青岛XX公司、青岛XX食品有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省胶州市人民法院

民 事 判 决 书

原告：青岛XX公司，住所地山东省青岛市城阳区长城南XX535户，统一社会信用代码9137XXXX4719459Q。

法定代表人：苟XX，总经理。

委托诉讼代理人：李晓爽，山东XX律师。

委托诉讼代理人：吴XX，山东XX律师。

被告：青岛XX公司，住所地山东省胶州市胶州XX，统一社会信用代码9137XXXX02662354。

法定代表人：高XX，经理。

委托诉讼代理人：孙X，男，1976年9月8日生，汉族，住山东省胶州市，系被告公司法务经理。

原告青岛XX公司与被告青岛XX公司租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告青岛XX公司的委托诉讼代理人李晓爽，被告青岛XX公司的委托诉讼代理人孙X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告青岛XX公司（以下简称XX公司）XX本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租赁费113763.89元（409550元／36个月×10个月）。2.被告支付原告拆迁补助费72000元（40元／平方米×1800平方米）。3.被告支付原告停产停业损失补偿费XXX元（600元／平方米×1800平方米）。4.被告承担本案诉讼费用，合计：XXX.89元。事实与理由：2018年6月15日原被告签订了《工厂租赁合作合同》，合同约定，原告租赁被告位于青岛胶州市胶州××工业园××路××号厂房，租赁期限为：2018年6月15日至2023年6月14日，租赁期5年，厂房面积1800平方米。合同第三条租金及保证金支付方式条款约定：由原告对被告厂房的制冷系统进行氨改氟改造，投资投建总费用35万元人民币以上，且由原告投资3.5万元新增加250千瓦变压器1台。双方约定上述投资抵消3年租赁费。上述改造原告实际支出款项为409550元，根据双方约定折抵3年房租。2020年8月，因政府征收土地，涉案厂房系拆迁范围内，需按要求进行拆迁，相关部门已将拆迁款，包括安置费、地上建筑物评估价值、停产补偿、搬家费等支付给被告。根据合同第六条租赁期间其他有关规定第3条，发生拆迁导致合同无法履行的，双方协商，被告按租赁期限内原告投入的设备设施等费用给予经济补偿。但原告配合腾房后，被告未支付任何补偿，经原告多次沟通无果，无奈特XX贵院提起诉讼，望法院依法判如所请。

被告青岛XX公司（以下简称XX公司）辩称，原告无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

一、2015年7月1日，XX公司作为出租方，XX公司作为承租方（授权青岛XX公司，以下简称XX公司）签订了《工厂租赁合作合同》（以下简称2015年租赁合同），该合同中约定：“一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房坐落在青岛胶州市胶州××工业园××路××号，租赁建筑面积为5387.31平方米。厂房类型为标准化生产车间，钢架结构。平面图参见附件。相关基础厂房：东车XX、北车间、西办公楼区域。相关设备设施：甲方提供现有车间加工设备设施及工器具，其他生产所需设备由乙方根据情况自行采购。配有独立制冷机房、符合乙方独立使用的标准配电室并能按国家峰XX实时电价单独计量计费、符合国家环保标准的排污处理系统、公用符合国家标准的配套锅炉蒸汽等设施并能单独计量计费、符合食品加工工厂饮用标准的水源并能单独计量计费使用、配套职工食堂，洗衣房、宿舍多间等设施。二、厂房租赁及合作期限：1、厂房租赁自2015年7月1日起，至2023年6月30日止，租赁期8年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，XX甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金及保证金支付方式：乙方应于6月30日前XX甲方支付租赁”。

