遇到买房陷阱，帮助委托人拿回购房款

广东省广州市南沙区XX
民事判决书
（2024）粤 XXX 民初 XXX号
原告：周XX，女，1990 年 6 月 11 日出生，汉族，住广州市XX路某号，公民身份号码 622XXXX0119XXXXX2X。委托诉讼代理人：姚X，广东XX律师。
委托诉讼代理人：杨XX，广东XX律师。
被告：何XX，男，1997 年 1 月 14 日出生，汉族，住广州市XX某号，公民身份号码 44018XXXXX3XXX。
被告：张XX，女，1998 年 7 月 8 日出生，汉族，住广州市XX某号，公民身份号码 44018XXXXXX87XX。
委托诉讼代理人：别X，广东XX律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎X，广东XX律师事务所律师。
第三人：某控股（广州XX有限公司，住所地广州市XX某号，统一社会信用代码 914401XXXXXXT514P。
法定代表人：严XX。
原告周XX诉被告何XX、张XX，第三人某控股（广州XX有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周XX的委托诉讼代理人姚X、被告何XX、被告张XX的委托诉讼代理人黎XX，第三人某公司的法定代表人严XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周XX向本院提出诉讼请求：1. 判令两被告向原告返还购房款 780000 元及利息（利息以 780000 元为基数，从 2024 年 1 月 31 日开始，按照日万分之五计算至实际清偿之日止）；2. 判令两被告向原告支付违约金 234000 元；3. 判令两被告向原告支付原告为本案支出的律师费 30000 元、保全担保费 3000 元、中介费 10000 元；4. 本案的保全费 5000 元、诉讼费由被告承担。
事实与理由：2023 年 3 月 18 日，原告（乙方）经第三人居间介绍，与两被告（甲方）共同签订《安置房买卖合同》，原告按照合同约定总计向两被告支付购房款共计 780000 元。但是，两被告并未按照合同约定，在 2023 年 12 月 31 日前将房屋交付给原告，且至今拒绝退还原告支付的购房款。原告认为，根据《安置房买卖合同》第七条第 12 款的约定，两被告应当将购房款退还给原告，从逾期之日开始按照日万分之五计算利息，并按照房屋总价的 30% 支付违约金。因此，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼。
被告张XX答辩称，原告诉讼请求与我方无关，我方无需承担责任。一、我方与何XX已经离婚，约定涉案 120 平方米指标房归何XX处理，所涉债权债务全部由何XX承担，与我方无关。二、原告诉请的利息计算标准日万分之五过高，不应支持或应调整为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率。三、原告主张的违约金XX高于原告可能发生的实际损失，且原告已经诉请资金占用利息，该利息足以弥补原告可能发生的损失，不应支持。四、原告仅提供《委托代理合同》及发票，不能证明原告已经实际支付律师费。且原告诉请的 30000 元律师费涵盖了一审、二审、执行三个阶段的费用，而本案并不必然存在二审及执行阶段。本案案情简单，律师工作量不大，原告诉请的律师费过高。据了解原告及其配偶通过第三人购买了涉案楼盘多套安置房，意在炒房获利，有违公序良俗。原告诉请律师费不应支持。五、原告提交证据不足以证明 10000 元中介费与本案有关，按照房地产中介交易惯例，一般会在三方合同中明确约定买卖双方各自应付的中介费，且中介费支付时间一般为合同签订当日。然而《安置房买卖合同》没有关于原告支付中介费的约定，且原告实际支付日期 2023 年 5 月 8 日迟于《安置房买卖合同》签订日期 2023 年 3 月 18 日，可见该 10000 元与本案所涉交易无关，不应支持。六、我方与何XX离婚后，女儿由我方抚养，何XX未支付抚养费，原告申请保全导致我方工资卡被冻结，失去经济来源，请求保障我方和女儿基本生活教育需要。
被告何XX辩称，意见同张XX答辩意见的第二至六点一致，关于该笔债务离婚后由我方承担。
第三人某公司述称，我方配合原被告签订安置房买卖合同，见证所有的交易过程，实际收取原告 1 万元中介服务费。
经审理查明，何XX、张XX于 2019 年 1 月 15 日登记结婚，于 2024 年 4 月 30 日登记离婚。
