2021年8月，当事人与某房地产开发公司签订《天津市XX买卖合同》，购买该公司开发的一套商品房，房屋总价款163万余元，合同明确约定开发商应于2022年12月30日前将符合交付条件的商品房交付给当事人。当事人按合同约定足额支付了全部购房款，满心期待着按时收房，开启新生活。
然而，约定的交房日期届满后，开发商却迟迟未发出交房通知。当事人多次联系开发商询问交房事宜，对方均以“疫情影响”“重污染天气停工”“极端气候”等为由拖延，始终未给出明确的交房时间。直至2023年9月，当事人才收到开发商的《交付通知书》，此时已逾期交房近9个月。交房后，当事人要求开发商按照合同约定支付逾期交房利息及违约金，但开发商以“逾期系不可抗力导致，不应承担违约责任”为由拒绝支付，双方协商无果，当事人为维护自身合法权益，委托孙启发律师提起诉讼。
孙启发律师接手案件后，首先仔细审查了双方签订的商品房买卖合同及补充协议，明确合同中关于交房条件、逾期交房违约责任的约定，同时梳理开发商提出的各项免责事由，分析其是否符合法律规定及合同约定。为了掌握案件关键事实，律师指导当事人收集了购房合同、付款凭证、交房通知书、与开发商的沟通记录等证据，同时主动查询了天津市在合同履行期间发布的重污染天气应急响应通知、疫情防控相关政策等公开信息，核实开发商主张的停工天数及合理性。
庭审中，开发商提出多项抗辩理由：一是疫情属于不可抗力，应免除逾期交房责任；二是重污染天气、极端气候、中考高考期间停工等属于合同约定的免责事由，应扣除相应停工天数；三是合同补充协议约定逾期交房违约金总额不超过合同总价款的2%，应按此约定计算。
针对开发商的抗辩，孙启发律师逐一进行有力反驳。首先，关于疫情免责，律师指出，疫情防控措施虽对施工有一定影响，但开发商应举证证明疫情防控措施与逾期交房之间的直接因果关系及实际影响天数，且开发商在疫情期间可通过合理安排施工进度、增加施工人员等方式弥补工期损失，不能将全部逾期责任归咎于疫情；其次，关于重污染天气、极端气候等免责事由，律师认为，开发商主张的部分停工天数与合同履行期间不符，且部分天气情况并未达到必须停工的标准，不应全部扣除；最后，关于违约金上限，律师强调，合同补充协议中关于违约金总额不超过合同总价款2%的约定，未明显低于当事人的实际损失，应按合同约定及法律规定计算违约金。
为了准确计算逾期交房天数及违约金数额，孙启发律师结合合同约定的交房日期、实际交房日期，扣除了法院认定的合理免责天数，最终确定开发商应承担的逾期交房违约责任期间。同时，律师依据合同约定的违约金计算标准，结合当事人已付购房款数额，精准计算出开发商应支付的逾期交房利息及违约金数额。
最终，法院采纳了孙启发律师的代理意见，认定开发商逾期交房构成违约，应承担相应的违约责任。考虑到合同补充协议的约定及当事人的实际损失，判决开发商支付当事人逾期交房违约金32735.78元。判决生效后，开发商按时履行了付款义务，当事人的合法权益得到了充分保障。这起案件的成功代理，不仅为当事人追回了应得的违约赔偿，更有力地督促了房地产开发企业诚信履约，维护了房地产市场的正常秩序。
