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儿子儿媳起诉母亲，主张 “口头借名买房” 要求确认协议无效，实则欲争夺房*，母亲以 “无借名合意、房*登记在自己名下” 抗辩。近日，法*判决支*母亲，明* “无证据证明*名关*，驳回原告诉求”。
一、案情梳理
1. 借名关*争议：儿子诉协议无效，母亲否认借名
李X（原告一，被告张XX之子，败诉方）、王X（原告二，李X妻子，败诉方）起诉张XX（被告，李X母亲，胜诉方），诉求：1. 判令确认二人与张XX关* “一号房*”（北京市昌**）的口头借名买房*议无效；2. 诉讼费*张XX承担。
李X、王X主张：1. 2017 年 11 月与张XX达成*头借名买房*议，以张XX名义购买一号房*（总价 103.012 万*）；2. 自己支*首付款 38.012 万*，以 “接力贷” 方*办理 65 万**款，每月还款由自己承担，房*面积补差款、契税等费*均由自己支*；3. 房* 2020 年*房**自己装修出租，购房*同、房*证等手续由自己保管；4. 2024 年 6 月张XX突然要求入住并拒绝返还房*，故起诉确认协议无效。
张XX辩称：不同意诉求，不存在借名买房*实。1. 一号房*是自己的限价房，以个人名义购买并登记在自己名下，购房*格是自己与女儿李X共同取得；2. 首付款由自己出资，2016 年** 5 万**李X，2017 年*支* 30 万**金，部分款项*自李X的彩礼；3. 李X转账的款项*其尽孝心或代自己办理手续，贷款由自己与李X共同偿还，装修款来自开发商**的逾期交房*约金；4. 李X夫妇强*购房*续，自己已补办房*证，房*属个人财产。
2. 关*事实：房*权*与证据细节
核心权*证据：一号房* 2017 年*张XX与甲**公**订购房*同，2022 年*记在张XX名下；购房*格为张XX与李X共同取得，属限价商*住房。
款项*使用证据：首付款从*X账户支*，但张XX提交转账记录及现金*付凭证（主张*向*X支*购房*）；李X曾**XX账户转款，但张XX亦有**转账记录，且李X也向*XX转款还贷；房*由李X夫妇装修出租，但张XX主张*其委托管*，且已索*租金*果。
争议证据：李X提交谈*录音，主张*XX曾*意 “立遗嘱还房”，但录音中未提及 “借名买房”；张XX提交补办的房*证、违约金*账记录，证明**归*己所有，装修款来源与李X无关。
二、案件分析
1. 核心争议
李X、王X与张XX之间是否存在口头借名买房*议？
李X夫妇提交的付款、使用证据能*证明*名买房**成*？
2. 胜诉关*：无借名合意证据，登记权*优先，原告举证不足
（1）无证据证明 “借名合意”，口头协议主张*成*
法*依据：《民法*》第一百三十五条（民事法*行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法*、行政法*规定或者当事人约定采用特定形式的，应*采用特定形式）、《最高*民法*关**用〈民法*〉物权*的解*（一）》第二条（当事人有*据证明*动产登记簿的记载与真实权**态不符，真实权**请求确认其享有*权*，应*支*）。
事实推导：① 无事前协商*据：李X夫妇未提交购房*与张XX就 “借名买房” 沟通*聊天记录、证人证言等，无法*明***成*意；② 事后*音无关*内容：谈*录音仅提及 “立遗嘱还房”，未涉及 “借名买房” 的约定，反而体现张XX对房*的处分权；③ 被告明*否认：张XX自始至终*认借名关*，主张**是自己购买，李X的付款行为是 “尽孝心” 或 “代办事宜”，原告无相*证据反驳。
（2）付款与使用行为不能*抗登记公*效力，不构成*名事实
法*依据：《民法*》第二百零九条（不动产物权*设立、变更、转让和*灭，经*法*记，发生效力；未经*记，不发生效力，但是法*另有*定的除外）、第六百五十七条（赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同）。
