甘肃省XX市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2023）甘01民终6017号
上诉人（原审被告）：XX某某房地产开发有限公司，住所地甘肃省XX市XX新XX。
法定代表人：齐XX。
委托诉讼代理人：唐XX，甘肃XX律师。
委托诉讼代理人：宗XX，甘肃XX律师。
上诉人（原审第三人）：XXXX公司，住所地甘肃省XX新XX。
法定代表人：刘XX，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴XX，甘肃XX律师。
委托诉讼代理人：宋XX，甘肃XX律师。
被上诉人（原审原告）：吴XX，女，1972年8月6日出生，汉族，住甘肃省XX市XX县。
委托诉讼代理人：曹X，甘肃XX律师。
委托诉讼代理人：高X，甘肃XX律师。
被上诉人（原审第三人）：张XX，男，1989年4月10日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。现住甘肃省XX市安宁区。
原审第三人：刘XX，男，1992年7月20日出生，汉族，住甘肃省陇南市西和县。现住甘肃省XX市七里河区。
上诉人XX泰蕐某某有限公司（以下简称某某公司）、XXXX公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人吴XX、张XX原审第三人刘XX商品房销售合同纠纷一案，不服XX新XX人民法院（2022）甘0191民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
某某公司上诉请求：1.撤销原判第一项，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审费用均由吴XX承担。事实与理由：某甲公司虽然代理某某公司销售房屋，但某某公司并没有授权某甲公司向客户可以承诺“交3万抵5万”的购房优惠。即使某甲公司以某某公司的名义向客户做出此类购房优惠承诺，也属无权代理。吴XX提交的“交3万抵5万”的优惠券及收款凭证上没有任何某某公司的信息，也没有其他证据能够证明其有理由相信某甲公司向其承诺的“交3万抵5万”的购房优惠是某甲公司代理某某公司作出的交易行为，即没有理由能够使吴XX相信与其交易的向对方是某某公司。对于某甲公司向客户做出的承诺“交3万抵5万”的购房优惠并收取钱款的行为，某某公司自始至终都没有追认。因此本案不适用《民法典》第一百七十二条之规定。本案中，某甲公司向吴XX做出的承诺“交3万抵5万”的购房优惠行为并非以某某公司的名义与吴XX进行交易，也没有代理某某公司与吴XX进行交易的意思表示。因此，某甲公司不是代理某某公司做出的代理行为，也没有任何证据能够证明使吴XX有理由相信与其交易的向对方是某某公司。因此，某某公司不是吴XX诉请退款的适格被告。作为交易当事方的吴XX应当理性谨慎的判断自己的交易行为，知晓自己交易行为的法律后果，而不能在时候无任何法律依据地要求某某公司对其不理性、不谨慎的交易行为承担法律责任。原审判决某某公司、某甲公司退还吴XX30000元购房款，又判决减半收取的案件受理费648元由某某公司负担明显不合理。
某甲公司辩称，某某公司明知且同意了某甲公司作为销售代理人员宣传甲方某某公司的优惠政策，并对另一合作销售方张XX收取30000元的行为予以认可，并减去优惠金额50000元后与吴XX成交。因此吴XX所交的30000元已实际在商品房买卖合同中予以优惠，该款项已实际进行了优惠，不予退还。张XX并非某甲公司的员工，其个人的收款行为在某某公司认可后，已经使客户享受到优惠，视为某某公司对张XX身份的认可。涉案的30000元款项某甲公司并未收取，无法承担退还责任。
