房*律师-北京房*律师-房*产纠纷专业律师， 靳*师*队专门代理借名买房、房*买卖、遗产继承、离婚分割房*、拆迁析产、共有**确权*割、居*权*件，为您提供优质法*服务。
楼下住户以 “楼上漏水*财产损失” 为由索* 11.2 万**，原房*辩称 “已维修且房*已出售”，现房*主张 “漏水*自身原因导致”。近日，北京市朝阳*人民法*判决现房*仅赔偿 2000 元，驳回其他诉求，明* “漏水*失需举证因果关*，房*出售后*房*不承担后*责任”。
一、案情梳理
1. 房*关*与漏水*景：楼上两次易*，楼下多年*张*水
王X（原告）系 “一号房*”（朝阳*某小区，楼下）所有**；李X（被告一，原房*）曾* “二号房*”（楼上）房*，2023 年 3 月将房*出售给张X（被告二，现房*）。
2006 年，王X首次主张 “二号房*” 装修时*坏承重墙致漏水，李XX当时*由物业协调维修并赔偿 2500 元。2017 年，王X对 “一号房*” 重新装修，称装修系因多年*水*致，产生损失约 10 万*。2021 年，王X再次主张 “二号房*” 卫*间漏水，李X表示已委托中介**公**修解*。
2023 年 3 月，李X与张X签订《存量房*买卖合同》，约定 “房*主体结构无漏水，若有*水*李X修复并承担费*”。2023 年 9 月，王X发现 “一号房*” 厨房**漏水，此时 “二号房*” 已由张X出租。张X随即安*防水**公**卫*间、厨房**做防水*修，但王X认为 “维修不达标仍漏水”，遂起诉要求：1. 张X将 “二号房*” 修复至不漏水；2. 张X赔偿 1.2468 万*；3. 李X赔偿 10 万*。
2. 争议焦*：损失因果难认定，责任**存分歧
王X主张：2006 年*X装修导致漏水*彻底解*，2017 年*修损失应*李X承担；2023 年*X接手后*水*修好，应*偿近期损失并继续维修。
李XX辩：2006 年*水*维修，2017 年*修损失与漏水*关*，房*出售时*告知漏水*况，且已配合法*再次维修，不应*责。
张XX辩：购房**知晓漏水*史，漏水*自身装修或使用导致，已积极维修，王X主张*损失无直接证据证明，不同意高*赔偿。
二、案件分析
1. 核心争议：因果关*与责任**的举证责任
（1）原房*李X不承担责任：已维修且无证据证明*失关*
法*依据：《民法*》第一百二十条（民事权**到侵害的，被侵权*有**求侵权*承担侵权*任）、《民事诉讼法》第六十七条（谁主张*举证）。
事实推导：① 2006 年*水*件已通*物业调解**，李X提交的维修记录证明*时*处理；② 王X主张 2017 年*修损失 10 万*，但未提供证据证明*修与 2006 年*水*在直接因果关*（如漏水*续证据、维修记录衔接）；③ 李X 2023 年*售房*后，已配合法*再次对 “二号房*” 做全*防水*修，尽到合理配合义务，无证据证明*存在过错。
（2）现房*张X仅承担部分责任：漏水*实存在但损失举证不足
法*依据：《民法*》第二百九十六条（不动产权**因用水、排水*利*相*不动产的，应*尽量避免对相*的不动产权**造成*害）。
事实推导：① 2023 年 9 月漏水*实有*X提交的录像佐证（厨房**滴水、接水*），张X认可并已维修，需对实际造成*损坏承担责任；② 王X主张*食品、药品损失（3868 元）无证据证明 “漏水*接导致损坏”（如物品浸泡痕迹、购买时*与漏水**匹配）；③ 断桥铝窗户损失（3600 元）无法*明*漏水**，但厨房**顶部因漏水*生的霉变修复属合理损失，法*酌情支* 2000 元；④ 法*现场勘验未发现 “二号房*” 仍存在漏水，王X主张 “维修不达标” 但不申*鉴定，应*担举证不能**，故驳回 “继续维修” 诉求。
（3）王X索*未获全*支*：举证不足是关*
法*依据：《最高*民法*关**用〈中华*民共和**事诉讼法〉的解*》第九十条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应*提供证据加以证明）。