二、2018年6月15日，XX公司作为出租方，XX公司作为承租方（授权青岛XX公司）签订了《工厂租赁合作合同》（以下简称2018年租赁合同），该合同中约定：“一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房坐落在青岛胶州市胶州××工业园××路××号，租赁建筑面积为1800平方米。厂房类型为标准化生产车间，钢架结构。平面图参见附件。相关基础厂房：冷藏库2个，面积416平方米；速冻间1个，面积40平方米；保鲜库2个，面积80平方米；车间1个，面积827平方米，物料仓库两间；东XX6间、化验室1间。相关设备设施：隧道式单冻机1台，制冰机1台，甲方提供现有车间生产加工设备设施及工器具，其他生产所需设备由乙方根据情况自行采购。配有独立制冷机房、符合乙方独立使用的标准配电室并能按国家峰XX实时电价单独计量计费、符合国家环保标准的排污处理系统、公用符合国家标准的配套锅炉蒸汽等设施并能单独计量计费、符合食品加工工厂饮用标准的水源并能单独计量计费使用、配套职工食堂，洗衣房、宿舍4间等设施。二、厂房租赁及合作期限：1、厂房租赁自2018年6月15日起，至2023年6月14日止，租赁期5年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，XX甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金及保证金支付方式：1、甲、乙双方战略合作的约定，乙方在原有厂房冷冻设备设施的基础上，对制冷系统进行氨改氟改造，投资投建总费用35万元人民币以上。在现有基础上，保留并报停现有800千瓦变压器设备，由乙方投资3.5万元新增加250千瓦变压器1台，以便适应乙方独立使用，由甲方协助联系国家电业部门办理相关手续。上述设备设施的投资抵消3年租赁费。自第4年起，租赁费为18万人民币／年，合同期间乙方除按期缴纳合同约定的租赁费用外，不再支付甲方任何土地税和房产税等费用。……五、厂房使用要求及双方权限界定：1.因青岛XX公司注册地为青岛市城阳区，为便于尽快开展合作业务，特将该区市新注册于青岛XX公司名下的青岛XX公司确定为租赁车间公司名称，并由乙方独立办理生产许可证等相关证件，甲方全力配合协助办理。注册后的新公司享有青岛XX公司同等权利及义务。3、为利于甲方后续资产利益，由双方同指定的专业制冷施工青岛XX公司签订经甲乙双方认同的改造施工合同，由乙方全部履行施工合同条款的付款条约，双方共同监督合同条款中各项施工质量。……六、租赁期间其他有关约定：……3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，甲乙双方进行友好协商，甲方按租赁期限内乙方所投入的设各设施等费用，按实际情况双方协商给予经济补偿，之后双方互不承担责任。4、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。5、租赁期满后，乙方期初投入的基础制冷设备设施、250千瓦变压器设备归甲方所有，并符合正常使用状态”。

三、2018年5月12日，青岛XX公司（以下简称XX公司）作为甲方，青岛XX公司作为乙方签订了《冷库及速冻间安装合同》及报价清单，合同约定：工程地点在胶州云溪八路；工程质量目标为确保验收达到验收优良标准，冷库正常运行三年；2018年5月12日开始备货，2018年8月1日全面完工；本工程合同总价为52万元，签订合同时预付10万元，待发货前付10万元，安装完毕6个月内付10万元，剩余尾款22万元于2021年5月21日前付清。

被告对该合同、报价清单上的盖章时间进行司法鉴定，认为上述证据是2022年为了本案所制作的证据。后因被告没有及时缴纳鉴定费用，该鉴定申请被退回。被告辩称，鉴定机构发的缴费说明中，包含缴纳鉴定费和原告提交合格的检材，我们和鉴定机构有电话录音，说的很明确，待原告提交合格的检材后联系我们缴费，鉴定机构多次联系原告，原告拒绝提供，该退回原告应承担部分责任，有与鉴定机构的录音。被告在限定的期限内未提交证据。

XX公司通过XX公司的股东杨春梅、XX公司的法定代表人苟XX、青岛XX公司、XX公司、等XX青岛XX公司的法定代表人为任磊支付了346800元。

青岛XX公司于2021年3月30日出具付款说明一份，载明：2018年12月14日至2021年3月23日，该公司支付宝账户XX任磊支付宝账户共付款142800元，系该公司代XX公司支付的冷冻及速冻间安装工程的合同款项。

青岛XX公司于2020年8月17日出具情况说明一份，载明：2018年5月12日，XX公司与该公司签订合同约定该公司为其安装冷库，该公司指定法定代表人任磊以其中国XX银行账户、微信账号、支付宝账号为该合同款项的收款账户。