2023 年 3 月 18 日，原告（乙方，买受人）和何XX（甲方，出卖人）、张XX（甲方，共同产权人），某公司（丙方，见证方）签订了《安置房买卖合同》。约定甲方何XX，原本坐落于某村某街某号左前侧的房产被政府征收，并于 2020 年 2 月 12 日和政府签订了拆迁合同。甲方选择向政府购买因拆迁在指定区域安置的某安置区二期（坐落于某雅苑西南侧）建筑面积约为 120 平方米指标房壹套。甲方自愿将个人名下其中一套 120 平方米指标房（以下简称涉案房屋）按照最接近 120 平方米户型出售给乙方，以每平方米单价 12500 元，合计总价 XXX 元进行交易（预约过户）给乙方。当政府通知甲方名下第 1 套某安置区二期建筑面积约为 120 平方米指标房符合摇号选房时，甲方必须通知乙方参与现场监督，甲方本次所选房屋的坐落，就是甲方出售给乙方的房屋。以上所述的房屋为国有划拨土地，房屋用途为住宅，具有独立的中华人民共和国不动产权，所有权属于甲方，只要缴纳土地出让金和相关税费即可正常上市交易。本合同签订当天内，乙方应向甲方支付购房款 50000 元。在 2023 年 4 月 5 日前，乙方应向甲方支付购房款 300000 元。在 2023 年 4 月 29 日前，乙方应向甲方支付购房款 430000 元。第五条、拆迁安置合同原件以及房屋交付。本合同签订生效之日起，待乙方支付购房款合计人民币 780000 元当天，甲方应当立即将上述房产的拆迁安置合同《集体土地房屋征收补偿安置合同 - 穗南开土地横拆 [2019] 1070 号》原件贰份交由乙方保管；当政府通知甲方摇号成功并且满足收楼条件，甲方将本合同所涉房屋相关的所有手续和一切与本合同所涉房屋有关的文件资料及票据原件交付乙方保管并将本合同所涉房屋交付给乙方使用，收益权和使用权归乙方，同时甲方需无条件配合乙方办理水、天然气、用电和网络等相关登记手续。第七条、违约责任条款。1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，按未交款项每日万分之五的滞纳金赔付给甲方，逾期达到两个月的，甲方有权解除本合同，并没收乙方本合同所涉房屋房款总额的百分之三十作为乙方的违约金给予甲方补偿，其余款项甲方将退回给乙方。若甲方要求乙方继续履行本合同，若乙方拒不履行本合同，乙方违约时本合同涉及房屋的市场价格低于本合同成交价，甲方有权要求乙方补偿全部差额（明确以乙方违约时的市场价格计算）。并且甲方维权产生的相关费用，如律师费、诉讼费，签定费、诉讼费、签订费、评估费、调查取证费、保全费、担保费等，均由乙方承担。2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同。甲方违约不履行本合同，甲方将无条件退还乙方已付房款，并支付已付房款的利息（利息按照乙方已付房款日息万分之五每天计算），且将房屋增值部分（明确以违约时或起诉时的市场评估价，以最高者为准）作为补偿金支付给乙方，并向乙方支付违约时房屋市场最高评估价 30% 的违约金。上述所有款项，甲方应当在违约之日起 30 日内支付完毕，不得以任何借口推辞、拖延，否则追究法律责任。并且乙方维权产生的相关费用，如律师费、诉讼费，签定费、诉讼费、签订费、评估费、调查取证费、保全费、担保费等，均由甲方承担。因甲方原因导致本合同解除或终止，中介服务费由甲方承担。11、如因政府政策不可抗力（限购政策除外）和自然灾害原因导致乙方无法取得本合同约定的坐落于某安置区二期（坐落于某雅苑西南侧）房屋，乙方有权利无条件解除本合同，甲方应退回乙方已支付全部房款及按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率两倍支付利息，并在归还完毕后本合同自动作废。经乙方要求支付之日起，甲方逾期超过 30 日（手写文字将 60 日改为 30 日，有原告、何XX、张XX签字捺印）未付清的，视为甲方违约，按第七条第 2 款处理。12、手写内容 “经甲乙双方协商一致，在 2023 年 12 月 31 日前甲方无法交付本合同交易的房屋给乙方，甲方要退回乙方已支付的购房款，不用计算利息，乙方收齐退回的购房款后，本《安置房买卖合同》将无条件解除。合同解除、退回购房款及支付利息要求按第七条第 11 款处理。” 下方有原告、何XX、张XX签字捺印。合同还对各方的其他权利义务作了约定。
原告分别于 2023 年 3 月 18 日、3 月 28 日、4 月 28 日向张XX转账共 780000 元。张XX分别于 2023 年 3 月 18 日、4 月 28 日出具收据确认收到原告支付的购房款 50000 元、730000 元。
2023 年 5 月 8 日，某公司出具收据内容为 “今收到周XX转账购买某安置区二期120 平指标房中介服务 1 万元整”。
原告称，收据单中有明确载明该 1 万元的款项是涉案房屋的中介服务费，某公司为原被告的交易提供了中介服务，也见证签订了买卖合同，被告主张其未承担相应中介服务费。见合同约定的丙方权利义务，与原告口头约定中介费 1 万元。