吴XX辩称，首先，在案证据证实收取30000元系某某公司和某甲公司的合意行为，作为委托人的某某公司对于代理人因合意行为而实施的法律行为产生的法律后果承担责任。吴XX原审提交的案涉楼盘销售代理合同、某某公司书面授权的公司代表赵XX提供的说明、某甲公司法定代表人刘XX提供的说明、赵XX和刘XX的微信聊天记录等材料相互结合足以证实收取30000元团购金是某甲公司与某某公司授权代表赵XX合意的结果。作为委托人的某某公司对代理人某甲公司实施的民事法律行为承担法律责任毋庸置疑。其次，即使某某公司未授权某甲公司实施“交3万抵5万”的销售政策，但不可否认的是某某公司对某甲公司在售楼部内收取30000元团购金的行为知晓且放任，是有意为之。某某公司应当与某甲公司承担共同返还责任。吴XX办理所有购房手续时根本不知道有某甲公司的存在，售房部内并无某甲公司代理销售案涉房屋的任何说明和提示，吴XX是在三维时尚广场的售楼部，经工作人员的接待、介绍房源信息、销售政策后，决定购买涉案房屋，也是在三维时尚广场的售楼部工作人员的指引下在售房部完成了分别支付20000元定金和30000元团购金、签订购房协议的行为，吴XX购房的交易相对方只能是某某公司。退一步讲，某某公司即使没有授权某甲公司收取30000元，某某公司任由其销售代理商某甲公司在售楼部胡乱以未注册登记成立的公司出具收据的放任态度本身就是对某甲公司收取30000元团购金的一种认可，原审判决某某公司与某甲公司承担返还责任完全正确。再次，某某公司作为委托方，承担某甲公司销售代理行为产生的法律后果，这是法律的明确规定。原审判决根据查明的事实判决某某公司承担诉讼费并无不当。综上所述，虽然从形式上看30000元的团购金未进入某某公司账户，但吴XX是在某某公司设立的三维时尚广场售房部按照某某公司“交3万抵5万”的销售政策支付的30000元，在案证据亦能证实团购金的收取是某甲公司与某某公司双方合意的结果，某某公司作为委托方，不论是同意还是放任代理人某甲公司违规收取团购金，都应当与某甲公司共同承担返还责任。原审判决某某公司和某甲公司共同承担退还30000元事实清楚，某某公司的上诉理由不能成立，望二审法院裁定驳回某某公司的上诉、维持原判。
某甲公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回吴XX的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由吴XX、某某公司、张XX负担。事实与理由：首先，原审认定事实不清，证据不足。某甲公司并未收取吴XX的任何费用，某甲公司不应承担退款责任。2018年10月1日，某甲公司与某某公司签订《房地产项目销售代理合同》，约定由某甲公司对某某公司开发建设的三维时尚广场项目房屋进行销售。某甲公司根据某某公司的要求制定销售政策，并经双方确认后实施，其中包括“交3万抵5万”的团购活动，某某公司依据销售额给某甲公司支付代理佣金。2018年10月15日，吴XX经某甲公司沟通介绍与某某公司达成购房意向，同时吴XX自愿参加了“3万抵5万”的团购活动，即交纳30000元抵顶50000元房款。之后吴XX与某某公司签订了《三维广场购房协议书》，该协议中最终的单价和房屋总价是抵顶了50000元房款后的价格。某甲公司在介绍房屋时已将相关销售政策向吴XX解释清楚，随后吴XX想某某公司支付20000元。30000元经原审庭审查明，由张XX收取，收款单位是“XX新XX某某商贸有限公司”（以下简称某丙公司）。某甲公司并未收取吴XX的任何费用。某甲公司的业务仅限于向客户介绍房屋和相关销售政策，具体的合同签订、定金收取、购房款收取等均由某某公司负责。原审认定某甲公司承担退款责任于法无据，与事实不符。其次，张XX与某甲公司系合作关系，并非某甲公司员工，原审认定张XX不承担退款责任错误。