四、2018年7月4日，XX公司作为甲方，青岛XX公司作为乙方签订了《供货合同》，合同约定：琦融公司原800KVA变压器减容至250KVA变压器，由青岛XX公司承办。数量及价款为35750元，苟XX在甲方委托代理人处签字。在合同中开户行处写明：于2018年7月5日汇入。

XX公司的法定代表人苟XX名下中国XX银行个人活期账户交易明细显示：2018年7月5日XX李XX转账35750元，附言：变压器款。

五、2020年4月1日，XX公司作为乙方，青岛大沽河省级生态旅游度假区管理委员会作为甲方，青岛XX公司作为丙方，签订了《协议书》一份，协议书中约定：乙方房屋坐落在胶州市胶州××工业园××期，合法房屋建筑面积7637.21平方米（具体以房屋不动产登记为准），无证房屋建筑面积1573.61平方米，国有工业出让土地10061.7平方米（合15.09亩），最终选择的补偿方式为货币307XXXX7107元；乙方须在本协议签订当日XX甲方提供下列证件原件：被搬迁房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规划许可证、被搬迁人企业法定代表人身份证复印件、工商营业执照复印件等。该搬迁补偿款结算表中列明：搬迁补助费（合法）的单价是40元每平方米，数额是7637.21平方米，金额是305488.40元；搬迁补助费（无证）的单价是30元每平方米，数额是1573.61平方米，金额是47208.30元；停产、停业损失补偿款（合法）的单价是600元每平方米，数额是7637.21平方米，金额是XXX元；停产、停业损失补偿款（无证）的单价是300元每平方米，数额是1573.61平方米，金额是472083元。

六、关于租赁合同的履行情况

原告认为，不认可2015年租赁合同且没有实际履行，原、被告双方之间只存在2018年租赁合同。原告是从2018年6月份搬进去，从2020年8月搬走的，涉案房屋是2020年9月份拆除的。

2022年1月6日，XX公司起诉XX公司，要求确认双方于2015年签订的房屋租赁合同真实有效，本院以(2021)鲁0281民初12719号民事判决书判决确认XX公司与XX公司2015年7月1日签订的租赁合同有效。

被告认可2018年租赁合同是双方签订的，被告公司存在员工职务侵占的问题，当时公章在工作人员手中，2018年租赁合同实际签订后并没有实际履行，公安已经刑事立案了，被告已在胶州法院重新提起解除该合同的诉讼请求，当时合同签订后。过了没几天，原告说资金不到位，不能履行合同，当时就已经通知原告双方解除合同，针对上述抗辩意见，被告未提交证据予以证明。被告对厂房的拆迁具体时间在限定的期限内未提交书面落实意见。

原告提交原告搬入涉案厂房时的视频资料及照片的光盘一张，并当庭出示原始载体，证明2018年6月15日，原告按照工厂租赁合作合同约定，搬入涉案厂房，履行了合同内容；提交原告缴纳涉案租赁场地水费的发票一宗（自2019年5月15日起至2020年7月31日），虽然是藤XX公司缴费的，但原告与藤XX公司是关联公司，法定代表人是同一人，证明涉案租赁厂房是原告在使用。

被告对原告提交的上述证据发表如下质证意见：对视频资料和照片的真实性不予认可，照片和视频均体现不出与原告有关系，厂名也是原告的，并没有被告的，不符合常理，被告的注册地址是胶州市胶州××工业园××号路，而原告手机显示的是云溪，地址不符，假如是真实的，其履行的也是2015年租赁合同，该合同至今没有解除；对发票真实性无异议，但是名称为藤XX公司，与原告没有关系，不能证明系履行本合同所发生的费用，也不能证明合同目的。双方实际履行的是2015年租赁合同，租赁期限是从2015年7月1日至2023年6月30日，合同签订后，原告并未搬进任何物品，但是被告一直将涉案合同所涉及的厂房交付给原告使用。原告始终未在涉案厂房上加盖冷库、变压器、和防水。最早开票日期是2019年5月15日，与签订本案合同的时间不一致。

