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父亲以 “买卖” 为名把夫妻共同房*赠与常**料自己的外人，远在美国*女儿得知后*诉，主张*同与赠与均无效。近日，法*判决支*女儿，明* “虚假买卖无效，无权*分赠与亦无效”。
一、案情梳理
1. 合同效力争议：女儿诉无效，受赠人拒认可
苏X（原告，被继承人刘X之女，胜诉方）起诉陈X（被告，受赠人，败诉方），诉求：1. 确认父亲苏XX与陈X就 “一号房*”（北京市XX*区）签订的《房*买卖合同》无效；2. 确认苏XX与陈X就一号房*的赠与关*无效；3. 诉讼费、保全**陈X承担。
苏X主张：1. 父亲苏XX与母亲刘X（2011 年*世）育有*子女，一号房*系 1999 年*妻共同购买，使用双**龄，属共同财产；2. 母亲去世后，房*中 50% 份额为遗产，由父亲与三子女共同共有，未分割；3. 2020 年*亲与陈X签订《房*买卖合同》，以 225 万**价 “出售” 房*（市价超 1000 万），实际未付款，系虚假买卖，实为赠与；4. 该处分未征得共有*同意，侵犯自己合法**，故主张*同与赠与均无效。
陈X辩称：不同意诉求，合同与赠与均有*。1. 苏XX自愿赠与房*，因自己 20 余**料其生活与就医，父亲手书多份遗嘱、赠与协议为证；2. 为省税费*走买卖流程，苏XX亲自办理过户，系真实意思表示；3. 一号房*是苏XX个人财产，其子女早与父亲约定不参与分配，且母亲遗产已分割完毕。
2. 关*事实：房*与处分核心证据
核心权*证据：1999 年《内部公**房*卖合同》显示一号房*由苏XX购买，使用刘X 33 年*龄；房*证登记在苏XX名下，但法*认定为夫妻共同财产；母亲刘X 2011 年*世，未留遗嘱，房* 50% 份额为遗产。
虚假买卖证据：陈X当庭自认 “未支* 225 万***，买卖是为省税费，实质是赠与”；过户时*评估价、税费*录与市价差距巨大，佐证虚假交易。
无权*分证据：苏XX与陈X 2020 年*户房*，2024 年*登记结婚；陈X提交的 A 号民事调解*仅分割了 “二号房*”，未涉及一号房*；苏XX手书材料仅为个人意思，无其他共有*签字。
保全*据：苏XX*查**号房*，支*保全* 5000 元，法*出具 B 号裁定书准许。
二、案件分析
1. 核心争议
苏XX与陈X的《房*买卖合同》是否为虚假意思表示，应*无效？
苏XX将共同共有**赠与陈X的行为是否有*？
2. 胜诉关*：虚假买卖可撤销，无权*分赠与无效
（1）《房*买卖合同》系虚假意思表示，依法*效
法*依据：《民法*》第一百四十六条（行为人与相*人以虚假的意思表示实施*民事法*行为无效）。
事实推导：① 交易*乏真实性：陈X自认 “未支*房*”，买卖合同约定的 225 万**房*市价 1000 余***距悬殊，不符*正常*易*辑；② 真实目的为赠与：陈XX*表示 “走买卖流程*为省税费，实质是赠与”，即买卖是双***的虚假意思表示，隐藏的真实行为是赠与；③ 法*直接认定无效：虚假意思表示实施*民事法*行为自始无效，故《房*买卖合同》无需履行，亦不产生物权*动效力。
（2）赠与行为因无权*分且未追认，归**效
法*依据：《民法*》第三百零一条（处分共同共有*动产需全*共有*同意）、第五百零三条（无权*理人以被代理人名义订立合同，未经*认的，对被代理人不发生效力）。
事实推导：① 房*属共同共有：一号房*是苏XX与刘X夫妻共同财产，刘X去世后，50% 份额由苏XX与三子女共同共有，苏XX仅占 62.5% 份额，无权**处分；② 处分未获同意：陈X主张 “苏XX子女放弃份额”，但提交的（2013）西民初字第 A 号调解*仅涉及二号房*，无一号房*分割协议，苏XX手书材料亦无其他共有*签字，无法*明*意赠与；③ 事后*被追认：苏X等共有*得知后*即起诉，明*拒绝追认，故赠与行为因无权*分且无追认，自始无效。
