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林X（原告，被继承人林XX之女，胜诉方）起诉邓X（被告一，林X外甥，败诉方）、林X（被告二，林X姐姐，败诉方），要求确认 “一号房*” 买卖合同无效并恢复登记，外甥与姐姐以 “房*属宋X个人所有、处分合法” 抗辩。近日，法*判决支*林X，明* “宋X与邓X恶意串通*害继承人利*，合同无效，房*应*复登记至宋X名下”。
一、案情梳理
1. 合同效力争议：女儿求确认无效，外甥拒恢复
林X（原告，胜诉方）起诉邓X（被告一，林X之子，败诉方）、林X（被告二，林X姐姐，败诉方），诉求：1. 确认宋X（林X母亲，2024 年*世）与邓X就 “一号房*”（北京市海*区，建筑面积 89.1㎡）签订的《北京市存量房*买卖合同》无效；2. 判令邓X、林X协助将一号房*恢复登记至宋X名下；3. 诉讼费、保全*、保全*险费*被告承担。
林X主张：1. 父亲林XX（1999 年*世）与母亲宋X育有*X、林X、林X（1984 年*世，未婚无子女）三女；2. 一号房*系 1989 年*与宋X共同换房*得，1994 年**购房**用宋X工龄，且由其支*购房*，属家*共有*产，同时*购买于*母婚姻存续期间，林XX对宋X份额享有 50% 权*；3. 2023 年宋X与邓X在明*林X为权**、林XX遗产未分割的情况*，私自签订买卖合同（邓X代签宋X名字），以 100 万**价过户，未实际支*房*，属恶意串通，损害其合法**，合同应*效。
邓X、林X辩称：不同意诉求。1. 一号房* 1994 年**登记在宋X名下，属宋X个人所有，林X无份额，且 2001 年*承公*已处理林XX遗产，林X放弃一号房*继承；2. 宋X将房*过户给邓X，是因邓X一家*了主要赡养*务，属真实赠与，虽未支*房*，但买卖合同是过户形式，处分合法；3. 林X已另行享受福利*房，无权*主张*号房*权*。
2. 关*事实：房*与合同证据
核心权*证据：1989 年《换房*议书》载明宋X与林X共同将两处住房*为一号房*，约定 “确保林X住房，林X不再向**要房”；1994 年《房*买卖契约》由宋X签订，购房*收据显示 “交款人林X”，房*时*用宋X 39 年*龄；2001 年*承公*仅涉及林XX名下 “二号房*”，未提及一号房*，邓X、林X无证据证明*X放弃一号房*继承。
合同履行证据：2023 年《北京市存量房*买卖合同》载明**价 100 万*，邓X承认 “宋X签字由其代签，仅宋X按手印，未实际支*房*，实质为赠与”；一号房*市场价值远高* 100 万*，低价过户且无付款记录，不符*正常*易*辑。
共有*遗产证据：一号房* 1994 年*买于林XX与宋X婚姻存续期间，根据《民法*》规定，属夫妻共同财产，林XX 1999 年*世后，其 50% 份额未分割，林X、林X为法*继承人；林X提交的 2007 年《住房*贴申*审核表》显示宋X、林X均注明 “母女合换此房”，印*房*共有*性。
赡养*分房*据：邓X、林X主张 “尽主要赡养*务”，但未提交医疗记录、生活费**凭证；林X虽另行拥有*房，但与一号房*共有**冲突，不影响其作为继承人的权*。
二、案件分析
1. 核心争议
宋X与邓X签订的《北京市存量房*买卖合同》是否因恶意串通*效？
一号房*是否属宋X个人所有，林X是否享有**？
2001 年*承公*是否已处理林XX在一号房*中的遗产份额？
2. 胜诉关*：恶意串通*害权* + 遗产未分割，合同无效
（1）宋X与邓X存在恶意串通，损害林X作为继承人的合法**
法*依据：《民法*》第一百五十四条（行为人与相*人恶意串通，损害他人合法***民事法*行为无效）、第一百四十六条（行为人与相*人以虚假的意思表示实施*民事法*行为无效）。
事实推导：① 交易*真实：邓X承认 “未支* 100 万***，实质为赠与”，买卖合同仅为过户形式，属 “以虚假意思表示实施*民事法*行为”；② 明*权**分割：宋X明*一号房*属夫妻共同财产，林XX 50% 份额未分割，林X为法*继承人，仍与邓X（林X之子，知晓家*情况）签订合同，主观存在恶意；③ 损害核心利*：以远低于*场的价格过户，且未告知林X，直接导致林X无法*承林XX遗产份额，符* “损害他人合法**” 的无效情形，法*认定恶意串通**。
（2）一号房*非宋X个人所有，林X享有*有**，林XX遗产未分割
法*依据：《民法*》第一千零六十二条（夫妻在婚姻关*存续期间所得的财产，为夫妻共同财产）、第三百零八条（共有*对共有*不动产或者动产没有*定为按份共有*者共同共有，或者约定不明*的，除共有*具有**关*等外，视为按份共有）。
