一、案件详情
案件背景：委托人李X与被告向某于2024年7月14日签订《商铺租赁合同》，约定被告将其承租的商铺转租给委托人使用，租赁期限自2024年7月20日至2026年2月20日，第一年租金100000元、押金10000元，合同明确约定违约责任及3天免租装修期。委托人按约支付第一年租金及押金共计109150元后，正常承租商铺开展经营。2025年3月11日，委托人收到案外人（房屋所有权人）送达的《通知》，得知被告未经房东同意私自转租，且房东与被告租赁期限届满，要求委托人于2025年3月19日前搬离。委托人与被告沟通后，被告明确无法继续出租商铺，仅返还租金及押金共计26000元，剩余未使用租金及违约金拒绝支付。为维护合法权益，委托人委托我作为特别授权代理人提起诉讼，诉请解除租赁合同、返还未使用租金17702元、支付违约金10000元，并由被告承担全部诉讼费用。
代理思路与诉讼要点：接受委托后，我迅速梳理案件核心争议，明确本案关键在于被告未经房东同意转租导致合同无法履行，已构成根本违约。针对被告可能提出的“扣除转让费”“已结清款项”等抗辩，我制定针对性诉讼策略：一是扎实举证，收集《商铺租赁合同》、转账记录、房东《通知》、微信聊天记录等关键证据，完整还原合同签订、履行及违约全过程，证明委托人已按约履行义务，被告存在违约行为；二是精准驳斥被告抗辩，指出双方合同中无转让费约定，被告提交的与中介聊天记录系复印件，无原件核对且与委托人无关，不能作为扣款依据；三是紧扣合同约定及法律规定，主张合同解除、未使用租金返还及违约金支付，明确违约金数额符合合同约定及法律规定，未超出合理损失范围。庭审中，我通过清晰的逻辑梳理和有力的证据支撑，全面阐述委托人诉求的合法性与合理性。
案件审理过程：本案于2025年5月12日立案受理，依法适用简易程序审理。庭审中，委托人及被告通过网络参与诉讼，我作为委托代理人到庭参加诉讼，逐一质证双方证据，就合同效力、违约事实、款项计算等争议焦点充分发表代理意见，精准回应被告答辩观点，助力法院查明案件事实。被告对委托人提交的全部证据无异议，其自身提交的证据因不符合形式要件未被法院采信，案件事实清晰，法律关系明确。
二、案件总结
案件结果：法院经审理认为，案涉《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告未经房东同意转租，导致房东收回房屋、合同无法继续履行，已构成根本违约。最终判决：一、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2025年3月19日解除；二、被告于判决生效后十日内返还委托人未使用租金17702元，并支付违约金10000元；三、案件受理费252元由被告全额承担。被告若未按期履行给付义务，需加倍支付迟延履行期间的债务利息。委托人的全部核心诉求均获法院支持，合法权益得到充分保障。
三、律师价值
1. 精准界定违约性质，筑牢胜诉基础：快速锁定“被告未经房东同意转租”这一核心违约事实，结合合同约定及《民法典》相关规定，明确被告行为构成根本违约，为委托人解除合同、主张租金返还及违约金提供坚实法律依据。
2. 高效梳理证据链条，强化诉求可信度：全面收集并梳理各类证据，形成完整证据闭环，同时精准指出被告证据的瑕疵与不足，使其抗辩无有效依据支撑，大幅提升委托人诉求的采信概率，推动案件快速胜诉。
3. 全力维护权益最大化：庭审中坚守委托人权益底线，不仅成功追回未使用租金，还全额主张违约金及案件受理费由被告承担，最大限度弥补委托人因被告违约造成的经济损失，实现诉求全落地。
4. 提供租赁风险指引，规避后续纠纷：案件办结后，为委托人及经营者提供租赁风险提示，提醒承租商铺时需核实出租人产权及转租权限，明确合同中租金、违约金、解约条件等核心条款，留存完整交易凭证，从源头防范转租、产权纠纷。
