案外人执行异议之诉

　　河北省邯郸市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2021)冀0X民终XX2号

　　上诉人(原审原告、案外人)：崔XX(曾用名崔XX)，男，1XXX年X月2X日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。

　　委托诉讼代理人：郑XX，北京XX律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：赵绍斐，河北XX律师。

　　被上诉人(原审被告、申请执行人)：邯郸市XX公司，住所地邯郸市丛台区XX。

　　法定代表人：薛XX，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：史X，河北XX律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：赵XX，河北XX律师事务所律师。

　　被上诉人(原审第三人、被执行人)：邯郸市XX公司，住所地邯郸市丛台区XX。

　　法定代表人：李XX，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：何X，河北XX(邯郸)律师事务所律师。

　　上诉人崔XX因与被上诉人邯郸市XX公司(以下简称XX公司)、邯郸市XX公司(以下简称XX公司)案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院(2020)冀0X0X民初XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔XX委托代理人郑XX、赵绍斐，被上诉人XX公司委托诉讼代理人史X、赵XX，XX公司委托诉讼代理人何X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　崔XX上诉请求：1、撤销原判，依法改判不得执行邯郸市丛台区门市的执行，并确认该房产归上诉人所有;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是XX公司并非房地产开发企业，其出售的房屋属于公司的私有财产，是普通的房屋买卖，不适用商品房买卖解释的规定，一审判决认定上诉人与XX公司签订的书面买卖合同无效，系适用法律错误;二是上诉人在法院查封之前已合法占有该不动产，一审判决未对合法占有时间作出认定;三是上诉人已支付全部2X02XXX元价款，一审判决也予以认定;四是非因买受人原因未办理过户登记，上诉人多次找XX公司要求其配合办理过户，但其不予配合，后该公司办公人员无法找到，且房产已被法院查封，故非自身原因;五是超标的执行，查封共计X0X平方米的房产，但公告的共计1X00余平方米，价值远超执行标的。

　　XX公司辩称，一是因上诉人与XX公司(原XX公司)的《邯郸市市区集资建房买卖契约》未载明土地使用权的取得方式，不符合城市房地产管理法第X1条的规定，且其没有购买集资房的主体资格，不属于执行异议复议规定的合法有效的书面买卖合同;二是无证据表明上诉人已缴纳全部购房款，对于大额资金交易，应提供其他证据佐证，虽提供收据，但未得到XX公司认可，其提交司法会计鉴定也与XX公司无关;三是上诉人一审时称抢占了房屋，现有称通过物业移交，前后矛盾。竣工验收时间为200X年1月2X日，无证据证明交付答辩人合法占有的具体时间，需提供其他证据佐证，且不应后经验收而改变抢占的合法性;四是无证据证明上诉人实施了请求出卖人办理过户登记等积极行为，不能认定其非因自身原因未办理过户登记;五是因房屋初始登记在XX公司名下，不能确认归上诉人所有。

　　XX公司辩称，同XX公司答辩意见。

　　崔XX向一审法院起诉请求：1、立即停止(201X)冀0X0X执XXX号执行案件中位于邯郸市丛台区门市的执行，并确认该房产归原告所有;2、本案诉讼费由被告承担。

　　一审法院认定事实：XX公司与XX公司建设工程施工合同纠纷一案，我院受理后，于201X年X月1X日作出(200X)丛民初字第XXX号民事判决书，宣判后，XX公司不服，向市中院提起上诉。201X年X月2X日，市中院作出(201X)邯市民三终字第XX号民事裁定书，裁定“撤销本院(200X)丛民初字第XXX号民事判决，将本案发回重审”。我院重审期间，追加XX公司为该案的共同被告，追加邯郸市XX公司(以下简称XX公司)为该案的第三人，于201X年12月11日作出(200X)丛民初字第XXX号民事判决书，判决：“一、限被告XX公司于本判决生效之日起十日内给付原告XX公司工程欠款XXXXXXX.1X元，并自200X年1月2X日起至该工程欠款清偿完毕之日止按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利息向原告支付利息。二、驳回原告XX公司的其他诉讼请求。三、驳回被告XX公司对原告XX公司的反诉请求”。宣判后，XX公司不服，向市中院提起上诉。201X年1X月2X日，市中院作出(201X)冀0X民终2XXX号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。201X年2月2X日，该案进入执行程序，案号为(201X)冀0X0X执XXX号。在审理过程中，自200X年12月11日开始，我院一直对XX公司位于邯郸市向南X0米，从西向东1X.X米共计X0X平方米的房产进行查封，目前已经续查封到202X年X月1日。崔XX于2020年X月2X日提出执行异议，请求法院立即解除对邯郸市丛台区XX大街与XX路东南角一层1号房产(其中包含异议人的XX北大街X0X、X0X、X1X号门市)的查封、拍卖等执行措施。本院于2020年X月1X日作出(2020)冀0X0X执异111号执行裁定书，驳回崔XX提出的异议。崔XX不服于2020年X月1X日诉至本院，提起执行异议之诉。

