房屋租赁合同纠纷，延X律师帮当事人维护财产权益。

　　王X与丁X房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

　　青海省西宁市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2017)青01民终531号

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：王X。

　　委托诉讼代理人：玄**，青海XX律师。

　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：丁X。

　　委托诉讼代理人：王XX，青海延辉律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：祁XX，青海延辉律师事务所律师。

　　上诉人王X因与上诉人丁X房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省A县人民法院(2015)大城民初字第116号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王X及其委托诉讼代理人玄**与上诉人丁X及其委诉讼托代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　王X上诉请求：撤销A县法院(2015)大城民初字第116号民事判决第一、二项，改判丁X赔偿王X全部房屋装修改造费用XXX.17元;维持原审判决第三项;判令丁X承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、上诉人在对承租房屋装修改造前征得了被上诉人的同意;2、双方签订租赁合同后，被上诉人没有将全部100间房屋交付给上诉人，违约在先，被上诉人依法应当承担全部赔偿责任。

　　丁X辩称，1、关于涉案房屋属于王X擅自装修并未经丁X同意，一审时向法院提交了A县人民法院(2014)大城民初字第157号判决、西宁市中级人民法院(2014)宁民三终字第377号民事判决和省高院判决，上述判决确认房租合同解除是王X违约导致，且装修过程王X未经丁X同意;2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》11条，装修费用应当由王X自行承担，请求二审驳回王X的上诉请求。

　　丁X上诉请求：撤销A县法院(2015)大城民初字第116号民事判决第一、二项，改判王X承担全部房屋装修改造费用XXX.17元，驳回王X的其他诉求，本案一、二审诉讼费用由王X承担。事实与理由：一审法院认定上诉人承担装修费40%的责任，属于认定事实不清，适用法律错误。被上诉人的装修行为并未得到上诉人同意;上诉人不是导致租赁合同解除的原因，不应承担次要责任;一审法院采信无效的鉴定报告属于认定事实错误。

　　王X答辩称，1、本案涉及房屋装修，丁X是知情的，其在现场亲自指挥施工，对于其他租户的协商腾退房屋丁X进行了协调;2、关于租赁合同解除原因，一审中丁X向一审法院提交了A县人民法院(2014)大城民初字第157号判决、西宁市中级人民法院(2014)宁民三终字第377号民事判决和省高院判决，判决确定合同被解除，但王X并未就此反诉，王X与丁X的房租纠纷较为复杂，涉案的医院房屋一部分属于王X从丁X手中购买，购买的部分未及时办理过户手续，故此，后王X另从丁X手中租赁100间房屋，但有些房屋由其他人租赁，故丁X存在违约行为;3、一审中王X委托司法鉴定，但现场勘验中丁X不配合，鉴定机构作出报告后丁X提出异议，虽鉴定报告期限为1年，但经合法调整鉴定期间止于2017.1月未超出鉴定期限，依据鉴定报告，丁X应当赔偿王X全部装修费用。

　　王X向一审法院起诉请求：1、依法判令丁X赔偿王X租赁房屋装修改造费186.79万元;2、丁X承担本案的诉讼费用。事实及理由：2012年5月14日，王X与丁X签订一份《房屋租赁合同》，丁X将位于A县城关镇东XX场院内房屋租赁给王X，约定每年租金为96000元，同年11月9日又签订了《房屋租赁协议补充协议》，将租金变为92160元。合同签订后，王X用租赁的房屋与从丁X手中购买的其他房产用于经营大通益康医院。丁X在2014年1月28日起诉王X要求终止《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议补充协议》，经A县人民法院一审判决后，由西宁市中级人民法院于2014年12月9日作出(2014)宁民三终字第377号民事判决书，判决解除双方之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议补充协议》。因王X在房屋租赁期间，在征得丁X同意的情况下，对租赁的房屋及益康医院整体进行了装修、装饰、改造和添附，总投资额达到1500万元。鉴于租赁合同现已被二审法院依法解除，承租房屋尚存有王X投入大量资金已形成附着装饰装修物，因合同解除，租赁房屋将被丁X收回，致王X丧失原物所有权而受到利益损害，丁X作为获益人没有对获得添附物付出等价赔偿，故王X依照法律的规定有权请求丁X赔偿租赁房屋装修改造损失。

　　丁X提起反诉请求：1、依法判令王X赔偿经济损失96000元;2、要求王X恢复房屋的原状，3、本案的本诉及反诉费用由王X承担。其理由为，2012年5月14日丁X与王X签订《房屋租赁合同书》，丁X将位于A县城关镇东XX场院内房屋租赁给王X，由于王X违约，该合同已由A县人民法院、西宁市中级人民法院生效判决判令解除。丁X收回房屋后，由于在合同存续期内，王X未经丁X同意，擅自对房屋进行装修及改造，基本改变原装修结构，致使消防不符合国家标准，丁X无法将该案房屋转租，致使丁X的合法权益受到侵害。请求依法判决支持丁X的各项反诉请求。

