被告不用慌，精准反诉，扭“赔”为“盈”

　　2020年5月AX与BX签订房屋租赁合同，将门面房转租给BX经营，合同约定年租金204000元，租期1年(自2020年6月5日起算)。签订合同当日BX交付定金50000元(转为租金)，剩余款项BX需于2020年6月5日和7月5日分别支付50000元、8月5日支付54000元。合同约定BX如有恶意拖欠或不支付到期租金，AX可以解除合同;AX违约行为致使合同目的不能实现或使合同无法继续履行的，BX可以解除合同;违约应承担违约金25%(合同其他内容略)。AX交付房屋后，BX以该房屋无法办理营业执照为由，诉请法院要求解除合同并由AX退还租金50000元及逾期利息损失。庭审中，BX诉称AX承诺该房屋办不出营业执照则已付租金全额退还。

　　律师办案：

　　本案的争议焦点在于AX、BX哪方构成违约。办案中，我翻阅了双方全部微信聊天记录及原告方提交的其他证据，并实地与工商管理部门核实了该涉案房屋所在地的具体工商经营管理政策，认为本案中的违约方为BX，并非AX。首先BX通知AX的退租理由为自身经营不善，BX从未告知AX该处房屋无法办理营业执照;其次该涉案房屋依据当地政策可以正常经营，不存在禁止经营的情形，因此BX无权单方解除租赁合同，且其退租并拒绝支付租金的行为已然构成违约，AX有权依据合同约定要求其承担违约责任。一审庭审中我坚决提起反诉，要求解除双方的租赁合同且由BX支付租金23233.33元及违约金51000元。一审法院与二审法院最终均支持了该观点。

　　法院判决：

　　法院认为，BX明确拒绝支付第二期租金的行为构成违约，且其提出解除合同时并未提及营业执照无法办理的情况，仅以经营困难为由而要求提前退租，法院对予BX退还已付50000元租金及逾期利息的请求不予支持，确认BX未实际承租使用部分的租金26766.67元。最终判决解除双方签订的租赁合同，支持AX反诉的全部诉请。