某甲公司与某某公司签订《房地产项目销售代理合同》后，因宣传推广需要专业的策划团队，经某某公司经理赵XX介绍，某甲公司认识了张XX，三方达成合作关系，约定由张XX负责策划和实施三维时尚广场项目房屋的宣传推广业务。因此某甲公司与张XX系合作关系，张XX并非某甲公司的员工。张XX的报酬由某丁公司结算支付，通过5套房屋抵顶报酬。根据张XX原审中的陈述，2018年10月15日，吴XX支付的30000元房款抵扣券费用系张XX个人账户收取，该账户也由张XX控制。因此，原审在明知30000元由张XX收取的情况下，仍然认定某甲公司收取了吴XX的30000元团购费并要求某甲公司承担退款责任与事实不符。再次，吴XX要求退还30000元系不当得利纠纷，并非商品房买卖合同纠纷。本案中存在两个法律关系。一个是吴XX要求某丁公司支付迟延交房违约金，与其他当事人无关，系吴XX与某某公司之间的商品房买卖合同关系。另一个是吴XX要求某某公司、某甲公司、张XX、刘XX退还50000元，该款项系“交3万抵5万”的费用。吴XX认为除了其自行缴纳的20000元定金，政府已将剩余购房款519296元拨付给某丁公司，对于“交3万抵5万”并未在其与某某公司签订的《商品房买卖合同》中载明已扣除。既然吴XX认为该款项并非房款的组成部分并要求退还，应当以不当得利纠纷起诉。本案中两个法律关系请求权基础不同，不应当并案审理。
某某公司辩称，其答辩意见与其上诉状意见一致。
吴XX辩称，首先，虽然某丙公司是案涉30000元的名义收款人，但某丙公司并非是登记注册的实际存在的公司，吴XX提交的证据以及张XX的陈述相互结合足以证实某甲公司就是通过某丙公司收款的直接实际收款人和受益人，原审判决认定某甲公司为实际收款人并承担返还责任事实清楚，证据充分，某甲公司上诉理由不成立，应当依法予以驳回。第一，吴XX在支付20000元定金、购房抵用券性质的30000元、签订购房协议，直至政府相关部门介入处理涉案信访案件之前，并不知晓案涉房屋是某某公司委托某甲公司销售的，在吴XX的意识和认知中，某某公司是其购房过程中的唯一相对方，包括且不限于讲解销售政策、达成购房意向、收取20000元购房定金及30000元购房抵用券等等与购房有关的主体都是某某公司。第二，“交3万抵5万”是某甲公司和某某公司合意后实施的销售政策，三维时尚广场房屋的购房者无一例外都按要求在支付定金、签订协议的同时支付了“3万抵5万”购房抵用券的30000元，购房者不存在自愿参加或者不参加的选择问题，此节有张XX的原审庭审陈述予以证实。第三，某甲公司关于其没有收到30000元的上诉主张与其“根据某某公司的要求制定了3万抵5万等销售政策、并经某乙公司确认后实施”的上诉理由以及“购房协议中的最终的单价和房屋总价是抵顶了50000元的房款”的上诉理由自相矛盾，无法自圆其说，且与某甲公司提交的刘XX、赵XX于2018年11月12日共同签字的承诺书中载明的“该三万元统称渠道费，该三万元定金由我公司收取并用于奖励老带新、带客奖励及一些其他劳务支出”的内容相矛盾。某甲公司没有收到吴XX任何费用、吴XX支付的30000元已在最终确定的单价和房屋总价中抵顶的理由是推卸责任的虚假陈述。第四，在3万元购房抵用券收据上盖章的某丙公司是未经工商注册登记的公司，事实上并不存在。某甲公司是某某公司唯一授权的销售代理商，某甲公司提交的2018年11月12日的承诺书、某某公司在相关政府部门处理涉案信访事件时出具的报告等证据材料以及张XX原审庭审陈述相互印证，足以说明某甲公司是30000元的直接实际收款人。综上，原审判决认定某甲公司为案涉30000元的实际收款人并承担返还责任事实清楚，证据充分。其次，某甲公司与张XX系合作关系还是公司与员工的关系，吴XX无从知晓，且某甲公司亦未提交任何证据。但不论二者是何种关系，某甲公司以“房屋抵佣金”方式获取的11套房屋中6套网签于刘XX名下，5套网签于张XX名下，是某甲公司、刘XX、张XX都无法否认的客观事实。不论某甲公司与张XX是何种关系、有何种约定都不影响某甲公司、刘XX、张XX作为实际受益人应承担的返还责任。再次，吴XX请求退还50000元和请求某某公司支付违约金的诉讼请求均是在购买案涉房屋的同一法律关系的基础上提出的，完全是同一个诉，某甲公司主张退还50000元系不当得利的理解错误。