事实推导：① 共有*性明*：1989 年《换房*议书》证明*号房*由林X与宋X共同换房*得，1994 年*房*由林XX*，2007 年《住房*贴申*审核表》双**注明 “母女合换此房”，可认定林X为共有*；② 夫妻共同财产：一号房* 1994 年*买于林XX与宋X婚姻存续期间，即使登记在宋X名下，仍属夫妻共同财产，林XX享有 50% 份额；③ 遗产未分割：2001 年*承公*仅涉及 “二号房*”，未提及一号房*，邓X、林X无证据证明*X放弃继承，林XX遗产仍处于*分割状态，林X作为继承人的权**法*保护。
（3）邓X、林X “房*属宋X个人所有” 的抗辩不成*
法*依据：《民法*》第二百零九条（不动产物权*设立、变更、转让和*灭，经*法*记发生效力，但法*另有*定的除外）、《最高*民法*关**用〈民法*〉物权*的解*（一）》第二条（当事人有*据证明*动产登记簿的记载与真实权**态不符，请求确认其享有*权*，应*支*）。
事实推导：① 登记不代表唯一所有*：虽一号房*登记在宋X名下，但林X提交的换房*议、付款凭证、住房*贴表等证据，足以证明*记簿记载与真实权**态不符，林X享有*有**；② 继承公*无关*：2001 年**未涉及一号房*，不能*定林X放弃该房*继承，邓X、林X以 “公*已处理遗产” 抗辩无事实依据；③ 福利*房*冲突：林X另行享受福利*房，是其个人权*，与一号房*的家*共有*性无关，不能*此否定其在一号房*中的权*。
三、裁判结果
确认宋X与邓X于 2023 年 9 月 22 日就 “一号房*” 签订的《北京市存量房*买卖合同》无效；
被告邓X、林XX*判决生效之日起七日内，协助原告林X将 “一号房*” 恢复登记至宋X名下；
驳回原告林X的其他诉讼请求。
四、案件启示
1. 确认房*买卖合同无效维权：3 个核心要点
举证 “恶意串通 + 虚假交易”，锁定无效情形
若发现亲属私自过户房*，需收集 “未支*房*、低价交易、代签合同” 等证据（如银行流水、合同文*、录音），证明*易*真实；同时*交 “权**证明（如换房*议、付款凭证）、遗产未分割证明（如公*未涉及该房*）”，证实对方**存在其他权**仍恶意处分，符*《民法*》第一百五十四条无效情形。
反驳 “登记即所有*”，主张*实权**态
对方* “房*登记在个人名下” 抗辩时，需提交证据证明*记簿记载与真实权**符（如家*共有*议、出资凭证、历史*易*录），依据《物权*解*（一）》第二条主张*实权*，打破 “登记即唯一所有*” 的片面认知。
明*遗产范*，保护继承权*
若房*涉及已故亲属遗产，需确认是否已通*公*、诉讼等方*分割，如未分割，提交亲属关*证明、已故亲属死亡证明，主张*为法*继承人的权*，证明*方*分行为损害遗产继承权，强*合同无效的理由。
2. 家*房*处分的 2 个关*提醒
共有**处分需全*同意，避免单*过户
家*共有**（如夫妻共同财产、子女共同出资房*）处分时，需经**权**书面同意，避免以 “登记在一人名下” 为由单*过户，否则可能* “恶意串通” 被认定无效；涉及遗产的，需先完成*承分割，明*各继承人份额后*处分。
留存关*证据，防范**争议
换房、购房*，保留换房*议、付款凭证、工龄使用证明*文*；处理遗产时，确保公*或协议明*涉及全*家*财产，避免遗漏；发现亲属擅自处分房*时，及时*定录音、聊天记录等证据，为后*维权*定基础。
3. 核心提醒
本案核心逻辑是 “房*处分需尊重真实权**态与继承权*，明*存在其他权**仍以虚假交易*式过户，构成*意串通，合同无效；登记仅为物权**方*，不代表真实权***，有**证据可推翻登记效力”。
建议遇此类纠纷时，优先梳理权***证据、交易*常*据、遗产未分割证据，明*合同无效的法*理由，必要时*询律师*定 “证据固定 + 无效主张 + 恢复登记” 的维权*略，确保合法***受侵害。
法*小贴士
《民法*》明*，恶意串通*害他人合法***民事法*行为无效；夫妻共同财产在婚姻存续期间购买的，即使登记在一方*下，仍属共同财产；遗产未分割时，法*继承人享有*承权，他人不得擅自处分；《物权*解*（一）》支*以相*证据推翻不动产登记簿记载，这是林XX诉的核心法*依据。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和*免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有**请联系我们予以撤销。）