　　一审法院认定事实：2012年5月14日，丁X、王X经人介绍后认识，丁X将自己所有的坐落于城关镇综合批发市场的部分房屋卖给王X，将院内100间房屋租给王X使用，租赁期为16年，即2012年12月1日起至2028年12月1日止，双方并约定每年的租金为96000元，并约定了双方的权利义务。至2012年11月9日，双方又自愿协议的基础上达成了补充协议，此后双方因房屋租赁及买卖过户等问题产生纠纷，王X从丁X手中购买了部分房产，租赁了部分房屋开办了A县益康医院，并对购买和租赁的房屋进行相应的装修及改造。此前丁X在租赁给王X的房屋中经营自己的网吧，因改造的需要经催促后搬出。后王X在经营过程中因违反新农合医保的规定，相关部门于2013年取消了该医院新农合医疗机构的资格，并于2014年1月16日注销了A县益康医院《医疗机构执业许可证》。此后王X将该医院以托管方式交付给改名为A县华阳医院法定代表人宁XX经营。丁X、王X间因拖欠资金形成了纠纷而诉至法院，同时丁X并要求恢复原状，法院以(2014)大城民初字第157号判决，支持了丁X要求给付租金的请求，在恢复原状不可能的情况下同意保持现状，驳回了其他诉讼请求，因当事人不服上诉，(2014)宁民三终字第377号维持了原判，驳回了上诉。之后因纠纷A县华阳医院也无法正常经营而撤离。王X虽未移交租赁的房屋，但实际上已由丁X保管，王X于2015年2月14日向本院提起房屋租赁合同的诉讼，要求丁X给付房屋装修造成的损失XXX元，并承担诉讼费用。丁X于2015年12月15日提起了反诉请求，1、依法判令王X赔偿丁X经济损失96000元;2、要求王X恢复房屋原状;3、本案诉讼费用由王X承担。因王X的申请，本院征得双方当事人同意下对该案房屋的装修附和物的价值进行了鉴定，因鉴定结论中没有排除他人的财产而进行了调整，最终结论为一期改造面积为1095.3㎡，二期改造面积为622.44㎡，合计改造价格为XXX.42元，院内水泥地坪为609.13㎡，锅炉为5.5㎡，价格别为70945.98元和5526.75元。王X的诉讼请求因鉴定结论而进行了变更，丁X也要求给付两年租金192000元，但未向本庭缴纳增加部分的诉讼费用。

　　一审法院认为，本案争议的焦点第一是关于王X对租赁物进行装修是否征得丁X同意的问题。本案是房屋租赁合同，王X购买了丁X的部分房产，因经营医院需要又从丁X处租赁了一百间房屋，房屋租赁合同书签订后，开办医院的需要，王X就对房屋进行装修改造，当时丁X在租赁的房屋一楼中开办网吧，经装修需要催促后才搬出，在整体装修中对部分邻居丁X还进行了协调，王X提交的证据，2012年2月15日，丁X、柴XX及第三方装修老板赵XX鉴定的协议书可以佐证。再者丁X、王X签订的房屋租赁协议及补充协议中也可以看出王X购买和租赁房屋的目的是开办A县益康医院。补充协议中对综合市场东侧大门的安装，锅炉房东侧彩钢加工房，卖地板砖的租户等都是由丁X负责协调的，丁X是知情的。现在王X对租赁房屋进行装修未征得其同意的辩解理由不能成立。本案争议的焦点第二是青海大正资产评估所作出的鉴定报告能否作为证据使用的问题。本案中青海大正资产评估所于2015年4月15日接受本院的委托对涉案标的物的附和物的价值进行了评估，评估作出后在开庭中发现该报告没有剔出马XX、蒋XX两户的房产面积，要求鉴定部门剔出后重新作出，因案情复杂，鉴定师出差、住院等原因，鉴定书作出延长了些时日，但每次都与委托方取得了沟通联系，鉴定师马XX也参加了现场实地测量，因鉴定事项的需要，鉴定部门对王X租赁的丁X的房屋所投资改造及装修附着物工程量及造价进行了评估，并因案情的需要对部分装修附着物进行了明细及单例，本院认为鉴定部门对鉴定时限的延续，是评估报告作出补充说明后确定提出日期为2017年1月17日，自提交日期起一年内有效，该鉴定委托时征得了双方当事人的同意，鉴定过程中因案情所需进行了多次的明细和单例，委托方也知其原因，鉴定人因故虽第一次未去现场，但第二次出现场时对第一次的测量进行了复核认可，对此本院依法确认作为有效证据使用。该案争议的焦点第三是丁X要求赔偿经济损失96000元及要求恢复房屋原状的问题，庭审中丁X增加了诉讼请求，但未在法定期限内交纳相关的费用，丁X将自己的部分房屋卖给王X，把一百余间房屋租赁给王X，双方因房屋买卖的过户问题，房屋租金的给付问题等发生矛盾后丁X起诉至本院，法院于2014年10月9日解除了双方的房屋租赁协议，2014年法院审理时丁X表示恢复原状不可能的情况下，同意保持原状，最终驳回了恢复原状的请求。因矛盾双方虽未将租赁物进行交接，但丁X现在经营管理着该房屋，此案中丁X要求继续给付租赁费显然不当，对此请求本院不予支持。综上，丁X、王X于2012年10月9日解除了房屋租赁合同，合同解除确给王X造成了一定的经济损失，上述有效证据证明了装修装潢是征得了丁X同意的，对装修附着物应以《租赁合同》中确定的租赁物为准。对附着物价值青海XX于2017年1月17日确定的A县益康医院一期改造及装修827560.07元和二期改造及装饰装修486478.35元及锅炉房改造5526.75元，合计XXX.17元。王X主张的水泥地坪现查明还有其他人的权属，本案不作处理，当事人可另行主张权利，根据公平原则，王X没有及时交纳房租，私自转租房屋，是导致合同解除的主要原因。丁X没有将买卖的房屋权属及时过户给王X没有按补充协议协调好其他商户的搬迁，是导致房屋租赁合同被解除的次要原因，双方当事人均有责任。遂判决：丁X赔偿王X房屋装修改造费XXX.17元中的40%，即527826.07元，于本判决生效后30日内支付;驳回王X的其他诉讼请求;驳回丁X的反诉请求。