　　另查明，崔XX曾用名为崔XX。200X年2月1X日原告与XX公司签订了X份《邯郸市市区门市房买卖契约(二)》，崔XX购买位于邯郸市丛台区门市，购房款分别为12X0XX0元、XXXXXX元、X0XXXX元，全部购房款共计2X02XXX元，原告将上述房款以现金交付给第三人，第三人出具收款收据。后崔XX将上述涉案门市出租给陈X。

　　再查明，位于邯郸市丛台区房产登记在XX公司名下，XX公司整体改制为XX公司。

　　一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法审查原告就执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。虽然崔XX提供收款收据证明其已支付了购房款，但是否构成阻却执行，仍需审查是否符合另外三项条件。对第三人辩称未收到原告所谓的房款的理由，因原告提交有第三人签章的房款收款收据，且原告占有涉案房屋多年，第三人均未向其催收房款，不符合社会交易习惯，故对第三人该辩解理由，本院不予采信;对被告辩称原告在涉案房屋被查封前未与本案第三人签订合法有效的书面买卖合同的理由，经查，截至起诉之日涉案房屋仍未取得商品房预售许可证明，原告与第三人签订的涉案房屋买卖契约依法不属于合法有效的合同，故对被告该辩解意见，本院予以采信;对被告辩称原告未在查封前已合法占有涉案房屋的理由，经查，原告主张200X年1月即占有了涉案房屋，虽未明确具体占有时间，但被告及第三人均未提出反驳证据，由于涉案买卖契约因未取得商品房预售许可证明而无效，因此依法不能认定原告对涉案房屋的占有系合法占有，故对被告该辩解意见，本院予以采信;关于崔XX未能办理过户登记的问题，一般而言，买受人只要有向房屋登记机关递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定非因买受人自身原因导致。本案中由于涉案房屋未取得商品房预售许可证明且处于查封状态，不属于崔XX所能控制的原因而办理不能，不属于《规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。由此可见，原告的执行异议不符合《规定》第二十八条的规定，其不具有对抗司法执行的权利，对原告要求停止执行的诉请不予支持。对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉请，因涉案房屋初始登记在本案第三人名下，崔XX也未取得不动产权证书。根据物权变动的基本原则，对于原告崔XX提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，依法不能得到支持。

　　综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告崔XX的诉讼请求。案件受理费2XX20元，由原告崔XX负担。

　　二审期间，上诉人提交了丛台区政府办公室函、通知、单位购建住房审批表、涉案土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审批图纸、验收报告等证据，证明该项目系政府确定退路进场项目，系集资建房、手续齐全，无需商品房预售许可证;还提交了《邯郸市房屋产权登记备案通知书》、代存XX园款项说明一份、收据三份、城市XXX转账支票存根一份，证明XX园项目部向XX公司交付了热力费、物业专项维修费、办理大产权证款等费用XXXX01.12元，由于XX公司未办理房屋权属证书，导致至今未能办理过户手续，上诉人对此没有过错。XX公司质证认为，土地是划拨地，房产是职工集资房，上诉人不是XX公司职工，没有购房资格，买卖合同无效。备案通知书不能证明其证明目的，代存款项说明、收据的真实性有异议，转账存根不能证明是上诉人转的。XX公司质证认为，房产为职工福利性质，上诉人不是我单位职工，不具备主体资格，买卖合同无效，代存款项说明XX公司只是暂存义务，没有代缴义务，经办人常XX是常XX的弟弟。其他同XX公司质证意见。

　　上诉人还提交了邯会鉴字(200X)第01X号司法会计鉴定书，明细分类账、常XX银行流水X份，项目部房款收据1X份，维修基金收据X份，装修保证金和垃圾外运费收据X份，入住协议X份，证明足额交纳了房款，于200X年1月1X日合法占有涉案房产。XX公司质证认为，鉴定报告不是新证据，即使收到款项，也不是XX公司收到款项，且报告中有常XX收回投资的记载，不能证明支付了款项。大额现金支付购房款，无其他证据不能认定。入住协议和交房单是伪证，房屋验收是2X日，不可能是1月1X日交接。XX公司质证认为，同XX公司意见。另补充，相关账簿是XX公司的，报告中即作投资款，也作为购房款，为了规避支付工程款。收据是XX公司盖有空白章交给常XX，XX公司没收到购房款。XXX转账代缴费的票据我方需核实。