张XX一并辩称，第一，张XX在原审庭审中陈述的“30000元房款抵扣券费用由本人收取”与事实不符。之所以在原审中承认此30000元由本人尾号9852的中国XX银行卡账户收取是基于原审期间，吴XX在原审庭审中陈述此费用进入张XX账户而将张XX作为第三被告。张XX98**的中国XX银行卡账户确实收取过其他客户30000元购房抵用券的费用，且原审庭审时间距离此费用收取时间较长，所以本人在原审庭审中默认此费用进入了本人账户。实际情况是，原审庭审结束后本人仔细翻看庭审记录以及和吴XX律师核对，发现此费用进入了一个叫“Ｇｉｎ”的微信账户中。本人反复核对确认，此微信账户为刘XX爱人耿X的微信账户，耿X也是实际收取此30000元购房抵用券费用并开具发票签字的人。第二，某甲公司陈述在耿X开具的收据上面印有“XX新XX某某商贸有限公司”的公章。实际情况是，此公司并非本人张XX注册，也并非由本人持有和使用，公司注册人以及公章刻制人为刘XX，公司的注册电话为刘XX的手机号码，公章使用人为刘XX爱人耿X。第三，某甲公司在上诉状中陈述其与张XX的认识是经由赵XX介绍，此表述完全与事实不符。本人与赵XX认识是在2018年9月底，且是由刘XX引荐认识。本人与刘XX认识至少是在2016年之前。本人与刘XX曾经同为XX新XX某某置业有限公司营销部员工，刘XX完全罔顾事实编造虚假信息。第四，某甲公司陈述在某某公司、某甲公司、张XX三方合作基础上由张XX方策划和实施三维时尚广场的项目营销宣传推广业务，该陈述完全系编造。实际情况是所有营销推广计划和方案都是在刘XX的亲自主导和确定下实施。第五，某甲公司在上诉状中陈述张XX的报酬由某某公司结算支付、通过5套房屋抵顶报酬，从而体现XX泰华、XXX、张XX三者之间是合作关系，该陈述与事实不符。实际情况是某甲公司所说的5套抵账房是某某公司以抵账房的形式支付某甲公司的代理佣金的一部分。鉴于张XX在某甲公司中做出的特殊业绩贡献（本人全权办理追要政府欠款），某甲公司将上述5套公寓转移至张XX名下作为奖励。张XX和某某公司之间不存合作关系，张XX的劳动报酬与奖励由某甲公司支付而非某某公司。最后，原审庭审期间，即使本人向法庭承认此30000元确实进入过本人尾号为9852的中国XX银行卡账户，不过立刻又取出移交某甲公司作为某甲公司日常使用。原审综合多方证据依然判定张XX对此案不承担任何责任，且刘XX在原审庭审中以及在上诉状中大量编造虚假信息，罔顾事实。
刘XX一并述称，其答辩意见与某甲公司意见一致。
吴XX向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令某某公司退还吴XX50000元，并判令某甲公司、刘XX、张XX承担连带责任。2.依法判令某某公司支付迟延交房的违约金9818元（其中，包括2019年10月1日至2020年12月31日的延期交房违约金折抵维修基金、产权登记费等费用后尚欠2029元和2021年1月1日至2021年5月31日的违约金7789元）；3.本案诉讼费用由某某公司、刘XX、张XX承担。吴XX在原审庭审中当庭将第二项诉讼请求的违约金变更为8089.44元（2021年1月1日至2021年5月31日的违约金按照每日万分之一计算150天）。
