周XX与兰州XX公司返还原物纠纷二审判决书
甘肃省兰州市中级人民法院
民事判决书
（2021）甘01民终4681号
上诉人（原审被告）：周XX，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。
委托诉讼代理人：孙XX，兰州XX律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张XX，兰州XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：兰州XX公司，住所地兰州市城关区东岗西XX。
法定代表人:杜XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李X，甘肃方域西涛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史XX，甘肃方域西涛律师事务所律师。
上诉人周XX因与被上诉人兰州XX公司返还原物纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周XX上诉请求:1、请求贵院撤销(2020)甘0102民初1892号民事判决书;2、请求贵院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;3、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一审法院未查明上诉人占有涉案房屋系合法占有，系事实查明不清。1996年12月12日上诉人以11580元/㎡的价格购买兰州XX公司预售的“B商厦”第二层壹号15平米的商铺，并与兰州XX公司签订《“兰州B商厦”商品房预售合同》及《委托招租房产协议书》，上诉人在当日实际缴纳了房款173820元。同日，兰州XX公司又与上诉人达成用兰州XX公司的二室一厅现房(即涉案房屋)折抵兰州XX公司应支付给上诉人的购房款总额的租金保证金和四年回报租金总款。上诉人与兰州XX公司就上述事实于1996年在兰州市城关区公证处进行了公证，后上诉人入住涉案房屋至今。可见上诉人占有涉案房屋系合法占有。一审法院未查明上诉人为何占有涉案房屋，仅依据被上诉人提供的房屋产权证就要求上诉人腾退涉案房屋明显系事实查明不清。请求二审法院在审理后判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。
兰州XX公司辩称，一、一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应当驳回周XX的上诉请求,维持原判。1、周XX与兰州XX公司签订的《委托招租房产协议书》中并未明确约定具体的折抵房屋,二者也未在折抵具体房屋后签订合同、办理房屋交接手续。而兰州XX公司与兰州XX公司早在1998年就签订《房屋销售合同》,明确约定兰州XX公司出售给兰州XX公司包括涉案房屋在内的四套房屋。该合同亦经兰州市城关区人民法院作出的(2006)城法民一初字第300号判决书确认合法有效。2、周XX与兰州XX公司仅就其购买“B商厦”15平米商铺的《“兰州B商厦”商品房预售合同》以及涉案商铺的《委托招租房产协议书》进行了公证,而其与兰州XX公司并未针对占有的涉案房屋订立合同并进行公证。3、《中华人民共和国物权法》第九条的规定,不动产物权变更,经登记发生效力。兰州XX公司与兰州XX公司在1998年2月18日就签订了《房屋销售合同》，并按照合同约定付清全部购房款。虽然涉案房屋由于兰州XX公司缺乏相关的手续,直至2007年才通过强制执行程序登记至兰州XX公司名下。但因周XX与兰州XX公司并未针对涉案房屋签订合法有效的合同,所以这并不影响兰州XX公司合法取得涉案房屋,成为涉案房屋合法的所有权人。而周XX仅享有基于《委托招租房产协议书》产生的债权请求权,对涉案房屋本身无直接支配及排他的效力。即使周XX已占有涉案房屋,因其并无涉案房屋的折抵合同及交付手续,且周XX涉案房屋已登记于兰州XX公司名下,故在周XX与兰州XX公司不存在任何法律关系的情况下,周XX对涉案房屋的占有属于无权占有。因此,一审法院判令周XX返还涉案房屋并无不当。综上所述,兰州XX公司认为一审判决认定事实清楚,适用法律正确,周XX的各项上诉请求没有事实与法律依据。恳请二审法院在查清事实的基础上,依法驳回周XX的各项上诉请求。
兰州XX公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告腾退原告所有的位于兰州市城关区房产证号为兰房权证（城关区）字第3××3号的房屋；2、请求判令被告支付房屋占有使用费397500元（以每月2500元标准，自2007年1月1日暂计算至被告实际腾退房屋之日止）；3、请求判令诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：1998年2月18日，原告与兰州XX公司签订了《房屋销售合同》，原告从兰州XX公司购买了XX巷xx号商住楼二单元2XX、2XX、2XX、2XX号，合计建筑面积390.8平方米的四套住宅房。1998年8月25日，原告向兰州XX公司支付购房款。次日，兰州XX公司向原告出具收据一份。