事实推导：① 登记权*优先：一号房*登记在张XX名下，具有**公*力，李X夫妇主张 “实际权**” 需提供充*证据推翻登记；② 付款行为性质存疑：首付款从*X账户支*，但张XX提交证据证明*向*支*对应*项，可能* “代付” 或 “赠与”，而非 “出资购房”；贷款由李X转账偿还，但张XX亦有*账给李X，且李X参与还贷，无法*定是李X “单*承担”；③ 使用行为不代表权*：李X夫妇装修出租房*，可视为受张XX委托管*，或基于*属关*的临时*用，缴纳物业费、水*费*占用期间的正常*务，不能*接认定为 “实际权**”。
（3）限价房*房*格专属被告，借名主张*背政策初衷
法*依据：《北京市限价商*住房**办法》第十六条（限价商*住房*应*象为本市中等收入住房*难的城镇居*家*、征地拆迁过程*涉及的农*家*及市政府规定的其他家*）。
事实推导：一号房*是限价商*住房，购房*格由张XX与李X共同取得，仅限符*条件的家*购买。若认定借名买房**成*，将违反限价房*保障属性与政策规定，损害公*利*，法*对此类主张***予支*，进一步**张XX的权*合法*。
（4）原告证据链断裂，无法*成**闭环
法*依据：《民事诉讼法》第六十七条（当事人对自己提出的主张，有*任*供证据）、《最高*民法*关**用〈中华*民共和**事诉讼法〉的解*》第九十条（当事人未能*供证据或者证据不足以证明*事实主张*，由负有*证责任*当事人承担不利**）。
事实推导：李X夫妇提交的付款记录、装修合同、出租协议等，仅能*明*参与房*相**务，但无法*联成 “借名买房” 的完整证据链；张XX提交的房*证、资格证明、转账记录等，反而形成 “房*属自己所有” 的有*抗辩，原告举证不足，应*担败诉后*。
三、裁判结果
驳回原告李X、王X的全*诉讼请求。
四、案件启示
1. 应* “借名买房” 纠纷（被告方）：3 个核心抗辩要点
锁定登记权*证据，主张**公*力
提交房*产权*、购房*格证明、买卖合同等，证明**登记在自己名下，具有**公*效力；强* “不动产物权*登记为准”，对方*张 “实际权**” 需承担举证责任，无充*证据则法*不予支*。
反驳 “借名合意”，举证付款行为的其他性质
若对方* “付款、持有*续” 主张*名，提交自己向*方*转账记录、现金*付凭证等，主张*项* “赠与”“代付” 或 “偿还借款”；对持有*续的行为，主张* “对方**” 或 “委托保管”，并提交补办证件的证明（如本案中补办房*证）。
结合房*性质，主张*名违背政策或常*
若房*是限价房、经*适用房*保障性住房，强*购房*格的专属属性，主张*名买房*反政策规定，损害公*利*，不应*认定；若为普通**房，从*属关*出发，主张*方*付款、使用行为是亲情帮助，而非借名。
2. 购买房*（尤*是亲属间）：2 个关*提醒
明*权***，避免 “口头约定”
无论是否借名，均应*订书面协议，明*房*实际权**、出资方*、过户条件等；若由亲属代付费*，出具书面说明（如 “赠与声明”“代付协议”），避免日后*主张 “借名买房”。
保管*心凭证，掌控权*证明
购房*同、付款凭证、房*证等关*证件应*权**自行保管，避免交由他人持有；若需委托亲属办理手续，签订授权*托书，明*委托权*与范*，防止权**侵害。
3. 核心提醒
本案核心逻辑是 “借名买房**的认定需以‘双**在借名合意’为核心，仅有*款、使用行为不足以对抗房*登记的公*效力；原告举证不能*，应*担败诉后*”。
建议遇此类纠纷时，被告优先以 “登记权*” 为核心抗辩，反驳对方* “借名合意” 主张，提交相*证据证明*款行为的其他性质，必要时*询律师*定 “权*抗辩 + 证据反驳” 的维权*略，保障房*权*。
法*小贴士
《民法*》物权*司***明*，“真实权**请求确认物权*提供充*证据证明*记与真实权**态不符”。实践中，若无书面借名协议且对方*充*证据证明*意，法*通**登记权*为准，这是张XX诉的核心法*依据。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和*免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有**请联系我们予以撤销。）