原告提供微信群 “周XX、何XX某安置区二期120 平” 聊天记录显示，2023 年 4 月 28 日，各方就合同手写内容进行了沟通。2023 年 12 月 21 日，原告：上一次签了补充条款，约定了等到今年年底，现在也没几天了。柠X：周XX你好，因为上次谈呢，第一轮没拿到名单，第二轮也结束了，如果第二轮完毕了都没给到房子给你，就退还给你。因为第二轮都还没结束，因为我还有机会拿房给你嘛，明白吗？2023 年 12 月 24 日，原告：按照前期的合同补充条款，我们预估 23 年 12 月 31 日前何XX和张XX无法交付本合同交易的房屋给我方，需要退回我们已支付的 78 万元购房款。我们还是希望在 12 月 31 日前进行沟通，如果这个日期前还是无法联系到何XX和张XX，我们会正式要求于 2023 年 12 月 31 日退还 78 万元购房款，其余内容按照合同约定执行。2023 年 12 月 26 日，某公司严XX：方案一：甲方每月付利息给乙方，收楼时限延长至 2024 年 6 月 31 日。方案二：甲方转卖该指标，2024 年 1 月 31 日把购房款转回乙方。柠X：利息太高，我老婆不接受。12 月 31 日，原告：何XX，张XX，你们考虑怎样了？按照合同约定，晚于 12 月 31 日每月交房或者没退回前期给的 78 万元房款，属于违约了哈，如果违约的话，需要按照万分之五，每天要给 390 元违约金，另外你们还要给 78 万的 30% 的违约款，你们考虑清楚呀。2024 年 1 月 12 日，原告：等正式稿出来，何XX能不能拿到房基本就确定了。因为之前我们约何XX出来聊，何XX这边也没给出合同约定之外的、双方达成一致的方案，那我们这边就默认还是按照之前的合同执行，需要在 23 年 12 月 31 日起的 1 个月内，也就是 24 年 1 月 31 日前，返还 78 万购房款，否则算违约。后各方约见面。原告：何XX和太太，按照合同约定和刚才讨论的结果，我们将于 2 月 1 日正式计算你的违约金（每天 390 元），为了减少损失，烦请你们尽快联系中介，归还我已经支付给你们的 78 万元。柠X：尽快给你们答复。各方均确认某公司严XX为某公司的中介，柠X为何XX。
何XX和张XX陈述双方未在离婚协议中就涉案房屋进行约定，但口头约定由何XX处置涉案房屋并承担债务，未告知原告。
为证明律师费、保全费支出，原告提供《民事诉讼委托代理合同》、律师费发票、保函、发票。显示 2024 年 1 月 31 日原告就与何XX、张XX诉讼纠纷委托广东XX律师姚X进行代理，律师费 30000 元，2024 年 2 月 1 日广东XX向原告开具 30000 元发票，备注合同纠纷案件：经办人姚X律师。某财产保险股份有限公司广东省XX司于 2024 年 2 月 1 日就原告申请保全何XX、张XX财产出具编号 804XXXX4488XXXXX 的保单保函，同日又向原告开具 3000 元发票，备注 804194XXXX024XXXX1770。
另查明，诉讼过程中，原告提出财产保全申请，并向本院提供某财产保险股份有限公司广东省XX司出具的保单保函（编号 804194XXXX024XXXX1770）作为担保。本院于 2024 年 2 月 29 日作出（2024）粤 0115 财保 415 号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人何XX、张XX名下价值 XXX 元的财产。为此，原告支付保全费 5000 元。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案事实发生在民法典实施后，应当适用民法典规定。
本案《安置房买卖合同》为各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。根据合同手写内容 “经甲乙双方协商一致，在 2023 年 12 月 31 日前甲方无法交付本合同交易的房屋给乙方，甲方要退回乙方已支付的购房款，不用计算利息，乙方收齐退回的购房款后，本《安置房买卖合同》将无条件解除。合同解除、退回购房款及支付利息要求按第七条第 11 款处理” 和第七条第 11 款 “如因政府政策不可抗力（限购政策除外）和自然灾害原因导致乙方无法取得本合同约定的坐落于某安置区二期（坐落于某雅苑西南侧）房屋，乙方有权利无条件解除本合同，甲方应退回乙方已支付全部房款及按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率两倍支付利息，并在归还完毕后本合同自动作废。经乙方要求支付之日起，甲方逾期超过 30 日未付清的，视为甲方违约，按第七条第 2 款处理” 和第七条第 2 款 “甲方违约不履行本合同，甲方将无条件退还乙方已付房款，并支付已付房款的利息（利息按照乙方已付房款日息万分之五每天计算），且将房屋增值部分（明确以违约时或起诉时的市场评估价，以最高者为准）作为补偿金支付给乙方，并向乙方支付违约时房屋市场最高评估价 30% 的违约金。上述所有款项，甲方应当在违约之日起 30 日内支付完毕，不得以任何借口推辞、拖延，否则追究法律责任。并且乙方维权产生的相关费用，如律师费、诉讼费，签定费、诉讼费、签订费、评估费、调查取证费、保全费、担保费等，均由甲方承担。因甲方原因导致本合同解除或终止，中介服务费由甲方承担。” 之约定，在 2023 年 12 月 31 日前如两被告无法交付涉案房屋，应无息退还已支付购房款。如逾期超过 30 日未付清的，还需承担包括 1. 已付房款的利息（利息按照乙方已付房款日息万分之五每天计算）；2. 房屋增值部分（明确以违约时或起诉时的市场评估价，以最高者为准）作为补偿金；3. 违约时房屋市场最高评估价 30% 的违约金；4. 维权产生的相关费用，如律师费、诉讼费，签定费、诉讼费、签订费、评估费、调查取证费、保全费、担保费等所有费用；5. 中介服务费在内的违约责任。原告就涉案房屋向张XX支付购房款 780000 元，现两被告未能交付房屋，原告要求两被告返还购房款 780000 元，本院予以支持。
