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购房*全*买房*入住，却因房*存在抵押无法*理房*证，开发商、抵押权*互相*诿。近日，北京市通*区人民法*判决支*购房*诉求，判令开发商*助过户，抵押权*配合涤除房*及土地抵押，明* “抵押权*同意出售抵押房*的，不得再对房*行使优先受偿权，需配合购房*办理抵押注销”。
一、案情梳理
1. 购房*景：全*买房*住，房*却有*押未涤除
2021 年 8 月 3 日，陈X（原告，胜诉方）与甲**公*（开发商）签订《北京市商*房*售合同》，购买 “一号房*”（通*区），总价款 409.356 万*，约定 “签约当日付清全*，甲**公* 2021 年 8 月 30 日前交房，910 日内办理房*证”。合同明*载明：“一号房*” 所在土地及在建工程*抵押给乙**公*（原抵押权*），但乙**公**出具《抵押权*同意销售声明》，同意甲**公**售抵押范*内全*房*。
签约前，陈X已于 2020 年 12 月支*定金 5 万*；2021 年 8 月 2 日支*房* 404.356 万*，8 月 4 日支*面积补差款 1.3641 万*，累计** 410.7201 万*，甲**公**具全*发票并交付房*。陈X随后*纳契税 5.6519 万*、维修基金 1.9856 万*，但因 “一号房*” 抵押未注销，始终*法*理房*证。
2. 抵押纠纷：抵押权*变更，涤除义务成*议焦*
经*，2017 年 10 月，甲**公**融*需求，将 “一号房*” 所在土地及在建工程*押给乙**公*，办理抵押登记；2020 年 6 月，双**充*议将 “一号房*” 纳入抵押范*。2021 年 9 月，乙**公**对甲**公**债权*抵押权*让给XX**公*（现实际抵押权*），但未办理抵押权*更登记，乙**公**为名义抵押权*。
陈X多次要求甲**公*、乙**公*、XX**公**除抵押并办理过户，三方*相*诿：甲**公** “抵押由乙、XX**公**制，无法***销”；乙**公** “已转让债权，仅是名义抵押权*，无涤除义务”；XX**公** “抵押合法**，购房*未证明**支*，无权*求涤除”。协商*果后，陈X起诉至法*，诉求：1. 判令乙、XX**公**除 “一号房*” 及对应*地抵押；2. 判令甲**公**助办理 “一号房*” 过户登记。
二、案件分析
1. 争议焦*
陈X作为购房*，是否有**求涤除 “一号房*” 及对应*地的抵押？
乙**公*（名义抵押权*）、XX**公*（实际抵押权*）是否有*务配合办理抵押注销？
甲**公**否应*助陈X办理 “一号房*” 过户手续？
2. 胜诉关*：抵押权*同意销售即丧失追及力，购房*权**先
（1）《商*房*售合同》合法**，陈X已履行全*合同义务
法*依据：《民法*》第五百零九条（当事人应*按照约定全*履行自己的义务）、第四百零六条（抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有*定的除外）。
事实推导：① 合同明*披露抵押情况，且乙**公**具《同意销售声明》，符* “抵押财产转让经*押权*同意” 的规定，合同合法**；② 陈X已支*全*购房*（含补差款），甲**公**可收款并交付房*，陈X完全*行了买方*务，有**张*理过户。
（2）抵押权*同意销售后，丧失对房*的优先受偿权
法*依据：《民法*》第四百零六条（抵押财产转让的，抵押权*受影响，但抵押权*同意转让的，抵押权*对转让所得价款享有*先受偿权）、《物权*》第一百九十一条（已被《民法*》吸收）。
事实推导：XX**公**为抵押权*，明*同意甲**公**售 “一号房*”，即认可 “以售房*清偿债务”，其抵押权*力仅及于*房*，而非房*本身；② XX**公**让债权*抵押权*，承接的权***不得超过原抵押权*，同样无权*已出售的 “一号房*” 行使优先受偿权，需配合涤除抵押。
（3）“房*一体” 原则下，土地抵押应*房*抵押一并涤除
法*依据：《民法*》第三百九十七条（以建筑物抵押的，该建筑物占用范*内的建设用地使用权*并抵押；以建设用地使用权*押的，该土地上的建筑物一并抵押）。
事实推导：① “一号房*” 与其对应*地使用权*于*可分割的整体，根据 “房*一体” 原则，房*抵押涤除后，对应*地的抵押亦应*步*销；② 乙、XX**公** “土地抵押独立于**” 为由拒绝涤除，违反法*强*性规定，法*不予支*。
