江**张**市人民法*民事判决书
(2023)苏0582民初XXX号
原告：顾XX等504人。（具体身份信息见附件一）
诉讼代表人：景XX，男，19XX年X月XX日出生，居*身份证号码XXX，汉族，住张**XXX。
诉讼代表人：孙X，男，19XX年X月XX日出生，居*身份证号码XXX，汉族，住张**市XXX。
诉讼代表人：童XX，女，1978年X月X日出生，居*身份证号码XX，汉族，住张**市XXX。
委托诉讼代理人：XX，江*XX律师。
委托诉讼代理人：孙XX，江*XX律师。
被告：张**XX**公*，住所地江**张**XXX
法*代表人：XXX，该**公**经*兼董*长。
委托诉讼代理人：XX，XXX律师*务所律师。
原告顾XX等504人与被告张**XX**公*（以下简*XX**公*）商*房*售合同纠纷一案，本院于2023年10月25日立案后，依法*用简***于2023年12月19日公*开庭审理，原告顾XX等504人的诉讼代表人景XX、孙X、童XX及委托诉讼代理人XX、孙XX，被告XX**公**委托诉讼代理人XX到庭参加诉讼。审理中，原告陆XX、缪XX于202X年X月X日向*院申*撤回对被告XX**公**起诉，本院予以准许，本案现已审理终*。
顾XX等504人向*院提出诉讼请求：1.判令被告XX**公***原告顾XX等215户逾期交房*约金*计XXX元；2.案件受理费、保全**被告XX**公**担，各原告预交的费*由法*退回。审理中，原告变更诉讼请求增加原告施XX等XXX人（XX户），将原第一项*讼请求变更为判令被告XX**公***原告顾XX等504人逾期交房*违约金*计XXX元。（各原告诉求违约金*额见附件二）事实和*由：原、被告签订《商*房*卖合同》，约定原告购买被告开发的位于XXX小区的房*。原告已按约付清了全*房*，被告本应*按照合同约定时*前交付房*，但实际上被告未能*约交房，且至今未向*告支*任**约赔偿。综上，特向**提起诉讼，请求法*支*各原告的诉讼请求。
被告XX**公**称，虽未按照与原告所签合同中约定的时*交付案涉房*，但逾期交房*为均系因不可抗力因素导致，且针对案涉不可抗力因素我方*及时**告履行了告知义务，故被告无需承担逾期交房*违约责任，我方*无需向*告支*逾期交房*约金。主要理由如下：1.原告购买的房*系预售商*房，在案涉商*房*卖合同第二页特别*示部分明*载明，即原告对于*涉房*可能*法*期交付的事实是有*定预期的。2.根据双**订的《商*房*卖合同》（合同补充*议）第四条之约定，如遇“不可抗力”的，我方*据实予以延期交付。而案涉项*在施*过程*，曾*次受到新型冠状病毒引发的疫情、2022年*见极高*温*影响、台风、恶劣天气等不可抗力的影响。退一步*，即使法*认为应*支*原告方*违约金，双**定的违约金*过高，应*适当下调该违约金*比例。双**订合同时*未发生新冠疫情，而在新冠疫情期间被告承受了超过正常*发项*的成*和*确定因素，故当时*同约定的万*之三的违约金*准明*过高。再结合苏*中院及其他各地法*的大量案例，万*之三的违约金*定均被法*认定为过高，并最终*整至万*之二，因此，我方*为在本案中也应*同样适用于**市法*的违约金*应*径，将违约金*准下调至万*之一点五。最后*方*为房*产开发企业，落实新冠疫情防控要求是在保护购房*在内的人民群众的生命安***体健康，同时*方*此也付出了额外成*。故，我方*为，上述不可抗力所导致的无法**的时*应*在逾期交房*间中予以扣除，逾期交付房*不属于*方*违约行为，我方*应*此承担违约责任。原告关**约金*诉请并无事实和**依据，请求贵院驳回原告的全*诉请。
当事人围绕诉讼请求依法*交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和*证。本院予以确认并在卷佐证，并归*事实如下：
XX**公*（出卖人）分别*顾XX、钱XX等XX户小区业主（买受人）签订了《商*房*卖合同》，主要约定XX**公**位于***市XXX的房*出卖给买受人，买受人支*了相**购房*。
《商*房*卖合同》第二页《特别*示》载明：……3.预售商*房*指房*产开发企业正在建设中的或已建成*未经*始登记的房*，该房*的面积、交房*期等方*都*在着不确定因素。房*买卖双**签约前，应*本合同相**容*以充*理解……
《商*房*卖合同》第九条载明：交付期限卖方*别*定于2022年5月30日/2022年8月25日/2022年11月25日/2023年5月20日前，依照国***方*民政府的有**定，将具备下列第1、2种条件，并符*本合同约定的商*房*付买受人使用：1.该商*房**《苏*市商*住宅交付使用管*办法》规定要求，并取得《张**市商*住宅使用通*书》。2.第四条所列权**疵已消失。3./但如遇下列特殊原因，除双**商*意解*合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人有***约行为。3./《商*房*卖合同》第十条载明“出卖人逾期交房*违约责任……2.