七、2021年3月29日，藤XX公司起诉XX公司房屋租赁纠纷，经审理，后本院以(2021)鲁0281民初3750号民事裁定书，该裁定中认定青岛XX公司与青岛XX公司系委托代理关系，因青岛XX公司不是适格主体裁定驳回青岛XX公司的诉讼请求。该案审理过程中，青岛XX公司出示了上述《租赁合同》《防水合同》《变压器供货合同》《冷库及速冻间安装合同》、转账记录、付款说明等原件，上述证据被告XX公司的委托诉讼代理人孙X在该案中均已质证。

2022年8月2日，XX公司起诉XX公司，要求解除双方2018年6月签订的房屋租赁合同。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原、被告双方之间签订了两份租赁合同，一份是2015年租赁合同，一份是2018年租赁合同，经核对内容可以看出，该两份租赁合同中的租赁物不是完全重合。原告主张，履行的是2018年租赁合同，提交的视频资料及照片光盘、《变压器供货合同》《冷库及速冻间安装合同》、转账记录、付款说明、水费发票等证据，与2018年租赁合同中的内容可以对应，足以证明原、被告履行的是2018年租赁合同。被告辩称，双方履行的是2015年租赁合同，2018年租赁合同已经通知解除，未提交证据，故对该抗辩意见，本院不予支持。原、被告签订的2018年租赁合同中约定了租赁时间、租金交付、违约责任等，系双方真实意思表示，为有效合同，原、被告均应按照合同约定履行义务。依据该合同的约定“甲、乙双方战略合作的约定，乙方在原有厂房冷冻设备设施的基础上，对制冷系统进行氨改氟改造，投资投建总费用35万元人民币以上。在现有基础上，保留并报停现有800千瓦变压器设备，由乙方投资3.5万元新增加250千瓦变压器1台，以便适应乙方独立使用，由甲方协助联系国家电业部门办理相关手续。上述设备设施的投资抵消3年租赁费。自第4年起，租赁费为18万人民币/年，合同期间乙方除按期缴纳合同约定的租赁费用外，不再支付甲方任何土地税和房产税等费用”，结合原告提交的《变压器供货合同》《冷库及速冻间安装合同》、转账记录、付款说明等证据，可以证明原告因对制冷系统进行改造支出346800元，因变压器改造支出35750元，合计382550元。该投资款抵消3年租赁费。原告主张其使用涉案租赁物至2020年8月计26个月，有水费发票为证，被告对该时间不认可，但未提交相反证据予以反驳，故被告应返还原告租赁费106263.89元（382550÷36×10）。

2018年租赁合同约定“租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，甲乙双方进行友好协商，甲方按租赁期限内乙方所投入的设备设施等费用，按实际情况双方协商给予经济补偿，之后双方互不承担责任”，依据2018年租赁合同，原告承租了被告的1800平方米的建筑面积，且搬迁发生在租赁期内，结合搬迁协议书中确定“合法房屋建筑面积7637.21平方米（具体以房屋不动产登记为准），无证房屋建筑面积1573.61平方米”，搬迁补偿款结算表中“搬迁补助费（合法）的单价是40元每平方米，数额是7637.21平方米；搬迁补助费（无证）的单价是30元每平方米，数额是1573.61平方米；停产、停业损失补偿款（合法）的单价是600元每平方米，数额是7637.21平方米；停产、停业损失补偿款（无证）的单价是300元每平方米，数额是1573.61平方米”的内容，原告未提交证据证明其承租的1800平方米是有证建筑，故本院酌定被告应支付原告搬迁补助费56263.90元(30元/平方米×1573.61平方米＋40元/平方米×226.39平方米)、停产停业损失补偿费303958.50元【(300元/平方米×1573.61平方米＋600元/平方米×226.39平方米)÷2】。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，之规定，判决如下：

一、被告青岛XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告青岛XX公司租赁费106263.89元。

二、被告青岛XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛XX公司搬迁补助费56263.90元。

三、被告青岛XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛XX公司停产停业损失补偿费303958.50元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16192元，由原告预交，由原告负担7894元，由被告负担8298元。被告负担部分应在本判决生效之日起十日内支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内XX本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，XX山东省青岛市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员　　臧辉艳

二〇二二年十一月二日

书记员　　董XX