合同纠纷

天津市西青区人民法院

民事判决书

（2017）津0111民初8580号

原告：柳XX

委托诉讼代理人：张钰恒，天津XX律师。

委托诉讼代理人：李XX，天津XX律师。

被告：杨XX

委托诉讼代理人：李XX，天津XX律师。

委托诉讼代理人：李XX，天津XX律师。

原告柳XX与被告杨XX合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张钰恒，被告委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告柳XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告未履行的合同款12万元；2.判令解除双方签订的《房屋租赁协议》，由被告向原告支付20万元违约金；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2016年11月5日签订合同，合同约定由原告租用被告使用的位于天津市西青区的店面经营汽车美容保养业务，租赁期限自2016年11月5日起至2019年9月30日止。双方还约定被告将其店面所有设备及物品转让给原告，转让金额为20万元，被告先前在此店面经营期间产生的未服务完毕的15万元会员费，被告将用其设备折抵12万元支付给原告，由原告继受被告未完成的会员服务。双方另约定合同违约金20万元。合同签订后，原告向被告依约支付了各种费用，并在店面中合法经营。被告一直未依约向原告交付折抵会员费的设备，也未向原告支付折抵的费用。2017年9月底，因被告的原因导致原告已无法在该店面继续经营，合同无法履行，被告构成根本违约。原告为维护自身的合法权益，请求人民法院判如所请。

被告杨XX辩称，不同意原告的诉讼请求，被告已经依法履行了所有《转让协议》的义务，原告实际经营很长时间，解除《转让协议》没有法律依据。原告将拖欠的房租、水电费及2016年拖欠的采暖费补齐后，同意解除《房屋租赁协议》。原告依据《房屋租赁协议》主张违约金没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2016年11月5日，原告柳XX与被告杨XX分别签订《转让协议》和《房屋租赁协议》。

《转让协议》内容为：甲方（即本案被告）自愿将其经营的天津市西青区尚轩汽车美容服务中XX的所有设备及物品转让给乙方（即本案原告），转让金额为20万元。甲方应将转让的设备、物品及人员在甲乙双方另行签订的房屋转租协议生效日一并交付给乙方，设备、物品清单由甲乙双方在交接时查验。甲方经营期间聘用的工作人员，由乙方继续聘用。甲方成立的天津市西青区尚轩汽车美容服务中XX继续保留，该公司经营期间产生的债权债务与乙方无关；乙方在天津市西青区经营天津XX公司；天津XX公司与天津市西青区尚轩汽车美容服务中XX没有任何关系。甲方经营天津市西青区尚轩汽车美容服务中XX期间办理的会员费金额为15万元整。经甲乙协商，甲方用其设备折抵12万元补偿乙方，乙方以天津XX公司的名义为会员提供服务。《转让协议》违约责任约定，甲方与天津市西青区房屋所有人签订的租赁合同解除，导致乙方无法继续经营的，需向乙方支付违约金20万元，如违约金不足以赔偿乙方的全部损失，以乙方的实际损失为赔偿标准。原告于2016年10月23日向被告杨XX支付《转让协议》的定金2万元；2016年11月5日，原告柳XX向被告杨XX账户汇款26万元。上述2万元定金及26万元中的18万元，共计20万元为《转让协议》的转让金。余款8万元中有7.5万元为2016年11月5日至2017年2月5日三个月的房租（房租每月2.5万元），余款5000元为被告尚轩汽车美容服务中心原员工的住宿费。被告无异议。

原告主张被告未按照《转让协议》的约定向原告交付12万元的设备。被告主张已经向原告交付了该12万元的设备，就设备交付一节，原、被告双方均未举证证实。

原告提交其经营期间网络系统导出的经营管理记录，证明被告尚未服务的所有会员余额为187008.9元，原告已经按《转让协议》的约定，为其继受被告原有的会员提供车辆维修、美容105850.06元的服务。被告认为原告提供的根据XX系统导出的数据，双方在盘点交接的时候已经对相关的数据予以确认，原告作为接收方应当按约定履行后续的服务义务。

《房屋租赁协议》内容为：甲方将承租的坐落于天津市西青区全部转租给乙方，该房屋建筑面积450平方米，房屋性质为农村小产权房。租期自2016年11月5日至2019年9月30日，甲方于2016年11月5日前向乙方交付该房屋。甲乙双方签订的租赁协议期限届满，乙方可以续租，为使乙方能够连续承租该房屋，需甲方在其与房屋所有人签订的本合同期限届满前15天签订续租合同。该房屋年租金30万元，租金每三个月支付一次。有下列情形之一的，甲方需向乙方支付违约金20万元：1、如甲方与房屋所有人签订的租赁合同解除，房屋所有人收回房屋的；2、乙方按时向甲方缴纳房屋租金，甲方不按时向房屋所有人缴纳租金的；3、乙方承租期间有人恶意扰乱，使得乙方无法正常经营的；