按逾期时*，分别*理（不作累加）：(1)逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满*次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向*受人支*已付购房*万*之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有***合同。买受人解*合同的，应*达到解*合同条件之日起15日内书面通*出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应*自买受人解*合同书面通*到达之日起30日内退还已付购房*，并按已付购房*的15%向*受人支*违约金。买受人不解*合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满*次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向*受人支*已付购房*万*之三的违约金，但该违约金*额最高*超过买受人已付购房*的15%。”
《商*房*卖合同》第十二条载明：房*交付和*收……该商*房*满*交付条件，但由于*受人原因，拒绝接收该商*房*未按期办理向*受人发送交付通*书的，视为出卖人已按期交付该商*房。
《商*房*卖合同》附件七《补充*议》载明：……第四条关**商*房*交付条件与交付手续……2、如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：(1)遭遇不可抗力‘不可抗力’系指：①人力不可抗拒自然灾害或意外事件；②施*遭遇非自然灾害性质的影响施*的恶劣天气、难以克服的异常*质、需要处置的化石**古*等情形；③甲级、乙级传染病、战争、动乱等社会因素。……
XX**公**照三个批次分别*2022年10月24日邮寄《交付通*书》告知业主案涉房*（原约定2022年5月30日交房*次）于2022年10月26日前来办理交付手续；于2023年5月12日邮寄《交付通*书》告知业主案涉房*于2023年5月13日前来办理交付手续（原约定2022年8月25日交房*次）；于2023年9月28日邮寄《交付通*书》告知业主案涉房*于2023年9月29日至2023年9月30日前来办理交付手续（原约定2022年11月25日、2023年5月20日交房*次）。各原告均签收无误。
因XX**公**迟交房，引起本案诉讼。审理中双**见不一，无法*行调解。
另查*：2020年1月24日，江**人民政府为加强*型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有*防止疫情扩散和*延，保障人民群众的身体健康**命安*，自2020年1月24日24时*，启动突发公*卫*事件一级响应，实行最严*的科学防控措施。2020年2月24日，江**人民政府将疫情防控一级响应*整为二级响应。2020年3月27日，江**人民政府将疫情防控二级响应*整为三级响应。
2022年6月7日，案涉小区业主代表、开发商*表、政府部分代表在张**市住建局召开了协调会议，根据《会议纪*》载明：会议主题为就案涉小区未按期交付进行情况*明*及后*建设及交付行动计*协商；开发商*示“工地多次局部停工，影响最大的是总包**更换，其他原因还有*员、材料、总包*金、疫情等问题”。
2022年6月23日，XX**公**向*区业主发送了《XX项*交付事宜的温*告知》载明：……因疫情及疫情防控措施*成*可抗力，对房*建设和*付造成**影响，房*交付时*可能*延迟……。
2022年11月14日，XX**公****区业主发送一份《XX项*顺延交付的告知函》，载明：本楼栋在建设中遇到了新冠疫情、大气管*、环境治理等不可抗力情形，我司*应*府主管*门的管*规定，按照要求实施*停工、工地封*管*、限制工人流动、核酸检测等一系列防控措施；且受其他省市疫情管*规定影响部分施*材料运输受阻，无法*时*至现场，严*影响了施*进度。在此，我司*常*歉地通*您，前述不可抗力情形和*确定因素对房*建设和*付造成*严*影响，您购买的房*的交付日期会相**延，具体交付日期请以我司**寄发的交房**为准。我司*确保沟通*道畅通，及时**告知项*进展，推动项*建设，尽早完成*付。
在本院审理的小区业主起诉XX**公**关*案件中，XX**公**证实因新冠疫情防控、政府行政管*措施*天气自然灾害等不可抗力因素导致逾期交房**院提交了证据材料，主要包*：《江**启动突发公*卫*事件一级响应》、《江**情防控由省级二级响应*整为三级响应》、《省药监局研究部署医用防护服医用口罩应*备案转应*审批事宜》、苏*市住房**乡建设局《关**强*情期间物业小区管*工作的通*》、苏*市防控指挥部《苏*市关**强**范*情期间社区防控工作“十个必须”的通*》（载明“所有*区必须**实行封*式管*，非本小区的外来人员和**原则上不得进入小区，对确系复工复业复学且在本小区有*定依据、符*防疫规定的人员，应*准予通*进入小区并登记备案”）、《苏*市地落实主体责任*迟企业复工加强*情防控的通*》（载明“落实《省政府办公*关**迟企业复工的通*》最新要求，各类企业不得早于2020年2月9日24时*复工。