一审法院认定事实如下：2018年10月15日，吴XX作为秦川镇六墩村的拆迁安置对象通过某甲公司与某某公司签订了《三维时尚广场购房协议》，约定购买**广场**幢**层**号房屋，房屋单价为4695.94元／平方米，总价为539296元。某甲公司告知吴XX购买的房屋有“交3万抵5万”的团购活动，即交纳30000元抵顶50000元房款。同日吴XX按照某甲公司要求支付了50000元，其中20000元为定金，30000元为房款抵用金，某某公司及XX新XX某某商贸有限公司分别出具了收据及房款抵用券。2018年11月10日，吴XX就上述房屋与某某公司签订了《商品房买卖合同》，约定房屋单价4695.94元／平方米，并载明房屋总价为539296元，同时约定逾期交房违约责任为至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。随后，吴XX通过秦川镇政府向某某公司支付了剩余购房款519296元。2020年10月16日，某某公司与吴XX签订《附属协议》，约定诉争房屋按合同交房日期至另行签署的交房协议日期的延迟交房损失问题另行签订补偿协议。同年10月26日，某某公司与吴XX签订了《时尚广场拆迁户房屋钥匙交付协议》，约定：“1.经双方协商一致，钥匙交付时间为2020年12月31日前；2.违约金自2019年10月1日至2020年12月31日，按照《商品房买卖合同》约定第九条违约责任执行。……违约金15个月共计24268.32元，交钥匙前将违约金付至户主账号”。2021年6月1日，某某公司向吴XX移交了案涉房屋。2021年9月14日，吴XX出具承诺书，承诺某某公司因延期交房，双方协议支付自2019年10月1日至2020年12月31日违约金24268.32元，至今尚欠16282.32元未支付，吴XX要求某某公司用欠付款项代缴维修基金、产权登记费、第一年物业费等。某某公司已向吴XX履行了2020年12月31日前的逾期交房违约责任。另查明，2018年10月1日，某某公司与某甲公司签订了《房地产项目销售代理合同》，约定某某公司委托某甲公司对其开发建设的三维时尚广场项目房屋进行销售，某某公司支付代理费。同年11月12日，某甲公司向某某公司出具书面材料，承诺购房人交纳的30000元为渠道费，由某甲公司收取用于奖励老带新、带客奖励及其他劳务支出，并保证客户对此有异议则由某甲公司承担责任，某某公司代表在该承诺书上签字确认。
一审法院认为，在20000元已抵作房屋价款的情况下，吴XX诉请退还50000元无事实和法律依据，依法不予支持。本案的争议焦点有两个，一是吴XX交纳的30000元应由谁退还；二是某某公司是否应继续承担逾期交房违约责任。关于第一个争议焦点，某甲公司受某某公司委托代为销售案涉房屋，其通过“交3万抵5万”团购活动收取购房者30000元作为渠道费的事实有其出具的承诺书可以佐证。对于吴XX交纳的30000元，某甲公司否认收到，但该意见与其辩称的50000已在总房款中扣除的意见相矛盾，结合原审庭审调查情况，可以确定某甲公司实际收取了吴XX的30000元团购款。但从案涉商品房买卖合同及付款凭证看，吴XX交纳的30000元并未在总房款中扣除，且某甲公司的该辩解意见与其向某某公司出具的承诺书内容不符，故对该辩解意见不予采纳，某甲公司应向吴XX退还该30000元。关于某某公司是否应当承担退还责任的问题，一是某某公司对某甲公司收取30000元的情况是知晓的，并对此采取放任态度；二是虽然某某公司与某甲公司系委托销售关系，但一般消费者无法得知双方之间的委托内容，也无法判断某甲公司的行为是否超越代理权限。在此情况下，某某公司应当对某甲公司的代理行为承担责任，故某某公司应和某甲公司共同承担向吴XX退还30000元的责任。对于吴XX要求张XX、刘XX承担退还责任的主张没有事实和法律依据，依法不予支持。