一、案件详情
委托人张XX（化名）为推进民宿项目建设，于2022年4月10日与曾某某（化名）签订《自建房租用合同》，约定曾某某将其位于广东省某村的残旧土瓦房及房屋周边土地使用权出租给张XX，用于改建民宿，租赁期限20年，年租金7200元，合同明确张XX可依法规划、调整、设计和建设租赁房屋，改变房屋格局及用途，但仅限部分拆除改建。合同签订后，张XX依约支付首年租金7200元及房屋房顶树脂瓦补偿款1500元，并启动民宿改建工程。
因案涉房屋年代久远、结构简陋，改建过程中需整体重建，张XX遂将包含案涉房屋在内的同排租赁房屋拆除，规划建设9幢钢结构房屋。2023年，曾某某突然提起诉讼，以“案涉房屋未取得建设工程规划许可证，违反相关司法解释及民宿管理办法”为由，主张双方签订的租赁合同无效，要求张XX赔偿房屋、桥、青苗等损失22万元，并返还占用土地。
为维护自身合法权益，张XX委托我方应诉，并依法提起反诉，主张案涉合同合法有效，要求继续履行合同，并要求曾某某赔偿因阻碍施工造成的经济损失100万元。经查，案涉民宿项目系龙门县政府引进的乡村旅游振兴重点项目，已取得龙门县发改委项目备案；曾某某出租的房屋为1965年政府建设的移民安置房，未办理产权登记，但其所在村民小组同意出租，且曾某某已收取相关补偿款并知悉施工情况。
二、案件总结
本案核心争议焦点为：1. 案涉《自建房租用合同》是否合法有效；2. 合同应否继续履行；3. 双方主张的赔偿请求是否具有事实及法律依据。
针对本案争议，我方制定精准代理策略并重点开展以下工作：一是驳斥合同无效主张，明确案涉房屋为乡、村庄规划区内的农村房屋，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不适用于本案；案涉房屋未被相关部门认定为违法建筑，现行法律未禁止此类农村房屋出租，且双方签订合同系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定。二是举证证明委托人履约合规性，提交租赁合同、租金及补偿款支付凭证、村民小组证明、项目备案证等证据，证实张XX已依约履行义务，且村民小组知晓并支持民宿改建项目，曾某某收取补偿款时已明知房屋拆除事宜，其主张“不知情”与常理不符。三是回应反诉请求，针对曾某某阻碍施工的主张，明确其未提交有效证据佐证，应承担举证不能的责任；同时强调张XX投入巨额资金建设民宿，合同继续履行符合交易稳定性原则及当地乡村振兴发展需求。
最终，龙门县人民法院采纳我方全部核心代理意见，判决案涉《炉下竹坝村自建房租用合同》合法有效，双方应继续履行，驳回曾某某的全部诉讼请求及张XX的其他反诉请求，案件受理费均由各方自行承担。
三、律师价值
1. 精准界定法律适用边界，夯实合同有效基础：本案关键在于区分城镇房屋与农村房屋租赁合同的法律适用差异。我方精准指出原告援引的司法解释不适用于乡、村庄规划区内的农村房屋，成功驳斥合同无效的核心主张，为案件胜诉奠定坚实法律基础。
2. 全面梳理证据体系，强化履约合规性证明：我方细致收集并整理租赁合同、支付凭证、村民小组证明、项目备案文件等全套证据，形成完整证据链，清晰证实委托人履约的合规性及原告主张的不合理性，有效反驳其虚假陈述，获得法院采信。
3. 兼顾交易稳定与地方发展，最大化维护委托人权益：结合案涉项目系政府引进的乡村振兴重点项目的背景，我方在庭审中重点阐述合同继续履行对维护交易稳定性、推动地方旅游经济发展的重要意义，成功说服法院支持合同继续履行，避免委托人因项目停滞遭受巨额经济损失，充分保障了委托人的长远商业利益。
4. 高效应对诉讼争议，合理规划反诉策略：针对原告的诉讼请求，我方快速制定针对性抗辩方案；同时结合案件实际情况，合理提出反诉主张，清晰划分举证责任，有效遏制原告的不合理诉求，推动案件高效审结，实现委托人的诉讼目标。