原告柳XX提交其女友王XX与被告杨XX的微信记录及录音、照片、证人证言主张2017年新年前后，被告杨XX与原告协商，被告杨XX自行占用二楼经营REMTBU隐形车衣（车膜），双方约定自2017年2月5日开始，原告每月交纳的租金变更为20834元。2017年3月5日，原、被告再次协商，由被告将涉案房屋再行分租给案外人曹XX经营“XX汽车修理”，并自2017年3月5日开始，原告每月交纳的租金变更为17500元。被告无异议。原告提交录音一段及根据录音整理的文字材料，主张被告不欠原告水电费。被告无异议。

2017年3月2日，原告将2017年2月5日至2017年3月4日的租金20900元通过银行转帐给付被告；2017年3月31日原告给被告杨XX转账23000元，此款包括2017年3月5日至2017年4月4日的租金17500元及一卷车膜款5500元；原告于2017年5月4日向被告支付23000元，此款包括2017年4月5日至2017年5月4日的租金17500元及原告从被告处购买的一卷车膜款5500元；原告于2017年5月31日转帐给被告16100元，此款为2017年5月5日至2017年6月4日的租金17500元，扣除的1400元系被告杨XX给原告介绍的两个客户，两个客户的服务费直接打给了杨XX，被告通知原告从当月租金少交1400元，用于抵扣服务费；原告于2017年7月3日转帐给被告2017年6月5日至2017年7月4日的租金17500元；原告于2017年8月3日转帐给被告2017年7月5日至2017年8月4日的租金17500元；原告于2017年9月1日转帐给被告2017年8月5日至2017年9月4日的17500元。被告对原告交纳租金的金额没有异议。

2017年9月28日，原、被告及承租房屋权利人韩XX三方谈话后，原告被清走，韩XX收回房屋。被告认为原告拖欠被告房租，故被告未将房租交给韩XX，导致韩XX收回房屋。被告就原告拖欠其房租未举证证实。

另查，2014年10月1日，被告杨XX与案外人韩XX（即天津市西青区的原权利人）签订《房屋租赁合同》约定，案外人韩XX将位于大寺镇贾庄子村榆林下250平方米、楼上200平方米出租给被告杨XX，租期五年，自2014年11月1日至2019年9月30日止，年租金30万元，被告杨XX应在每年9月30日前交付当年的租金。

上述事实，有原告提供的书证、证人证言、视听资料及当事人当庭陈述等证据证明属实。

本院认为，原、被告于2016年11月5日签订的《转让协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。原、被告双方应按照合同的约定全面履行各自义务。本案中，原、被告签订《转让协议》后，原告已将转让价款20万元给付被告，被告无异议，本院予以确认。原告提供的证据证实被告尚未服务的会员余额为187008.9元，原、被告约定上述会员服务作价15万元，并由被告用12万元的设备折抵会员服务费将设备交付给原告，由原告继受服务。原告按《转让协议》约定的内容，为被告原西青区尚轩汽车美容服务中心的会员提供服务105850.06元，被告应当按照《转让协议》约定向被告交付价值12万元的设备，被告主张已向原告交付上述设备，未举证证实，本院不予采信。当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。原、被告双方在《转让协议》中，对于交付12万元设备的名称和数量未作出明确说明且庭审中无法达成协议，关于交付该12万元设备的合同条款不成立。结合原告已提供的会员服务及双方在《转让协议》中的约定，原告主张被告给付合同款12万元的诉讼请求，本院支持84680.5元（105850.06元/15万元*12万元）。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告出租的房屋系天津市西青区XX在农村集体土地上建造的房屋，未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故原、被告签订的《房屋租赁协议》应当依法认定为无效。故原告主张解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告依据无效的《房屋租赁协议》主张解约违约金20万元，没有法律依据，本院不予支持。被告认为原告拖欠其房租及取暖费，未举证证实，本院不予采信。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:

一、被告杨XX于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告柳XX未履行《转让协议》的合同款84680.5元；

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3050元，原告柳XX承担2243元，被告杨XX负担807元。保全费2120元全部由被告杨XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　任　义

二〇一八年五月××日

书记员　张继XX