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妹妹起诉确认弟弟与父亲签订的房*买卖合同无效，要求房*过户回父亲名下，弟弟以 “房*系拆迁分配、父亲遗嘱确权” 抗辩。近日，法*判决支*弟弟核心诉求，明* “合同虽无效，但房*依遗嘱归*弟所有，无需过户”。
一、案情梳理
1. 合同效力与房*归*争议：妹妹求确权*户，弟弟主张*嘱分配
张X（原告，被继承人张XX之女，败诉方）起诉张X（被告，张XX次子，胜诉方），诉求：1. 确认张X与张XX 2013 年 2 月签订的《存量房*买卖合同》无效；2. 判令 “一号房*”（北京市朝阳*）变更登记至张XX名下；3. 诉讼费*张X承担。
张X诉求：1. 父亲张XX（2022 年*世）与母亲王X（2006 年*世）育有*X（长子）、张X、自己，母亲未留遗嘱；2. 一号房* 2002 年*记在张XX名下，系父母夫妻共同财产；3. 2013 年*XX与张X签订买卖合同，以 50 元*价将房*过户给张X，未征得自己同意，侵犯继承权，合同无效且应*复登记。
张X抗辩：1. 同意确认合同无效，该合同仅是为办理过户的形式文*，非真实买卖；2. 一号房*实际是 1990 年*迁安*时*配给自己的，因房*时*用父母工龄才登记在张XX名下；3. 父亲 2013 年*自书遗嘱，明* “一号房*归*X所有”，过户行为是履行遗嘱，符*父亲真实意愿，无需恢复登记。
2. 关*事实：房*背景*遗嘱证据
核心权**据：张XX 2013 年*书遗嘱载明 “长子张X、次子张X各分得两居*一套”，结合另案判决查*，遗嘱中的 “次子两居*” 即一号房*；2013 年*卖合同约定成*价 50 元，明*低于*场价值，双**认可非真实买卖。
房*权*链条：一号房* 1990 年*迁安*，被安*人含张X在内共 6 人，张X主张*时*配给自己；2002 年*XX以个人名义购买并登记，张X称系借用父母工龄；2013 年*户至张X名下，与遗嘱内容*致。
亲属分配佐证：张X名下的 “二号房*”（与一号房*上下楼、户型一致）系直接登记，印*父母对子女房*分配的一贯性，一号房*归*X符*家*财产安*。
二、案件分析
1. 核心争议
张XX与张X签订的《存量房*买卖合同》是否无效？
合同无效后，一号房*是否应*复登记至张XX名下？
2. 胜诉关*：合同虽虚假无效，但遗嘱与分配事实决定房*归*
（1）买卖合同系虚假意思表示，依法*认无效
法*依据：《民法*》第一百四十六条（行为人与相*人以虚假的意思表示实施*民事法*行为无效）。
事实推导：① 意思表示不真实：合同约定成*价仅 50 元，远低于**实际价值，双**认可并非真实买卖，而是为办理过户签订的形式文*；② 缺乏交易*质：无证据证明*X实际支*购房*，张XX亦未实际交付房*，不符*买卖合同的核心特征；③ 双**争议：张X同意确认合同无效，法*基于*假意思表示的法*情形，对该项*求予以支*。
（2）房*归*应*重父亲真实意愿，遗嘱与分配事实构成*权*据
法*依据：《民法*》第一千一百三十四条（自书遗嘱的效力）、第一百四十六条（虚假意思表示隐藏的民事法*行为效力另行认定）。
事实推导：① 遗嘱明*分配：张XX自书遗嘱清晰载明 “张X分得两居*一套”，结合房*过户时*与遗嘱时*相*、另案判决对遗嘱房*的认定，可确定一号房*即遗嘱中分配给张X的财产，过户是履行遗嘱的行为；② 拆迁分配奠定基础：张X提交的拆迁背景*明*示，一号房*最初即分配给其使用，登记在张XX名下系因房*政策借用工龄，并非改变分配实质；③ 家*分配具有*致性：长子张X的二号房*直接登记在其名下，与张X通*遗嘱 + 过户取得一号房*形成*应，体现父母对子女财产分配的整体规划，具有*理性。