涉及保障出行必需、疫情防控必需、群众生活必须*相**业除外”）；苏*市住房**乡建设局《关**一步**建设工程*控期的通*》（载明：“根据我市新冠联防联控指挥部发布的通*，本轮防控自2022年2月14日起，至2022年5月5日结束。考虑建设工程*地管*的延续性，经*究，确定2月14日至5月12日为全*建设工程*防控期间，顺延工期计*至5月12日”）、2022年6月至10月苏*天气统计*、《关**强******期建筑施*安**产工作的通*》、苏*市XX程*价管*处《关**理调整高**暑期施*工期的指导意见》、《关**实做好年*大气污染防治工作紧急通*》、苏*发布“台风烟花*袭，务必做好防范*险”、《关**极防御应*14号台风“灿都”切实做好建筑施*安**产工作的紧急通*》、《关**真做好全*建筑工地低温*雪冰冻天气应*工作的紧急通*》、《苏*市人民政府印*关**一步*助市场主体纾困解*着力稳定经*增长若干*策措施*通*》（载明“因疫情影响开发建设进度的商*房**，在加强*售资金*管*前提下，经*合研判后，可申*预售时*节点提前30日。因疫情影响，未交付的在建在售商*房**，交付期限可顺延30日。”该通*系苏*市人民政府于2022年3月5日发布，发布文*为苏*[2022]4号）。
审理中，被告XX**公**提供了一份其自行制作的《5月底前保交楼物资需求清单》欲证明*计*运抵的项*急需建材物资的来源地分布于**省、福建省、广**、江**、上海*、山**、浙江*、重庆市等多地。上述物资因受各地疫情封（管）控影响未能*时*抵，影响了施*进度。同时*供了上述省份的疫情风控政策文*，原告对此发表质证意见为，真实性不予认可，无法*出材料采购时*、来源地和***策文*对应*关*。
XX**公**扣除案涉项*施*受阻顺延283天，小区业主对此不予认可。
本院认为，原、被告签订的案涉房*买卖合同合法**，双**应*依约定履行。审理中，被告主张*冠疫情防控、行政管*措施*天气灾害等不可抗力因素导致逾期交房，本院认为，建筑行业受疫情或者疫情防控措施*直接影响较大，被告主张*用不可抗力规则，本院予以确认。综合考量疫情对本地区建筑行业的影响，并结合2020年1月24日24时***启动突发公*卫*事件一级响应、2020年2月24日江**人民政府将疫情防控一级响应*整为二级响应、2020年3月27日江**人民政府将疫情防控二级响应*整为三级响应*事实，本院酌定自2020年1月24日24时*扣除本地区疫情防控一级响应**31天以及一级响应**结束*14天的缓冲期共计45天；此外，综合考量2022年*疫情对本地区建筑行业的影响，本院酌定自2022年2月14日起至2022年4月15日止扣除本地区疫情防控对被告逾期交房*成*影响共计60天。综上，本院将结合小区业主与被告签订商*房*卖合同的时*节点相**除逾期交房*期限中的免责部分。
另，虽然原、被告双**合同中约定“出卖人按日向*受人支*已付购房*万*之三的违约金”，被告XX**公**认为该标准过高，请求予以调整。本院结合被告XX**公**违约程*、各原告的实际损失和*案的实际情况，酌定被告XX**公**担以购房*为基数，按照每日万*之二的标准向*原告支*违约金。鉴于*约定2022年11月25日、2023年5月20日交房*次的业主收到《交付通*书》后*别*2023年9月29日、2023年9月30日两日前来办理交付手续，本院认为，XX**公*2023年9月28日向*两批次业主发起交付通*，至于*两批次业主何**房*其对权**自由处分，不宜认定部分业主于2023年9月30日办理交房*XX**公**在拖延交付一天的过错，故对于*两批次交房*业主的逾期违约金*算应*2023年9月29日止为宜。
综上，依照《中华*民共和**法*》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条的规定，判决如下：
被告张**XX**公***判决生效后*日内支*原告顾XX等504人逾期交房*约金*计XXX元。（各原告应*金*见附件三）
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金**务，应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支*迟延履行期间的债务利*。
案件受理费XX元，保全*XXX元，共计XXX元，由各原告负担XXX元，由被告张**XX**公**担XXX元，限其于*判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费*户（详见当事人须*）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向*院递交上诉状，并按对方*事人的人数提出副本，上诉于***苏*市中级人民法*。同时*照《诉讼费*交纳办法》规定向***苏*市中级人民法*预交上诉案件受理费
