋所有权后，向×××主张过向其缴纳房屋使用费。×××仍然与×××再次续签《商铺租赁合同》，并支付房屋使用费。因此本院认为，×××应当×××天支付自2018年8月24日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。占有使用费标准可参照《商铺租赁

　　合同》约定的租金标准计算。

　　据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：

　　一、×××应当在2021年3月12日之前腾退房屋;

　　二、×××于本判决生效之日起十日内向×××支付房屋占有使用费×××元(2018年8月24日至

　　2020年3月12日)，2020年3月13日后的房屋占有使用费(自2020年3月13日起，按月租金×××元计算 至实际腾退房屋之日止)。

　　案件受理费×××元，由×××负担。(此款已由×××垫付，×××于履行上述付款义务时一并支付×××)

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提 出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

　　本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人 民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑 事责任。

　　审判员：  李XX

　　×××××××

　　书记员：  余XX