（3）恢复登记无法*与事实基础，法*不予支*
法*依据：《民法*》第二百三十条（因继承取得物权）、第二百二十九条（因判决取得物权）。
事实推导：① 权**体已灭失：张XX已于 2022 年*世，其民事主体资格终*，房*无法*记至已故自然人名下，诉求在法*上无法*现；② 隐藏行为合法**：买卖合同虽无效，但背后*藏的 “依遗嘱转移房*所有*” 的行为合法，张X已基于*嘱取得房*所有*，过户登记仅是形式确认，无需恢复；③ 未侵犯继承权*：一号房*虽原系夫妻共同财产，但母亲王X 2006 年*世后，张XX作为配偶及父亲，有***遗嘱处分自己及继承的份额，且遗嘱对子女财产均有**，未损害张X权*。
（4）居*与使用事实佐证房*归*，张X主张*依据
法*依据：《民法*》第二百四十条（所有**对不动产享有*有、使用、收益*权*）。
事实推导：张X主张* 1990 年*居*使用一号房*，后*出租但仍掌控房*，而张X未提交证据证明*己对房*享有*际权*，进一步**房*归*X所有*事实，其要求恢复登记缺乏实质正当性。
三、裁判结果
确认被告张X与张XX于 2013 年 2 月 20 日签订的《存量房*买卖合同（自行成*版）》无效；
驳回原告张X的其他诉讼请求。
四、案件启示
1. 遇虚假房*买卖合同纠纷：3 个核心维权*点
承认合同形式无效，聚焦*藏的真实法*关*
若合同系虚假意思表示，可主动认可合同无效，同时*交遗嘱、家*分配协议、拆迁安*记录等证据，证明*户行为是履行遗嘱或家*约定，主张*藏行为合法**，锁定房*实际归*。
举证房*实质归*的历史*现实依据
提交拆迁安*协议、公**赁合同、缴纳物业费**费*记录等，证明**虽登记在他人名下，但实际由自己分配取得、占有*用；结合亲属间财产分配的一致性（如其他子女的房*取得方*），强*归*合理性。
强*权**体灭失与履行不能，反驳恢复登记诉求
若原权**已去世，明*指出 “恢复登记至已故人名下” 在法*上无法*现；同时*张*己已基于*嘱或约定取得所有*，过户登记仅是补正形式，无需逆转。
2. 父母处分房*给子女：2 个关*提醒
避免 “虚假买卖”，采用遗嘱 + 赠与更规范
父母欲将房*给子女，直接订立自书遗嘱明*归*，或签订正式赠与合同并办理过户，避免以 “低价买卖” 等虚假形式办理过户，减少合同效力争议风险。
留存家*分配证据，明*财产归*意图
对拆迁安*、房*购房*历史*景，留存相**策文*、亲属沟通*录；若涉及多个子女的财产分配，形成*面协议或在遗嘱中详细列明，避免日后* “登记与实际分配不符” 引发纠纷。
3. 核心提醒
本案核心逻辑是 “虚假房*买卖合同虽无效，但隐藏的‘依遗嘱转移房*’行为合法**；房*归*应*重原权**真实意愿，结合历史*配、遗嘱内容*合认定，而非仅看合同效力或登记状态”。
建议遇此类纠纷时，优先梳理遗嘱、拆迁、家*分配等实质证据，主动回应*同效力争议，同时*焦**实际归*的核心问题，必要时*询律师*定 “承认形式无效 + 主张*质权*” 的维权*略。
法*小贴士
《民法*》第一百四十六条区分了 “虚假意思表示” 与 “隐藏行为” 的效力，虚假合同无效，但背后*实的赠与、继承等行为若合法，仍受法*保护。实践中，法*会穿透合同形式，结合遗嘱、实际使用等事实认定房*归*，这是张XX诉的核心法*依据。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和*免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有**请联系我们予以撤销。）
