原告：王XX（老四）
被告：王XX（老大）、王XX（老二）、王XX（老三）
案例中所有*事人名字均为化名
在北京市西城区，一场关***归*的纠纷悄然上演。
原告王XX主张*己才是西城区某1号房*（以下简*“涉案房*”）的实际购买者和*有*，而该房*却登记在其已故母亲张XX名下。王XX因此将大姐王XX、大哥王XX以及二哥王XX诉至法*，要求三被告协助将房*过户至自己名下。
对此，三被告共同委托了北京XX，经*激烈的法*交锋，杨*师**驳回了原告的诉讼请求，维护了三位当事人的合法**。
01.案情简*
王XX与张XX夫妇育有*个子女：王XX、王XX、王XX和*XX。王XX于*世纪80年*因公*牲，张XX于2009年*世。1990年*X芸因丈夫早逝获补偿性住房*配，得到了涉案房*；当年*妹王XX与母亲同住，随母亲办理户口登记。2000年，国**房*革启动，单*与张XX签订了《公**房*卖契约》，约定以其45年*龄折算购房*购买了涉案房*。同年7月31日，房**门依法*发产权*，登记权**为母亲张XX。
2006年10月，母亲张XX在公*处订立了一份公*遗嘱。该遗嘱中注明「我名下所有*产按照平*分配的原则，由四个子XX等分配继承」。直到2009年*X芸去世后，小妹王XX拿着一份2000年*亲手写的承租人变更申*书，上面写着「我同意将我承租的某小区1号房*承租人变更为我女儿王XX，特此证明」。为此王XX要求大姐、大哥和*哥配合自己办理过户。
大姐王XX、大哥王XX和*哥王XX听闻**为，母亲以个人工龄优惠*房*登记在自己名下，而小妹王XX仅是实际使用人，并无支*全*房*。涉案房*系被继承人张XX的遗产，应*在遗产继承纠纷予以分割。至此，这场夹杂着亲情与利**纷争走上了法*，王XX将大姐、大哥和*哥起诉到了北京市西城区人民法*。三位被告在深感无奈下找到了北京XX，律所委派杨*师*理此案。
02.案件焦*
本案的争议核心在于：张XX和*XX之间到底是否存在真实有*的「借名买房」约定？根据法*规定，借名买房***满*：双**在明*的借名合意（书面或事实推定）；实际购房*由借名人支*。
03.办案经*
杨*师*知，在这场诉讼中，每一个细节、每一份证据都*关*要。面对原告的诉求，她冷*分析，有*不紊地进行答辩。杨*师*出，借名买房*满*两个核心要点：一是双**成*名买房*合意，二是实际支*购房*。但从*前原告王XX提供的证据来看，这两点都*法*到有*证明。
在庭审中，王XX提供了预交购房*发票、涉案房*的租金、物业、水*燃暖费*单*。杨*师*出：首先，因原告王XX和*亲张XX长期居*在涉案房*内，但房*始终*记于*X芸名下，购房*票、合同原件均由母亲持有（去世后*原告拿走），原告仅持有*亲当年*「承租人变更申*」证明**交费*票据，无法*明**的实际出资。该房*只是原告日常*顾**的记账，与产权*关。杨*师**，基于*情让子女居*并不代表所有**约定。
然后，杨*师*取了1998年*《公**房*卖契约》原件和2000年7月的房*所有**发现，合同明*买受人为张XX，且购房*核算依据正是张XX45年*龄的成*价优惠。根据相**策规定明*指出，福利*分房*房*形式购买时，不允许*名买房*为的存在。涉案房*是单*分配给张XX的福利*，且使用其工龄折价购买的，因此原告并不符*购房*格。
最后，杨*师*出，母亲张XX20006年*立的公*遗嘱中提到「我名下所有*产按四等份均分」。且该公*遗嘱由母亲亲笔签署，体现了她生前最后*愿。公*中未提「为某某所有」的字样，反而强*「其他遗嘱以本公*为准」。故涉案房*系父母所有，应*入遗产范*依法*割。
04.判决结果
西城区人民法*审理后*为：借名买房*双***合意，原告王XX主张*张XX之间成*了借名买房**关*，并提交了预交购房*发票、涉案房*的租金、物业、水*燃暖费*单*以及「承租人变更申*」等予以佐证。但上述并不能*明*告与张XX就涉案房*存在借名买房*法*关*。对此，原告应*担举证不能*法*后*。最终*决驳回了原告的全*诉讼请求。
05.法*依据
《合同法》第8条：依法**的合同，对当事人具有**约束*。当事人应*按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解*合同。
《民事诉讼法》第67条第1款：当事人对自己提出的主张，有*任*供证据。
06.律师**
本案在办案过程*可谓惊心动魄，一波三折，好在杨*师**庭审经*的积累、诉讼技巧的运用、以及对于**的充*理解*用，巧妙地将问题化解。
首先，本案中王XX主张*与张XX之间存在借名买房*法*关*，应*其主张*担相**举证责任。其次，借名买房**是否成*，首先应*查***否存在借名买房*合意。本案中，王XX以其支*了涉案房*的购房*，长期居*于*案房*内且持有***件为由，认为其与张XX之间存在借名买房*合意
但综合本案现有*据，王XX并未提交书面的借名买房*同，其只能*靠零散证据，比如「承租人变更申*」等，这些证据亦不足以证明***达成*借名买房*合意，故原告王XX应*担举证不能*后*。
而本案中，杨*师***购买后*年*告未主张*权*移登记这一细节，结合借名买房*惯常*为，结合多年*案经*，合理推断原告借名买房*张*符*常*。随后，我方*示的荣*证、网络下载截图和***门登记资料证明*X芸和*XX不是同一单*，足以证明*案房*不是单*分配给王XX的。这些证据完整体现了张XX购房*拥有*有**事实。
07.案件总结
近年*，因为限购政策等影响，「借名买房*行为越*越*，但是若发生纠纷，基本上都*以违反国***规定而被认定为无效。
首先，「借名买房」是指购房*具备经*能*但没有*房*格，让他人出面购房，房*登记在出名人名下的情形。其次，「借名买房」存在很大风险。借名买房*半基于*避限购或贷款等现实需求，但此类协议往往缺乏书面约定，一旦发生争议，取证难度极大。故通*本案的分析与解*，能*对以下两个问题进行明*并对以后*案件进行指引：
其一，借名买房**关*的证明*准；其二，借名买房*间双**份关*的变化导致出资性质的改变会不会导致财产性质的变更。杨*师**此案告诫各位：由于*名人与出名人大多是亲戚、朋友关*，所以借名买房*意往往是通*口头达成，这就导致后*产生纠纷时*权*难。
实务中，借名买房*纷存在借名事实难认定、法*关*复杂等特点，日常*活中涉及重大财产安*，一定要有*面协议，最好公*，并及时*理产权*记变更。如遇此类纠纷，建议找专业律师*理，避免权**损。