事实推导：① 王X未提交 2017 年*修与漏水**的直接证据（如维修机构出具的漏水*因鉴定、装修合同中载明*修复内容）；② 2023 年*失仅能*明 “漏水*实”，无法*明 “损失物品与漏水*直接因果关*” 及 “损失金*的合理性”；③ 拒绝申*漏水*定，无法*明 “二号房*” 仍存在漏水，故 “继续维修” 诉求无依据。
三、裁判结果
被告张X于*判决生效之日起七日内，赔偿原告王X损失 2000 元；
驳回原告王X的其他诉讼请求。
四、案件启示
1. 原房*避坑：3 个房*出售前关*动作
明*房*瑕疵并书面告知，留存证据
出售房*前，需梳理房*是否存在漏水、墙体开裂等瑕疵，务必在买卖合同中书面载明，或通*微信、短信等方*告知买方*留存记录，避免 “隐瞒瑕疵” 的追责风险；如本案中李X虽主张 “口头告知”，但无书面证据，虽最终*责，仍增加诉讼成*。
漏水*修需留存正规凭证，避免后*争议
对房*漏水*问题维修时，选择有*质的**公*，留存维修合同、付款发票、验收记录等，证明 “已尽维修义务”；若委托中介或物业维修，需保留委托协议及维修反馈，防止后*被主张 “维修不到位”。
合同明*责任*分，约定售后*险转移
买卖合同中需明* “房*交付后，因使用或维护产生的相*权*纷由买方*担”，对历史*水*题约定 “维修责任*止时*”，避免房*出售后*被卷入旧纠纷。
2. 现房*维权：3 个应*漏水*纷要点
购房*全*查*房*，核实历史*题
购买二手房*，除查*房*证外，需向*业、邻居*解**是否存在漏水、噪音等相*纠纷，要求原房*提供维修记录；必要时*请专业机构做防水*测，避免 “接盘” 历史*留问题。
漏水**时*修并固定证据，避免损失扩大
接到楼下漏水**后，立即安*维修并邀请物业或第三方*证，留存维修照片、视频、合同及付款凭证，证明 “积极履行维修义务”；如本案中张X及时*修的行为，减少了责任**。
对不合理索*坚决抗辩，要求举证因果关*
面对楼下高*索*时，需要求对方*供 “漏水*损失的直接因果关*证据”（如现场录像、鉴定报告、物品购买凭证），对无依据的索*（如使用多年*旧家*损失）坚决拒绝，避免盲目赔偿。
3. 楼下住户提示：3 个索*举证核心要点
漏水*生时*一时*固定证据，留存原貌
发现漏水*，立即拍摄视频（记录漏水*置、水*大小、受影响物品），邀请物业或邻居*场见证并签字确认；对损坏物品拍照留存，注明*买时*、价格，避免因证据不足无法**。
及时*托专业机构鉴定，明*漏水*因
若双**漏水*因或维修效果有*议，应*时**法*委托专业机构鉴定，明* “漏水*任*” 及 “损失金*”，避免因 “拒绝鉴定” 承担举证不能**。
索*金*需合理，提供完整损失依据
主张*失时，需提交购买发票、维修合同、付款凭证等，证明*失的真实性及合理性；对使用多年*物品，需考虑折旧因素，避免主张*高**导致法*不予支*。
4. 核心提醒：相*漏水*纷 “举证为基，责任*晰”
本案的核心裁判逻辑是 “相*漏水*纷中，原告需举证证明‘漏水*实、因果关*、损失金*’；原房*已履行维修义务且房*已出售的，不承担后*责任；现房*仅对自身使用期间的合理损失承担责任”。
建议涉及房*买卖或相*纠纷时，务必注重证据留存，明*责任**；发生争议后，优先通*物业、居*会调解，调解*成*通*诉讼解*，但需依托充*证据主张**，避免因举证不足导致诉求无法*现。
法*小贴士
《民法*》第二百八十八条规定：“不动产的相*权**应*按照有**产、方*生活、团结互助、公**理的原则，正确处理相*关*。” 相*漏水*纷中，法*通**兼顾 “受害方***护” 与 “侵权**证责任”，既不纵容*合理索*，也不免除实际侵权*的赔偿义务，最终* “公**理” 为原则作出裁判。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和*免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有**请联系我们予以撤销。）