　　经审理查明，邯郸市200X年第六批建设项目投资计划包括XX园小区住宅楼及市场，是XX公司集资自筹方式建设的，通过招标由XX公司施工建设，其中部分工程由其他施工人完成。200X年12月22日，XX公司在向邯郸市建设局报的材料中反映，截止200X年1X月2X日，已达到竣工条件。甲方在没有验收的情况下，强行发放钥匙，安排住户入住。该公司要求甲方及时归还工程款，否则不予交工。后该项目于200X年1月2X日竣工验收。邯会鉴字(200X)第01X号司法会计鉴定书记载，XX公司于2002年X月开始运作XX公司XX园项目部，该项目资金在常XX、杜丙朝个人银行账户下。在该项目部会计现金日记账中，有收借常XX个人款、收陈X等X人房款不同内容的摘要。200X年1月X日、1X日、2X日，该项目部给崔XX共出具涉案房款收据1X份，合计2X02XXX元。同月1X日，还出具X份装修保证金和垃圾外运费收据、X份物业专项维修资金收据。200X年2月1X日，XX公司XX园项目部向XX公司交付了热力费、物业专项维修费、办理大产权证款等费用XXXX01.12元。200X年X月1X日，崔XX与陈X签订《门市租赁合同》，将涉案门市租给陈X使用。本院对一审查明的其他事实予以确认。

　　本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人符合前述情形的，其权利可以排除强制执行。本案中崔XX对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益及能否确认归其所有的问题，应从以下几个方面予以判断。

　　一、关于双方签订的《邯郸市市区门市房买卖契约(二)》是否合法有效的问题。

　　根据查明的事实，涉案房产属于集资建设，不属于一般商品房，而预售许可证系对商品房买卖合同效力性的要求，故无预售许可证并非认定本案合同无效的条件。另，对于XX公司和XX公司所提崔XX非单位职工，无购房资格，合同无效的意见，一是该契约并无仅职工才可购房的资格要求，二是购房价格也并非集资或合作建房成本价，而是契约约定的价格，现无证据证明双方签订的《邯郸市市区门市房买卖契约(二)》存在法律或行政法规明文规定无效的情形，故对前述意见不予采纳。

　　二、关于是否于查封前交付房屋的问题。

　　根据XX公司的反映材料可以看出，一是截止200X年1X月2X日，已达到竣工条件;二是XX公司存在着在验收前后交付房屋的行为。另外，结合维修基金收据X份，装修保证金和垃圾外运费收据X份、《门市租赁合同》等证据，可以认定XX公司于查封前交付了涉案房屋。

　　三、关于是否交付房款的问题。

　　根据邯会鉴字(200X)第01X号司法会计鉴定书，明细分类账、常XX银行流水X份，项目部房款收据1X份，XX公司出具的收据等，可以综合认定房款已交付。对于XX公司所提大额现金无其他证据不能认定及XX公司称没收到房款的意见，崔XX除有房款收据外，还有司法会计鉴定、明细分类账、银行流水等印证，且已交付房屋多年。另外，对大额现金收据进一步核查是为了防止出卖人和买受人串通，本案中，出卖人XX公司持不同意见，显然不存在串通的可能。对于XX公司称没收到房款的意见，因该公司项目部出具了相关收据，故该意见不能成立。

　　四、关于未办理过户登记是否存在过错的问题。

　　根据查明的事实，200X年2月1X日，XX公司XX园项目部向XX公司交付了热力费、物业专项维修费、办理大产权证款等费用XXXX01.12元，但XX公司未及时办理产权登记，涉案房产自200X年12月11日开始被查封，且XX公司已否认买卖合同，故认定上诉人未办理过户登记存在过错的依据不足。

　　五、关于能否确认涉案房产是否归上诉人所有的问题。

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。本案中，案涉房产尚未登记在上诉人名下，故对上诉人所提确认该房产归其所有的请求不予支持。

　　综上，崔XX的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院(2020)冀0X0X民初XXXX号民事判决;

　　二、不得执行邯郸市丛台区门市;

　　三、驳回崔XX的其他诉讼请求。

　　一审案件受理费2XX20元，二审案件受理费X0元，由XX公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　河北省邯郸市丛台区人民法院(201X)冀0X0X执异1XX号执行裁定于本判决生效时自动失效。

　　审判长　　张XX

　　审判员　　张XX

　　审判员　　米XX

　　二〇二一年四月十三日

　　书记员　　陈XX