关于原告主张的利息和违约金。原告要求支付已付房款的利息，实际是对原告逾期退还房款予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。综合考虑两被告违约行为的轻重程度、原告实际损失等情况，本院酌情确定违约金标准从 2024 年 1 月 31 日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期的四倍计算至实际清偿之日为宜。
关于原告主张的中介服务费 10000 元。虽然原被告未与某公司书面约定中介费数额，但《安置房买卖合同》第七条第 2 款约定因甲方原因导致本合同解除或终止，中介服务费由甲方承担，即各方当事人对于中介服务费应当是明知的，且均确认如两被告原因导致合同解除或终止，两被告应承担相应中介费。某公司确认收取原告的中介服务费 10000 元，且某公司于 2023 年 5 月 8 日出具的收据载明 “今收到周XX转账购买某安置区二期120 平指标房中介服务 1 万元整”，该收据内容与涉案房屋能够对应。两被告不确认原告和某公司关于中介服务费 10000 元的陈述，但在原告提供的证据已经能够初步证明其主张事实的情况下，又未能举证证明该 10000 元不存在或对应收据并非涉案房屋的交易，应承担举证不能的后果，本院对于原告主张两被告支付中介费 10000 元的诉请予以支持。
关于原告主张的律师费 30000 元和担保费 3000 元。两被告承担原告维权产生的包括诉讼费、律师费、保全费、担保费在内的相关费用有合同依据，且原告提供的《民事诉讼委托代理合同》、律师费发票、保函、发票能够对应本案，确认为本案委托律师、出具保函所产生的开支，本院予以支持。两被告抗辩律师费过高，本院不予采纳。
关于两被告主张本案债务仅由何XX承担。何XX和张XX于 2024 年 4 月 30 日登记离婚，在本案债务发生时双方仍属于夫妻关系，且何XX和张XX均签订了《安置房买卖合同》，应共同履行合同义务。何XX和张XX虽然均确认由何XX承担责任，但仅为其内部责任分配约定，不足以对抗债权人主张债权，对于其抗辩本院不予采纳。本案纠纷系因两被告违约引发，本案诉讼费应由两被告负担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告何XX、张XX应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周XX返还购房款 780000 元及违约金（违约金以 780000 元为基数，自 2024 年 1 月 31 日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期的四倍标准计算至实际清偿之日止）；二、被告何XX、张XX应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周XX支付中介费 10000 元；三、被告何XX、张XX应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周XX支付本案律师费 30000 元和保全担保费 3000 元；
四、驳回原告周XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费 7156.5 元、保全费 5000 元，均由被告何XX、张XX负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。
审 判 员 XXX二 〇 二 四 年 七 月 八 日本件与原本核对无异法 官 助 理 XXX
书 记 员 XXX
自动履行提示
对生效法律文书确定的义务，负有履行义务的一方拒不履行的，对方当事人可向人民法院申请强制执行。人民法院可依法对拒不履行义务方的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照相关法律法规对拒不履行义务方采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。拒不履行义务方为单位的，人民法院可依法对其法定代表人、主要负责人、影响履行的直接责任人员、实际控制人一并采取限制消费等惩戒措施。拒不履行义务方需承担由此产生的执行费用。
逾期不缴纳诉讼费用的，人民法院将依法强制执行。
存在隐藏、转移、变卖、毁损财产或者违反人民法院限制高消费令进行消费等规避、抗拒执行情形的，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。
申请再审，不能产生暂停履行的法律效果。为避免强制执行产生的不利后果，请主动履行文书确定的义务。