2013年5月13日，原告取得了涉案房屋的产权证，产权所有人为：兰州XX公司，产权证号为：兰房权证（城关区）字第3××3号，证载房屋坐落：兰州市城关区，证载建筑面积为97.70平方米。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房产已经登记在原告名下，因此原告享有涉案房产的占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭采用登记主义，不适用取得时效制度，故被告不能以长年占有涉案房屋而当然取得该房屋所有权，其与兰州XX公司基于合同关系产生的债权效力不能优于原告的物权效力。同时物权是一种绝对权，具有排他性。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。故一审法院对原告要求被告腾退案涉房屋的诉请予以支持。关于原告诉请的房屋占有使用费，原告提交的计算依据系同地段的网络自报价，该计算依据不能准确客观的反映和证实案涉房屋占有使用的价值，故一审法院对原告的该项诉请不予处理，原告可再行补充证据另行诉讼解决。综上所述，根据《关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》及《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定，判决：一、被告周XX于判决生效后三十日内向原告兰州XX公司腾退其所有的位于兰州市城关区房屋［房产证号：兰房权证（城关区）字第3××3号］；二、驳回原告兰州XX公司的其他诉讼请求。案件受理费3631元（已减半收取），由被告周XX负担，并由被告于判决生效后十日内向原告兰州XX公司付清。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人周XX提交了函件一份。证明：兰州XX公司承诺将其购买的涉案房屋的产权转让给周XX，但是该承诺一直未兑现。兰州XX公司对上述证据进行了质证：对于函件真实性无异议，证明目的有异议，兰州XX公司与周XX最终并未达成房屋折抵的协议，在兰州XX公司系涉案房屋所有权人的情况下，周XX系无权占有，应当返还涉案房屋。
本院经过庭审举证质证，对该函予以采信。对于双方当事人争议的事实认定如下：1996年12月12日，周XX与兰州XX公司委托代理机构兰州XX公司签订《“兰州B商厦”商品房预售合同》，约定周XX购买“B商厦”地产第2层1号，建筑面积约15平方米的物业，该物业每平方米为11588元，总金额为173820元。该合同附件一载明，周XX已于1996年12月2日前付清该款。同日，双方签订了《委托招租房产协议书》，约定由兰州XX公司享有商铺四年的租金收益，兰州XX公司向周XX交付拥有产权的涉案的两室一厅房屋一套。周XX占有该房屋至今。1998年10月23日兰州XX公司向兰州XX公司发函，载明：“我公司购买的二单元XX室房屋现由我公司将产权转让给周XX，五年内拥有居住权，五年后拥有产权，如房屋调换，则购房合同则与调换房签订，特此证明。”该函中涉及的二单元XX室与涉案的房屋系同一房屋。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，周XX与兰州XX公司委托签订的《“兰州B商厦”商品房预售合同》、《委托招租房产协议书》为双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。周XX在支付了《“兰州B商厦”商品房预售合同》约定的购房款后，兰州XX公司向周XX交付了《委托招租房产协议书》中约定的租金保证金和四年回报租金总款折抵的二室一厅拥有产权的现房一套，周XX占有使用了涉案的房屋。该占有行为系周XX依据有效的预售合同及招租房产协议书由兰州XX公司交付占用的，属合法占有。在双方《委托招租房产协议书》未解除情况下，兰州XX公司从兰州XX公司购得了该房屋，并办理了产权证，兰州XX公司交付给周XX的租金折抵的房屋未办理产权证，周XX只享有《委托招租房产协议书》中约定的交付房屋的权利，该权利性质为债权，周XX占有的涉案房屋已属兰州XX公司，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，周XX负有返还占有涉案房屋的义务，一审法院对周XX合法占有涉案房屋事实认定正确。周XX占有涉案房屋系合法行为，兰州XX公司主张的取得产权证后占有房屋的使用费，系兰州XX公司在已交付了涉案房屋后又将该房屋出售给兰州XX公司，且兰州XX公司又承诺周XX已占有的房屋产权，在《“兰州B商厦”商品房预售合同》、《委托招租房产协议书》履行中兰州XX公司、兰州XX公司未依约定履行各自合同义务，导致兰州XX公司享有物权的房屋未能实际占有，该使用费应由兰州XX公司承担。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；上诉人周XX上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 张XX
审判员 邓XX
审判员 徐XX
二〇二一年十二月二十七日
法官助理 何XX
书记员 高XX