　　本院二审期间,当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实，本院予以确认。

　　二审中，双方当事人争议焦点为：承租人王X改造、装修房屋是否征得出租人丁X的同意，丁X是否存在违约行为，导致本案租赁合同被解除的原因何在;涉案司法鉴定评估报告程序是否合法，可否作为有效证据采信;本案的过错责任应如何承担。

　　第一、关于承租人王X改造、装修房屋是否征得出租人丁X的同意，丁X是否存在违约行为，导致合同被解除的原因何在问题。

　　本院认为，双方在租赁合同中约定的租赁期限为16年，交纳1年租金后，即通过诉讼解除了租赁合同，导致合同解除的原因为王X拖欠租金并私自转租房屋，其存在违约行为的事实已为生效判决所确认，本院应予认定;关于出租人丁X对王X装修之事是否知情一节，有证人证实，且《租赁合同》及《补充协议》明确了租赁后的用途是开医院，丁X当时在同一个市场经营网吧，其明知装修之事，并未提出异议，故其不知情的抗辩理由不能成立。王X关于丁X未交付部分租赁房屋，存在违约行为的上诉主张，因未提交有效证据，故不应支持。

　　第二，关于涉案司法鉴定评估报告程序是否合法，可否作为有效证据采信的问题。

　　本院认为，本案经两次鉴定，第一次因相关人员不配合，故鉴定结果存在相关数据不实的情况，第二次鉴定时，双方当事人及一审法院工作人员均出现场，经鉴定人员测量实际装修面积后作出鉴定结论，具备客观性，且对于丁X关于鉴定报告内容的质疑，鉴定人已出庭说明情况。鉴定结论认定的时效起算期间，符合本案实际，故涉案司法鉴定评估报告在程序上不存在违法之处，本院对其效力予以确认，该鉴定结论可以作为涉案房屋装修改造价值的认定依据。

　　第三，关于双方当事人如何承担责任的问题。

　　本院认为，据二审庭审查证，王X对租赁房屋出资装修改造的事实存在，且丁X对装修事宜知情。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，因本案属于承租人王X违约导致合同解除的情形，依据上述解释规定，对王X租赁期内装饰装修损失本应由其本人承担责任，但因其装修物已与原房屋形成附合，且已实际由丁X接收利用，故酌情由丁X承担王X房屋装修改造费XXX.17元中的30%的补偿责任，较为适宜。一审认定本案为双方违约导致合同解除，并由双方分担过错责任不当，存在适用法律错误的情形，二审应予纠正。

　　综上所述，上诉人王X的上诉理由无证据支持，应予驳回。上诉人丁X的上诉理由部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

　　一、维持青海省A县人民法院(2015)大城民初字第116号民事判决第二项、第三项即驳回上诉人王X的其他诉讼请求、驳回上诉人丁X反诉的全部诉讼请求;

　　二、变更青海省A县人民法院(2015)大城民初字第116号民事判决第一项为：上诉人丁X在本判决书生效后三十日内支付上诉人王X房屋装修改造费XXX.17元中30%的补偿款395869.55元。

　　二审案件诉讼费28940元，由上诉人丁X负担8682元、上诉人王X负担20258元，余款28940元退还上诉人丁X20258.退还上诉人王X8682元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　付XX

　　审判员　　柳XX

　　审判员　　马XX

　　二〇一七年五月十二日

　　书记员　　祁　X

　　附：本案所适用的法律条文

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

　　(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

　　(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

　　(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”