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购房 10 年*开发商*史*留问题未办房*证，房*却因开发商*务被法*查*。购房*提起执行异议之诉后，北京市通*区人民法*判决停止执行，明* “购房*符*‘查**签约、用于**、付清房*’三要件的，可排除强*执行”。
一、案情梳理
1. 购房*景：十年*购房*款入住，因历史*留问题未办证
2013 年 5 月，张X（原告，胜诉方）与甲**公*（开发商）签订《北京市商*房*房*卖合同》，购买 “一号房*”（通*区），总价款 183.5585 万*。合同约定：2013 年 5 月 11 日前支*首付 55.5585 万*，5 月 28 日前支*尾款 128 万*，甲**公**于 2013 年 6 月 30 日交房。
签约后，张X按约支*首付及契税、印**等费*，2013 年 10 月办理入住手续，与物业**公**订《物业服务合同》，缴纳物业费、车*费*实际居*。因甲**公**发的 “一号房*” 所在项*属历史*留项*（手续不完善），一直未能*理网签及房*证。2022 年 1 月，张X与甲**公**订补充*议，结清剩余**，累计** 185.6970 万*，甲**公**具全*收款凭证。
2. 纠纷爆发：开发商*务导致房*被查*，购房*提异议
2021 年，乙**公*（施*方）因与甲**公**设工程**合同纠纷胜诉，获赔 3364 万***程*。2022 年 10 月，乙**公***强*执行时，法*查**甲**公**下的 “一号房*”。张X得知后*出执行异议，2023 年 11 月被驳回，随后*起执行异议之诉，诉求：1. 停止对 “一号房*” 的执行并解*查*；2. 确认房*所有***己所有。
二、案件分析
1. 争议焦*
张X是否符*排除强*执行的法*条件？
“一号房*” 未办房*证，张XX*主张*有*？
开发商*史*留问题导致未办证，能*归*于*X？
2. 胜诉关*：符* “三要件”，排除执行于***
（1）查**已签订合法**买卖合同
法*依据：《最高*民法*关**民法*办理执行异议和*议案件若干*题的规定》第二十九条第一项（查**已签订合法**的书面买卖合同）。
事实推导：① 虽买卖合同未注明*署日期，但结合 2013 年 5 月首付凭证、10 月入住记录、物业**公**同等证据，可确认签约时*早于 2022 年 10 月的查***；② 合同内容*违反法*规定，甲**公**买卖事实无异议，应*定为合法**。
（2）房*用于**且张X无其他住房
法*依据：《最高*民法*关**民法*办理执行异议和*议案件若干*题的规定》第二十九条第二项（所购商*房*用于**且买受人名下无其他用于**的房*）。
事实推导：① 张X 2013 年*住后*续缴纳物业费、水*费，物业**公**具的《居*证明》及缴费*录可证明**用于*住；② 经*动产登记部门查*，张X在北京市无其他住房*记，符* “唯一住房” 要件。
（3）已付清全*购房*
法*依据：《最高*民法*关**民法*办理执行异议和*议案件若干*题的规定》第二十九条第三项（已支*的价款超过合同约定总价款的百分之五十）。
事实推导：① 张X提交的银行转账记录、甲**公**具的收款收据及发票显示，其累计** 185.6970 万*，超出合同约定总价款，已全*付清房*；② 甲**公**庭认可收款事实，无相*证据反驳。
（4）未办证系开发商*史*留问题，非张X自身原因
法*依据：《通*区历史*留房*产开发项*不动产登记专项*理工作方*》。
事实推导：① 政府部门文*确认 “一号房*” 所在项*属历史*留项*，因甲**公**续不完善导致无法*证；② 张X签约后*极履行付款义务，无拖延办证、拒绝配合等行为，未办证责任*全*甲**公*。
三、裁判结果
不得执行位于*京市通*区 “一号房*”；
驳回原告张X的其他诉讼请求。
四、案件启示
1. 购房*避坑：4 个排除执行风险防控要点
签约付款留存完整证据，锁定买卖关*
购房**必签订书面买卖合同，注明*约日期、付款方*及交房**；支*房*时**银行转账（备注 “购房*”），留存发票、收据等凭证；入住后*存物业服务合同、缴费*录，形成 “签约 - 付款 - 入住” 完整证据链。
定期查*房*状态，及时**查**险
未办证期间，可通* “北京市不动产登记领域网上办事服务平*” 查*房*是否被查*、抵押；发现异常*时**发商*实，必要时***提出异议，避免错过维权**。
无其他住房*提前举证，证明**属性
主张*除执行时，需提交不动产登记部门出具的 “无房*明”，结合物业费、水*费*费*录、社区居*证明*，证明**用于*住且为唯一住房，强* “居*权*先” 的合理性。
因开发商*因未办证，固定责任*据
若因开发商*续不全、历史*留问题等导致未办证，需收集政府部门关***问题的文*、与开发商*沟通*录等，证明*办证非自身原因，避免被认定为 “怠于*理过户”。
2. 开发商*示：2 个 “不可为” 行为
不可隐瞒项*问题，误导购房*
开发项*存在手续瑕疵、历史*留问题时，需如实告知购房*；不得承诺 “可随时*证” 却拖延履行，否则可能*致购房*权**损，承担赔偿责任。
不可因自身债务，损害购房*合法**
开发商**极解*项*历史*留问题，协助购房*办理房*证；不得因自身债务导致已售房*被查*，否则可能*发群体性维权，加重企业经*风险。
3. 债权*注意：2 个执行边*提示
查**发商**前，核查*际占有*况
申*执行开发商*下房*时，需通*物业、社区核实房*是否已出售并实际交付；若发现购房*已入住，应*审查*是否符*排除执行条件，避免盲目查**发纠纷。
区分 “开发贷抵押房” 与 “已售未办证房”
对已出售给自然人且用于**的房*，即使未办证，也应*先保护购房*权*；若为开发商*出售的存量房*商*用房，可依法***行，避免混淆房*性质。
4. 核心提醒：购房*权**护 “三要件为核心，证据为支*”
本案的核心裁判逻辑是 “商*房*受人排除强*执行需同时**‘查**签约、用于**、付清房*’三要件，未办证系开发商*因的，不影响权**张”。
建议购房*在购买期房*手续不全*房*时，务必核实项*合法*；已购房*办证的，定期留存居*、付款证据；遇房*被查*，及时*询专业律师，依据 “29 条” 主张**，通*执行异议之诉维护自身居*权*。
法*小贴士
《最高*民法*关**民法*办理执行异议和*议案件若干*题的规定》第二十九条（“商*房*费*生存权*先” 条款）是购房*排除强*执行的核心依据，其立法*的是保护普通*费*的基本居*权，与债权*的普通***权**，应*先得到保护。但需注意，该条款仅适用于***产开发企业购买商*房*自然人消费*，不适用于*资性购房*向*开发商*买房*的情形。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和*免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有**请联系我们予以撤销。）