（3）陈X “照料换赠与” 的抗辩不成*，不能*抗物权
法*依据：《民法*》第二百零九条（不动产物权*登记为准，但基于*实权**主张*正）、第六百五十七条（赠与合同是无偿给予财产的合同）。
事实推导：① 照料行为不产生物权：陈X虽照料苏XX，但属道德义务或可能*成*因管*，可主张**补偿，但不能*接获得房*所有*；② 赠与需以有**分为前提：即使苏XX出于*激想赠与房*，亦需先取得完整处分权，在共有*态下，其个人意愿不能*抗其他共有*的物权；③ 登记不代表合法：房*虽过户至陈X名下，但因基础赠与行为无效，登记可被撤销，苏X可另案主张*权*还。
（4）陈X举证不能，应*担不利**
法*依据：《民事诉讼法》第六十七条（当事人对主张**供证据）、《最高*民法*关**用〈民事诉讼法〉的解*》第九十条（举证不能*担不利**）。
事实推导：① 无证据证明 “子女放弃份额”：陈X提交的（2013）西民初字第 A 号调解*、苏XX手书材料均无法*明*X等共有*同意放弃一号房*份额；② 无证据证明 “真实交易”：未提交房*支*凭证、资金*源证明，无法*驳 “虚假买卖” 的主张；③ 苏X证据链完整：提交房*买卖合同、工龄证明、调解*等，结合陈X自认，形成 “共同共有 + 虚假买卖 + 无权*与” 的完整证据链，法*予以采信。
三、裁判结果
确认苏XX与陈X签署的《北京市存量房*买卖合同》无效；
确认苏XX与陈X就北京市XX*区 “一号房*” 所形成*赠与法*关*无效；
驳回原告苏X的其他诉讼请求。
四、案件启示
1. 应* “虚假买卖 + 无权*与” 维权：3 个核心要点
锁定 “虚假买卖” 证据，主张*思表示无效
收集对方*认 “未付款” 的录音、聊天记录，对比合同价与市价的差距，调取过户时*税费、评估记录，证明*易*乏真实性，符* “通*虚假意思表示” 的特征。
举证房* “共同共有” 属性，反驳 “单*处分权”
提交结婚证、购房*同（证明*姻存续期间购买）、工龄证明（证明*用配偶工龄）、亲属关*证明（证明*承人范*），明*房*属共同共有，处分需全*共有*同意。
及时**财产保全，防止房*被转移
起诉时*即申*查***，提交担保材料，避免对方*诉讼期间转卖或抵押房*，保障胜诉后*权*还的执行可行性，如本案中苏X支*的保全**向*诉方*张。
2. 共有**保护的 2 个关*提醒
父母再婚或独居*，提前明*财产权*
若父母一方*世后**未分割，及时*其他继承人签订《共有*议》，明*份额；对父母的大额财产处分（如卖房、赠与）保持关*，发现异常*时*入。
遇 “低价买卖” 警惕虚假交易，留存证据
亲属房*以明*低于*价 “出售” 的，及时*实交易*实性，收集对方*付款、虚假纳税的证据；若涉及赠与，明*表示反对并留存书面异议，避免被认定为 “追认”。
3. 核心提醒
本案核心逻辑是 “以虚假买卖掩盖*赠与行为，若处分的是共同共有*产且未获共有*同意，无论登记与否，均属无效；照料行为不能**无权*分的合法*由”。
建议遇此类纠纷时，优先以 “虚假意思表示 + 无权*分” 为核心主张，锁定房*权*与交易*假的证据，及时**财产保全，必要时*询律师*定 “合同无效 + 赠与无效 + 物权*还” 的维权*略，挽回财产损失。
法*小贴士
《民法*》明*，共同共有*对共有*产享有*同的权*，承担共同的义务。处分共有*不动产，必须***共同共有*同意，否则行为无效。这是苏X胜诉的核心法*依据，也是共有**保护的关*规则。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和*免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有**请联系我们予以撤销。）