关于第二个争议焦点，依照案涉房屋买卖合同的约定，某某公司应于2019年10月1日交付房屋，否则应承担逾期交房违约责任。从2020年10月26日某某公司与吴XX签订的房屋钥匙交付协议内容看，某某公司承诺于2020年12月31日前交房，并约定承担自2019年10月1日至2020年12月31日的逾期交房违约金。但某某公司实际于2021年6月1日将案涉房屋交付吴XX，即在双方重新约定了交房时间的情况下，某某公司仍未按照变更后的时间交付房屋，吴XX要求其继续承担自2021年1月1日至2021年5月31日期间的逾期交房违约责任的主张有事实和法律依据，依法予以支持。在吴XX已向某某公司全额支付了房款的情况下，某某公司应依约按日万分之一的标准向吴XX支付自2021年1月1日至2021年5月31日的逾期交房违约金8089.44元。综上，吴XX的诉讼请求部分成立。判决：一、XX某某房地产开发有限公司、XXXX公司于判决生效之日起十日内向吴XX退还30000元购房款；二、XX某某房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向吴XX支付逾期交房违约金8089.44元；三、驳回吴XX的其他诉讼请求。
本院二审期间，某甲公司、张XX、刘XX围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。某甲公司提交通话录音一份，形成于一审之后。证明一审后经某甲公司法定代表人与赵XX童话确认，对某甲公司宣传的“交3万抵5万”的优惠予以认可，并且已经按照该优惠对房款金额进行了核减。某某公司质证陈述，对录音内容尚未确认，且没有见到录音原始载体，对证据真实性不予认可。在对话中赵XX明确说明某某公司是不清楚的，和某某公司无关。某某公司保证“3万抵5万”的收取与某某公司无任何关系。因此，某甲公司提交的通话录音能够证明对于“3万抵5万”的优惠活动某某公司是不知情的，而且信件里只有签字，没有盖章。吴XX质证认为，对于通话对象是否是赵XX无法确定。即使通话属实，但是赵XX、刘XX与某甲公司、某某公司是利益共同体，在销售之初制定了优惠政策，且钱款最终进了张XX的账户，可见是串通好的，某甲公司从最一开始就不想充抵到房款中。该录音证据与在案其他证据是矛盾的，某甲公司从未有过折抵行为。张XX质证认为，对录音的前半部分提出质疑，因为刘XX在有帮赵XX说出部分情况，但是赵XX实际上没有说明张XX与3万元的事情有关系或者他并不知道这3万元和张XX之间的关系。刘XX认可某甲公司提交的录音证据。某甲公司提交微信支付转账电子凭证，证明系案外人耿X提供的微信支付转账。证明吴XX将3万元的优惠金支付至“ＧＩＮ”的微信号时，即耿X的微信号。耿X将案涉项目收取的所有优惠金3万元支付给了张XX。某甲公司与张XX确系为某某公司同时提供销售代理，张XX并非某甲公司的员工，否则无法解释耿X收到款项后立即支付给张XX的转账行为。某某公司质证认为转账双方与本案无关，对证据的真实性、合法性关联性均不认可。吴XX质证认为微信转账凭证中没有关于本案的内容，与本案无关。张XX质证认为微信转账记录不能说明具体事实情况。刘XX认可某甲公司提交的微信支付转账凭证。某甲公司提交现场工作人员记载的报价和优惠明细。报价单显示的是案涉的所有拆迁户当时的报价，以及在总价款上减去5万元后乘以折扣金额与最终的订购协议金额，与商品房买卖合同中的金额相符。也就是说与通话录音中赵XX的陈述相符。所有享受了优惠的拆迁户的成交金额都是在总价上减去优惠金额5万元后的金额。该优惠政策经某甲公司宣传，张XX收取费用后，某某公司已经实际使购房者享受了优惠，吴XX要求在已经享受优惠的情况下退还此金额没有依据。某某公司质证认为报价单系单方手写，对真实性、合法性、关联性均不予认可。