农村房屋出售后返回合同无效

云南省昆明市五华区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）云0102民初12261号

原告：吴X，男

原告：杨X某，女

原告：吴X某，男

三原告共同委托诉讼代理人：陈XX，云南XX律师事务所律师，特别授权代理。

三原告共同委托诉讼代理人:孙XX，云南XX律师，特别授权代理。

被告：冯XX，男

被告：赵XX，女

两被告共同委托诉讼代理人：吴文江、杨XX，云南XX律师，特别授权代理。

原告吴X、杨X某、吴X某起诉被告冯XX、赵XX请求确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院于2017年10月25日受理后，冯XX、赵XX于2017年12月18日起诉吴X、杨X某、吴X某，要求返还购房款并赔偿各项经济损失（2017）云0102民初13602号案件，本院依法适用普通程序并组成合议庭于2018年6月26日对两案合并公开开庭进行审理。原告吴X、杨X某、吴X某的委托诉讼代理人陈XX、孙XX，被告冯XX、赵XX委托的诉讼代理人吴文江、杨XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴X、杨X某、吴X某向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2009年2月24日签订的宅基地使用权及房屋所有权出让协议无效。2、判令两被告向原告返还位于昆明市五华区黑林铺街道XX第八居民小组占地100平米的宅基地使用权[证号为五地准宅字（2005）第（1154）号]及建筑在该宅基地上的五层房屋，共计建筑面积640平方米的房屋所有权（房屋价值708600元）。3、本案诉讼费由被告承担。

事实理由：原、被告系朋友关系，双方于2009年2月24日签订《宅基地使用权及房屋所有权出让协议》，该协议约定，原告以708600元的总价格将位于昆明市五华区黑林铺街道XX第八居民小组占地100平米的宅基地的使用权及建筑在该宅基地上的五层房屋，共计建筑面积640平米的房屋所有权转让给被告，并对水、电、路及绿化等费用的负担情况进行明确约定。同时，原、被告双方在《协议》中对宅基地及房屋的过户情况进行假设，并对过户中各方的权利义务进行假设性的约定。现由于原、被告双方签订的《宅基地使用权及房屋所有权出让协议》违反了相关法律规定，故诉至人民法院，请求确认原、被告在2009年2月24日签订的协议无效，并依法判令被告向原告返还其因无效合同所取得的宅基地使用权及房屋所有权。

被告冯XX、赵XX共同辩称：双方自愿签订的协议为各方真实意思表示，两被告支付价款后，投入大量资金对房屋进行装修，并在涉案房屋内居住多年，现涉案房屋面临拆迁，周边同类房屋可获200多万元拆迁款，原告即违反诚信原则，要求确认合同无效，原告在明知涉案房屋不能出卖给被告的情况下，仍出售房屋，对合同无效，原告存在主要过错，此外，根据合同约定，拆迁款应归被告所有。

原告吴X、杨X某、吴X某针对其主张提交以下证据材料：

1、原、被告身份证。2、建房申请、五华区农村宅基地用地审批表。五华区农村宅基地用地批准通知书、完税证、宅基地使用权及房屋所有权出让协议。3、证明。4、民事调解书。

被告冯XX、赵XX针对其主张提交以下证据材料：

1、宅基地使用权及房屋所有权出让协议。2、收条。3、装修装饰工程施工合同、龙院村民房施工预算。4、房屋照片。5、施工图集。6、五华区人民政府办公室五证办通【2017】106号文件。7、选择货币补偿方式不同时段签约对比表。8、图片。

经审理查明：原告与被告于2009年2月24日签订《宅基地使用权及房屋所有权出让协议》，该协议约定，原告以708600元的总价格将位于昆明市五华区黑林铺街道XX第八居民小组占地100平米的宅基地的使用权及建筑在该宅基地上的五层房屋，共计建筑面积640平米的房屋所有权永久转让给被告使用和所有，被告自签约后对涉案房屋进行了装修并实际居住房屋至今。在诉讼过程中，本院依法委托云南昆明雨涵司法鉴定所对位于昆明市五华区黑林铺街道XX第八居民小组174号宅基地建房房地产市场价值进行评估，该房市场价值评定为：总价值142.36万元。其中增建活动板房总价值为3.16万元。

另查明，原告吴X、杨X某、吴X某为昆明市五华区黑林铺街道XX村民，被告赵XX为沙朗乡陡坡社区居委会西XX村民，被告冯XX为贵州省习水县户籍。

本院认为,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。根据上述我国土地管理法的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，两被告并非海源社区居委会龙院村第八居民小组成员，原、被告于2009年签订的“宅基地使用权及房屋所有权出让协议”，违反了我国土地管理法的禁止性规定，应认定为无效。根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告要求返还涉案房屋的诉讼请求，本院确认由被告在原告履行完毕（2017）云0102民初13602号案件确定的支付义务后二十日内向原告返还涉案房屋。因原告将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，对合同无效存在主要过错，本院根据本案案情，确定由原告承担本案案件受理费9797元，由被告承担1089元。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：

一、原告吴X、杨X某、吴X某与被告冯XX、赵XX于2009年2月24日签订的宅基地使用权及房屋所有权出让协议无效。

二、由被告冯XX、赵XX在原告吴X、杨X某、吴X某履行完（2017）云0102民初13602号民事判决书所确定的全部义务后二十日内向原告返还位于昆明市五华区黑林铺街道XX第八居民小组占地100平米的宅基地使用权及建筑在该宅基地上的房屋。

案件受理费人民币10886元由原告承担9797元由被告承担1089元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

审　判　长　　吴　慧

人民陪审员　　雷辉美

人民陪审员　　钱志红

二〇一八年八月一日

法官助理李媛媛

书记员王XX