（4）陈X作为商*房*费*，权**先于*通*押权
法*依据：《最高*民法*关***房*费*权**护问题的批复》（商*房*费*以居*为目的购房*付清全*，房*交付请求权*先于*押权）。
事实推导：① 陈X购买 “一号房*” 用于**，且已全*支*并实际入住，属于*优先保护的商*房*费*；② XX**公**张 “陈X未证明**支*”，但陈X提交的银行转账记录、甲**公**票及收款确认足以佐证，该抗辩不成*。
三、裁判结果
被告甲**公***判决生效之日起七日内，协助原告陈X将北京市通*区 “一号房*” 转移登记至原告陈X名下；
被告甲**公*、乙**公*、XX**公***判决生效之日起七日内，协助原告陈X办理北京市通*区 “一号房*” 及对应*地使用权*抵押权*销登记手续；
本案案件受理费*被告甲**公**担。
四、案件启示
1. 购房*避坑：4 个抵押房*购房*心要点
签约前核查*押状态，要求提供 “同意销售证明”
购房*务必通* “北京市不动产登记领域网上办事服务平*” 查*房*抵押情况；若房*有*押，必须*求开发商*供抵押权*出具的《同意销售声明》，并将该声明*为合同附件，明* “开发商*在约定期限内涤除抵押”。
全*支*留存完整凭证，证明*行义务
支*房*时*先选择银行转账，备注 “购房*”“面积补差款” 等明*，留存转账凭证、开发商*票、收款收据等；若开发商*收契税、维修基金，需索*官方*据，形成 “付款 - 交房” 完整证据链。
房*交付后*时*进办证，遇抵押主动维权
收房**期督*开发商*理房*证，若因抵押未注销导致办证延误，需书面催告开发商*抵押权*，留存沟通*录；催告无果的，及时*诉要求涤除抵押并过户，避免抵押存续导致房*被执行。
区分 “名义抵押权*” 与 “实际抵押权*”，一并主张**
若抵押权*转让（如本案中乙**公**让给XX**公*），需将原抵押权*（名义）、现抵押权*（实际）及开发商*为共同被告，要求三方*同配合涤除抵押，防止 “互相*诿” 延误维权。
2. 开发商*示：3 个 “不可为” 行为
不可隐瞒房*抵押情况，需如实披露并取得同意销售函
出售抵押房*前必须*得抵押权*书面同意，在合同中明*披露抵押信息；不得隐瞒抵押导致购房*无法*证，否则需承担违约赔偿责任。
不可挪用售房*，需按约定清偿债务涤除抵押
收取购房*后，应*抵押权*要求将款项*于*偿债务或提存，及时*理抵押注销；不得挪用售房*导致抵押无法*除，否则可能*临购房*退房*赔偿诉求。
不可推诿办证义务，需主动协调抵押权*配合
作为合同相*方，开发商**务协调抵押权*办理抵押涤除，不得以 “抵押由第三方*制” 为由推诿；必要时*通*诉讼要求抵押权*履行配合义务。
3. 抵押权*注意：2 个权**使边*
出具 “同意销售声明” 前，明*售房*监管**
同意开发商*售抵押房*时，需在声明*约定 “售房*需存入监管*户”，确保款项*于*偿债务；未约定监管*致售房*被挪用的，不得再对房*行使优先受偿权。
债权*让时*同步**购房*，配合后*抵押涤除
转让抵押债权*，需书面通*购房*债权*抵押权*让情况；购房*要求涤除抵押的，名义及实际抵押权*需配合办理注销，不得以 “债权*转让” 为由拒绝履行义务。
4. 核心提醒：商*房*费*权* “优先保护，涤除抵押是义务”
本案的核心裁判逻辑是 “抵押权*同意出售抵押房*的，抵押权*力仅及于*房*，不得对抗已全*购房*入住的商*房*费*；开发商*抵押权*有*务配合涤除抵押并协助过户”。
建议购房*购买抵押房*时*必谨慎*查、留存证据；遇纠纷及时*询专业律师，依据 “抵押权*同意销售”“消费*权**先” 等法*规定维权，切实保障自身居*权*。
法*小贴士
《民法*》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有*定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权*受影响。抵押权*能*证明*押财产转让可能*害抵押权*，可以请求抵押人将转让所得的价款向*押权*提前清偿债务或者提存。” 本案中，抵押权*已同意转让房*，故不得主张 “抵押权*受影响”，需接受售房*清偿并配合注销抵押。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和*免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有**请联系我们予以撤销。）