吴XX质证认为报价单系手写，其证明目的不成立。张XX对报价单认可。刘XX对某甲公司的该组证据予以认可。张XX提交案外人耿X与张XX的聊天记录一份。对账明细中提到的是10-12月份的所有的3万元的账目。每一笔3万元的进出账都有详细记录。某某公司质证认为张XX提交的证据均与某某公司无关，不发表质证意见。某甲公司对第一份聊天记录的真实性认可，对关联性和证明目的不予认可。其质证认为该明细不能证明与本案中收取的3万元或者与某甲公司的消费存在关联，不能证明涉案3万元入账到某甲公司的账上。对第二份聊天记录的真实性无异议，但对证明目的有异议。其质证认为某甲公司提交的证据中已经说明，耿X收取该款项后又及时将该部分金额通过微信转账交易方式转账给张XX，交易明细能够证明这一点。吴XX对证据真实性和证明目的均无异议。其质证认为对3万元的收取明细能够与本案其他相关证据相印证。并且相关的消费记录恰恰说明3万元没有冲抵到优惠金里。对于聊天记录的真实性无异议，实际受益人是某甲公司。刘XX质证认为对聊天记录的真实性无异议，但是张XX仅提供了部分聊天记录，对于张XX使用现金的部分其未提交。且该3万元是否交给耿X或某甲公司并没有明确表示。张XX应提供相关的银行流水和转账记录。对张XX陈述的真实性认可，对证明目的不予认可。聊天记录中提到真实的真实的手机号是由张XX本人的手机号登录的，而且ＰＯＳ机是需要人脸识别认证后才能使用的，这一点是张XX自己确认的。这个ＰＯＳ机是张XX委托刘XX去办理的，相关信息和证件是张XX提供给刘XX的。某丙公司的公章也是张XX给的，后期因为张XX觉得某丙公司这个名字有风险，于是就给了别的公司名称，这就是两个注册了但未使用的公司名称的由来。刘XX提交二号楼房源报价表一份、刘XX与赵XX的聊天记录一份，证明吴XX的房屋确实享受了“交3万抵5万”的优惠政策，并以优惠金额成交，并显示在商品房买卖合同中。某某公司质证认为从证据中看不出是哪一套房，与某某公司无关。某甲公司对刘XX提交的证据无异议。吴XX对报价表的真实性和证明目的均有异议，表格的形成时间不确定，该表格没有吴XX的签字。同时在购房过程中，工作人员没有告知过吴XX优惠前后的价格。对聊天记录的真实性认可，聊天记录能够说明这是团购费，主要是进行消费和旅游进行的费用，如果不交的话对方就要把购房价格提高。张XX对证据真实性认可，对证明目的认可。对某甲公司、张XX、刘XX二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下：某甲公司、张XX、刘XX提交的证据来源合法，综合全案予以审查，对其二审中提交的证据中与本案有关联的部分，本院予以确认，对其余部分不予确认。本院审理查明，原审认定某某公司与吴XX签订商品房销售合同事实清楚，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是某某公司、某甲公司是否应返还吴XX购房款30000元。首先，经综合审查本案证据及当事人陈述，某甲公司受某某公司委托代为销售案涉房屋，其通过“交3万抵5万”团购活动收取购房者30000元团购费，对于团购费收取后的用途，刘XX原审中出具说明陈述系用于项目推广、成交礼品采购、广告费用支出、奖励带客户等。对于吴XX交纳的30000元，某甲公司否认由其收取，同时主张“交3万抵5万”的优惠已在总房款中扣除并在商品房买卖合同中体现。二审中，某甲公司提交证据证明其该主张，但从案涉商品房买卖合同及付款凭证看，无法看出吴XX交纳的30000元在最终的总房款中实际进行了扣除，无法体现出吴XX已实际享受了“交3万抵5万”的优惠。二审中，张XX、吴XX陈述30000元于2018年10月15日付至微信名为“ＧＩＮ”的微信账户中，对于“ＧＩＮ”的微信账户系某甲公司法定代表人刘XX配偶耿X的微信账户张XX提交证据予以证明，某甲公司、刘XX予以认可。某甲公司主张该款项收取后又打回到张XX账户，张XX予以否认，现有证据不足以证明某甲公司这一主张。因此，某甲公司提交的证据不足以证明其主张的某甲公司未实际收取吴XX的30000元的主张。综上，现有证据不足以证明某甲公司收取了30000元费用后未向吴XX提供相应的优惠。其次，综合审查本案证据及当事人陈述，原审中，某某公司陈述对某甲公司施行“交3万抵5万”优惠政策知情。负责销售涉案房屋事宜的某某公司工作人员赵XX对认可某甲公司以实现销售为目的采取收取团购费等手段予以认可并同意，并陈述某某公司对此知晓且同意。某某公司虽然在原审中主张系赵XX个人行为，但对赵XX的身份予以认可，且并未提交证据证明赵XX所陈述的与团购费收取相关事宜是赵XX的个人行为。而赵XX原审中提交说明材料陈述某某公司与某甲公司有关代理销售的合同中明确将相关销售决策授权给赵XX，其就销售工作给与支持，在相关销售政策等给与签字。因此，某某公司应对赵XX在销售中的相关行为后果承担责任。现虽然某某公司与某甲公司系委托销售关系，但一般消费者无法得知双方之间的委托内容，也无法判断某甲公司的行为是否超越代理权限。吴XX与某某公司实际签订了《三维时尚广场购房协议书》，可知吴XX明确知晓的交易相对方就是某某公司。从现有证据可以看出，赵XX作为某某公司负责销售事宜的工作人员与某甲公司实际协商、策划并认可了收取团购费事宜。但是现有证据无法证明吴XX实际地享受了该优惠。二审中，吴XX明确其诉讼请求为基于本案的商品房销售合同关系主张权利。涉案商品房销售合同的双方为某某公司和吴XX，某某公司应当对某甲公司的代理行为承担责任，故某某公司应向吴XX退还30000元的责任。某甲公司不应依合同关系承担本案退款责任。原审认定有误，本院予以纠正。再次，二审经审查，代理销售行为系某某公司委托某甲公司完成，并非刘XX个人，张XX主张其系某甲公司员工并提交了相应证据，某甲公司予以否认但并未提交证据予以证明。原审认定刘XX、张XX不承担本案退款责任并无不当。同时，经审查某某公司的逾期交房违约情形，原审认定某某公司应依约按日万分之一的标准向吴XX支付自2021年1月1日至2021年5月31日的逾期交房违约金8089.44元并无不当。综上所述，上诉人XX泰蕐某某有限公司的上诉请求不能成立、XXXX公司的上诉请求部分成立。一审判决认定双方签订房屋买卖合同事实清楚，本院予以确认。但对某某园公司应承担的违约责任认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十条、第一百七十二条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持XX新XX人民法院（2022）甘0191民初991号民事判决第二项；
二、撤销XX新XX人民法院（2022）甘0191民初991号民事判决第一项；
三、XX某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吴XX退还30000元购房款；
四、驳回吴XX的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取648元，由XX某某房地产开发有限公司负担；XX某某房地产开发有限公司预交的二审案件受理费1368元，由XX某某房地产开发有限公司负担，XXXX公司预交的二审案件受理费1368元，由XXXX公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐晓曦
审 判 员 李志勇
审 判 员 赵辉君
二〇二三年十二月七日
法官助理 王佳豪
书 记 员 岳XX
